文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的(de)全国住房和(hé)城乡建设工作会议提(tí)出“有条件的可(kě)以进行现房(fáng)销售”，不(bù)足一(yī)个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四(sì)川、广东(dōng)等地明确表态(tài)，试点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的(de)钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这(zhè)是(shì)对购房者的不公平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的(de)别建(jiàn)了，不(bù)能把包袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和(hé)社会，这是(shì)房地产从大开(kāi)发时(shí)代步入高质量(liàng)发展阶段(duàn)的必(bì)然(rán)趋势(shì)，也是对(duì)购房(fáng)老(lǎo)百姓的(de)最大(dà)保护。98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计(jì)，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时代，对购(gòu)房民(mín)众不公平的预(yù)售制已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。以后一(yī)手交钱(qián)，一手交房，天经地(dì)义。当然二(èr)次(cì)房改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长效机制，长效机制(zhì)四大(dà)关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如果(guǒ)按(àn)照经济(jì)规(guī)律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产软着陆和长期(qī)平稳(wěn)健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什么要取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)、改(gǎi)为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货(huò)，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的(de)风险。从个人层面看，预售制对(duì)购房者非常不(bù)公平，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担(dān)延(yán)迟交房、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期(qī)办理甚至不能(néng)交房的风险。从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权(quán)益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售制度怎么来的(de)？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售最早源于中国(guó)香港，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年(nián)房改(gǎi)，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引(yǐn)入了(le)商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)度。其实，当前(qián)世界不少(shǎo)国(guó)家存在预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一(yī)般有(yǒu)严(yán)格的监管保障措施，开发商在项目(mù)获得(dé)政(zhèng)府批准后才(cái)可以开始销售，买(mǎi)家在(zài)购买期房(fáng)后并非像中国一样在(zài)支付完首付款后(hòu)从(cóng)银行一次性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商(shāng)工(gōng)程进(jìn)度在完全交房前进行分(fēn)期支付。所以，预售(shòu)制度(dù)是需要(yào)严格的(de)资(zī)金(jīn)监(jiān)管、分期支付以及(jí)违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没(méi)有这些保(bǎo)障措施，一定会触(chù)发(fā)风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预(yù)售制度，以后改为现(xiàn)房(fáng)销售。客观讲预售制(zhì)度有(yǒu)一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入存(cún)量时代，取消预售制度(dù)有助(zhù)于(yú)降负债降杠(gāng)杆，不(bù)再(zài)把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企(qǐ)债(zhài)务重组、复工保交楼(lóu)、恢复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)和房地产长(zhǎng)效机制(zhì)。这是个技(jì)术活，只要坚(jiān)持市场化(huà)改革，中国一(yī)定能(néng)化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购(gòu)房民众的最根本最实(shí)质(zhì)的保障，这(zhè)样将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以(yǐ)客户为中心(xīn)，房地产(chǎn)也不能(néng)例外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子是(shì)天大的事(shì)，烂(làn)尾毁三代(dài)，好房(fáng)幸福(fú)一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预(yù)售制、实施(shī)现房销售(shòu)是实现老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安(ān)、行(xíng)业企(qǐ)业健(jiàn)康发展的重大(dà)措施。在当前的情况下，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房(fáng)地产(chǎn)软着陆、打(dǎ)通金(jīn)融支(zhī)持当期(qī)三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研究(jiū)中心参与财税改革方案研(yán)究时，对预售制、房(fáng)地产税(shuì)、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠(gāng)杆(gān)率等进行(xíng)过长期系(xì)统(tǒng)的专项(xiàng)研究。（参考后来(lái)形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的(de)前(qián)世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确(què)实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三(sān)方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设置期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五十年代在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼宇出租是地(dì)产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还(hái)未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临时住(zhù)宅(zhái)，住房的需求(qiú)是相(xiāng)当(dāng)高(gāo)，不过大多数居民的储(chǔ)蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼(lóu)为单位(wèi)，需(xū)要雄(xióng)厚的资金实(shí)力才(cái)能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)期(qī)长等问题。针(zhēn)对这一系列问(wèn)题(tí)，不(bù)少地产(chǎn)商(shāng)开始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约(yuē)切开，即(jí)“分契”，然(rán)后将楼宇分层(céng)出(chū)售(shòu)。这模式一(yī)经推(tuī)行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市民数量(liàng)有(yǒu)所增加(jiā)，开发商资金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年(nián)底霍英东创办(bàn)立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺(pù)、海上驳运业(yè)务的经验，对于商(shāng)品流通、资金周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方(fāng)法加快(kuài)自(zì)身资金(jīn)周转。当时其在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除(chú)了分层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明(míng)楼宇的地(dì)势环境(jìng)、建筑(zhù)材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取买家的(de)订金，采用类似租金的(de)分(fēn)期付款形式(shì)，等(děng)新楼落成(chéng)时，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱，买家就拥(yōng)有了自(zì)己的房产。这种方式减轻了民众购房(fáng)的资(zī)金压(yā)力，加(jiā)速(sù)了房屋的建造(zào)和销售，也解决了制造商(shāng)的资金问题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模式成为当时中国香港房地产(chǎn)市(shì)场的(de)一(yī)大特色，纵观(guān)中国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了核(hé)心(xīn)的住房(fáng)供不应(yīng)求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香(xiāng)港楼市几十年(nián)繁荣，但期间(jiān)也出(chū)现过(guò)“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范(fàn)化，建立健(jiàn)全的监(jiān)管机制，促(cù)进(jìn)市场(chǎng)健康发展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀的一个(gè)楼(lóu)盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升了对于预(yù)售楼(lóu)花制度的监(jiān)管，即要(yào)求开发(fā)商(shāng)在(zài)预售前(qián)，确(què)保地(dì)价(jià)款已经全(quán)部(bù)支付，还要证(zhèng)明自身(shēn)有资金等能力把项(xiàng)目完(wán)成，资金需放入律(lǜ)师所托管(guǎn)，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核(hé)准。为了防止开发商、律所、建筑师等(děng)造假(jiǎ)，套(tào)取(qǔ)监管账(zhàng)户资(zī)金，中(zhōng)国香港要(yào)求律师(shī)行在银行开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作(zuò)等(děng)采取全透明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后续需自(zì)身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世(shì)纪(jì)九十年代，中(zhōng)国(guó)内地(dì)面(miàn)临(lín)住房需求大(dà)和供(gōng)给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地(dì)优先(xiān)发(fā)展重工(gōng)业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前(qián)期发(fā)展工业化的进程大(dà)于城市化进(jìn)程，唯有解决住房基础等城市化配套(tào)问(wèn)题(tí)，才(cái)能进一步(bù)推进城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步(bù)较晚、增速(sù)较慢，福(fú)利分房制(zhì)度也出(chū)现(xiàn)了分(fēn)配不公(gōng)、效率低(dī)、配套差等问题，因(yīn)此福利分房制度(dù)不再适用于当时的国情。叠加房地(dì)产市场面临(lín)商品房(fáng)的(de)需(xū)求(qiú)量大，而社会缺少大(dà)型房(fáng)地产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时(shí)引入(rù)中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是(shì)对(duì)内地(dì)房地产(chǎn)市场的(de)一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港预(yù)售商品房制度，先后出台多项文件，大力(lì)支持国内房地(dì)产(chǎn)市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深化城镇住房(fáng)制度改(gǎi)革，加快(kuài)住房(fáng)建设(shè)的通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房(fáng)分配货币化、住房供给商(shāng)品(pǐn)化、社会化的住房新体制，从计(jì)划经(jīng)济(jì)下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地产(chǎn)市场(chǎng)采用预(yù)售制，允许开发商(shāng)卖(mài)期房，解决(jué)了房(fáng)企缺少资(zī)金和开发时间(jiān)周期长的两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发(fā)，形成滚动(dòng)开发模式(shì)，住房(fáng)供应速度(dù)加(jiā)快。自此中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人(rén)民银行等多方(fāng)迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用推(tuī)动了房地产市(shì)场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成(chéng)契合中国内地的商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是(shì)指房(fáng)地产开发(fā)企业将正在建设(shè)中的(de)房屋(wū)预先出售给购房者，由购(gòu)房(fáng)者支付(fù)定金(jīn)或(huò)房款的行为(wèi)。区别于中国香港，在中国内地实践过(guò)程中，商品房预售(shòu)流(liú)程为：房地(dì)产(chǎn)开发商(shāng)办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备案登(dēng)记(jì)和预告登(dēng)记-交(jiāo)付(fù)房屋(wū)。在(zài)购房过程中，购房者(zhě)需要一次性付(fù)清首(shǒu)付款，并采用银行贷(dài)款的(de)形式一(yī)次性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可(kě)能已(yǐ)拿(ná)到(dào)了全部(bù)购房款，这(zhè)点与中(zhōng)国香(xiāng)港的按(àn)照工程(chéng)进度付款有所不(bù)同。对中(zhōng)国内地(dì)的(de)开(kāi)发商而言，预售(shòu)制商品房(fáng)也开(kāi)启了高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确(què)实存在

　　作为中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房(fáng)销售的最主要方式，预售(shòu)制极(jí)大缩(suō)短(duǎn)房(fáng)企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应(yīng)，推(tuī)动(dòng)了城(chéng)镇化发(fā)展进(jìn)程。预售制在(zài)过去20多年对中国内地房地产(chǎn)市场的(de)稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速(sù)发展阶段的(de)资金需(xū)求，也提(tí)高了居民居住水平，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本(běn)适居(jū)，住房事业取得巨(jù)大进步(bù)，数十年(nián)时间走完(wán)发达(dá)国家几百(bǎi)年城镇化路程(chéng)。改革开放以(yǐ)来(lái)，城镇(zhèn)化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增(zēng)长至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房存(cún)量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在当前已成为(wèi)中国(guó)内(nèi)地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房(fáng)地(dì)产行业的(de)发展。中国内地房(fáng)地产历经二十多(duō)年长周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发(fā)投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销(xiāo)售(shòu)金额分别从1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房(fáng)地产也(yě)成为拉动中国内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠(qú)道，房地(dì)产(chǎn)带动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及(jí)其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融、批发、建材(cái)的(de)带(dài)动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各项(xiàng)贷(dài)款余额的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信托等(děng)通道(dào)业务(wù)，占比超过三分之(zhī)一。从房(fáng)地产(chǎn)融(róng)资(zī)存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致银行不良率大幅(fú)上(shàng)升(shēng)。

　　4）从(cóng)居(jū)民财(cái)富效应渠道，根(gēn)据我们的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市(shì)值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的(de)33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美(měi)元。从住(zhù)房市(shì)值占股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住(zhù)房市(shì)值与(yǔ)股债房市值的比(bǐ)真正想离婚的女人会拖着吗，女人拖着不离婚也不联系心态例较高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中国(guó)资本(běn)市场发育(yù)尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票(piào)、债券(quàn)市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售制背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存(cún)在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大真正想离婚的女人会拖着吗，女人拖着不离婚也不联系心态部(bù)分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)不(bù)能交付的(de)风险。比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交(jiāo)房等(děng)风险。另外，购(gòu)房者和开发商之间的(de)购房合(hé)同、购房(fáng)者(zhě)和银行的按揭贷款合同(tóng)是两个独立的(de)合同关系，如果开(kāi)发(fā)商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向开(kāi)发商(shāng)主张权力(lì)，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助(zhù)推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资金若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自身信用和(hé)购(gòu)房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发(fā)放(fàng)方，一旦房企因为(wèi)市场波动或经营不善，出现资(zī)金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过(guò)与购(gòu)房(fáng)者签订(dìng)的预售合同和按揭(jiē)合(hé)同，已经从银(yín)行获得房款，如果购(gòu)房(fáng)者丧失(shī)还款(kuǎn)能力或(huò)短期不能还款等，则风(fēng)险完全由银行承(chéng)担，银行(xíng)将面临较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办法》中明确规定了(le)开发企(qǐ)业预售商品房所得款项应当用(yòng)于(yú)有关的工程建设(shè)，商品房(fáng)预售款监(jiān)管的具体(tǐ)办法，由(yóu)房地产管理部门制定(dìng)。但多(duō)年以(yǐ)来全国并没有统(tǒng)一的预售(shòu)资金(jīn)监管规定，各地实行“一城一(yī)策(cè)”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市(shì)重(zhòng)点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合(hé)肥等城市则按照项目(mù)的建安(ān)成本乘以建筑(zhù)面(miàn)积(jī)或者项目工(gōng)程(chéng)总额报价计算(suàn)重点资金。而事(shì)实是(shì)，不少购房款未进入监管账户、或进(jìn)入监管(guǎn)账户后被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘(pán)没(méi)有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监管账户(hù)资金如何(hé)被挪走的？实际(jì)上，在过(guò)去(qù)房地产大开发时代(dài)的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总(zǒng)承(chéng)包(bāo)方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付资金，再由(yóu)工程方将(jiāng)资金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方式套取的资(zī)金，在房企各地项目(mù)间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建(jiàn)设，形成一种资(zī)金循环(huán)高周转模式，但(dàn)一定(dìng)程度上把风(fēng)险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外(wài)商品房(fáng)预售制度呈现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护：对(duì)于购房(fáng)者(zhě)预付资(zī)金，一般设(shè)有定金或预付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购(gòu)房者支付的预(yù)付款比(bǐ)例相(xiāng)对(duì)较(jiào)低(dī)，绝大(dà)部分房款在房屋交付(fù)后开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付(fù)方式：预(yù)付款(kuǎn)一般以(yǐ)定金方式支付，或(huò)按工程进(jìn)度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程(chéng)进(jìn)度付款，按(àn)揭(jiē)贷款按照工(gōng)程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月(yuè)供；二是(shì)房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延(yán)期或重大缺(quē)陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方(fāng)式，一是期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭(píng)证后，开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付的房款。二是开(kāi)发商为购(gòu)房(fáng)者(zhě)提供(gōng)一定的(de)保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及(jí)首付环节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国平均(jūn)首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首付外，购房(fáng)者在房屋交(jiāo)付后(hòu)通(tōng)过按揭贷款支付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止(zhǐ)开发(fā)商挪用(yòng)资(zī)金(jīn)，购房者的定金(jīn)及首付款由第三方公证(zhèng)行或产权保(bǎo)险公司的信真正想离婚的女人会拖着吗，女人拖着不离婚也不联系心态托账户(hù)监管(guǎn)。如果开发商倒闭(bì)导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设(shè)过程中的资金全部来自银行，银行根据(jù)工程进(jìn)度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发(fā)商(shāng)挪用(yòng)资金直(zhí)接损害银行利益，银行有充分动机监管开发商(shāng)施工进度。开(kāi)发(fā)商在房屋交付(fù)时(shí)需取得由政府相关部门经(jīng)审查(chá)后发放的验(yàn)收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可(kě)零(líng)首付购房，房(fáng)款按建造工(gōng)期进度支付(fù)，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利率采用固(gù)定利(lì)率，开发商或购(gòu)房者(zhě)可(kě)购买(mǎi)期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在项目获批后即可(kě)预(yù)售房屋。签(qiān)署(shǔ)购房(fáng)合同(tóng)前，购房(fáng)者(zhě)需支(zhī)付(fù)约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订(dìng)合同后(hòu)定(dìng)金退还(hái)。如由(yóu)于(yú)任何原因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支付公证费和土(tǔ)地交易税，分别为房(fáng)屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含(hán)在购房款中(zhōng)，属于购房附加费(fèi)。

　　首付(fù)方面，德(dé)国没有规(guī)定最低首付比例，可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国也采取按(àn)工(gōng)期支付(fù)房(fáng)款的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因(yīn)项目而异(yì)。一般(bān)来说，支(zhī)付节(jié)点可分为公证后、主体完(wán)工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙(qiáng)面完工(gōng)、地板(bǎn)完工、全部完工(gōng)，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购(gòu)房者可(kě)在支付(fù)房(fáng)款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银(yín)行(xíng)按施工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购房者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能(néng)是当房(fáng)屋出现重大(dà)延期或(huò)重大缺陷时，保险公司(sī)保证开发(fā)商赔(péi)偿(cháng)或修复，开发(fā)商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负(fù)责相(xiāng)应赔偿。保险由(yóu)开发商或(huò)购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国(guó)预售制设有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前(qián)付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方律师(shī)严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双(shuāng)方(fāng)均(jūn)有一名(míng)律师，负(fù)责沟通期(qī)房交易中的(de)房产、资金(jīn)、合同等各个(gè)环节，各环节内容确(què)认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当(dāng)开发商(shāng)出(chū)现财务、经营问(wèn)题时(shí)，购房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付(fù)，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合同(tóng)签订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款支(zhī)付环(huán)节，英国采(cǎi)取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)相对较低，一般会在合同(tóng)签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须经过房产公证公司的(de)检验验收后才能交付，交付后(hòu)方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节(jié)，英国期房预售(shòu)资金监管极为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确(què)认(rèn)工程进度(dù)、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项过(guò)程中，由买房律(lǜ)师将(jiāng)资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发(fā)商(shāng)，即资(zī)金(jīn)在进入开发商账户前经(jīng)过两道关口，有利于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立(lì)法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必(bì)须(xū)完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋(wū)供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日(rì)本政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前(qián)是(shì)唯一一部(bù)规范期房交易(yì)的法律。

　　定金(jīn)保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或(huò)超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开(kāi)发商必(bì)须完成定金保全(quán)措施(shī)才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签(qiān)订购房合同时，开发商向金融机(jī)构或指定保证机构(gòu)或(huò)保险(xiǎn)机构签订定金保证(zhèng)委托(tuō)合同，设置购房(fáng)者定金的保(bǎo)证或保(bǎo)险，并将相应(yīng)的保证金证明书交(jiāo)付给购房者。除定(dìng)金(jīn)外，其他预先支付的购房款也受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明(míng)书向金融机构或保证机构(gòu)或保险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同(tóng)时，开(kāi)发(fā)商需向购房者赔付违约(yuē)金，一般约为(wèi)房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者(zhě)即可(kě)向银行申(shēn)请贷款，但交(jiāo)房(fáng)后才开始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金(jīn)，首付比例20％，余(yú)款按(àn)工程进度支(zhī)付，所(suǒ)有资金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交房(fáng)后满(mǎn)1年保(bǎo)修(xiū)期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购权合(hé)同以及(jí)订金返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方(fāng)面(miàn)，签(qiān)订购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首(shǒu)付及印花(huā)税，同时购房者向(xiàng)银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新加坡期房同(tóng)样(yàng)采取(qǔ)按工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房付款流程(chéng)做了统一详细规定，要求所(suǒ)有(yǒu)开发商(shāng)遵守(shǒu)，支付(fù)节点一(yī)般(bān)为合同(tóng)签订后(hòu)、地基完工、框架(jià)完工(gōng)、管道(dào)门(mén)窗等(děng)完(wán)工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款也依照工程进(jìn)度放款，月供(gōng)在此过程(chéng)中随着放出贷款(kuǎn)的(de)增加(jiā)而(ér)增加(jiā)，未放款部分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，购(gòu)房者的订金与付(fù)款会存入银行专门的项目资(zī)金账(zhàng)户，账户资金提(tí)取须与房屋(wū)建设有关(guān)。房屋交(jiāo)付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当前房地产(chǎn)到(dào)了政策出手(shǒu)临(lín)界点(diǎn)，重点是保(bǎo)交楼和房企重(zhòng)组。一方(fāng)面，加大(dà)对刚(gāng)需和改善型需求的(de)支持(chí)力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复(fù)工保民生，给予(yǔ)强有力的(de)金融工具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在(zài)正常运(yùn)转的房(fáng)企包括民营(yíng)企业，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财(cái)团(tuán)，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形势(shì)复杂性(xìng)和人性复杂(zá)性，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制。长效机(jī)制四(sì)大关键(jiàn)是(shì)推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定金环节(jié)，建立(lì)开(kāi)发商违(wéi)约(yuē)后定金保(bǎo)护机制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保(bǎo)障购房者(zhě)定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入(rù)，为(wèi)房屋重大(dà)延(yán)期以及(jí)重大缺陷等(děng)情况提供充分的保(bǎo)障。余(yú)款支(zhī)付环节，建立(lì)按工程(chéng)进度付款机制或(huò)交房后按揭(jiē)贷款机制，充(chōng)分保护购房者(zhě)的权益。资金监管环节(jié)，引入独立(lì)于开发(fā)商、银行的(de)第三(sān)方资金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房(fáng)保修期制度(dù)。保修期内，开发商应对房(fáng)屋(wū)质量问(wèn)题全权(quán)负责、免费维修(xiū)，购房者在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时代(dài)，对购(gòu)房民(mín)众不公平的预(yù)售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。另一方面，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段(duàn)，而(ér)是所(suǒ)见(jiàn)即(jí)所(suǒ)得的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房(fáng)民众的最根(gēn)本(běn)最实(shí)质的(de)保障，这样(yàng)将极大(dà)的(de)提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。

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