导读

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下(xià)中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十年(nián)是中国(guó)房地产市场黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年(nián)商品住宅(zhái)销(xiāo)售面(miàn)积(jī)超15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭入住。恰逢近(jìn)年地产(chǎn)持续低景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨论(lùn)日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存(cún)量住宅真实(shí)情(qíng)况，据此判断中(zhōng)国未来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口(kǒu)普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占比不到一(yī)成，其中还(hái)包(bāo)括(kuò)大(dà)量城镇非住宅(zhái)建筑，如(rú)商业办公楼、学(xué)校等(děng)，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居(jū)住(zhù)面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中国的人(rén)均住宅(zhái)间数较发达国(guó)家还(hái)有很大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样(yàng)不(bù)意味着中国住宅市(shì)场已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测算发现中(zhōng)国城镇居(jū)民户均1套房，其(qí)中(zhōng)每(měi)户持有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中(zhōng)国(guó)家庭户均(jūn)住宅的数据(jù)，我们根(gēn)据(jù)商品住(zhù)宅套数、商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测算结(jié)果(guǒ)显(xiǎn)示，目前(qián)城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套房，其(qí)中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至小小心意,不成敬意请笑纳，小小心意 不成敬意是什么意思(zhì)2024年，中(zhōng)国(guó)每(měi)户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅(zhái)，其中商(shāng)业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户有房，然(rán)而事实上中国(guó)住宅市(shì)场供需(xū)并不平衡。

　　国(guó)际数(shù)据显示，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比会大于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以说不(bù)平衡，是(shì)因为户均一套房无法满足流动人口的租赁和置业需(xū)求。全国总人口(kǒu)的近三成都(dōu)是流动人口，流动人(rén)口会选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便户均一套(tào)房，中(zhōng)国未来(lái)地产仍(réng)有四大(dà)新增需(xū)求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两(liǎng)人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户(hù)数增多。小家庭(tíng)化趋势将延续(xù)，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经济板块的(de)分(fēn)化日益明显，区域经济资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的(de)新增(zēng)住宅需(xū)求(qiú)有望(wàng)持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在(zài)2000年以(yǐ)前建成的(de)住宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)与人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积均较发达国家(jiā)有着不小差(chà)距，“住(zhù)上更大(dà)房子”的(de)改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是中国地(dì)产黄金(jīn)发(fā)展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足，这是过去二十年房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么当(dāng)下房地产(chǎn)大(dà)分化(huà)时代已至(zhì)，大(dà)分化(huà)时代下(xià)地(dì)产矛盾则更多体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必(bì)将体现在不同能(néng)级城(chéng)市之间(jiān)，不同(tóng)区(qū)域板块之间，不(bù)同品质住宅(zhái)之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二(èr)手房挂牌量突然激增(zēng)，引发(fā)一(yī)阵二手房(fáng)的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担(dān)心，中(zhōng)国的房子是否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到(dào)底(dǐ)是供给(gěi)过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在不(bù)足(zú)？可惜由(yóu)于住宅存(cún)量数据(jù)并未公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据(jù)此判断(duàn)未来(lái)房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥有住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数量(liàng)过剩的直观判断站不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普(pǔ)查工作情况为主题的新闻发布会上，负责(zé)人对外(wài)披露：“住宅城乡建(jiàn)设(shè)行(xíng)业(yè)获取了全国(guó)近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市(shì)政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农(nóng)村房屋占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计(jì)算(suàn)的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼(lóu)、学校(xiào)、医院等非住(zhù)宅。总的算(suàn)下(xià)来，住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比并不(bù)大(dà)。

　　第七次(cì)人口普查数据(jù)公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数(shù)大于(yú)1，看似意味着人人都有房(fáng)间居(jū)住。

　　居住水平不(bù)仅与(yǔ)房间数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配(pèi)套(tào)设施等因素密切相关(guān)。单单从(cóng)人均(jūn)住宅间数不能完(wán)全反映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国主要是以(yǐ)家庭为单(dān)位购买成套住宅，一套设施齐全的(de)住宅才是城镇居民宜(yí)居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居(jū)民住宅(zhái)主(zhǔ)要分两大类，一类(lèi)是商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)，另(lìng)一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计数(shù)据，并没(méi)有(yǒu)直接公布城镇住宅(zhái)数量。居(jū)民住宅相关数据(jù)有两(liǎng)处可以直接公布，一是(shì)每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来源（人(rén)口普查数据）。计算中(zhōng)国居(jū)民(mín)户(hù)均住(zhù)宅(zhái)数量，我(wǒ)们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年(nián)之前商品(pǐn)住宅(zhái)数量(liàng)极少，可忽(hū)略不(bù)计。估(gū)算城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每(měi)年商品住(zhù)宅(zhái)销售套(tào)数相加，我们就能够得到当前商品住宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城镇居民拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三(sān)步(bù)，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅总数(shù)除(chú)以家庭户(hù)数，我们就能够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住(zhù)宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存(cún)量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个(gè)准确(què)统计。我们利(lì)用既(jì)有统(tǒng)计数据，大致测算(suàn)得到(dào)中国存(cún)量房地(dì)产套数，并(bìng)进一步推算中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比近(jìn)9成。本文去除商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套(tào)数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套数(shù)=截(jié)止到(dào)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修(xiū)的时间，取最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现房套(tào)数(shù)除以家庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来我们需(xū)要(yào)进一步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显(xiǎn)示中国城(chéng)镇(zhèn)居民的住(zhù)宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥(yōng)有住宅(zhái)。其中自建住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租(zū)房(fáng)与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅(zhái)和购买(mǎi)二手房都是商品住(zhù)宅，因(yīn)此(cǐ)将租(zū)赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手(shǒu)房加(jiā)总，得到商品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间(jiān)商(shāng)品住宅增幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比例(lì)，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购(gòu)期房(fáng)，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房(fáng)会(huì)在(zài)2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付(fù)使用，到2024年，中国平均(jūn)每户(hù)城(chéng)镇家庭都(dōu)会(huì)拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的(de)三点含义

　　既然(rán)城镇居民已(yǐ)经(jīng)达(dá)到了户均(jūn)一(yī)套房的程度，“户户(hù)有房”是否意(yì)味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国城镇化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房并不意味着(zhe)住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人口(kǒu)流(liú)动(dòng)、居民换(huàn)房等(děng)因素(sù)产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看(kàn)，美国、英国和日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的(de)住(zhù)宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一(yī)套房，就会造成(chéng)人口净流入地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的(de)流动人(rén)口3.76亿，省内流动(dòng)人口和(hé)省际流动人口(kǒu)分(fēn)别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年的中国(guó)城乡人口流(liú)动调查数据显示，在(zài)上(shàng)海(hǎi)、杭州以及南京(jīng)工作(zuò)的(de)流动人(rén)口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占(zhàn)据两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较(jiào)低的县城购买一套房。所以说户(hù)均一(yī)套房(fáng)无法满足(zú)庞大(dà)流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家(jiā)庭住(zhù)宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国(guó)的(de)城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万(wàn)户城(chéng)镇居民(mín)住宅是2000年以前(qián)建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户的生(shēng)活(huó)带来(lái)了(le)很大的不便和安全隐患，并且居(jū)住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住(zhù)宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧(jiù)小区很难满(mǎn)足现(xiàn)代生活(huó)需求，在未(wèi)来(lái)大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家(jiā)庭住宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住(zhù)宅户(hù)型更小，当然这与城(chéng)市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面积(jī)扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅(zhái)存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考(kǎo)虑两年间农民(mín)带房(fáng)进城和老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住宅竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　小小心意,不成敬意请笑纳，小小心意 不成敬意是什么意思超过一半的(de)家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积小于均值(zhí)，近(jìn)4成家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)不足19平方(fāng)米，不及(jí)全国(guó)人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低(dī)于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅存(cún)在(zài)困难，若按这(zhè)个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在住(zhù)宅困难问题(tí)。

　　若人(rén)均可使用住宅面积(jī)为(wèi)40平，即人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住小小心意,不成敬意请笑纳，小小心意 不成敬意是什么意思宅总(zǒng)量约390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户(hù)人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产还会有(yǒu)需求么？

　　我(wǒ)们(men)测(cè)算得到(dào)中(zhōng)国城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户户(hù)有(yǒu)房。即便如此(cǐ)，中国人口静(jìng)态结构(gòu)和动(dòng)态趋势演绎(yì)，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国(guó)未来(lái)城镇住宅需求主要来(lái)自(zì)于四个(gè)方面。

　　第一(yī)，户(hù)均人口缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下降，六普显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显(xiǎn)上(shàng)升，人口(kǒu)小家庭化(huà)趋势将继续延续(xù)，导致(zhì)户数(shù)会因(yīn)户均人口规(guī)模的缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导(dǎo)致经济发展(zhǎn)带来的新增(zēng)住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生(shēng)产要(yào)素逐步向经(jīng)济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域经济资源(yuán)分配的再集(jí)中吸引着(zhe)人(rén)口流入。人口迁移势必涉及到(dào)买(mǎi)房租房(fáng)，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其人口增(zēng)长主(zhǔ)要(yào)受益于(yú)人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第(dì)三(sān)，老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅(zhái)和(hé)原公(gōng)有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自(zì)建(jiàn)房(fáng)家(jiā)庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时(shí)间为(wèi)2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家庭户，自(zì)建住宅(zhái)和(hé)原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购买二(èr)手房(fáng)。在新(xīn)增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购买(mǎi)了(le)商品住宅(zhái)。租房(fáng)、购买经济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑(zhù)面积还有(yǒu)约81亿(yì)平(píng)，涉(shè)及(jí)城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民(mín)追(zhuī)求美好、宜居生活的(de)环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需(xū)求还将有(yǒu)所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户(hù)型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生(shēng)活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会(huì)议明确指(zhǐ)出(chū)支(zhī)持住(zhù)宅(zhái)改善(shàn)等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他(tā)国(guó)家依旧存(cún)在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒适度(dù)与经(jīng)济水(shuǐ)平有着(zhe)密切正向联(lián)系。随着经济发展水平(píng)的提高(gāo)，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年(nián)是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，供(gōng)需出现错(cuò)配(pèi)，这是(shì)过去(qù)二十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住(zhù)宅质量的(de)供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限于城市(shì)能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二(èr)手房(fáng)之间的差异也(yě)将越发(fā)扩大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口(kǒu)普查数(shù)据调(diào)查的是人，并不是针(zhēn)对住(zhù)宅(zhái)，因此可能存在(zài)统(tǒng)计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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