5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅(fú)约(yuē)为2％。而(ér)以公募基金为代表的机(jī)构对于这一板块已经在(zài)悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较(jiào)4月(yuè)28日(rì)时(shí)有(yǒu)小幅增长。根(gēn)据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企(qǐ)央企(qǐ)获(huò)得(dé)增持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增(zēng)幅五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地(dì)产的(de)配置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色(sè)，但(dàn)公募所持房(fáng)地(dì)产(chǎn)公司市(shì)值在(zài)股票资(zī)产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数(shù)值(zhí)更是(shì)进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的首次回升，年(nián)底这一(yī)数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行(xíng)业的持股比例(lì)也同步回升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季度得以延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季(jì)度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块比重合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地产的投资愈发有集(jí)中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基(jī)金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名(míng)第二的是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去年四(sì)季报，变化之(zhī)处首先在于几只房(fáng)地产龙头股(gǔ)从排位上(shàng)看均有退步，尤其是(shì)万科最为明显(xiǎn)；其(qí)次是金地集(jí)团(tuán)退出(chū)百(bǎi)大(dà)之列。但考虑(lǜ)到房(fáng)地产是复苏链上(shàng)最(zuì)后一环，且(qiě)首季并非行(xíng)业销售(shòu)旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至机构持仓上还需(xū)要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进入大(dà)分化(huà)时代，一二线城市(shì)好于三四(sì)线城市。而(ér)映射到二(èr)级市场投资上，配置房地(dì)产行业轻松收获行业(yè)贝塔的(de)红利(lì)期(qī)一去不(bù)返了(le)。“如果按(àn)照产业周期来分(fēn)类，包括房地产等(děng)几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于成季明宇是什么电视剧名称 季明宇是叶海山吗熟期或者衰退期的行业，传统认知上(shàng)没有什么投(tóu)资机会的。但(dàn)在这几年(nián)特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电(diàn)解铝等(děng)类似(shì)的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧(cè)发(fā)生了更(gèng)大的变化。”一不愿(yuàn)具名(míng)的上海(hǎi)公(gōng)募基(jī)金经(jīng)理指出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募人士持谨慎乐(lè)观态(tài)度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)的年(nián)销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面(miàn)积，考虑存量地产(chǎn)的更新(xīn)，也(yě)有(yǒu)近10亿平(píng)方(fāng)米。需求端还需要(yào)有一定(dìng)的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时(shí)至(zhì)今日，无论(lùn)从(cóng)城(chéng)镇(zhèn)化(huà)的进程，还(hái)是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代(dài)，而(ér)目前居民的杠(gāng)杆率(lǜ)和房价收(shōu)入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业(yè)的需求或将(jiāng)回(huí)落，在此(cǐ)过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用风(fēng)险问题（类(lèi)似2022年的民营(yíng)地(dì)产(季明宇是什么电视剧名称 季明宇是叶海山吗chǎn)爆(bào)雷），行(xíng)业(yè)进(jìn)入到供给侧出(chū)清(qīng)的(de)过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的(de)公司就能够通(tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方(fāng)式，获(huò)得市占率的提升。当行业需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机(jī)会，机会在(zài)于城市(shì)、位(wèi)置、产品的(de)阿尔法，而(ér)对应到(dào)股票投(tóu)资，就是强竞争(zhēng)力(lì)公司的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体(tǐ)机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置(zhì)房(fáng)地产“风物(wù)长宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的(de)124只房地产类(lèi)标的股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的公(gōng)司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产(chǎn)。排(pái)名第一(yī)的上实发(fā)展，五(wǔ)一假期(qī)归来(lái)后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展的主营(yíng)业(yè)务为房地产开发与经营。公(gōng)司的主要产品及服(fú)务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店(diàn)经营(yíng)。从业绩数(shù)据来(lái)看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看，各类(lèi)机构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的(de)首季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括公募(mù)的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇(huì)金(jīn)、长城(chéng)资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理公(gōng)司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨幅暂时排(pái)名(míng)第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地(dì)房企，其第一(yī)季度(dù)的收入(rù)利润规模大(dà)幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该(gāi)公司后疫情(qíng)时代出租率复(fù)苏至(zhì)近年来最高，另(lìng)一(yī)方面则(zé)是公司(sī)拿地(dì)结算持续(xù)性向好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩(jì)势(shì)头(tóu)向(xiàng)好背景下，自然(rán)也吸引(yǐn)了知(zhī)名机构在其中持(chí)续驻(zhù)足。从(cóng)第(dì)一季(jì)度(dù)十大(dà)流通股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然在前(qián)十中，这也(yě)是(shì)连续第(dì)三(sān)个(gè)季度他(tā)有的两(liǎng)只产品杀(shā)入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地产公司(sī)外，荣安地产则是主要(yào)布(bù)局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的(de)也是一份报(bào)喜的(de)成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于(yú)上市公司股(gǔ)东的净利润(rùn)6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基首季新杀(shā)入十大流通(tōng)股(gǔ)股东行(xíng)列(liè)。具体(tǐ)说来， 南(nán)方中证(zhèng)全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和(hé)私募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市(shì)场大幅降(jiàng)温，优质土地(dì)供(gōng)给较多（券(quàn)商测算对(duì)应(yīng)潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的(de)拿(ná)地力(lì)度（拿地(dì)金额/销售金(jīn)额(é)）基本(běn)在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠(gāng)杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下(xià)，而(ér)其他房企的净负(fù)债(zhài)率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙(lóng)头房企(qǐ)的(de)融资成本不断下滑(huá)，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的(de)销售额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在(zài)当(dāng)前中特估的(de)浪潮下，央国(guó)企地(dì)产股或(huò)存(cún)在发展(zhǎn)的(de)大好机会。中(zhōng)信证券(quàn)指出：“房地产行(xíng)业的结构性机会依(yī)然存在，少部分公(gōng)司(sī)尤(yóu)其是央企占据显著(zhù)优势，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现为库存的优势(shì)。央企地产公司，现阶段表现出较(jiào)低的(de)融资成(chéng)本，优(yōu)质的开发资源和良好的不动产资产运营(yíng)能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央(yāng)企(qǐ)相(xiāng)较于民营地产公司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债权(quán)债(zhài)务关系等问题，市(shì)场对民营(yíng)房(fáng)开企业(yè)的资产会有更多担忧和质疑(yí)，所(suǒ)以在这一轮(lún)行业出清的(de)过程(chéng)中(zhōng)，央(yāng)国企相较于民企来说估值的(de)修复更明显(xiǎn)。中特估的角(jiǎo)度从(cóng)中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度提(tí)升后(hòu)，行(xíng)业进入高质(zhì)量发展阶(jiē)段，具(jù)备较快速发展阶段更稳定(dìng)且可预期的(de)盈利和现金流创造能力，以此带(dài)来估值中枢的(de)提升，应该关注估值相对较低(dī)，企业自身资产的质量(liàng)好、运(yùn)营能力强(qiáng)、可以创(chuàng)造持(chí)续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比较低，行业内(nèi)部(bù)将出现分化，要关注将(jiāng)受益于行业集中度提升的头部(bù)公司。”星石投资首席研(yán)究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话(huà)，或许还是保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等国资背(bèi)景(jǐng)龙头前途更为光明。不过(guò)国(guó)投瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客观(guān)地(dì)去持续观(guān)察国企央企在三个方(fāng)面是否可以维(wéi)持，首先(xiān)是(shì)融资成本(běn)保持低位，其(qí)次是销售份(fèn)额(é)持续提升，再次是拿地份额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳(shū)理发现，对于2022年(nián)的业(yè)绩出现的(de)整体下(xià)滑，2023年一季(jì)度的业绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均(jūn)实现了业(yè)绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较(jiào)大增速的增(zēng)长。而(ér)这些(xiē)公司也是机(jī)构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房(fáng)地(dì)产业内(nèi)人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的(de)房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房(fáng)企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在(zài)持续性地拿地(dì)，且主要集(jí)中在核心城市，投资力度较大(dà)。投资的驱动(dòng)能(néng)够推动房企销(xiāo)售业(yè)绩(jì)的增长，从而在(zài)2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能(néng)够保有(yǒu)一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同(tóng)时也(yě)提醒表示，在房地(dì)产的复苏(sū)过程中，还(hái)面临着一些(xiē)不确定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开始又在往下(xià)掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市(shì)四月环(huán)比三月相对表现较好之(zhī)外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大(dà)多数城(chéng)市都出(chū)现环比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场表现也不太乐观(guān)。按照现在的经济(jì)状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去(qù)库存(cún)压力、企业的(de)资金面压力，可能会出现，到六月份(fèn)房企(qǐ)为了半年报冲(chōng)业绩(jì)出现市场的(de)短期反弹外(wài)的一个市场乏力(lì)现象(xiàng)。也就是说，第(dì)二季度、第三季度(dù)增长不确定性的压(yā)力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其(qí)上下游(yóu)产业(yè)链的复苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我(wǒ)们(men)要(yào)多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味(wèi)着，只(zhǐ)有极为少数的、做(zuò)得(dé)比同行好得多的(de)企(qǐ)业，会伴(bàn)随整个(gè)行业的弱复苏，业(yè)绩(jì)会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的(de)基本面不断地凸(tū)显出(chū)来，这(zhè)需(xū)要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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