万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要(yào)做地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了(le)共同(tóng)债务(wù)人(rén)被中国信(xìn)达(dá)追(zhuī)债，中国(guó)信(xìn)达(dá)为了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的(de)75套万(wàn)柳书院(yuàn)豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问(wèn)题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主(zhǔ)并(bìng)非中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)，那些真正(zhèng)斥巨资购(gòu)入房产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的(de)时候，他们的姿(zī)势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想(xiǎng)象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都(dōu)没想到，这个位于(yú)海(hǎi)淀核心(xīn)区位(wèi)，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达在(zài)京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发(fā)有限公司不(bù)良债权转让项目”，债(zhài)权(quán)总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显(xiǎn)示，上(shàng)述不良(liáng)债权转让项目的处置(zhì)主(zhǔ)体是中(zhōng)国信(xìn)达资产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司北(běi)京市分(fēn)公司（下称中国信达北分(fēn)），处置的是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)有限公(gōng)司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团(tuán)有限(xiàn)公司是共同债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观(guān)，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达(dá)北分讨(tǎo)债的故事，但实际(jì)上(shàng)，75套豪宅(zhái)的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已(yǐ)售罄(qìng)。如果该报(bào)道属实，说明这些房子实际上都是卖出(chū)去(qù)了(le)的，是有(yǒu)人(rén)住的。

　　那为什(shén)么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又(yòu)注明这75套房(fáng)子是“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这些房子根(gēn)本没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第(dì)一财经(jīng)的报道证实(shí)了上述内容。有豪宅中介透露(lù)，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)早就(jiù)把这(zhè)75套房子(zi)抵押出去(qù)，现在(zài)还(hái)没资金解(jiě)抵押，所以不能(néng)网签、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书(shū)院的业主基本(běn)都是北京(jīng)的高端(duān)人(rén)士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业大佬也(yě)是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦(guà)女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中，还(hái)有不少(shǎo)中赫集团(tuán)的高管、合作(zuò)伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些纪梵希可以扫码真伪吗，纪梵希可以扫码真伪吗安全吗业主确实已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国(guó)信(xìn)达转让这笔(bǐ)不良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的纪梵希可以扫码真伪吗，纪梵希可以扫码真伪吗安全吗，没准还是债主中国信(xìn)达(dá)。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价款并实际占有，但(dàn)未办理过户手(shǒu)续的，如果业主(zhǔ)没有(yǒu)过错(cuò)，人民(mín)法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查(chá)封(fēng)的可(kě)以(yǐ)向法院提出执行异议申(shēn)请(qǐng)，请求法院解除查封，同时(shí)可(kě)以联合起(qǐ)诉开发商，要求退(tuì)还购(gòu)房款或办(bàn)理(lǐ)房产证，并承担违(wéi)约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高(gāo)人(rén)民法院关于(yú)商(shāng)品房消费者权(quán)利(lì)保(bǎo)护问题的(de)批复》，以司(sī)法解释的(de)方式明确(què)了购(gòu)房人的优先(xiān)权：

　　商品房消(xiāo)费者(zhě)以(yǐ)居住(zhù)为(wèi)目的购买房(fáng)屋并(bìng)已支付全部价款，主张其房屋交付(fù)请求权优(yōu)先于建设工程(chéng)价款优(yōu)先受(shòu)偿权、抵押权(quán)以及其(qí)他债权的，人民法院应当予以(yǐ)支持。只支付了部分(fēn)价款的商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支(zhī)付剩余价款的，可以适(shì)用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是(shì)个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达申请(qǐng)不良债权(quán)转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫(hè)华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集(jí)团(tuán)旗(qí)下子公司(sī)。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国际信(xìn)托(tuō)有限(xiàn)责任公司成为了唯一股东，后(hòu)者由中(zhōng)国(guó)信达资(zī)产(chǎn)管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商(shāng)，相较(jiào)其(qí)他(tā)房企，中赫集团既没有(yǒu)很大规模(mó)，也没有很高(gāo)的国民知名度(dù)，但却在(zài)北京豪(háo)宅(zhái)圈留下一个个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫(hè)置地(dì)推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的(de)万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利、万科等大型(xíng)知名(míng)房(fáng)企手中，抢下了(le)北京万柳地块，成为(wèi)北京(jīng)当年的“双料地(dì)王”。很快(kuài)，万(wàn)柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一(yī)块(kuài)块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的五(wǔ)米(mǐ)高墙，还(hái)是每棵成本超6万的(de)成年(nián)银杏树，还是(shì)每平米20万元(yuán)的价格，都令业(yè)内外震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西宸(chén)的缸(gāng)、霄八(bā)的顶(dǐng)儿、融创的湖(hú)、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京(jīng)豪宅(zhái)圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对手是当时(shí)有名的融(róng)创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平(píng)米的法(fǎ)拍房，最终成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价(jià)达(dá)到惊(jīng)人的(de)36万元/平米(mǐ)，说(shuō)明万柳书(shū)院虽然已经推出了8年之(zhī)久，但(dàn)其依(yī)旧在北京(jīng)豪宅圈备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫集团开发(fā)的豪宅(zhái)，也(yě)吸引了不少知(zhī)名人士，如知名(míng)演员(yuán)宋(sòng)丹(dān)丹(dān)，就住(zhù)在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它(tā)被(bèi)外界贴(tiē)上(shàng)了，“卖北(běi)京(jīng)城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发(fā)商光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务，中赫集(jí)团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个地步，其(qí)实是有(yǒu)迹可循的(de)。

　　事实(shí)上，早在今年年(nián)初“万柳书院少爷(yé)”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉(huī)的人生轨迹跟着(zhe)急(jí)转直下。而追根溯源(yuán)，这(zhè)个(gè)转折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十(shí)年来，房企(qǐ)纷(fēn)纷开始了多元化转型，但转型之(zhī)路(lù)并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业务(wù)，先后(hòu)进军能源市场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡(dàn)收场。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年(nián)6月，中赫集(jí)团从中(zhōng)信集团(tuán)手(shǒ纪梵希可以扫码真伪吗，纪梵希可以扫码真伪吗安全吗u)中拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北(běi)京国安俱乐部全部股权。如果北京国(guó)安的(de)估(gū)值(zhí)一直(zhí)没变，那么(me)中赫集团拿下北(běi)京国安，总计花费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么又(yòu)要(yào)质押(yā)股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及(jí)其实(shí)控(kòng)人周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份质(zhì)押(yā)陆续质押，据企查查(chá)显(xiǎn)示，目前(qián)中(zhōng)赫集团共有11条股权出(chū)质记录。质(zhì)权人包括海金商业保理、北京建工、山东(dōng)国际(jì)信托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北(běi)京国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北(běi)京国安后(hòu)，不仅国安的(de)经(jīng)营状况没有得到改善，中赫集团(tuán)也被拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据北京产(chǎn)权交(jiāo)易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱(jù)乐部实现营(yíng)业收入(rù)1.03亿(yì)元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部(bù)资(zī)产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压(yā)力，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在持续质押手中的(de)中赫集团股份，但(dàn)国安和(hé)中(zhōng)赫的经营状况却持续没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列(liè)被执行人(rén)，执行标的高(gāo)达11亿，北(běi)京国(guó)安也3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉(huī)、李彩霞(xiá)等共同成为被执(zhí)行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为(wèi)履(lǚ)行(xíng)能力(lì)而拒(jù)不履行(xíng)生(shēng)效法律文书(shū)确定义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安(ān)，目前幸免(miǎn)于难。不(bù)过在实控人都成为老赖的情(qíng)况下(xià)，被执行10个多亿(yì)的北(běi)京国(guó)安，又如何能独善其身？

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