导读

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下中国(guó)地(dì)产步入大分化(huà)时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去(qù)二十(shí)年是(shì)中国房地产市场黄(huáng)金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年，连(lián)续三年商(shāng)品住宅销(xiāo)售面(miàn)积超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景(jǐng)气，有关(guān)中国地产(chǎn)是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文(wén)试图(tú)厘清中国城(chéng)镇存(cún)量(liàng)住宅真(zhēn)实情(qíng)况，据此判(pàn)断中(zhōng)国未来地产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中国地产存量极(jí)度过(guò)剩(shèng)，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)，第(dì)七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是(shì)否真的过(guò)剩？

　　事实(shí)上住建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还包括大(dà)量城(chéng)镇非住(zhù)宅建筑，如(rú)商业办(bàn)公楼、学(xué)校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低(dī)。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均(jūn)一(yī)间房所能满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套(tào)设(shè)施(shī)等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很(hěn)大(dà)差(chà)距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不(bù)意(yì)味着中(zhōng)国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城(chéng)镇居民户(hù)均(jūn)1套房，其中每户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接公(gōng)布中国家(jiā)庭户均(jūn)住(zhù)宅的数据，我(wǒ)们根据(jù)商品住宅(zhái)套数、商(shāng)品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户(hù)数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每(měi)户(hù)城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户户(hù)有房，然而事(shì)实(shí)上中(zhōng)国住宅(zhái)市场供需(xū)并(bìng)不平衡(héng)。

　　国际(jì)数据(jù)显示(shì)，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说不平(píng)衡(héng)，是因(yīn)为户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足流动(dòng)人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人口会(huì)选择(zé)在大城市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)买房，从(cóng)而(ér)产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)四大新增需求(qiú)动力。

　　第一(yī)，户均人口规(guī)模缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两人户占比不断增加，导致家庭(tíng)户数增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块(kuài)的分(fēn)化(huà)日(rì)益明显，区(qū)域(yù)经济资源(yuán)分配的再(zài)集中吸引着人(rén)口流(liú)入，人(rén)口(kǒu)净迁入(rù)城市的新增住宅(zhái)需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住(zhù)在(zài)2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)。促成(chéng)“老(lǎo)破(pò)小”住(zhù)宅的改造势(shì)在必行。

　　第(dì)四，中国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积均较(jiào)发达国家有着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求正(zhèng)在(zài)不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是(shì)中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在(zài)不足，这是(shì)过去二十年(nián)房价快速(sù)上涨基石。那么当(dāng)下房地(dì)产大分化时代已(yǐ)至，大(dà)分化时(shí)代下地产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分化必将体(tǐ)现在不(bù)同能级城市(shì)之间，不同区域板块之间，不同(tóng)品质住宅之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国(guó)已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发(fā)热议。从2月以来，各大城市二(èr)手房挂牌量(liàng)突然(rán)激增，引发一阵(zhèn)二手(shǒu)房(fáng)的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场不禁(jìn)担(dān)心(xīn)，中(zhōng)国的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住(zhù)宅到底是(shì)供(gōng)给(gěi)过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前(qián)的房(fáng)子(zi)是否(fǒu)真(zhēn)的过剩了(le)？据(jù)此(cǐ)判断(duàn)未来(lái)房地产市场(chǎng)会如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥有住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的(de)直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综合(hé)风险(xiǎn)普查工作情况为(wèi)主题的新闻发布(bù)会上(shàng)，负责人(rén)对(duì)外(wài)披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据(jù)以及80多(duō)万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑(zhù)住(zhù)不到3人，住(zhù)宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋，还包(bāo)括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了中国(guó)城(chéng)镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于(yú)1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量(liàng)有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套设(shè)施等(děng)因素密切相关。单单从人均住宅(zhái)间数不(bù)能完(wán)全(quán)反映出城(chéng)镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单(dān)位购买(mǎi)成套住宅，一(yī)套设(shè)施(shī)齐(qí)全的住宅才是城(chéng)镇居(jū)民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房(fáng)等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据(jù)，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居(jū)民住(zhù)宅相关数据有两处(chù)可(kě)以(yǐ)直接公布(bù)，一是每年(nián)商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民住(zhù)宅来源（人(rén)口(kǒu)普查(chá)数据）。计(jì)算中(zhōng)国居民(mín)户(hù)均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品住宅数(shù)量(liàng)极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售套(tào)数相(xiāng)加，我(wǒ)们就能够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步(bù)，根据(jù)城(chéng)镇居民拥(yōng)有的(de)商品住宅和非(fēi)商(shāng)品住宅比例，推算得(dé)到居民(mín)住宅(zhái)总套数。

　　第(dì)三步(bù)，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭户数(shù)，我们就能(néng)够得到城镇(zhèn)户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大(dà)致测算得(dé)到中国(guó)存(cún)量房地(dì)产套数，并(bìng)进一步推算中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包含现房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期(qī)房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累计销售套数里的(de)期房销售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数(shù)-过去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额(é)。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并(bìng)考虑(lǜ)到(dào)交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们需要(yào)进一步(bù)推算中国(guó)城镇居民(mín)拥有的(de)户(hù)均住宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结(jié)构特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有住(zhù)宅。其(qí)中自(zì)建(jiàn)住宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用(yòng)房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房(fáng)与(yǔ)其(qí)他(tā)住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁(lìn)其他住宅和(hé)购买二手房(fáng)都是商品住宅，因此(cǐ)将租(zū)赁其他住宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅(zhái)与购买二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居(jū)民(mín)所有住宅的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅(fú)为过去(qù)十(shí)年变(biàn)化幅度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际(jì)变(biàn)化比例，从而我(wǒ)们(men)估(gū)算出2022年(nián)商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期(qī)房(fáng)，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期(qī)房会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均(jūn)一(yī)套房的程(chéng)度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并不意味着住宅市场供需平(píng)衡(héng)

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人口流动(dòng)、居民换房等(děng)因素(sù)产(chǎn)生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和(hé)日本的住宅套(tào)户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英国的(de)住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造成人口(kǒu)净流入(rù)地(dì)的住宅市场供不应求，造成房价或(huò)房租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指出(chū)中(zhōng)国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省(shěng)际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会(huì)选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国(guó)城乡人(rén)口流(liú)动调查过渡句在文章中起什么作用，过渡句在文中起什么作用,有什么好处数(shù)据显示，在上海、杭州以及(jí)南京(jīng)工作的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高(gāo)工资吸引(yǐn)打工人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人(rén)口实(shí)际上会占据两(liǎng)套房(fáng)，在高(gāo)房价的大(dà)城市租赁一套房，在房价(jià)较低的(de)县城(chéng)购买一套(tào)房(fáng)。所以(yǐ)说(shuō)户均一套房(fáng)无法满足庞大流(liú)动人(rén)口(kǒu)的租(zū)赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需(xū)改善

　　目前，中(zhōng)国的城(chéng)镇住宅中依(yī)然有不少老旧小区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅(zhái)是2000年(nián)以(yǐ)前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住(zhù)户的(de)生活带来了很大的(de)不便和安全隐患(huàn)，并(bìng)且居住(zhù)体验较差。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的老旧(jiù)住(zhù)宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住(zhù)宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴(yù)和厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧小区(qū)很难满足现(xiàn)代生活需求(qiú)，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户(hù)型(xíng)更小，当(dāng)然这与城市土(tǔ)地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅(zhái)面积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七(qī)普数据测算(suàn)，2020年(nián)城(chéng)镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考虑两(liǎng)年间农民带房(fáng)进城(chéng)和老旧小(xiǎo)区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年和2022年过渡句在文章中起什么作用，过渡句在文中起什么作用,有什么好处(nián)商品住宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积(jī)在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)不足19平(píng)方米，不及(jí)全国(guó)人(rén)均水平(píng)的一(yī)半。若去(qù)除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于(yú)15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按(àn)这(zhè)个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若(ruò)人均可(kě)使用住宅面积为(wèi)40平，即(jí)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前(qián)至(zhì)少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国(guó)的人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大(dà)。但若(ruò)去除(chú)公(gōng)摊(tān)面积后(hòu)，中(zhōng)国的(de)人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集(jí)体户人口(kǒu)，所需要的住宅(zhái)总量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套(tào)房，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有房(fáng)。即便如此，中国人口静态(tài)结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国(guó)未(wèi)来地产仍有需(xū)求(qiú)释(shì)放。户均1套(tào)住宅现实之下，中(zhōng)国未(wèi)来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户(hù)均人口缩小，家庭户(hù)数增多，新户(hù)购房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)人口数不断下降，六(liù)普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明显上升(shēng)，人(rén)口小家庭化趋势(shì)将继续(xù)延续(xù)，导致户数(shù)会因户均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经(jīng)济发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块的分化(huà)日益明显，资源和生产要素逐步(bù)向(xiàng)经济带、都市圈(quān)中心城市(shì)流入(rù)，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及(jí)到过渡句在文章中起什么作用，过渡句在文中起什么作用,有什么好处买房租(zū)房(fáng)，给迁入地(dì)住宅市场带(dài)来新的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个(gè)百分点；原(yuán)公有住宅家(jiā)庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和(hé)原公(gōng)有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家(jiā)庭(tíng)购买商品住宅，21％的(de)家庭购买(mǎi)二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城中(zhōng)村和旧(jiù)城改造，商品住宅(zhái)的占(zhàn)比(bǐ)势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)还(hái)有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基(jī)础设施配套差(chà)、没有或(huò)少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环(huán)境，背后的改善性(xìng)需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅家庭希(xī)望(wàng)提高生(shēng)活品质，以小换(huàn)大、以(yǐ)旧换新。2022年(nián)底的中(zhōng)央经济工(gōng)作会议明确指出支持住(zhù)宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无论(lùn)是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他(tā)国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间(jiān)数与人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积将(jiāng)随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足(zú)，供需出(chū)现错(cuò)配，这是过去二(èr)十年(nián)房价(jià)快速上涨基石。那么未(wèi)来将是(shì)住(zhù)宅(zhái)质(zhì)量(liàng)的供需(xū)冲(chōng)突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限于(yú)城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查(chá)数据调(diào)查的是人，并不是(shì)针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比(bǐ)实际(jì)值可(kě)能偏低，其(qí)增速可能超预期。

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