饱受争议(yì)的(de)二手房交(jiāo)易中介费问(wè咋能把自己弄成小喷泉呢，如何把女朋友弄成小喷泉n)题，正(zhèng)逐(zhú)渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总(zǒng)局(jú)联合发(fā)布了关(guān)于规范房地(dì)产经纪服务(wù)的意见。意见提及，近年来，部分房地产经纪机构(gòu)存在利用房源(yuán)客源(yuán)优势(shì)收(shōu)取过(guò)高费用(yòng)、未明码标(biāo)价、捆绑收费(fèi)、滥用(yòng)客户个(gè)人信息等问题，加重咋能把自己弄成小喷泉呢，如何把女朋友弄成小喷泉(zhòng)交(jiāo)易当事人负(fù)担、侵(qīn)害(hài)其合法权(quán)益。

　　基于上述背(bèi)景，两部(bù)门从(cóng)加强(qiáng)从(cóng)业主体管(guǎn)理、明确经纪服务内容(róng)、合理确定经纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)、严(yán)格实行(xíng)明(míng)码标价等十(shí)方面，提出了意见。

　　中原地(dì)产首席分析师张大伟(wěi)称，随着城市(shì)发展，一二线城市二手房交易占(zhàn)比逐渐增(zēng)加。以北京、上海为例，二手房占市场成交比例(lì)超过80％，大量二(èr)手房成交依赖中介居间成交，房地(dì)产(chǎn)调(diào)控(kòng)重心逐渐(jiàn)从开发商(shāng)过渡到中介公司(sī)。

　　广东省城规(guī)院住房政策(cè)研究中心首席研究员李宇(yǔ)嘉表(biǎo)示，买房对居民来说属于金额不低(dī)的大宗(zōng)交易(yì)，由(yóu)于二手房(fáng)交易成本较(jiào)高、交易周(zhōu)期较长，具有非常强的(de)专(zhuān)业性(xìng)，居民往往(wǎng)通过中(zhōng)介来完成。但很多中(zhōng)介利用(yòng)信息不(bù)对(duì)称等问题，将非必(bì)要的收费夹(jiā)带其中，如收取(qǔ)过桥融资、按(àn)揭费(fèi)、担保费等(děng)，对居(jū)民造成(chéng)额外的负担，而(ér)且这(zhè)些服务事(shì)项并(bìng)未明码(mǎ)标价。

　　对(duì)于二(èr)手房市场(chǎng)交易过程中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉(jiā)指出，对(duì)包括经纪服务在内的相关(guān)市场交易行为及其(qí)主体(tǐ)进行规范和秩序整(zhěng)顿，是房地产市场(chǎng)管(guǎn)理和调控的主(zhǔ)题(tí)。“当下(xià)，推进这(zhè)项工作的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费(fèi)问题成(chéng)监管(guǎn)重点

　　二手房(fáng)市(shì)场(chǎng)中，历来对房地产经纪服务(wù)行(xíng)业关注最(zuì)多(duō)的一个话(huà)题，便是房地(dì)产经纪服务(wù)费(fèi)的问题。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关部门主要监管(guǎn)的重点，将(jiāng)是对房地产经纪服务收费(fèi)及中介(jiè)交易进行规范。

　　在(zài)热点城市，二(èr)手(shǒu)房屋交易过程中，部分价值(zhí)不菲的房(fáng)屋，往(wǎng)往要缴纳(nà)一(yī)笔金额不低的(de)中介费。以北(běi)京(jīng)某房地产经纪服务机构2.7％的服务(wù)费率计算(suàn)，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合(hé)理确定经(jīng)纪服务收费上，两部门在(zài)此(cǐ)次(cì)意见中提(tí)及，房地(dì)产经纪机(jī)构要合理降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的(de)原则实(shí)行分档定价(jià)。引导由(yóu)交(jiāo)易双(shuāng)方(fāng)共同承担(dān)经纪服务(wù)费用。

　　据张大伟介绍，目前房地(dì)产经纪服务收费(fèi)标准的最早(zǎo)依据是1995年(nián)国家计委(wěi)建设部下发(fā)的(de)《关于房地产中(zhōng)介服务收费(fèi)的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖(mài)代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北(běi)京为(wèi)例，目前北京市执行的2014年更新后的收费标准，即根据这(zhè)样(yàng)的规定：“少(shǎo)数特别复(fù)杂(zá)的(de)住宅(zhái)买卖经纪服务，经交(jiāo)易各方协商同意，可在规定(dìng)的收(shōu)费(fèi)标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得(dé)超(chāo)过10％。”这(zhè)意味着，当前北京二手房(fáng)中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟(wěi)表示，本着“简政放权”的(de)精神，北京2015年取消了房(fáng)地产中介服(fú)务等57个政府定价，房地产经纪服务收(shōu)费多少由(yóu)各中介机构自(zì)行决定。

　　“房产中介机构在(zài)实际(jì)收取(qǔ)费用过程中，相关(guān)监管部门当(dāng)前(qián)并未明确具体的(de)中介费(fèi)率，中(zhōng)介(jiè)机构仅需(xū)在服务过(guò)程(chéng)中对收费标准(zhǔn)进(jìn)行明(míng)码标(biāo)价即可(kě)。而房地产经纪服务机构(gòu)在(zài)具(jù)体(tǐ)收取过程中，会结(jié)合(hé)房(fáng)屋(wū)价值及工资标(biāo)准，综合计算出合适的(de)中介费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明(míng)码(mǎ)标价问题，两部门在此(cǐ)次意(yì)见中提及，房(fáng)地(dì)产经纪机构应当在经(jīng)营门店(diàn)、网站、客(kè)户端等场所或(huò)渠道(dào)，公示服务项目、服务内容和收费(fèi)标准(zhǔn)，不得(dé)混合标价和捆绑收(shōu)费。房地产经纪(jì)机构(gòu)提供的基本(běn)服务(wù)和延伸服务，应当分别明确(què)服(fú)务项目和(hé)收费(fèi)标准。房地产经纪机(jī)构收费前(qián)应当向交易当事人出具收费清单，列明收费标(biāo)准、收费(fèi)金额，由当事人签(qiān)字确认。

　　另外，对(duì)收(shōu)费明显(xiǎn)高于市场平均(jūn)水平的房(fáng)地产经纪机构，住房和城乡建设部门将会(huì)同市场监(jiān)管等部门采取(qǔ)约谈等综合措施(shī)进行重(zhòng)点监(jiān)管。市场监(jiān)管部门会(huì)同有关(guān)部门依法查处不按规(guī)定明(míng)码标(biāo)价、操(cāo)纵经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费等违反价格和反(fǎn)垄断法律(lǜ)法(fǎ)规的(de)行为。对房地产经(jīng)纪(jì)机构相关违法(fǎ)违规信息，市场监管部(bù)门要依法依规纳入国家企业信用信(xìn)息公示系统。

　　房屋(wū)中介费(fèi)要降(jiàng)了(le)？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服(fú)务费率(lǜ)越低的(de)原则实行分档定价(jià)，是否意味着，未来(lái)豪宅(zhái)的中介费有(yǒu)望(wàng)大幅降低？

　　中(zhōng)原(yuán)地产华(huá)南区总(zǒng)裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑(zhèng)叔伦称，住建部(bù)发(fā)文鼓(gǔ)励按(àn)照成交价(jià)格越高、服务费率越低的原则实(shí)行分档(dàng)定价，合理降低(dī)住(zhù)房买卖和租赁(lìn)经纪服(fú)务费用，主要还(hái)是规(guī)范行业，打击收费过(guò)高的经纪机构(gòu)，但对市场影响有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和(hé)普宅本(běn)来(lái)收费就不同，各家收费普(pǔ)遍在合理(lǐ)范围内，加上经(jīng)纪(jì)服务费用(yòng)对市场(chǎng)的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟(wěi)指(zhǐ)出，由于(yú)当前两部(bù)门提出的(de)意(yì)见仅为鼓励(lì)性质，即只是纲领性文件而(ér)非规定，未来如何具体认(rèn)定其(qí)中的细则，还需(xū)要看各城(chéng)市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目前(qián)市场看，经纪服务领域(yù)的调(diào)整改善、规范化，有(yǒu)利(lì)于(yú)行业健(jiàn)康发(fā)展。同时(shí)，由于(yú)二手(shǒu)房很多房源在产权方(fāng)面有瑕疵，如(rú)产权抵押、不咋能把自己弄成小喷泉呢，如何把女朋友弄成小喷泉同税费(fèi)等(děng)都可能对交易产生影响，这(zhè)对房地(dì)产经纪(jì)服务行业的专(zhuān)业性提出更高的(de)要(yào)求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总监陆(lù)骑麟指出，在二手房买卖过程(chéng)中，原本(běn)应该由上下家各(gè)支付一半(bàn)的中介费，但在一些(xiē)热点城市的(de)二手房交易过(guò)程(chéng)中，往(wǎng)往会(huì)有(yǒu)这样的(de)情形，因部分(fēn)购房者处(chù)于弱(ruò)势(shì)地位，从(cóng)而会出现中(zhōng)介费及(jí)税费均(jūn)由购(gòu)房者来(lái)承担。即使一些房东愿(yuàn)意承担中介(jiè)费，这部(bù)分费用(yòng)也可能通过(guò)转嫁的方式(shì)，在房(fáng)价(jià)中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种(zhǒng)所(suǒ)谓‘约定(dìng)俗成’的(de)情况，一些(xiē)房(fáng)产中介公司将其(qí)视为向购房者单边(biān)收(shōu)费的行为。部分(fēn)中介(jiè)公(gōng)司可能会利用其支(zhī)配(pèi)地位，在原先经纪服务收费的基础上(shàng)，再次向(xiàng)房东收(shōu)取费(fèi)用，而这(zhè)部分费(fèi)用，房东往往(wǎng)会(huì)将其(qí)转再次转嫁给(gěi)购房者，这实际上相当(dāng)于变相推高了房(fáng)价。两部门提出严禁操纵经纪(jì)服务收(shōu)费，不仅有(yǒu)利于(yú)提高交易中操作的透明度，也(yě)有利于房价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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