饱受争议的(de)二手房交(jiāo)易中介(jiè)费(fèi)问(wèn)题，正逐渐(jiàn)得到(dào)监管(guǎn)部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管总(zǒng)局(jú)联(lián)合发(fā)布(bù)了关于(yú)规范房地产经纪(jì)服(fú)务的意见。意见提及，近年来，部分房(fáng)地产经纪机构存在利用房源(yuán)客源(yuán)优(yōu)势(shì)收取过高(gāo)费用、未(wèi)明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加(jiā)重交易当事人负(fù)担、侵害其合法(fǎ)权益(yì)。

　　基于上述背景，两部(bù)门从(cóng)加强从业(yè)主体(tǐ)管(guǎn)理(lǐ)、明确(què)经纪服务内容(róng)、合理(lǐ)确定(dìng)经纪(jì)服务收费(fèi)、严格实(shí)行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分(fēn)析(xī)师张大伟称，随(suí)着(zhe)城市发展，一二(èr)线(xiàn)城市二手房(fáng)交易占比逐(zhú)渐(jiàn)增加。以北京、上海为例，二手房(fáng)占市场成交比例(lì)超过80％，大量二(èr)手房成交依赖中介居间成交(jiāo)，房地产(chǎn)调(diào)控重心逐渐(jiàn)从开发(fā)商过(guò)渡到中介公司。

　　广东省城(chéng)规院(yuàn)住房政策研究中(zhōng)心首席研究(jiū)员李宇嘉表示，买房对居民来说属(shǔ)于(yú)金额(é)不低(dī)的大宗交易(yì)，由(yóu)于二手房交易成本(běn)较高、交易周(zhōu)期较长(zhǎng)，具有非(fēi)常强的专(zhuān)业(yè)性，居(jū)民往(wǎng)往通过中介来(lái)完成。但(dàn)很多中介利(l过生日小寿星一般指几岁,十八岁可以叫小寿星吗，18岁生日可以叫小寿星吗ì)用信息不对称等问(wèn)题，将非(fēi)必要的收(shōu)费(fèi)夹带其中(zhōng)，如(rú)收取过桥融资、按(àn)揭(jiē)费(fèi)、担保费等，对(duì)居民造成额外的负担(dān)，而且这些服务事(shì)项并未明码(mǎ)标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务(wù)在内的相(xiāng)关市场交易行为及其主体进行(xíng)规范和秩序整顿，是房地产市场管理和调控的主题(tí)。“当(dāng)下，推进这项(xiàng)工作的意义更(gèng)大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重点

　　二(èr)手房市(shì)场中(zhōng)，历来对房地产经纪服务行业关(guān)注最多的一个话(huà)题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟(wěi)认为，未(wèi)来(lái)相(xiāng)关部(bù)门主要监(jiān)管的(de)重点，将是对房地产经纪服务收(shōu)费及中介交易进行(xíng)规(guī)范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房(fáng)屋交易过程中，部分(fēn)价值不菲的房屋(wū)，往往要缴纳一(yī)笔(bǐ)金额不低(dī)的中介费。以北京某房(fáng)地(dì)产经纪服务机构2.7％的服(fú)务费率计算(suàn)，一(yī)套1000万(wàn)元的(de)房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合(hé)理确定经纪服务收费上，两(liǎng)部门(mén)在此次(cì)意见中提(tí)及，房地产经纪机构要合理(lǐ)降低住(zhù)房(fáng)买卖和(hé)租赁经纪服(fú)务费用(yòng)。鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价(jià)格越高、服务费率越(yuè)低的原则(zé)实行分档定价。引(yǐn)导由交易双方共同承担经纪服(fú)务费(fèi)用(yòng)。

　　据张大伟介(jiè)绍(shào)，目前房地产经纪(jì)服务收费标准(zhǔn)的最(zuì)早(zǎo)依据是1995年国家计委(wěi)建设部下(xià)发的《关于(yú)房地产中介服务收费的通知(zhī)》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖(mài)代理(lǐ)收(shōu)费，按成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目(mù)前北(běi)京市执行的2014年(nián)更新(xīn)后的(过生日小寿星一般指几岁,十八岁可以叫小寿星吗，18岁生日可以叫小寿星吗de)收费标准，即根据这样的规(guī)定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可(kě)在规定的收(shōu)费标准基础(chǔ)上适当上浮(fú)，上浮幅(fú)度最(zuì)高(gāo)不得超过10％。”这意味着，当前北(běi)京二手房(fáng)中介费(fèi)上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政放(fàng)权”的精(jīng)神，北京2015年取消了房地产中介(jiè)服务等57个政府(fǔ)定价，房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)多少由(yóu)各中介机构自行决定。

　　“房(fáng)产中介(jiè)机构在实际收取费用过程中，相(xiāng)关监管部门当前并未明确具体(tǐ)的(de)中介(jiè)费率，中介机构(gòu)仅需在服务过程中对(duì)收(shōu)费(fèi)标(biāo)准进行明码标价即可。而房地产经纪(jì)服务机构在具体收取(qǔ)过程中，会结(jié)合(hé)房屋价值及工(gōng)资标(biāo)准，综合计算出合适(shì)的中介费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两(liǎng)部门(mén)在(zài)此(cǐ)次(cì)意(yì)见中(zhōng)提(tí)及，房地产经纪机构应当在经营门店、网站、客户(hù)端等(děng)场所或渠(qú)道，公示服务项目、服(fú)务(wù)内容和收费标准，不(bù)得混(hùn)合标价和捆绑(bǎng)收(shōu)费。房地产经纪机(jī)构提供的基本服务(wù)和(hé)延伸服务，应当分(fēn)别明确服务项目和收费标准。房地产经纪机(jī)构(gòu)收费(fèi)前应当向交易当事人出具收费(fèi)清单，列明收费(fèi)标准、收费金额，由当事人签(qiān)字确认。

　　另(lìng)外，对收费明显高于市(shì)场平均水(shuǐ)平的(de)房地产经纪机构，住房(fáng)和城乡建(jiàn)设(shè)部门(mén)将会同市场监管(guǎn)等部门采取约(yuē)谈等综合措施进行重(zhòng)点监管。市(shì)场监管部门会(huì)同有关部门依法查处不按规定明码标价、操(cāo)纵经纪服务收费等违(wéi)反价格和反垄断法律(lǜ)法规的行为。对房地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构相关违法(fǎ)违规信息(xī)，市场监管(guǎn)部门要依(yī)法(fǎ)依(yī)规纳入国家(jiā)企业信用信(xìn)息(xī)公(gōng)示系统。

　　房(fáng)屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓(gǔ)励(lì)按照(zhào)成(chéng)交(jiāo)价格越(yuè)高、服(fú)务费(fèi)率(lǜ)越低的(de)原则实行分档定价，是否意味(wèi)着(zhe)，未(wèi)来豪宅的中介费(fèi)有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁兼深圳中(zhōng)原(yuán)总经理郑叔伦称(chēng)，住建部(bù)发文鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原(yuán)则(zé)实行分(fēn)档定价(jià)，合(hé)理(lǐ)降低住(zhù)房买卖和租赁经纪(jì)服务费用，主(zhǔ)要还是规范行业，打(dǎ)击收费过高的(de)经纪机构，但对市场影响有限，“以过生日小寿星一般指几岁,十八岁可以叫小寿星吗，18岁生日可以叫小寿星吗深(shēn)圳(zhèn)为(wèi)例(lì)，深(shēn)圳(zhèn)市场豪宅和普(pǔ)宅本(běn)来收费(fèi)就不同，各家(jiā)收费(fèi)普遍在合理范围内，加上经纪服务(wù)费用对市(shì)场(chǎng)的影(yǐng)响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出(chū)的意见仅为鼓励性(xìng)质，即(jí)只是纲领性文件而非规定，未来(lái)如何(hé)具体认定其中的细(xì)则(zé)，还需要看各(gè)城市落地执行情(qíng)况。

　　不(bù)过，张大(dà)伟表示，“从(cóng)目前市场看(kàn)，经(jīng)纪(jì)服务领域的调整(zhěng)改(gǎi)善、规(guī)范化，有利于行业健康发展。同时(shí)，由于二手房(fáng)很多房源(yuán)在产权方面有瑕(xiá)疵，如(rú)产权抵押、不同税费等都可能对交易产生影响，这对房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务行业的专业性提(tí)出更高的要求。”

　　58安(ān)居客(kè)研(yán)究院研(yán)究(jiū)总监陆骑(qí)麟指(zhǐ)出，在二手(shǒu)房买卖过(guò)程中，原本(běn)应该由上下家各支付一半的中介(jiè)费(fèi)，但在一些热点城市(shì)的(de)二手房交易过程中，往往会有这样的(de)情(qíng)形，因(yīn)部分购房者(zhě)处(chù)于(yú)弱势地位，从而会出现中介费及税费均由购房者来承担。即(jí)使一些房东愿意承担中介(jiè)费，这部分费用(yòng)也可能通(tōng)过转嫁的方式，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家把中介费(fèi)转嫁给(gěi)下家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成(chéng)’的情(qíng)况(kuàng)，一些房产中介公司将(jiāng)其视为(wèi)向购(gòu)房者单边(biān)收费的行(xíng)为。部(bù)分中介公司可能会利(lì)用其支配地位，在原先经纪服务收费的基(jī)础上，再次(cì)向房东收(shōu)取费用(yòng)，而(ér)这部(bù)分(fēn)费用，房东(dōng)往往(wǎng)会(huì)将其转再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际上相当于变相推(tuī)高(gāo)了房价(jià)。两部门提出严(yán)禁(jìn)操纵经纪(jì)服务收(shōu)费，不仅有利于提高(gāo)交(jiāo)易中操作的透明度(dù)，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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