饱受争议的二(èr)手(shǒu)房交(jiāo)易中介费(fèi)问题，正逐渐得到(dào)监管部门的重视(shì)。

　　5月(yuè)8日(rì)，住(zhù)建部、市场监(jiān)管总局(jú)联合发(f横截面是什么意思小学六年级，长方体的横截面示意图ā)布了(le)关于(yú)规(guī)范房地产(chǎn)经纪服务的意(yì)见。意见提及(jí)，近年来，部分房(fáng)地产经纪(jì)机构(gòu)存在利用房源客源(yuán)优势收取(qǔ)过高(gāo)费用、未明码标(biāo)价、捆(kǔn)绑收(shōu)费、滥用客户个人(rén)信(xìn)息等问题，加重交易当事(shì)人负担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两(liǎng)部门从加强从(cóng)业主体管(guǎn)理(lǐ)、明(míng)确经(jīng)纪服(fú)务内容、合(hé)理(lǐ)确定经纪服务收(shōu)费、严格实行明码标价(jià)等(děng)十(shí)方面，提出(chū)了意(yì)见。

　　中(zhōng)原(yuán)地产首(shǒu)席分析师张大伟称，随着城市(shì)发展(zhǎn)，一二线城市二手房交(jiāo)易占比(bǐ)逐渐增加。以(yǐ)北京、上海为例，二手房占市场成(chéng)交比(bǐ)例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房地产(chǎn)调控重(zhòng)心逐(zhú)渐从开(kāi)发商过渡到中(zhōng)介(jiè)公司。

　　广东省(shěng)城规院住房政策研究中心首席研究员(yuán)李宇(yǔ)嘉表示，买(mǎi)房(fáng)对居民来说(shuō)属(shǔ)于金(jīn)额(é)不低的(de)大宗(zōng)交易(yì)，由于二手房交易成本较高、交易周(zhōu)期较(jiào)长，具有非常强的专业(yè)性，居民往往(wǎng)通过中介来完成(chéng)。但很多中(zhōng)介利用(yòng)信息(xī)不对称等问题(tí)，将非必要的收费夹带(dài)其中，如收(shōu)取过桥融资、按揭费、担保费等，对居(jū)民(mín)造成额外的(de)负担，而且这些服务事(shì)项(xiàng)并未明(míng)码标价。

　　对于二手房市(shì)场交易过程中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括(kuò)经纪(jì)服务在内(nèi)的相关(guān)市(shì)场交易行为及其主体(tǐ)进行规范和秩(zhì)序整顿，是(shì)房地(dì)产市场管理(lǐ)和调(diào)控(kòng)的主题。“当下，推进这项工作(zuò)的意义更(gèng)大(dà)，也更(gèng)急迫(pò)。”

　　中介收费问题成监管(guǎn)重点

　　二手(shǒu)房市场中，历(lì)来对房地产经(jīng)纪服务(wù)行业关注最多(duō)的一个话题，便(biàn)是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门(mén)主要监管的(de)重点，将是对(duì)房地产经纪服(fú)务收费(fèi)及中介(jiè)交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程(chéng)中，部分价值不菲的房屋，往往要(yào)缴纳一笔金额不低的中介(jiè)费。以北京(jīng)某房地产经纪服(fú)务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费(fèi)约为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪(jì)服务收费(fèi)上，两部门在此次意(yì)见(jiàn)中提及，房地产经纪机构要合理降低住房(fáng)买卖和租赁经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)费用(yòng)。鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费(fèi)率越低的原则实行分(fēn)档定价。引导由交(jiāo)易双(shuāng)方共(gòng)同承担(dān)经(jīng)纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服务收费(fèi)标(biāo)准的最早依(yī)据是1995年(nián)国(guó)家计委建设部下发的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文），其(qí)中第六(liù)条规(guī)定：房(fáng)屋买(mǎi)卖代理收费，按成(chéng)交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前北(běi)京(jīng)市执行的2014年(nián)更新(xīn)后的收费标准，即根据这样的规定：“少数特别复(fù)杂的住宅(zhái)买卖经(jīng)纪服务，经交易各方(fāng)协(xié)商同(tóng)意，可在(zài)规定的收(shōu)费标准基础上(shàng)适当(dāng)上浮，上(shàng)浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意味着(zhe)，当前北京(jīng)二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政放权(quán)”的精神，北京2015年取消了房地产中介(jiè)服务等57个政府定价，房地产经纪服务收费多少由各(gè)中介机构自行决定。

　　“房产中介机(jī)构在实(shí)际(jì)收取费用过程中，相关监管部门当前(qián)并未明确具(jù)体(tǐ)的中介费率，中介机构仅(jǐn)需(xū)在服务(wù)过程中对收费标准进行明码标价即可。而房地(dì)产经纪服(fú)务机(jī)构在具体收取过程中(zhōng)，会结合(hé)房屋(wū)价值(zhí)及工资标准，综合(hé)计(jì)算出合适的(de)中介费(fèi)率。”张(zhāng)大伟(wěi)补充道(dào)。

　　对于明码标价问题(tí)，两(liǎng)部(bù)门在(zài)此次意见中提及(jí)，房地(dì)产经纪(jì)机构应当在经营门店(diàn)、网站、客(kè)户(hù)端等场所或渠道，公(gōng)示(shì)服务(wù)项目、服(fú)务内容和收费标准，不得混合(hé)标价(jià)和捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机构提供的基(jī)本(běn)服务和(hé)延伸服(fú)务，应当(dāng)分别明确服务项目和收费(fèi)标准。房(fáng)地产经(jīng)纪机构收费(fèi)前(qián)应当向交易当(dāng)事人出具收(shōu)费清单，列(liè)明收费标准(zhǔn)、收费金额，由当事(shì)人签(qiān)字(zì)确(què)认。

　　另外，对收费(fèi)明(míng)显高于市场平(píng)均(jūn)水平(píng)的房(fáng)地(dì)产经纪机(jī)构，住房和城乡建设部门将会同市场监管等部门采(cǎi)取(qǔ)约(yuē)谈等综合措施进行重点监管。市场监管部门会同(tóng)有关部(bù)门依法(fǎ)查处不按(àn)规定(dìng)明码标价、横截面是什么意思小学六年级，长方体的横截面示意图操纵经纪服务(wù)收费等(děng)违反价(jià)格和反垄断法(fǎ)律法规的行为。对房地产经(jīng)纪机构相(xiāng)关违法违规信息，市场监管(guǎn)部门(mén)要(yào)依法(fǎ)依规(guī)纳入(rù)国(guó)家(jiā)企业信用信息公示系统。

　　房屋中介(jiè)费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务(横截面是什么意思小学六年级，长方体的横截面示意图wù)费(fèi)率越(yuè)低的原则(zé)实行分档(dàng)定价，是否意味着，未来豪宅(zhái)的(de)中介费有望大(dà)幅降低？

　　中原(yuán)地产华南区总裁兼深(shēn)圳中原总经理郑叔伦(lún)称，住(zhù)建部发(fā)文鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务(wù)费率(lǜ)越低的原(yuán)则实行分档定价，合理(lǐ)降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)，主要还是规范行业，打击收费(fèi)过高的经纪机构，但对市场影响(xiǎng)有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅本来收费就不同(tóng)，各家收费普遍在合(hé)理范围内，加(jiā)上经纪服务费用对市(shì)场的影响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的意见仅(jǐn)为鼓励(lì)性质，即只是纲领(lǐng)性(xìng)文(wén)件而非规定，未(wèi)来(lái)如何具体认定(dìng)其中的细则，还需要(yào)看各城市落地执行(xíng)情况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目前(qián)市(shì)场看(kàn)，经纪(jì)服务领域的调整(zhěng)改善、规范(fàn)化，有利于行业(yè)健康(kāng)发展。同(tóng)时，由于二手房很多房源(yuán)在产权(quán)方面有瑕(xiá)疵，如(rú)产权抵押、不同(tóng)税(shuì)费等都可能对交易产生影响，这(zhè)对房(fáng)地产经纪服务行业的专业性提出更高的要(yào)求。”

　　58安居(jū)客研(yán)究(jiū)院研究总监陆骑(qí)麟指(zhǐ)出(chū)，在二(èr)手(shǒu)房买(mǎi)卖过程中，原本(běn)应该由上下家各支付一半(bàn)的中介(jiè)费，但在一些(xiē)热点(diǎn)城市的二(èr)手房交易过(guò)程(chéng)中，往往会有这样的情(qíng)形，因部(bù)分购房(fáng)者(zhě)处于(yú)弱势地位，从而(ér)会出(chū)现(xiàn)中介费及税费均(jūn)由购房者来承担。即使一(yī)些房东愿意承担中介费，这部分费用也(yě)可能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定(dìng)俗成’的(de)情(qíng)况，一些(xiē)房产(chǎn)中介(jiè)公(gōng)司将其视为向购房者(zhě)单边收费的行为(wèi)。部(bù)分中介公司(sī)可能(néng)会利用其支配地位(wèi)，在(zài)原先经纪(jì)服务收费(fèi)的基础上，再次向房东收(shōu)取费用，而这部分费用，房东往(wǎng)往会将其转再次转嫁给购房者，这实(shí)际上相(xiāng)当(dāng)于变相推高了房价。两部门(mén)提出严禁操纵经纪服(fú)务收费，不仅(jǐn)有利于提高交易中操作的透明度(dù)，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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