OPPO宣布关(guān)停旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科技(jì)，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的(de)影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT开盘继续延续此前几日的(de)下跌走势，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾(wěi)盘(pán)有(yǒu)所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最(zuì)近3个(gè)交(jiāo)易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其(qí)扩募(mù)拟新(xīn)购入基(jī)础设施资产(chǎn)张润(rùn)大(dà)厦的重要承(chéng)租方之(zhī)一(yī)，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签租赁(lìn)协(xié)议(yì)的(de)通知。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继续密(mì)切(qiè)关注哲库科技后续(xù)情况，积极(jí)做(zuò)好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目(mù)的(de)原始(shǐ)权益人相关负责人也表(biǎo)示，近期已同步启动了应(yīng)急预案(àn)，排(pái)摸储备(bèi)租户(hù)，积极应对哲库提(tí)前(qián)退租(zū)的可能(néng)事(shì)项。由(yóu)于张润大(dà)厦(shà)是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度(dù)重视，浦东新(xīn)区国资委也高度(dù)关注。

　　多位业(yè)内(nèi)人士表(biǎo)示，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT近期市场波动较大，但(dàn)其实不动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期出租率下跌(diē)并不会从根本上(shàng)影响(xiǎng)其(qí)内外(wài)价(jià)值，投资者(zhě)应(yīng)理性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级(jí)市场价格(gé)继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯(xīn)片子(zi)公司哲库科技的事件继续扰(rǎo)动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所回升，最(zuì)终报(bào)收3.512元(yuán)，全天(tiān)跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影响(xiǎng)，华(huá)安张江光大园REIT最近几个交易(yì)日二级(jí)市场价格(gé)表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅(fú)达到(dào)9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月(yuè)21日(rì)上市(shì)以(yǐ)来，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT累计涨幅(fú)超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中位居(jū)前(qián)列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表(biǎo)现上看，目前上市的8只产业园(yuán)区基础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇(shé)口产(chǎn)业园(yuán)REIT微(wēi)幅上涨(zhǎng)，其余7只均有(yǒu)不同程度下跌，8只产业(yè)园(yuán)区(qū)基础(chǔ)设施REITs5月15日平(píng)均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中已经披露张江光(guāng)大园项目(mù)出租(zū)率有所(suǒ)下(xià)降，如今拟扩募的项目又(yòu)遭(zāo)遇突发事件(jiàn)，因此导(dǎo)致二级市(shì)场价(jià)格出现(xiàn)波动(dòng)。”一(yī)位业(yè)内人(rén)士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管(guǎn)出(chū)于风(fēng)险规避的原因，最近几(jǐ)个(gè)交易日场内资金有所流出，但是，不动产公募(mù)REITs项目短期(qī)出(chū)租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响其内外价值。

　　他也同时(shí)表示，目前(qián)随着二级市场价格下(xià)跌，风险也得(dé)到一(yī)定释放(fàng)，但(dàn)是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素影响，不好判断(duàn)价格是不是已经完全触(chù)底(dǐ)。

　　此外(wài)，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市场表现低(dī)迷，不少(shǎo)产品年内二级市场跌幅较大，其实有(yǒu)些隐含(hán)收益率高(gāo)的产品(pǐn)具(jù)备(bèi)一(yī)定的投(tóu)资价值(zhí)，很适合(hé)稳健类投资者。此外，伴随着(zhe)经济复苏的步伐，产业(yè)园(yuán)区、物流类等REITs产(chǎn)品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执行董事高如(rú)星对此(cǐ)表示，若(ruò)张(zhāng)江园区最终能顺利解决招商，平稳过度对(duì)经营现金流没(méi)有造成大的影响，“事件性(xìng)利(lì)空下(xià)调至得这么急、这么(me)深，加上(shàng)前(qián)期(qī)本(běn)身园区类资产就(jiù)回调不少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他(tā)也(yě)强调(diào)，最终(zhōng)还是落到租金收(shōu)入受不受影响，影响(xiǎng)多(duō)大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技(jì)。随后(hòu)5月12日晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发布(bù)公告，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲库科(kē)技(jì)是(shì)其(qí)扩募拟新购(gòu)入基础设施资产张润大厦的重要承(chéng)租方之(zhī)一，目(mù)前未收到哲库科(kē)技(jì)及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租(zū)赁(lìn)协(xié)议的(de)通(tōng)知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT进一步表示，原始(shǐ)权益(yì)人(rén)将继续密(mì)切关注哲库科技后续情(qíng)况(k值勤执勤的区别，值勤跟执勤的区别uàng)，积极做好相关应对(duì)。

　　此前，张江(jiāng)REIT因(yīn)其一季报中披(pī)露的张江光大园项目(mù)出(chū)租(zū)率下降事(shì)项(xiàng)，一度二级市场价(jià)格出现回落。在随后(hòu)召(zhào)开(kāi)的业值勤执勤的区别，值勤跟执勤的区别(yè)绩说明会(huì)中(zhōng)管理人(rén)就相(xiāng)关事项进行(xíng)了解释说明，市场信心得到了一(yī)定提振，二(èr)级市场价格表现(xiàn)也(yě)趋于(yú)平(píng)稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线上和线下(xià)的扩募说明会上，运(yùn)营(yíng)团队表示(shì)了对张江光大(dà)园项(xiàng)目的信(xìn)心，预计签署意向书和(hé)合同(tóng)谈判中的储备租户正常转(zhuǎn)化(huà)后，项目出租率将得到(dào)回升。没想(xiǎng)到仅过了(le)不(bù)到(dào)三周(zhōu)的时(shí)间(jiān)，张江REIT的扩募(mù)之路(lù)又(yòu)迎来了(le)新的(de)考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引(yǐn)起(qǐ)了(le)市场(chǎng)各(gè)方的广泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始(shǐ)权益人相关负责人坦(tǎn)言，事(shì)发突(tū)然确实始料未及(jí)，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技(jì)消息的第一时间(jiān)即奔(bēn)赴(fù)现(xiàn)场进(jìn)行(xíng)了沟通和核实工作，并(bìng)同步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提前退(tuì)租(zū)的可能事项。由于张润(rùn)大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视，据悉新(xīn)区国资(zī)委也高度关注。

　　当谈及(jí)储备租户情况，相关(guān)负责人介(jiè)绍说，目前储备租户还(hái)是比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯(xīn)片测(cè)试、人工智能(néng)、航(háng)天产(chǎn)业、信息技术(shù)等产业客户(hù)，租赁意向面(miàn)积超过了2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为(wèi)实(shí)际租(zū)户(hù)需要(yào)一些时(shí)间。

　　“我(wǒ)们正在(zài)着手(shǒu)通过(guò)签署租(zū)赁意(yì)向书来(lái)尽快锁定一些重(zhòng)要租户。虽(suī)然收了(le)三(sān)个月履约保证金给了我们(men)一(yī)些空间，但(dàn)本着对首批(pī)扩(kuò)募(mù)、对市场(chǎng)负(fù)责的态度，我们肯定(dìng)要(yào)全力(lì)与(yǔ)时(shí)间赛(sài)跑(pǎo)，把这些(xiē)面积在短期内完成去化。”相关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区(qū)域(yù)的张江(jiāng)光大园项目一季(jì)度末也有(yǒu)将近30％的空置率，原始权益人有(y值勤执勤的区别，值勤跟执勤的区别ǒu)那么(me)多储备租户，之前的空置率为何未能得(dé)到解决。

　　对(duì)此相(xiāng)关(guān)负责人解(jiě)释，张江光大园一(yī)直以(yǐ)来都坚持以(yǐ)市场化运营为导向，历(lì)史运(yùn)营表现稳定，租(zū)户的调租(zū)和换租(zū)都属于正常情况(kuàng)，而这次项目的大(dà)租户退租正好发(fā)生在市场活跃度的短期低点，目前市场情况(kuàng)已有所好转。在(zài)看到出租率下滑情况没有(yǒu)得到及时修复后，张江这边也作了一定的资源(yuán)调配和倾斜，引入(rù)了(le)一些储备(bèi)租户。

　　另外(wài)，张润大厦(shà)和张江光大园项目(mù)在给租户的分隔空(kōng)间、交付标准、租金水平等方面也有一些差异化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼(lóu)的成新度高一些(xiē)，单价也贵一些，张江光大(dà)园(yuán)单层以一千平的面积为主，还有一些独栋形态的物业。租户自身也会(huì)有诉求，也会(huì)根据自身需(xū)求(qiú)和预算(suàn)挑选区域内(nèi)的不同(tóng)物业。

　　“如果扩(kuò)募完(wán)成以后，新老资产的管理人都变成了一(yī)家，后(hòu)续我(wǒ)们在资源共享(xiǎng)和联合(hé)营销方面能更(gèng)加充分发挥协同(tóng)效应，相信可以做(zuò)得更好。”上(shàng)述负(fù)责(zé)人补充(chōng)说道。

　　最(zuì)后谈及对(duì)于(yú)张江REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负责人(rén)表示(shì)，张江集团和张江高科目(mù)前在管(guǎn)资产约五百万方，还有一(yī)些其(qí)他在开(kāi)发的储备项目，这些都将成为张江(jiāng)REIT实现打造张江园区产业空(kōng)间资产上市平(píng)台目(mù)标的坚实后盾和储备资源(yuán)。“我们非常重视张江(jiāng)REIT这(zhè)个资本平台(tái)和它未(wèi)来的发展。”相(xiāng)关负责人(rén)表示，“这次扩(kuò)募是(shì)我们实现基(jī)金扩容的第一(yī)步，也是至(zhì)关重(zhòng)要的一步，眼(yǎn)下(xià)我们(men)可能面(miàn)临了一些突发(fā)情况需要解决(jué)，但是这和我们在(zài)张江科学城这(zhè)三十年建设发展过程(chéng)中所经历的相(xiāng)比，只能(néng)算是一个(gè)非常小的插曲(qū)。我(wǒ)们(men)有信心排除万难，尽一(yī)切(qiè)可能化(huà)解当前突(tū)发事件(jiàn)的所有(yǒu)负面影响(xiǎng)，维(wéi)持预期和市场(chǎng)的信心。”

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