5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块(kuài)已(yǐ)经在悄(qiāo)然布局(jú)。数据显(xiǎn)示，以南(nán)方和(hé)华夏的(de)两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获(huò)得增(zēng)持，持仓数(shù)量(liàng)占流通股(gǔ)比重增(zēng)幅五只个股(gǔ)分别为华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地(dì)产(chǎn)或“底部(bù)回(huí)升”

　　行(xíng)业(yè)红利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对房地产的(de)配(pèi)置看，2019年末(mò)，公募所持有的(de)房地产行业(yè)标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市(shì)值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公(gōng)募所持房地产(chǎn)公司市值在股票资产中的占比却(què)断崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出(chū)现了三(sān)年来(lái)的首次回(huí)升，年底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业的持股比例也同(tóng)步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季度(dù)得(dé)以(yǐ)延续(xù)。数(shù)据统(tǒng)计显示(shì)，公募(mù)重(zhòng)仓(cāng)持有房地(dì)产板块一季度市(shì)值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季(jì)度提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五个股分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨(bīn)江集团，持(chí)仓市值占板块比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地产(chǎn)的投(tóu)资愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基(jī)金一(yī)季报汇总(zǒng)的(de)重(zhòng)仓股中，房地产板块排(pái)名最(zuì)高的是保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去年(nián)四(sì)季(jì)报，变(biàn)化之(zhī)处首先(xiān)在于几只房地(dì)产龙头(tóu)股从(cóng)排位上看均有退步，尤其是万科最为明(míng)显(xiǎn)；其(qí)次是金地集团退出百大之(zhī)列(liè)。但考虑到(dào)房地产是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行(xíng)业(yè)销售旺季(jì)，其传导到二(èr)级(jí)市场乃至(zhì)机构持仓上还(hái)需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断房地(dì)产已(yǐ)经进入大(dà)分化时(shí)代，一(yī)二线城市好于(yú)三四线城市。而(ér)映(yìng)射到二(èr)级市(shì)场投资上，配置房地产行(xíng)业轻松收(shōu)获行业贝塔的(de)红利期一去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期来分类(lèi)，包括房地产等几类行业(yè)在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传统认知(zhī)上没(méi)有(yǒu)什么(me)投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机(jī)会，背后的(de)逻辑是供(gōng)给侧发生(shēng)了(le)更大的变化。”一不愿具名的上海公募(mù)基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居(jū)民存款(kuǎn)数量增加(jiā)了15万亿元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿(yì)平方(fāng)米建筑面积，考虑存(cún)量地产的(de)更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端(duān)还需(xū)要有一定(dìng)的政策(cè)出(chū)来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究(jiū)员吕功(gōng)绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人(rén)均(jūn)住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而目前(qián)居民(mín)的(de)杠杆率(lǜ)和(hé)房价收入也(yě)不(bù)支撑每(měi)年18万亿(yì)元的销售额，以及(jí)过快(kuài)上行的房价，因(yīn)而行(xíng)业高增的(de)时代已经过(guò)去，未来行业的(de)需求(qiú)或将回落，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高杠杆属性(xìng)，就很(hěn)容易出(chū)现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进(jìn)入到供(gōng)给侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得(dé)市占率的(de)提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资(zī)机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品(pǐn)的阿(ā)尔法(fǎ)，而对(duì)应(yīng)到股票投(tóu)资，晓之以情,动之以理的意思是什么，晓之以理,动之以情出自哪里就是(shì)强(qiáng)竞争力公司(sī)的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也(yě)是基于这样的认识转变，精(jīng)耕细作(zuò)个(gè)股成为公(gōng)募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国(guó)企(qǐ)、优(yōu)质区域性(xìng)标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计(jì)申万(wàn)房地产板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类(lèi)标的股(gǔ)中，本月以来实现股价(jià)上(shàng)涨的达(dá晓之以情,动之以理的意思是什么，晓之以理,动之以情出自哪里)到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五一假期归来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从该(gāi)股(gǔ)的基本(běn)面来(lái)看，上实发展的主营业(yè)务(wù)为房地(dì)产开发与(yǔ)经营。公司(sī)的主要(yào)产品及服(fú)务(wù)为房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管(guǎn)理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩(jì)数(shù)据来看，2022年，其(qí)实现营(yíng)业收入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大流(liú)通股股东来看，各类机构都有对其布(bù)局的例子(zi)。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季十大(dà)流通股股东来(lái)看(kàn)， 具体包括(kuò)公募(mù)的上(shàng)银基(jī)金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅暂(zàn)时排名第(dì)二(èr)的浦(pǔ)东金(jīn)桥(qiáo)也是上海本地房(fáng)企，其第一季度的收入利润规模大幅(fú)度复苏。究(jiū)其原因(yīn)，一方面(miàn)是该公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另(lìng)一方面则是(shì)公司拿(ná)地结算持续性向好，从(cóng)数字上(shàng)看(kàn)，一(yī)季度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的(de)业绩势(shì)头向(xiàng)好背景下，自然(rán)也吸(xī)引了知(zhī)名机(jī)构在其(qí)中持续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，知名私募(mù)高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的(de)两只(zhǐ)产品依然在前十中(zhōng)，这也是连续第(dì)三个季度(dù)他(tā)有(yǒu)的(de)两只(zhǐ)产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当(dāng)季还小幅增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两家上海区域(yù)性地产公司外(wài)，荣(róng)安地(dì)产则(zé)是主要布局在深圳的(de)地产公(gōng)司，一季报交出的也是一(yī)份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基(jī)首季新杀入十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东行(xíng)列。具(jù)体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指(zhǐ)数(shù)1000增(zēng)强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出(chū)现的(de)机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际(jì)和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析：“经历过(guò)行(xíng)业洗牌(pái)和(hé)兼并重组(zǔ)后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算(suàn)对应潜在(zài)毛(máo)利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问题(tí)或者资(zī)金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基(jī)本在70％以下(xià)，而其他房(fáng)企的净(jìng)负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企(qǐ)的融(róng)资(zī)成(chéng)本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头(tóu)房(fáng)企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是(shì)，在当(dāng)前中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存(cún)在发(fā)展的大好机会。中信证(zhèng)券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机会依(yī)然(rán)存(cún)在，少部分(fēn)公(gōng)司(sī)尤(yóu)其是央企占据显著(zhù)优势，其主要又(yòu)体(tǐ)现为(wèi)库存的优(yōu)势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较低的融(róng)资成本，优质的(de)开发(fā)资源和(hé)良好(hǎo)的不动(dòng)产资产(chǎn)运营能力(lì)的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产公(gōng)司(sī)也是更(gèng)有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债权债务(wù)关系等(děng)问题，市场对民营(yíng)房开企业的资(zī)产会有更多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业(yè)出清的过程中，央(yāng)国企相(xiāng)较于民企来说(shuō)估值的修复更明显。中特(tè)估的角度从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定且(qiě)可(kě)预(yù)期的(de)盈利和现金流创造(zào)能(néng)力，以此带来(lái)估值(zhí)中枢的提升，应该关注估值(zhí)相(xiāng)对较低(dī)，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能(néng)力强、可以创(chuàng)造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普(pǔ)涨的概率(lǜ)比较(jiào)低，行业内部将出现分化，要关注将受益(yì)于行业集中度提升的(de)头部公司(sī)。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这一思路(lù)的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前(qián)途更为光明。不过(guò)国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续(xù)观(guān)察(chá)国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资(zī)成本保持低位(wèi)，其(qí)次是(shì)销售份额(é)持续提(tí)升，再(zài)次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业(yè)绩(jì)分化更趋(qū)明(míng)显，保利发展、滨江集(jí)团等(děng)房企营收(shōu)、净利均实现(xiàn)了业(yè)绩的(de)回正，甚(shèn)至(zhì)是(shì)较大增速的增长。而这些公司也是(shì)机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善的房企(qǐ)，主要是因(yīn)为过(guò)去(qù)两三年时(shí)间(jiān)，尤其(qí)是在2021年(nián)下(xià)半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企(qǐ)业(yè)仍在(zài)持续(xù)性(xìng)地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能够推动房企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够(gòu)保(bǎo)有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时(shí)也提醒表(biǎo)示，在房(fáng)地产(chǎn)的复(fù)苏(sū)过程中，还(hái)面临着一些(xiē)不确定性。其(qí)实整个市场从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个(gè)别城市(shì)四(sì)月环(huán)比(bǐ)三月相对(duì)表现较(jiào)好(hǎo)之外，包括北京、上(shàng)海在内的(de)绝(jué)大多数城(chéng)市都出(chū)现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五月的市(shì)场表现也(yě)不太乐观。按照现在的经济状况、收入(rù)情况(kuàng)，以及市场的去库存压(yā)力(lì)、企业的资金(jīn)面(miàn)压力，可能会出现，到六月份房企为(wèi)了半年(nián)报冲(chōng)业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的一个市(shì)场(chǎng)乏力现象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增长不确定性的压力仍(réng)旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈(chén)昊(hào)扬也(yě)向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地产以及其(qí)上下游产业(yè)链(liàn)的复苏速度都比想(xiǎng)象的(de)要慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个时(shí)候，在房地(dì)产(chǎn)以及上下游就(jiù)不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他(tā)基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做(zuò)得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复(fù)苏(sū)，业(yè)绩(jì)会逐步体现出来。所以只能耐心(xīn)地去等待它的(de)基本(běn)面不(bù)断地(dì)凸(tū)显出(chū)来(lái)，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文(wén)中提及(jí)个股仅为(wèi)举例分析(xī)，不做买(mǎi)卖推荐。）

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