万(wàn)柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位于北京(jīng)海(hǎi)淀(diàn)的(de)豪(háo)宅(zhái)被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称(chēng)要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫集(jí)团成了共同债务(wù)人被中国信(xìn)达追债，中(zhōng)国信达为了收(shōu)回钱(qián)款(kuǎn)不(bù)得不(bù)将(jiāng)中赫抵(dǐ)押的(de)75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题(tí)是(shì)，这些房子早已售(shòu)出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资(zī)购入房产的有(yǒu)钱人，房子(zi)现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是(shì)被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这(zhè)些(xiē)业主的维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你(nǐ)想象的(de)那么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富(fù)人(rén)被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级(jí)豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发(fā)现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有限公司不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债权(quán)总额(é)高达(dá)近(jìn)47亿(yì)，该(gāi)项目的抵押物中，包括(kuò)75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良债(zhài)权转让项目的处置主(zhǔ)体是中国信达资产管理(lǐ)股份有限公(gōng)司北(běi)京市分公(gōng)司（下称中国信达北分），处(chù)置(zhì)的(de)是对北京赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)房(fáng)地产开发有(yǒu)限公司（下称(chēng)赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中(zhōng)债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该(gāi)项目已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这就是(shì)一起中国信达北分讨(tǎo)债的故(gù)事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前媒体报道(dào)，万柳书院(yuàn)总共301户(hù)，而(ér)且早(zǎo)已售罄(qìng)。如(rú)果该报(bào)道属实，说明这些房子(zi)实际上都是(shì)卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖页面上又注明(míng)这75套房子是“未出售(shòu)”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能(néng)说明这些房子根本没有网签，也(yě)没有房(fáng)产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了(le)上述内(nèi)容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早就把这75套房子(zi)抵押出去，现在还(hái)没(méi)资金解抵押，所(suǒ)以不(bù)能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅(zhái)，最强(qiáng)学区房(fáng)，万柳书院的(de)业主(zhǔ)基本都(dōu)是北(běi)京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬(lǎo)也(yě)是万柳书院的(de)业主。另据地产自(zì)媒(méi)体“地(dì)产八卦(guà)女(nǚ)”爆料(liào)，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确(què)实已(yǐ)经支付价款并(bìng)实际占有，那么，中国信达转让这笔不良(liáng)债(zhài)权回(huí)本的愿望(wàng)，或(huò)将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没(méi)准(zhǔn)还是债主中国(guó)信达(dá)。

　　根据(jù)相关法律规(guī)定，民事执(zhí)行中(zhōng)，业(yè)主已经支付价款(kuǎn)并实际占有，但未办理过户手续(xù)的，如(rú)果业主(zhǔ)没(méi)有(yǒu)过错(cuò)，人民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以向法院提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉(sù)开发商，要求退还购房款或(huò)办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高人民法院关于商品房消(xiāo)费者权利保(bǎo)护问(wèn)题的批复》，以司(sī)法(fǎ)解(jiě)释的方式明确了购房(fáng)人的(de)优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居(jū)住为目(mù)的购买房屋并(bìng)已(yǐ)支付全(quán)部(bù)价(jià)款，主张其房(fáng)屋交付(fù)请求权(quán)优先(xiān)于(yú)建设工程价款优(yōu)先受偿权(quán)、抵押权以及其他债权的，人(rén)民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商(shāng)品房消费者(zhě)，在(zài)一审法庭辩论终结(jié)前已实(shí)际支付(fù)剩余价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就凤凰男能嫁吗，凤凰男的八大特征和交往原则是(shì)说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能(néng)不仅(jǐn)不能卖出(chū)去回(huí)本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司(sī)中国信达申请不良债(zhài)权转让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示(shì)，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地等选择退出了赫华(huá)恒(héng)瑞的(de)股东行列，中国(guó)金谷(gǔ)国(guó)际(jì)信托有限责(zé)任公司成为了唯一股东，后(hòu)者(zhě)由(yóu)中国(guó)信达(dá)资产管(guǎn)理(lǐ)股(gǔ)份有限(xiàn)公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发(fā)商(shāng)，相较其他房企，中赫集(jí)团(tuán)既没有很大规模，也没有很高的国民知(zhī)名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团进入北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推出(chū)钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万(wàn)/平米的天价，成为当(dāng)时京(jīng)城最(zuì)贵(guì)的楼盘(pán)，引发了市场(chǎng)强(qiáng)烈震惊。

　　随(suí)后开(kāi)发的万柳(liǔ)书院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫(hè)置地(dì)以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北(běi)京当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院(yuàn)就以(yǐ)神秘高端的姿态(tài)杀入(rù)市凤凰男能嫁吗，凤凰男的八大特征和交往原则场(chǎng)，无论是一(yī)块块从荷兰(lán)运回来(lái)的灰砖(zhuān)垒(lěi)起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年(nián)银(yín)杏树，还是每平(píng)米20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的(de)湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北(běi)京豪宅圈(quān)的(de)地位。2014年(nián)末上市的它，对手是当时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华(huá)府等，现如今，它(tā)远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到(dào)惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推(tuī)出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引(yǐn)了不少知名人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城(chéng)最贵的(de)房(fáng)，拿北京城最贵的(de)地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行(xíng)能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式(shì)成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦(lún)落(luò)到这个地步，其(qí)实是有迹可循(xún)的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出(chū)背后的中赫集团(tuán)，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而(ér)追根溯源，这个(gè)转折点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企(qǐ)纷(fēn)纷开始了多元化(huà)转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走。早在(zài)2008年(nián)开始，中赫集团(tuán)就(jiù)尝(cháng)试过多元化业(yè)务，先后进军能(néng)源(yuán)市场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型的目光(guāng)，放(fàng)到了(le)体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足(zú)球(qiú)俱乐部64％股(gǔ)权，成为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿(ná)下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国(guó)安(ān)俱(jù)乐部全部股权。如果(guǒ)北(běi)京国安的(de)估值(zhí)一直没变，那么(me)中(zhōng)赫集(jí)团拿(ná)下北京国安，总计花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团(tuán)股份(fèn)质押陆续质押，据(jù)企查(chá)查显(xiǎn)示(shì)，目前(qián)中赫集团共有(yǒu)11条股权(quán)出质(zhì)记录。质(zhì)权人包括海金商业保理、北京建工、山(shān)东国(guó)际信托(tuō)、中(zhōng)融信托(tuō)、中(zhōng)信(xìn)建设等。

　　这与入主北(běi)京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然(rán)而，入主北京(jīng)国安后，不(bù)仅国(guó)安的经(jīng)营状况没有得到(dào)改善，中赫集团也(yě)被拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据北(běi)京产权交易所官网信息(xī)显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京国(guó)安足球俱乐(lè)部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该(gāi)俱乐(lè)部资产总计5.38亿(yì)元，总负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压(yā)力，中赫集(jí)团和(hé)周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押手中(zhōng)的(de)中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却持(chí)续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国(guó)安(ān)也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共(gòng)同(tóng)成为被执行(xíng)人，执(zhí)行标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述(shù)被执行(xíng)人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实(shí)控(kòng)人都成为老赖的情况下(xià)，被执(zhí)行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能独(dú)善(shàn)其身？

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