文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国(guó)住房和(hé)城乡建(jiàn)设工作(zuò)会议(yì)提出“有条(tiáo)件的可(kě)以进行现房销售”，不足一个(gè)月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明(míng)确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用(yòng)你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的(de)不公平。以后谁有钱(qián)谁(shuí)建房，没钱没实力(lì)的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，这是(shì)房地产从大开发时代步(bù)入(rù)高质量(liàng)发(fā)展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保(bǎo)护(hù)。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全(quán)国套户比超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不公平(píng)的(de)预(yù)售(shòu)制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。以后(hòu)一手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交房，天(tiān)经地义。当(dāng)然二次房改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及(jí)长效机制，长效机制四大关键是推(tuī)动城(chéng)市群战略(lüè)、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地(dì)产税。如果按(àn)照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关(guān)，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大(dà)部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了(le)所有商品不(bù)能交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预售制对(duì)购房者非常不公平，比如，交房等待(dài)期(qī)一(yī)般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能(néng)交房的风(fēng)险(xiǎn)。从(cóng)行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助推部(bù)分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实中(zhōng)央房住不(bù)炒精神、有助(zhù)于保(bǎo)障购房老(lǎo)百姓权(quán)益、有助于(yú)房企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外什(shén)么(me)情(qíng)况？简单科(kē)普一下：商品房(fáng)预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆(gān)的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商(shāng)品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品房(fáng)预售(shòu)制度。其实(shí)，当前(qián)世界不少国家存在预(yù)售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国(guó)家一般(bān)有严(yán)格的监管保障措施(shī)，开(kāi)发商在项目获得政府批准后才可以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家在购买期(qī)房(fáng)后并非像中国一样在支(zhī)付完首付款后从银行一次性(xìng)贷款(kuǎn)支付(fù)剩(shèng)余全(quán)部房款，而是根据(jù)开发商工程进度在完全交(jiāo)房(fáng)前进行分期支付(fù)。所以，预售制度是需要(yào)严(yán)格的(de)资金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚措(cuò)施(shī)作为保障的，如果没(méi)有这些保障措(cuò)施，一(yī)定会触发风险，对购(gòu)房民众(zhòng)不公(gōng)平(píng)，所以(yǐ)不如借机取消预售制度(dù)，以(yǐ)后改为现房(fáng)销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在(zài)中国住房进入存量时代，取消预售(shòu)制度有(yǒu)助于降负债(zhài)降杠(gāng)杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和(hé)社会(huì)，当然这需要配套(tào)房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢(huī)复市场(chǎng)信心和房(fáng)地(dì)产长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场(chǎng)化改(gǎi)革，中国一定能化解(jiě)这个难题，让(ràng)房地产回归实(shí)体经济(jì)和居(jū)住属性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本(běn)质是向(xiàng)善，是以客(kè)户为(wèi)中心(xīn)，房(fáng)地(dì)产也不能例外，老百姓买房子(zi)是天(tiān)大(dà)的事，烂(làn)尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这(zhè)个(gè)角度，取消(xiāo)预售(shòu)制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业(yè)企(qǐ)业(yè)健康发展的(de)重大措(cuò)施。在当前的情况下，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研(yán)究中心(xīn)参(cān)与财税改革(gé)方案研究时，对(duì)预售制(zhì)、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率(lǜ)等进行过长期系(xì)统(tǒng)的(de)专项研究。（参(cān)考后来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第(dì)三方全(quán)程监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等问题，分(fēn)层(céng)销售孕育而生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国香港还未推(tuī)行公(gōng)共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他(tā)临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当(dāng)时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资(zī)金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是(shì)中国香(xiāng)港(gǎng)地产行业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金周转期长等(děng)问题。针对(duì)这一系(xì)列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如(rú)把楼宇(yǔ)契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有所增加，开(kāi)发商资金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入房(fáng)地产(chǎn)销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有限(xiàn)公司，凭借商(shāng)业(yè)直(zhí)觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验(yàn)，对于商品(pǐn)流通、资金周转有(yǒu)着(zhe)独到(dào)的见(jiàn)解，在努力寻(xún)求(qiú)方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地(dì)盘后，除了(le)分层(céng)出售、还印发售楼说(shuō)明(míng)书(shū)，上有文字详尽说明(míng)楼宇的(de)地势环(huán)境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收(shōu)取(qǔ)买家的(de)订(dìng)金，采用类似租金的分期付款形式，等(děng)新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购(gòu)房(fáng)的资金压力，加速了房屋的(de)建造(zào)和销售，也解决(jué)了(le)制造商的(de)资金问(wèn)题，降低投资风险(xiǎn)，在当时(shí)可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举措。“预(yù)售楼花(huā)+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为(wèi)当时中国香港房地产市场的(de)一大特色，纵观(guān)中国香港房地(dì)产(chǎn)市场的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式高效率地解决了(le)核心的住房供不应求的问题，使房市发展进(jìn)入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式(shì)推动了中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间(jiān)也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的(de)情况，但监(jiān)管部门不断(duàn)完善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机(jī)制，促进市场健康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国(guó)香港管理部门(mén)提升了(le)对于预售(shòu)楼(lóu)花制(zhì)度的监管，即要求开发商在预售前(qián)，确保(bǎo)地价款已经(jīng)全部支付(fù)，还(hái)要证明自身(shēn)有资金等能力把项目完成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师的核(hé)准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开(kāi)发商(shāng)操作(zuò)等采取全透明(míng)化机制，且银行(xíng)的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续需(xū)自身推动项目(mù)完工。随着监管(guǎn)体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺(quē)问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制度。建国(guó)以来，中国内地(dì)优先发展重工业(yè)，强(qiáng)调(diào)基础建设，这一(yī)导向使前期发(fā)展工业化的进程大于城(chéng)市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套(tào)问题，才能进(jìn)一步(bù)推(tuī)进(jìn)城市化。但当时推行的是(shì)“统一管理，统(tǒng)一(yī)分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制(zhì)度(dù)，住(zhù)房市(shì)场发展起步(bù)较(jiào)晚、增速较慢，福(fú)利分房(fáng)制度也出现了分配不公(gōng)、效(xiào)率低、配套差(chà)等问(wèn)题，因此福利分房制(zhì)度(dù)不再适(shì)用于当(dāng)时(shí)的国情。叠加房地产市(shì)场面(miàn)临商品(pǐn)房(fáng)的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产开发商，商(shāng)品房供应(yīng)量(liàng)小(xiǎo)的困(kùn)境(jìng)，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式无疑是对(duì)内(nèi)地房地(dì)产市场的(de)一针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地(dì)逐步引进中国(guó)香港预售商品房制度(dù)，先后出(chū)台(tái)多项文件，大力支(zhī)持国(guó)内房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一(yī)步(bù)深化城镇(zhèn)住(zhù)房制度改革，加(jiā)快住(zhù)房建设(shè)的通(tōng)知》文(wén)件，决定停止住房(fáng)无偿实物分(fēn)配，逐步(bù)实行住房分配货币化(huà)、住房供给(gěi)商品化、社会化的(de)住房(fáng)新(xīn)体制(zhì)，从计划经济下的福(fú)利分(fēn)房转向市(shì)场(chǎng)经济的商品房(fáng)。房地产市(shì)场(chǎng)采用预(yù)售(shòu)制，允许开(kāi)发商卖(mài)期(qī)房，解决(jué)了房企缺少资金(jīn)和开(kāi)发时间周(zhōu)期长的(de)两大难题，开发商以预(yù)售(shòu)款撬动下一个项(xiàng)目(mù)的开发，形成(chéng)滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加快。自(zì)此中国内地开始房改货币化，中国人(rén)民(mín)银行等(děng)多方迅速出台(tái)相(xiāng)关的信贷政策，支持(chí)购房者，极大作用推动(dòng)了房地产市(shì)场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整(zhěng)形(xíng)成契合中国(guó)内地(dì)的商品(pǐn)房预售制(zhì)度。预(yù)售制的初衷是为(wèi)了缓解房企资(zī)金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是(shì)指(zhǐ)房地(dì)产开发(fā)企(qǐ)业将(jiāng)正在建设中的(de)房(fáng)屋预(yù)先(xiān)出售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地实践过程(chéng)中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进(jìn)行备案登(dēng)记和(hé)预(yù)告登记(jì)-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购房过程中(zhōng)，购(gòu)房者需(xū)要一次性付清(qīng)首(shǒu)付款(kuǎn)，并采用银行(xíng)贷(dài)款的形式一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到(dào)了(le)全部购房(fáng)款，这点与中国(guó)香港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开(kāi)发商而言，预售制(zhì)商品房也开(kāi)启了高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　作(zuò)为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房企现(xiàn)金回笼周期(qī)，同时(shí)增(zēng)加(jiā)市(shì)场(chǎng)商(shāng)品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售(shòu)制在过去20多(duō)年对中国内地房(fáng)地产市场的稳步(bù)发展起到了(le)重要(yào)作用，不仅解决了房地(dì)产市场快(kuài)速发展阶段的资金需(xū)求，也提(tí)高了居民居住水(shuǐ)平(píng)，中国(guó)内地城(chéng)镇居(jū)民从筒子楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗(wō)居到(dào)基本适居，住房事业取得巨大进步，数(shù)十年时间走完(wán)发达国家几百年城镇(zhèn)化路(lù)程。改革开放以来(lái)，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的(de)《中国住房存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均(jūn)住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住房套数(shù)从约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销售面积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销售面积达15.6亿(yì)平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国(guó)内地房地产行业的发展。中国内地房地产历(lì)经二十多(duō)年(nián)长周期繁荣(róng)，行(xíng)业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积(jī)和销售金额(é)分别(bié)从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业的快速发展，房地产企业从(cóng)无到有(yǒu)、从国企先行(xíng)到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数(shù)量(liàng)达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地(dì)产(chǎn)也成(chéng)为拉动中国内地经(jīng)济高增(zēng)长(zhǎng)的火(huǒ)车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动(dòng)的上下游产业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地(dì)产及其(qí)产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产(chǎn)业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发(fā)、建材(cái)的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房(fáng)地产完全拉动的投(tóu)资占全社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从(cóng)房(fáng)地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上信托等(děng)通(tōng)道业务(wù)，占比(bǐ)超过三分之一。从房地(dì)产融资存量(liàng)占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面积违(wéi)约，将导(dǎo)致银行(xíng)不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的(de)33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占(zhàn)股债房市值(zhí)的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国(guó)住(zhù)房市值与股债房市值(zhí)的比例较高(gāo)，主要是因为(wèi)住房市(shì)值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融(róng)资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在，当前的(de)负面(miàn)效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人(rén)层(céng)面看，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的(de)单方(fāng)面不公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房等待期一(yī)般(bān)为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利(lì)息，还要(yào)承担延(yán)迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能(néng)交房(fáng)等风险。另外，购房者和开发商之间的(de)购房(fáng)合同、购房(fáng)者和银行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立(lì)的合同关系，如(rú)果开发商发生违约(yuē)，购房(fáng)者(zhě)只能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要(yào)根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此(cǐ)购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预(yù)售(shòu)制助(zhù)推部(bù)分房(fáng)企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发(fā)资(zī)金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)，进行(xíng)影响自(zì)身信用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因为市(shì)场波动或经营不善(shàn)，出(chū)现资金链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房(fáng)企通(tōng)过(guò)与购房者签(qiān)订的预(yù)售合同和按揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如(rú)果(guǒ)购房者丧失还(hái)款能力(lì)或短期不能还款等(děng)，则风险完全由银行承(chéng)担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资(zī)金去(qù)哪了(le)？楼盘“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结(jié)底两(liǎng)个(gè)字那(nà)就(jiù)是(shì)“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市商(shāng)品(pǐn)房预售管(guǎn)理办法》中明确规定(dìng)了开发企业预售商品房所(suǒ)得款项(xiàng)应(yīng)当用(yòng)于有(yǒu)关的(de)工程建设，商(shāng)品房(fáng)预售款监管(guǎn)的具体办法(fǎ)，由房地(dì)产管理部门制定。但(dàn)多年以(yǐ)来全国并没有统(tǒng)一(yī)的(de)预(yù)售资(zī)金(jīn)监管规(guī)定，各地实行(xíng)“一城一策”。例(lì)如，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙等(děng)城市(shì)重点(diǎn)监管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合肥等(děng)城市则按照项目的建安(ān)成本(běn)乘以建筑面积或者项目(mù)工程(chéng)总额(é)报价计算重点资(zī)金。而事实是，不少购(gòu)房款(kuǎn)未进入监管账户(hù)、或(huò)进(jìn)入监管账户(hù)后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月供却被迫(pò)继续(xù)还款。那么(me)，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实际(jì)上(shàng)，在过去(qù)房地(dì)产大开发时(shí)代(dài)的高周转背景(jǐng)下，抽(chōu)调预售(shòu)款(kuǎn)监管账(zhàng)户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程(chéng)总承(chéng)包方，以工程建设名义，获(huò)得(dé)监管账户拨付资金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进度所需。通(tōng)过这些(xiē)方(fāng)式套取的(de)资金，在房(fáng)企各(gè)地项目间流动，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这样做提供了(le)资(zī)金(jīn)流动(dòng)性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设，形成一(yī)种资金循环高周转(zhuǎn)模(mó)式，但(dàn)一定程(chéng)度(dù)上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房(fáng)者预付资金，一般设有定金(jīn)或(huò)预(yù)付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付(fù)的预付款比例(lì)相(xiāng)对(duì)较低，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方式：预(yù)付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支付(fù)，或(huò)二(èr)者(zhě)结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式：一般采用(yòng)两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是(shì)按工程(chéng)进度付款，按揭(jiē)贷款按(àn)照工程进度逐(zhú)渐发放，购(gòu)房(fáng)者开始月供；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重大(dà)延期或重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋(wū)交付质量(liàng)的保障有两(liǎng)种方(fāng)式(shì)，一是(shì)期房由政(zhèng)府或(huò)第三方验(yàn)收合(hé)格并提(tí)供(gōng)验(yàn)收凭(píng)证后，开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是(shì)开发(fā)商为购房者提(tí)供一(yī)定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房(fáng)者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付(fù)前预售资金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国(guó)期房(fáng)定(dìng)金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一(yī)般为房(fáng)款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可(kě)低(dī)于3.5％，根据美(měi)国(guó)官(guān)方(fāng)数据，2021年美(měi)国平(píng)均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除(chú)定(dìng)金或首付外(wài)，购房者在房屋交付后通过按(àn)揭(jiē)贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用(yòng)资金(jīn)，购房者的定金及首付款由第三方公证行(xíng)或产权保险(xiǎn)公司的信(xìn)托账户监管(guǎn)。如果(guǒ)开发(fā)商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责(zé)任与损失(shī)。而开发商在房屋建设过程(chéng)中的资金全部来自银行，银(yín)行根据工程进度向开(kāi)发曹操的观沧海是什么体裁的诗，观沧海是什么体裁的诗古体诗商提供一(yī)定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪(nuó)用资(zī)金直接损害(hài)银行(xíng)利(lì)益(yì)，银行有充分动机监(jiān)管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府(fǔ)相关(guān)部门经审查(chá)后发放的验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购(gòu)房者支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期(qī)房可零首(shǒu)付购房，房(fáng)款按(àn)建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工(gōng)期放款后(hòu)还贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利率(lǜ)，开(kāi)发(fā)商或购(gòu)房(fáng)者可购(gòu)买(mǎi)期房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在项(xiàng)目获批(pī)后即可(kě)预(yù)售房屋。签(qiān)署购(gòu)房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并进行(xíng)预(yù)约公证，签订合同后定金(jīn)退还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定金按(àn)照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需支付(fù)公证费和土地交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在(zài)购(gòu)房款中(zhōng)，属于购房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德国没(méi)有规(guī)定最低(dī)首付(fù)比(bǐ)例，可(kě)零(líng)首付购房(fáng)。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也采取按工期支付房款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支付节点可(kě)分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全(quán)部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按施工节(jié)奏分(fēn)多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购房者一定(dìng)使(shǐ)用期(qī)限，期限结束后(hòu)，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国保险公司针对期(qī)房设(shè)计(jì)了两种保险，保(bǎo)险的(de)功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负(fù)责相应(yīng)赔偿(cháng)。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制(zhì)设有10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买(mǎi)卖双方均(jūn)有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合(hé)同等各个环(huán)节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国设(shè)置了(le)10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制(zhì)，当(dāng)开发商(shāng)出现财(cái)务、经营问题(tí)时，购房者10％的定(dìng)金由保险公(gōng)司赔(péi)付，而超(chāo)出(chū)10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付(fù)环节，英国采取按工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，但是交房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例相对较低(dī)，一(yī)般(bān)会在合同签(qiān)订(dìng)6-24个(gè)月分别(bié)支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必(bì)须经(jīng)过房产公证公司的检验(yàn)验(yàn)收后才(cái)能交付，交(jiāo)付(fù)后方可(kě)按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售资(zī)金(jīn)监管(guǎn)极为严格，资金也由律师监管(guǎn)，在(zài)确(què)认工程进度(dù)、支付(fù)相关款(kuǎn)项过(guò)程中，由(yóu)买曹操的观沧海是什么体裁的诗，观沧海是什么体裁的诗古体诗房律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖(mài)方(fāng)律(lǜ)师转给开发商，即资金在进入开发(fā)商(shāng)账户前经过两道关口(kǒu)，有利于(yú)保(bǎo)障购(gòu)房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施(shī)

　　日本期(qī)房(fáng)交易立法，定金(jīn)超5％或(huò)1000万(wàn)日元(yuán)时，开发(fā)商必(bì)须完成(chéng)“预售房定金保全措施(shī)”，交房前付款比例(lì)不超房(fáng)款(kuǎn)的(de)20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本(běn)二战(zhàn)结(jié)束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯(wéi)一一部规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面，根据(jù)日本《宅地建物(wù)取引(yǐn)业(yè)法(fǎ)》，对购房者支付(fù)定(dìng)金(jīn)超(chāo)过(guò)5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的部分，法律要求(qiú)开(kāi)发商(shāng)必(bì)须完(wán)成定金保全措施才可预售。什么是定(dìng)金保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖(mài)双方签订购房合(hé)同时，开发商向金(jīn)融机(jī)构或指(zhǐ)定保证机构或保险机构签订定金(jīn)保证委托合同，设(shè)置购房(fáng)者定金的保证或保险，并(bìng)将(jiāng)相应的保(bǎo)证金证(zhèng)明书(shū)交付给购房者(zhě)。除定(dìng)金外，其他(tā)预先支付的购房(fáng)款也(yě)受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购(gòu)房者可(kě)凭保证(zhèng)金证明书向金融(róng)机构或保证机(jī)构或保险公司兑付，同时(shí)，开发商需向购房(fáng)者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需(xū)支付最多不超20％的定金(jīn)，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者即可向银(yín)行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才(cái)开(kāi)始按(àn)揭贷款，除(chú)定金外(wài)的剩余房(fáng)款在交(jiāo)房后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购(gòu)房者(zhě)违约(yuē)可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支付(fù)，所有资金进银行专(zhuān)门项目资金(jīn)账户，交房(fáng)后满1年(nián)保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付(fù)环节(jié)，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合同(tóng)以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订(dìng)购(gòu)房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付15％的(de)首付及印花税，同时购(gòu)房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样采取(qǔ)按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求(qiú)所有开(kāi)发商(shāng)遵守，支付节点一般为合(hé)同签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门(mén)窗(chuāng)等完工等(děng)，支(zhī)付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工(gōng)程进(jìn)度放款(kuǎn)，月供在(zài)此过程(chéng)中(zhōng)随着放出贷款的增加(jiā)而(ér)增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，购房者的订金(jīn)与付款会存入银行(xíng)专门的项目(mù)资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当(dāng)前房地(dì)产到了(le)政(zhèng)策出手临界(jiè)点，重点是(shì)保(bǎo)交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对(duì)刚需和改(gǎi)善(shàn)型需(xū)求的(de)支持力度，长短兼(jiān)顾(gù)妥善应(yīng)对局部停贷现象，重(zhòng)点是(shì)保交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从(cóng)现在起，对还在(zài)正(zhèng)常运转的房企包括民营企业，加大支持(chí)力度，由(yóu)优质房企牵头并购重(zhòng)组(zǔ)整个行(xíng)业，为(wèi)每(měi)个房企(qǐ)配套(tào)AMC和(hé)财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分估(gū)计形势(shì)复(fù)杂性和人性(xìng)复杂(zá)性，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制四大关(guān)键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和(hé)房地产税(shuì)。定(dìng)金环节，建立开发商违(wéi)约后定金保护(hù)机制(zhì)，如将已支付定金冻(dòng)结至(zhì)房屋(wū)交付(fù)阶段(duàn)，保障购房者(zhě)定金安(ān)全。签订合同环节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延(yán)期以及重(zhòng)大缺陷等情(qíng)况(kuàng)提(tí)供充分的保障。余款(kuǎn)支付(fù)环节，建立按工程进度付(fù)款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机(jī)制，充分(fēn)保护(hù)购房者的权益(yì)。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发商、银行(xíng)的第三方资(zī)金监管机构，或由政府相(xiāng)关部门直接监管，以(yǐ)此防止资(zī)金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房(fáng)保修期制(zhì)度(dù)。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质(zhì)量问题全权负(fù)责、免费维修，购房(fáng)者(zhě)在保修(xiū)期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看，取消商(shāng)品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量(liàng)时代，对(duì)购房民众不(bù)公(gōng)平的(de)预售(shòu)制已经过时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。另(lìng)一方面，取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：旺华配资网_2020年最专业的大型配资平台_股票配资公司 曹操的观沧海是什么体裁的诗，观沧海是什么体裁的诗古体诗