饱受争议的二手房(fáng)交易(yì)中介费问题，正逐渐得到(dào)监管部门的重视(shì)。

　　5月(yuè)8日(rì)，住建(jiàn)部、市(shì)场(chǎng)监管总局联(lián)合发布了(le)关(guān)于规(guī)范房地产经纪服(fú)务(wù)的意(yì)见。意见(jiàn)提及，近(jìn)年来，部(bù)分(fēn)房地产(chǎn)经纪机构存在利用房源客源优势(shì)收取过高(gāo)费(fèi)用、未明码标价、捆绑收费、滥(làn)用客户个人信(xìn)息等(děng)问(wèn)题(tí)，加重(zhòng)交(jiāo)易当事人(rén)负担、侵(qīn)害(hài)其合法权(quán)益(yì)。

　　基于上述(shù)背景，两部门(mén)从加(jiā)强(qiáng)从(cóng)业(yè)主体(tǐ)管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务收费、严(yán)格实行明码标价等十方面，提出了意(yì)见。

　　中原(yuán)地产(chǎn)首(shǒu)席(xí)分析师张大伟称，随(suí)着城市发展，一二线城市(shì)二手房交易占比逐渐(jiàn)增加。以(yǐ)北京(jīng)、上(shàng)海为例，二手房占市场成交比(bǐ)例(lì)超过80％，大量(liàng)二手房成交依赖(lài)中介(jiè)居(jū)间成(chéng)交，房地产(chǎn)调控(kòng)重心(xīn)逐渐(jiàn)从开发(fā)商过渡(dù)到中介(jiè)公司。

　　广东省城规院住房政策(cè)研究中(zhōng)心首席研究员李宇嘉表示，买房(fáng)对居(jū)民(mín)来说属于金额(é)不低的大宗交易(yì)，由于二(èr)手房交易成本较高、交易周期(qī)较长，具有非(fēi)常强的专业(yè)性，居民往往通过(guò)中介来完成。但很多中介利用信息(xī)不对(duì)称等(děng)问题，将非(fēi)必要的收(shōu)费夹带其(qí)中(zhōng)，如收取(qǔ)过桥(qiáo)融资、按揭(jiē)费、担保费等，对居民造成额(é)外的(de)负担(dān)，而且这些服(fú)务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对(duì)于二手房市场交易过(guò)程(chéng)中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包(bāo)括经纪服务在(zài)内的相关市场(chǎng)交易行为及其(qí)主体进行规范(fàn)和秩序整顿，是房地产(chǎn)市场管理和调控的主(zhǔ)题。“当下，推(tuī)进(jìn)这(zhè)项工作的意义更大，也更(gèng)急迫(pò)。”

　　中介收费问题成(chéng)监管(guǎn)重点(diǎn)

　　二手房市场中(zhōng)，历来对(duì)房地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)行(xíng)业关注最多的一个话(huà)题，便是房地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务费(fèi)的(de)问题。

　　张大伟(wěi)认为，未(wèi)来相关(guān)部(bù)门主(zhǔ)要监管的重点(diǎn)，将是对(duì)房地产经纪服(fú)务收费(fèi)及中介(jiè)交易进(jìn)行(xíng)规范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金额不低的中介费。以北(běi)京某房(fáng)地产经纪服务机构(gòu)2.7％的服务费(fèi)率计(jì)算，一套(tào)1000万元的房屋，中(zhōng)介费约(yuē)为27万。

　　在(zài)合理确(què)定经(jīng)纪服务收费(fèi)上，两部门在此次意见中提(tí)及，房地(dì)产经纪(jì)机构要合理降(jiàng)低(dī)住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用。鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实(shí)行分档定(dìng)价。引(yǐn)导(dǎo)由交(jiāo)易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地产经纪(jì)服务收费标准的最早依据(jù)是1995年国家计委建(jiàn)设部下发的《关于(yú)房地产中介服(fú)务收费的通知(zhī)》（971号文(wén)），其(qí)中第六条规定(dìng)：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为(wèi)例(lì)，目前(qián)北京市(shì)执行的2014年更新后(hòu)的收费标准(zhǔn)，即根据这样的规定：“少数(shù)特别复杂的(de)住宅买卖经纪服务，经交易各方协商(shāng)同意(yì)，可在规(guī)定的收费标准基础上适(shì)当(dāng)上浮，上(shàng)浮幅度最高不(bù)得(dé)超(chāo)过10％。”这意味着，当前(qián)秋肖是指哪几个生肖，十二生肖北方生肖有哪些北(běi)京二手房中介(jiè)费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政放权”的(de)精神，北京2015年取消了房地产(chǎn)中(zhōng)介服务(wù)等57个政府定价，房地产经纪服务收(shōu)费多少由各中介机(jī)构自(zì)行决(jué)定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际收(shōu)取费(fèi)用(yòng)过程中，相(xiāng)关监管部(bù)门(mén)当前(qián)并未(wèi)明确(què)具体的中介费率，中介机构仅需在服务过程(chéng)中对收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)进行明码标价即可。而(ér)房地(dì)产经纪服务(wù)机构在具(jù)体收取过程中(zhōng)，会结合房屋(wū)价值(zhí)及工(gōng)资标(biāo)准，综合计算出合(hé)适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价(jià)问题，两(liǎng)部(bù)门在此次意见中提及，房地产经纪机构应当在经营门(mén)店、网站、客户端等场所或渠道(dào)，公示(shì)服务(wù)项目、服(fú)务(wù)内容和收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)，不(bù)得混(hùn)合标价和捆(kǔn)绑收(shōu)费。房(fáng)地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构提供的(de)基本服务和延伸服(fú)务，应当分别明(míng)确(què)服务项目和收费(fèi)标准(zhǔn)。房地(dì)产经纪机构(gòu)收费前应当(dāng)向交易(yì)当事人出具收费(fèi)清单(dān)，列明收费(fèi)标准、收费金(jīn)额，由(yóu)当(dāng)事(shì)人签字确认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于(yú)市场平均水平的房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪机构，住房和(hé)城乡建设部门将会同市场监管等部门采(cǎi)取约(yuē)谈等综(zōng)合措(cuò)施(shī)进行重点监管。市场监管部门(mén)会同有关部门依法查处(chù)不按规定明(míng)码标价、操(cāo)纵经纪(jì)服务收费等违反(fǎn)价格和反垄断法律法规的(de)行为。对房地产经纪机(jī)构相关违法违规信(xìn)息，市场监管部门要依法依规(guī)纳入国(guó)家(jiā)企业信用信息(xī)公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓励按照(zhào)成交价格(gé)越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价，是否意味着(zhe)，未(wèi)来(lái)豪宅的中(zhōng)介费(fèi)有望大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁兼深圳(zhèn)中(zhōng)原总经理郑叔伦称(chēng)，住(zhù)建部发文鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务(wù)费率(lǜ)越低(dī)的原(yuán)则(zé)实行分档定(dìng)价，合(hé)理(lǐ)降低(dī)住房买卖和租赁经纪服(fú)务(wù)费用，主要还是规范行(xíng)业(yè)，打击收费过高的经纪机(jī)构，但(dàn)对市(shì)场影响有限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅(zhái)和普宅本来收费(fèi)就不同，各家收费普遍在合理范围内，加上经纪(jì)服务费用对(duì)市场的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指(zhǐ)出，由(yóu)于当前两部门提出的意(yì)见仅(jǐn)为鼓(gǔ)励性质，即只是纲领性文(wén)件(jiàn)而非(fēi)规定，未来如何具体认定其(qí)中的细(xì)则，还需要(yào)看各城(chéng)市落(luò)地执(zhí)行情况。

　　不(bù)过，张大(dà)伟表(biǎo)示，“从目(mù)前市场看，经纪服务领域的调(diào)整改善、规(guī)范化，有利于行业健(jiàn)康(kāng)发(fā)展(zhǎn)。同时(shí)，由(yóu)于(yú)二手房很多房(fáng)源在产权(quán)方面(miàn)有(yǒu)瑕疵(cī)，如秋肖是指哪几个生肖，十二生肖北方生肖有哪些产权抵押、不同税费(fèi)等都可(kě)能对交易产生影响，这对房地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务(wù)行业(yè)的(de)专业(yè)性提出更高的要求。”

　　58安(ān)居客研究院研究总监陆(lù)骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本(běn)应该由上下家各支付(fù)一半(bàn)的(de)中介费，但在一些热点城市的二手房交易过程(chéng)中(zhōng)，往往会有(yǒu)这样(yàng)的情形(xíng)，因(yīn)部(bù)分购房(fáng)者处于弱势地位(wèi)，从而会出(chū)现中介(jiè)费(fèi)及税费均由购房者(zhě)来承担(dān)。即使一些房(fáng)东愿意承担中介费(fèi)，这部分费用也可能(néng)通过转嫁(jià)的方式，在房价中有所(suǒ)体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓(wèi)‘约(yuē)定俗成’的情况(kuàng)，一些房产(chǎn)中介公司将其视为向购房者(zhě)单边(biān)收费的行为。部分中介(jiè)公司可能会利(lì)用其支配地位，在原先经纪(jì)服务收费的基础(chǔ)上，再次向房东收取费用(yòng)，而这(zhè)部分费用，房东往往会将其(qí)转再(zài)次(cì)转嫁给购房者，这实际上相当于变相推高了房(fáng)价。两部门提(tí)出(chū)严禁(jìn)操纵经纪服务收费，不仅有利(lì)于提高交易中(zhōng)操作的透明度，也(yě)有(yǒu)利于房价的(de)稳定。”陆骑麟(lín)称(chēng)。

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