文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消预售制了。 1月17日(rì)召开的(de)全国住(zhù)房和城(chéng)乡建设(shè)工作会议提出“有(yǒu)条件的可以进行现(xiàn)房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确(què)表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了(le)，这是对购房(fáng)者的不公平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的(de)别(bié)建(jiàn)了(le)，不(bù)能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，这是房地产从大开发时代步(bù)入高质量(liàng)发展阶段(duàn)的(de)必然趋势，也是对购房老百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对(duì)购房(fáng)民众不公平(píng)的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。以(yǐ)后(hòu)一(yī)手(shǒu)交钱，一(yī)手交房，天经地义(yì)。当然二次(cì)房改(gǎi)是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机(jī)制，长效(xiào)机制四大(dà)关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地产税(shuì)。如果按照经济(jì)规律办事，中国一(yī)定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大(dà)部(bù)分商品(pǐn)是(shì)一(yī)手交钱一(yī)手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者非常不(bù)公平，比如，交房等(děng)待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利(lì)息，还(hái)要承担延(yán)迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房的(de)风险。从行业层面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险。取消预(yù)售制(zhì)，改为(wèi)现(xiàn)房销售，这样有(yǒu)助于落实中央(yāng)房(fáng)住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于(yú)房企稳健发展(zhǎn)，一(yī)举多(duō)得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议取消(xiāo)预(yù)售制度？预售制度(dù)怎么来的(de)？国(guó)外(wài)什么情况？简单科普一下：商品房预售最(zuì)早源于(yú)中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商(shāng)放杠(gāng)杆的方(fāng)式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品(pǐn)房预售制度。其(qí)实，当前世界不少国家存在预售(shòu)制(zhì)。但是，重点来了(le)！发达国(guó)家一般有严(yán)格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国一(yī)样在支付完首付款后从银行一次性贷款支(zhī)付(fù)剩余全部房款(kuǎn)，而是(shì)根据开发(fā)商工(gōng)程(chéng)进(jìn)度在完全(quán)交房前进行分期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度是(shì)需(xū)要(yào)严(yán)格的资金监管、分(fēn)期支付以及违约处罚措施作为(wèi)保障(zhàng)的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一(yī)定(dìng)会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取消(xiāo)预售制度(dù)，以后改为现房(fáng)销售。客(kè)观讲预售制度有一(yī)定(dìng)历史阶(jiē)段性，现在(zài)中国(guó)住房进入(rù)存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂(làn)尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当(dāng)然这需要(yào)配套房企债务重组、复(fù)工保交楼(lóu)、恢复市场信(xìn)心和房(fáng)地产长效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚持市场化(huà)改革，中国一定(dìng)能化解这个难题，让房地(dì)产回归实(shí)体经济(jì)和(hé)居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民(mín)众的最(zuì)根本最(zuì)实(shí)质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的(de)本质是向善(shàn)，是以(yǐ)客户为中心，房地产也(yě)不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代(dài)，好房幸福一(yī)家人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取消预售制、实施(shī)现(xiàn)房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐(lè)业、社会长(zhǎng)治久安、行业企(qǐ)业健康发展(zhǎn)的重大措施(shī)。在当前(qián)的(de)情(qíng)况下，取消预(yù)售制要结合稳楼(lóu)市、房(fáng)地产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持当期三好生、新(xīn)模式等综合施(shī)策。

　　作(zuò)者十年前在(zài)国(guó)务院(yuàn)发展研究中心参与财税改(gǎi)革方案研究时，对预(yù)售(shòu)制(zhì)、房地(dì)产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进(jìn)行过长期系统的(de)专项研究。（参(cān)考(kǎo)后(hòu)来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地卧室放wifi有什么危害知乎，wifi放在卧室里有害吗版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进(jìn)程，但(dàn)背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十(shí)年(nián)代在中国香港，楼(lóu)宇出(chū)租是地产行业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着(zhe)转让难(nán)、出租(zū)资金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香港(gǎng)还(hái)未推行公共房屋制(zhì)度，许多人(rén)栖身于木屋(wū)或者(zhě)其(qí)他临时住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过大多(duō)数居民的储蓄(xù)很少。当(dāng)时(shí)楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以(yǐ)一整栋楼(lóu)为单位(wèi)，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金(jīn)实力(lì)才能购买。虽(suī)然(rán)楼宇(yǔ)出(chū)租(zū)是中国香港地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资金周转期长等问题。针(zhēn)对这一系列问(wèn)题，不(bù)少地(dì)产商开始探求新的(de)方(fāng)式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模式(shì)引入(rù)房地(dì)产销售，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式(shì)。1953年(nián)底霍(huò)英东创办立信置业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭(píng)借商业(yè)直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于(yú)商品(pǐn)流通、资(zī)金周转有着独(dú)到的见(jiàn)解，在努力寻求方(fāng)法(fǎ)加快自身资(zī)金周转。当时其在(zài)购(gòu)下(xià)九龙(lóng)的一块地盘后，除(chú)了分层(céng)出(chū)售、还印发售楼说(shuō)明(míng)书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地(dì)势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花(huā)”是(shì)另外一个亮点，即先(xiān)收取买家(jiā)的订金，采用(yòng)类似租(zū)金的分期付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就(jiù)拥有了自己的房产。这(zhè)种方式减轻了民(mín)众购房的资金压(yā)力(lì)，加速了房屋(wū)的建造和销(xiāo)售，也解决了(le)制造商的资金问题，降低投(tóu)资(zī)风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花(huā)+分(fēn)期付(fù)款”的销售模式成为当时中国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的一大(dà)特(tè)色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的(de)住(zhù)房供不应(yīng)求(qiú)的问(wèn)题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中(zhōng)国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的(de)情况，但监管(guǎn)部门(mén)不(bù)断完善、规(guī)范化(huà)，建立健(jiàn)全的(de)监管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼(lóu)盘因(yīn)建筑费用超支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在(zài)1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升了对于预(yù)售楼花制度的监管，即要求(qiú)开发商(shāng)在预售(shòu)前，确保地(dì)价(jià)款已(yǐ)经(jīng)全部支付，还(hái)要证(zhèng)明自(zì)身有资金等能力把项目完成，资金需放入律(lǜ)师所(suǒ)托(tuō)管，支(zhī)取时需律所和建筑师(shī)的核(hé)准。为了防(fáng)止开发商、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造假，套取(qǔ)监管账户(hù)资(zī)金，中(zhōng)国香港要(yào)求律(lǜ)师行在银(yín)行开设的(de)信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操(cāo)作等(děng)采取全透(tòu)明(míng)化(huà)机制，且银行的责任上(shàng)升，如(rú)出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况，银(yín)行(xíng)将成最大风(fēng)险方(fāng)，后续需自身推动项目(mù)完工。随着(zhe)监管体(tǐ)系逐步完善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地面临住房需求(qiú)大(dà)和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地(dì)优先(xiān)发(fā)展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使(shǐ)前期发展工业化的(de)进程大于城市化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市(shì)化配套问题(tí)，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时推行(xíng)的(de)是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租(zū)养房”的(de)福利分房制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福(fú)利分房制度(dù)不再适用于(yú)当时的国情。叠加房地产市场面临(lín)商品房(fáng)的(de)需求量大，而社会缺少大型房地(dì)产开发商(shāng)，商品房供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产(chǎn)市场的(de)一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐(zhú)步引进中国香(xiāng)港(gǎng)预售商品房(fáng)制度(dù)，先后出台多(duō)项文件，大力支持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台(tái)《关于进一步(bù)深(shēn)化城镇(zhèn)住房制度改革，加(jiā)快住房(fáng)建设的通知》文件，决定停(tíng)止住房无(wú)偿实(shí)物(wù)分配(pèi)，逐步实行(xíng)住(zhù)房(fáng)分配货币化、住房供给商品(pǐn)化(huà)、社会化的(de)住房新体制，从(cóng)计划经济下(xià)的(de)福利分房转向市场(chǎng)经济(jì)的商品房。房地产(chǎn)市场采(cǎi)用(yòng)预售制(zhì)，允许(xǔ)开(kāi)发商(shāng)卖(mài)期房，解决(jué)了房企缺少资(zī)金和开发时(shí)间周期长的两大难题，开发商(shāng)以预售款撬(qiào)动(dòng)下一个项目的(de)开发，形成滚动开发模(mó)式，住房供应速度加(jiā)快。自(zì)此中国内地开始(shǐ)房改货币化(huà)，中国人(rén)民银(yín)行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支(zhī)持购房者(zhě)，极大作(zuò)用推动了房地产市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整形成契合(hé)中国(guó)内地的商品(pǐn)房预售(shòu)制度(dù)。预售制(zhì)的(de)初衷是为(wèi)了缓(huǎn)解房企(qǐ)资金压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说，卧室放wifi有什么危害知乎，wifi放在卧室里有害吗是指房地产开发企业将正在(zài)建设中(zhōng)的房(fáng)屋预(yù)先出售(shòu)给(gěi)购(gòu)房者，由购房者支付定金或房(fáng)款的行(xíng)为。区别于中国香(xiāng)港，在中(zhōng)国内(nèi)地实(shí)践过程中，商品房预售流程(chéng)为：房地产开(kāi)发商办理预(yù)售(shòu)许可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备(bèi)案(àn)登(dēng)记和预告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋。在购(gòu)房过程中，购房者(zhě)需要一(yī)次性(xìng)付清首付(fù)款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言(yán)之(zhī)，房屋未建成，开发商可(kě)能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中国香港(gǎng)的(de)按照工程进度(dù)付(fù)款有所不同。对中国内地的开发(fā)商(shāng)而言，预售(shòu)制商(shāng)品房也开(kāi)启了高周转、高(gāo)杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制极大(dà)缩(suō)短房企现金回笼周期，同时增(zēng)加(jiā)市场商(shāng)品房供(gōng)应，推动(dòng)了城镇化发展进程(chéng)。预售制(zhì)在(zài)过去(qù)20多(duō)年对中(zhōng)国内(nèi)地房地产(chǎn)市场的(de)稳步(bù)发展起到(dào)了重(zhòng)要作用，不仅解决(jué)了房地产(chǎn)市场快速发展(zhǎn)阶段的资金(jīn)需求，也(yě)提高(gāo)了居民居住水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适(shì)居，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年(nián)时间走完发达国家几百年(nián)城镇化(huà)路程。改革(gé)开放(fàng)以(yǐ)来，城镇化进(jìn)程(chéng)进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存(cún)量从不(bù)到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房(fáng)套数从约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已(yǐ)成(chéng)为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售面(miàn)积占总销售面(miàn)积的比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国(guó)内地(dì)房地产行业(yè)的发(fā)展。中国内(nèi)地房地产(chǎn)历经二十多年长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成(chéng)额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额(é)分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速(sù)发展，房地产企业从无(wú)到有、从国企先行(xíng)到民(mín)企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉(lā)动中(zhōng)国内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠道(dào)，房地(dì)产(chǎn)带动的上(shàng)下(xià)游产业链(liàn)特别(bié)长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产(chǎn)及其(qí)产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发(fā)、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投(tóu)资占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道(dào)，从房地产(chǎn)贷(dài)款占银行各项贷(dài)款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比超过(guò)三分(fēn)之一。从房地产(chǎn)融资存量(liàng)占社融存量(liàng)比重看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美(měi)国的33.6万亿(yì)美(měi)元、日本的(de)10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法德三国合(hé)计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例(lì)看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市(shì)值与股(gǔ)债房(fáng)市(shì)值的比(bǐ)例较(jiào)高，主要是因为住房市值(zhí)高，以及中国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直(zhí)接融(róng)资比例(lì)较低(dī)，股票、债(zhài)券市值(zhí)较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面(miàn)看(kàn)，绝大(dà)部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱(qián)一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对(duì)购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的(de)风险。比如(rú)，交房(fáng)等待期(qī)一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要(yào)承(chéng)担(dān)延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购房者(zhě)和开发商之间的购房(fáng)合同、购房(fáng)者(zhě)和银行的按(àn)揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的(de)合同关系，如果开发(fā)商发生违约，购房者只能根(gēn)据购房合同向(xiàng)开发商主(zhǔ)张(zhāng)权(quán)力(lì)，但依旧(jiù)需(xū)要根(gēn)据按揭贷款合同按时向银(yín)行进行贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购房(fáng)者承担的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部(bù)分(fēn)房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇(yù)到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进行(xíng)影响自身信用和(hé)购房者对(duì)行业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷(dài)款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦房企(qǐ)因为(wèi)市场波动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列(liè)问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房者签订的(de)预售合同(tóng)和按揭合同，已经(jīng)从银行获得(dé)房款，如(rú)果购房(fáng)者丧失还(hái)款能力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全(quán)由银行承(chéng)担，银行将(jiāng)面(miàn)临较大的坏(huài)账压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角(jiǎo)度看(kàn)，购房者的(de)预售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两(liǎng)个字(zì)那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工(gōng)程(chéng)款。在2004版的(de)《城市商品(pǐn)房预售管理办(bàn)法》中明确规定了开发企(qǐ)业预售商品房所得款项应当用于有关的(de)工程(chéng)建(jiàn)设，商品房预售款监管的具(jù)体办法，由房(fáng)地产管(guǎn)理部门制定。但(dàn)多年以来(lái)全国并没(méi)有统一的预(yù)售(shòu)资金监管规定(dìng)，各(gè)地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比例为(wèi)总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照(zhào)项目的建安成本乘以建筑面积(jī)或者项(xiàng)目(mù)工程总额报(bào)价计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未进(jìn)入监(jiān)管账户、或进入监管账(zhàng)户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收(shōu)楼遥遥无(wú)期，月供却(què)被迫继续还(hái)款。那么(me)，监管(guǎn)账户资(zī)金如何被挪(nuó)走的？实际(jì)上，在过去房地产大开发时代的高周(zhōu)转背景(jǐng)下，抽(chōu)调预售款监管账户资(zī)金，是(shì)行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建设名义，获得监管账户拨(bō)付资金，再(zài)由工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的(de)工程款，远超工程进度(dù)所需(xū)。通(tōng)过这些方(fāng)式套取(qǔ)的资金，在房(fáng)企(qǐ)各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提(tí)供了(le)资金流动(dòng)性，房企(qǐ)抽(chōu)调(diào)资金统筹拿地(dì)、还(hái)款和楼盘(pán)建(jiàn)设，形成一种资(zī)金循(xún)环高周转模式，但一定程度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般设有(yǒu)定金或预付款保(bǎo)护机制，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要求(qiú)购房者支付的预(yù)付款比例相对(duì)较低，绝大部(bù)分房(fáng)款在房屋交付后开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一般(bān)以(yǐ)定金(jīn)方式支付，或按工程进度分期支付，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一(yī)般采用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是(shì)按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进(jìn)度逐渐发放，购(gòu)房者开(kāi)始(shǐ)月(yuè)供；二是房(fáng)屋(wū)交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商(shāng)品房(fáng)提供期(qī)房烂尾保(bǎo)险，在商品房出(chū)现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量(liàng)的保(bǎo)障有两种方(fāng)式(shì)，一(yī)是期房(fáng)由政(zhèng)府(fǔ)或第三方验收合(hé)格并提供(gōng)验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得购房(fáng)者支付的房(fáng)款。二是开发商为购房者提(tí)供一定的保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资(zī)金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金(jīn)一(yī)定期(qī)限内无条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房(fáng)款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得房款。

　　定金及(jí)首付环(huán)节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方(fāng)数(shù)据，2021年(nián)美(měi)国平均首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付外，购房(fáng)者(zhě)在(zài)房屋(wū)交付(fù)后通过(guò)按揭(jiē)贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开发(fā)商挪用资金，购房者的定金及首付(fù)款(kuǎn)由第三方公证(zhèng)行(xíng)或产权保险公司的信(xìn)托账(zhàng)户监管。如果开发商倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金可通过申请仲裁取回(huí)，且不承担任(rèn)何(hé)责任与损失。而开发(fā)商(shāng)在房屋建(jiàn)设过程中(zhōng)的资金全部(bù)来自银行，银行根据工(gōng)程进度向(xiàng)开发商(shāng)提供一定(dìng)比例的贷款，由(yóu)于(yú)开发商挪(nuó)用资金直接损害银行利益，银行有充分动(dòng)机监管开(kāi)发商施工进度。开(kāi)发商在房屋交付时(shí)需取(qǔ)得由政府相关(guān)部门经审查后发放的(de)验收凭证，通过(guò)验收凭证(zhèng)向银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款(kuǎn)按(àn)建(jiàn)造(zào)工期进(jìn)度支(zhī)付(fù)，按(àn)揭按工(gōng)期(qī)放(fàng)款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定(dìng)利(lì)率，开发商或购(gòu)房(fáng)者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方(fāng)面，德国开发(fā)商在项目获(huò)批后即(jí)可预售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的(de)定(dìng)金(jīn)并进(jìn)行预约公证，签订(dìng)合同后定金退(tuì)还。如由于任何原因(yīn)不(bù)能购(gòu)买，定(dìng)金按照德(dé)国法律全部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同后，购房者需支(zhī)付公证费和(hé)土地交易税(shuì)，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在(zài)购(gòu)房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有(yǒu)规定最低首付比例(lì)，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面(miàn)，德国(guó)也(yě)采取按工期支付(fù)房款(kuǎn)的制度，一般分(fēn)7笔进(jìn)行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点可分为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工(gōng)、地(dì)板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购(gòu)房者(zhě)可在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率，银(yín)行按施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每(měi)笔贷(dài)款给(gěi)予购房者一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期房设计了(le)两种保险，保险的功能是当房屋(wū)出现(xiàn)重大延(yán)期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保险公(gōng)司(sī)保证开发(fā)商赔偿(cháng)或修(xiū)复(fù)，开发商(shāng)破产，由保(bǎo)险公(gōng)司(sī)负责相应赔偿。保险(xiǎn)由(yóu)开发(fā)商或购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英(yīng)国(guó)预售(shòu)制(zhì)设有10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通期房交易中的(de)房产、资金(jīn)、合同等各(gè)个(gè)环节，各环(huán)节(jié)内容(róng)确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制(zhì)，当开发(fā)商(shāng)出现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司(sī)赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但是交房(fáng)前(qián)付款比例相对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月(yuè)分(fēn)别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即交房(fáng)前(qián)付款比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规定房屋(wū)必须经过房产公(gōng)证(zhèng)公司的检验(yàn)验收(shōu)后才能交付(fù)，交付后方(fāng)可按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售(shòu)资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程(chéng)进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房律(lǜ)师(shī)将资(zī)金转(zhuǎn)给(gěi)卖(mài)方律师，卖(mài)方(fāng)律师转(zhuǎn)给开发商，即资金(jīn)在进入开发商账户前经(jīng)过(guò)两道关口，有利于保障购房者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设(shè)置期房预(yù)付款保全措施

　　日本(běn)期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开发商必须完成(chéng)“预售(shòu)房定金保(bǎo)全措施”，交房前(qián)付款比例(lì)不超房款的(de)20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔偿(cháng)约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后(hòu)由于房屋(wū)供给严重失衡(héng)，叠加法律(lǜ)空(kōng)白，社会上(shàng)“一房(fáng)二(èr)卖(mài)”现象普遍，为此，日本(běn)政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地建(jiàn)筑物交(jiāo)易法》，经(jīng)多次修订(dìng)，目前(qián)是(shì)唯(wéi)一一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面，根(gēn)据(jù)日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律(lǜ)要求(qiú)开发商必(bì)须完(wán)成定金保全措(cuò)施才可预售。什么是定金保全(quán)措施？即买卖双方签订购房合同时(shí)，开发商向金融机构或指定保证机构(gòu)或保险机构签订定金(jīn)保证委托(tuō)合同(tóng)，设置(zhì)购房(fáng)者定金的保证或(huò)保险，并将(jiāng)相(xiāng)应(yīng)的(de)保证金证明(míng)书交(jiāo)付(fù)给购(gòu)房者(zhě)。除(chú)定金外，其他预先支(zhī)付的购(gòu)房款也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书向(xiàng)金融(róng)机构或保证(zhèng)机构或(huò)保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购(gòu)房者赔付违约金，一(yī)般约为(wèi)房(fáng)价(jià)的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节，交房(fáng)前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房者(zhě)即可向银(yín)行(xíng)申请(qǐng)贷(dài)款，但交房后才开(kāi)始按揭(jiē)贷(dài)款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后(hòu)开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　新加(jiā)坡期(qī)房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资(zī)金进(jìn)银行(xíng)专(zhuān)门项目资金账户，交房(fáng)后满1年保修(xiū)期后支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付(fù)环(huán)节，新加坡开发商有统一的选购权合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一步签订购(gòu)买(mǎi)合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税(shuì)，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新加(jiā)坡期房(fáng)同样(yàng)采(cǎi)取按工程进度付款的方式(shì)，《发(fā)展商(shāng)条例(lì)》对(duì)期房(fáng)付款流程做了(le)统一(yī)详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依(yī)照工程进度(dù)放款，月供在此过(guò)程中(zhōng)随着(zhe)放出贷款的增(zēng)加而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购(gòu)房者的订金(jīn)与(yǔ)付款会(huì)存入银行专(zhuān)门的项目资金账户(hù)，账户资(zī)金提(tí)取须与房屋建设(shè)有关(guān)。房屋交(jiāo)付后，购房者(zhě)享受1年(nián)的(de)房屋保修期，此后购房者(zhě)支付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当前房地(dì)产到了政策出手临(lín)界点，重(zhòng)点是保交楼(lóu)和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工保(bǎo)民生，给(gěi)予强有(yǒu)力的金融工(gōng)具(jù)支持(chí)。另一方面(miàn)，从现(xiàn)在起，对(duì)还在正常运转的房企(qǐ)包括民营企业(yè)，加大支持(chí)力度，由(yóu)优质(zhì)房企(qǐ)牵(qiān)头并(bìng)购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充(chōng)分(fēn)估计形势复杂性和(hé)人性复杂(zá)性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制。长效(xiào)机(jī)制四大关键是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地(dì)产(chǎn)税。定金环(huán)节(jié)，建立开发商违约后定金保护(hù)机(jī)制，如将已支付定金冻(dòng)结至房(fáng)屋交付(fù)阶段，保障购(gòu)房(fáng)者定金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司介入(rù)，为房屋重大延(yán)期以(yǐ)及重大(dà)缺陷等情(qíng)况提供充(chōng)分(fēn)的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程进度付(fù)款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充分保护(hù)购房者的权益。资金监管环节，引入独立于(yú)开发商、银行(xíng)的第(dì)三方资金(jīn)监管机构，或由(yóu)政府相关(guān)部(bù)门直接监(jiān)管(guǎn)，以此防止资(zī)金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修(xiū)期内，开(kāi)发商应对房(fáng)屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者(zhě)在保(bǎo)修期(qī)结束(shù)后(hòu)支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品(pǐn)房预售制是大(dà)势(shì)所趋。一方面，98年房改时(shí)，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计(jì)，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对(duì)购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时(shí)了，该(gāi)取消(xiāo)了(le)，改为现房销(xiāo)售。另一(yī)方面，取消预售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商将拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得(dé)的过(guò)硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民众的最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升开(kāi)发商(shāng)的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币。

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