饱受(shòu)争(zhēng)议(yì)的二手房(fáng)交易中介费问(wèn)题，正逐渐得到(dào)监管部门的重(zhòng)视。

　　5月(yuè)8日(rì)，住建部、市场监管总局(jú)联合发布了关于规范房地产经纪服务的(de)意见。意见提(tí)及，近年来，部分(fēn)房地产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)存在(zài)利(lì)用房(fáng)源客源优势收(shōu)取过高费用、未明码(mǎ)标(biāo)价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个人信息(xī)等(děng)问题，加重交易当事人负担(dān)、侵害其合法权益。

　　基于上(shàng)述背景，两部门从(cóng)加强从业主体管理、明确经纪服务内(nèi)容、合(hé)理确定经纪服务(wù)收费、严格实行明码标价(jià)等十(shí)方面，提出了意见。

　　中原地(dì)产首席分析师张大伟称，随(suí)着城市发展，一二线城(chéng)市(shì)二(èr)手房交易占比(bǐ)逐渐增加。以北京、上海为(wèi)例(lì)，二手房占市(shì)场成(chéng)交比例超过80％，大量二手房(fáng)成交依赖中介(jiè)居间成交，房地产调控(kòng)重心逐渐从(cóng)开(kāi)发商过渡到中介公(gōng)司。

　　广东省(shěng)城规院(yuàn)住房(fáng)政(zhèng)策(cè)研(yán)究中心首席研(yán)究员李宇嘉(jiā)表示，买(mǎi)房(fáng)对居民(mín)来说(shuō)属于金额不低的(de)大宗交(jiāo)易，由于二手(shǒu)房交易成本较(jiào)高(gāo)、交易周期较长，具(jù)有非常强(qiáng)的专业(yè)性(xìng)，居(jū)民(mín)往往(wǎng)通(tōng)过中介来完成。但很多中介利用信(xìn)息不对称等问题，将(jiāng)非必要(yào)的(de)收费夹带其中，如收(shōu)取过桥融资、按揭费、担保费(fèi)等，对居(jū)民造成额(é)外的负担(dān)，而且这些服务(wù)事项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出(chū)，对包(bāo)括(kuò)经纪服务在内的相关市场交(jiāo)易行为及其主体进行(xíng)规范(fàn)和秩序整(zhěng)顿，是房地产(chǎn)市场管(guǎn)理和调控的主题(tí)。“当下(xià)，推(tuī)进这项工作的(de)意义更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问(wèn)题成(chéng)监管重点

　　二手房市场中(zhōng)，历来对房地产经纪服务行业关注最(zuì)多的一个(gè)话题，便是(shì)房地产经纪服务费的(de)问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来(lái)相关(guān)部(bù)门(mén)主要监管的(de)重(zhòng)点，将是(shì)对(duì)房地产经纪服务收费及(jí)中介交易进行规范。

　　在(zài)热点城市，二手房屋(wū)交易(yì)过程(chéng)中，部分价(jià)值(zhí)不(bù)菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金额不低的中介费(fèi)。以(yǐ)北京某房地产经纪(jì)服务(wù)机构2.7％的服(fú)务费(fèi)率(lǜ)计算，一套1000万元的房屋，中介费(fèi)约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费上，两部门(mén)在此次(cì)意(yì)见中提及，房地产经纪机构要合理(lǐ)降低住(zhù)房买卖(mài)和租赁经纪服务费用。鼓励(lì)按(àn)照成交价(jià)格(gé)越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价。引导由(yóu)交易(yì)双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房(fáng)地产经纪(jì)服务收费标准的最早依据是1995年国家(jiā天之蓝52度多少钱一瓶)计委建设部下发的(de)《关于房地产中(zhōng)介服务(wù)收(shōu)费的(de)通知》（971号文），其中第(dì)六条规定：房屋买卖代(dài)理(lǐ)收费，按(àn)成交(jiāo)价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北(běi)京市执(zhí)行的2014年更新(xīn)后(hòu)的收(shōu)费标准，即根据(jù)这样(yàng)的规定：“少数特别复杂的住(zhù)宅买卖(mài)经纪服务，经交易各方协商同意(yì)，可在(zài)规定的收费标准(zhǔn)基础上适当上(shàng)浮，上(shàng)浮幅度最(zuì)高(gāo)不(bù)得(dé)超过10％。”这(zhè)意味着，当前北京二手(shǒu)房(fáng)中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本(běn)着“简政(zhèng)放(fàng)权”的精神，北京2015年取(qǔ)消了(le)房地产(chǎn)中介服(fú)务等(děng)57个政府(fǔ)定价，房地(dì)产经纪服务收费多少由各(gè)中介机构(gòu)自(zì)行决定(dìng)。

　　“房(fáng)产中介(jiè)机(jī)构(gòu)在实际收取费用过程中，相关(guān)监管部门(mén)当前并未明确具体的中介费率，中介机构仅需(xū)在(zài)服务过程中对收费(fèi)标准进行明(míng)码标价即可。而房地产(chǎn)经纪服(fú)务机构(gòu)在具体收(shōu)取过程中，会(huì)结合(hé)房屋(wū)价值及工资标准，综合计算出(chū)合适(shì)的中介费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对(duì)于明码(mǎ)标价问(wèn)题，两部门在(zài)此(cǐ)次意见中提(tí)及(jí)，房(fáng)地产经(jīng)纪机(jī)构(gòu)应当(dāng)在经营(yíng)门(mén)店、网站、客户端等(děng)场所或渠(qú)道，公示服(fú)务项目、服务(wù)内(nèi)容和收费标准，不得(dé)混合(hé)标价和(hé)捆绑收费。房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机构(gòu)提(tí)供的基本服务和延(yán)伸服务，应当分别明确服(fú)务项目和收费标(biāo)准(zhǔn)。房地产经纪机(jī)构收费前(qián)应当向(xiàng)交易当事人出具收费(fèi)清单，列明天之蓝52度多少钱一瓶收费(fèi)标(biāo)准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于(yú)市场平均水平的(de)房地(dì)产经纪机构，住房和城乡建(jiàn)设部门将(jiāng)会同市(shì)场监(jiān)管(guǎn)等部门采(cǎi)取约谈等(děng)综(zōng)合措施进行重点监管。市场监管(guǎn)部门会同有关(guān)部门依法查处不按规定(dìng)明(míng)码标价、操纵经纪服(fú)务收费等(děng)违(wéi)反价格和(hé)反垄断法律法(fǎ)规的行为。对房地产经纪机构相关(guān)违法(fǎ)违规信息，市场监管(guǎn)部(bù)门要依(yī)法依规纳(nà)入国家企业信(xìn)用(yòng)信息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服(fú)务(wù)费率(lǜ)越低的原则实行分档定价(jià)，是否意味(wèi)着(zhe)，未来豪(háo)宅的中介费(fèi)有望大(dà)幅降低(dī)？

　　中原地产华南区总裁(cái)兼深(shēn)圳中(zhōng)原总(zǒng)经理郑叔伦(lún)称，住建部发文鼓励按(àn)照(zhào)成交价格越高(gāo)、服务费率越低(dī)的原则实(shí)行(xíng)分(fēn)档定价，合理降(jiàng)低住房买卖(mài)和(hé)租赁经纪服务费(fèi)用，主要(yào)还是规范行业(yè)，打击(jī)收费过高的经纪机构(gòu)，但(dàn)对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳市(shì)场豪宅和普(pǔ)宅本来收(shōu)费就不同(tóng)，各(gè)家收(shōu)费普遍在合理范围内，加上经纪服务费用对市(shì)场(chǎng)的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出(chū)，由于当前(qián)两部(bù)门提出(chū)的意见仅(jǐn)为鼓励性(xìng)质(zhì)，即只是(shì)纲领(lǐng)性文件而非规定，未来如何具体认定其(qí)中的细则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目(mù)前市场看，经纪服务(wù)领(lǐng)域的调整改善、规范化，有利(lì)于行业健康(kāng)发展。同时，由于二(èr)手房很多房源在产权(quán)方(fāng)面有(yǒu)瑕疵(cī)，如产(chǎn)权(quán)抵押、不同税费(fèi)等都可能对(duì)交易产生影响，这对(duì)房(fáng)地产经纪服(fú)务行业的专业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安(ān)居客研究院研究(jiū)总监陆骑麟指出(chū)，在二手(shǒu)房买卖(mài)过程中(zhōng)，原(yuán)本应天之蓝52度多少钱一瓶该由上下家各支付(fù)一半的中介(jiè)费，但在一(yī)些热点城市的二手房交易过(guò)程中，往往(wǎng)会有这样的情(qíng)形(xíng)，因(yīn)部分购房者处于(yú)弱势地(dì)位(wèi)，从而会出(chū)现中介费及税费均由购房者来承担。即使一些(xiē)房东愿意承担中(zhōng)介(jiè)费，这部分费用也(yě)可能通过转嫁(jià)的方式(shì)，在房价中有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费(fèi)转嫁给下家(jiā)，市场这种所(suǒ)谓(wèi)‘约定(dìng)俗成(chéng)’的情况(kuàng)，一些(xiē)房产中介公司将其视为向(xiàng)购房者单边(biān)收费的行为。部分中介公(gōng)司可能会利用其支配(pèi)地位，在原(yuán)先(xiān)经纪服务收费的基础上，再次(cì)向房(fáng)东(dōng)收取费用，而这部分费用，房东往往会(huì)将其转再次转嫁给(gěi)购(gòu)房者，这(zhè)实际上相当于变相推高了房价。两部门(mén)提(tí)出严禁操纵经纪服务收费(fèi)，不仅有利于(yú)提高交(jiāo)易中(zhōng)操作(zuò)的透明度，也有利于房价(jià)的(de)稳定。”陆骑(qí)麟称(chēng)。

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