饱受争议的(de)二手房交易中介(jiè)费问(wèn)题，正逐渐得到监管部门的(de)重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市(shì)场(chǎng)监管总局联合发布了关于规范房地产没带罩子让捏了一节课感受经纪服务的意见。意(yì)见提及，近(jìn)年来，部分(fēn)房地产经纪机(jī)构存在(zài)利(lì)用房(fáng)源(yuán)客(kè)源(yuán)优势收取过高费用、未明码标(biāo)价(jià)、捆绑收费、滥用客户个人(rén)信息(xī)等问题(tí)，加重交易(yì)当事人负担(dān)、侵害(hài)其合法权益。

　　基于上述背(bèi)景(jǐng)，两部门从(cóng)加强从(cóng)业主体管理(lǐ)、明(míng)确经(jīng)纪服务内容、合理确定(dìng)经纪服(fú)务收费、严格(gé)实行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师(shī)张大(dà)伟(wěi)称，随着城市发展，一二线(xiàn)城市(shì)二手房交易(yì)占比逐(zhú)渐增加。以北京、上海为例，二手(shǒu)房占市(shì)场(chǎng)成交比例(lì)超过80％，大量二(èr)手房成(chéng)交依赖中介(jiè)居间成交，房(fáng)地产(chǎn)调控重心逐(zhú)渐从开发商过渡到中(zhōng)介公(gōng)司。

　　广东省城规院住房政策(cè)研究中心首(shǒu)席(xí)研究员李宇嘉表(biǎo)示，买房(fáng)对(duì)居(jū)民来(lái)说属(shǔ)于金额(é)不低的(de)大(dà)宗交易，由于二手房交易成本较高、交易(yì)周期(qī)较长，具有非常(cháng)强的专(zhuān)业性，居民往往通过中介来完成。但很(hěn)多中介利用信息不对称(chēng)等问题，将非必要的收费夹(jiā)带其中，如收取过桥融资、按(àn)揭费、担保(bǎo)费等，对居(jū)民造(zào)成额外的(de)负担，而且这些服务(wù)事项(xiàng)并未明码(mǎ)标(biāo)价。

　　对于二(èr)手房(fáng)市场交(jiāo)易(yì)过程中存在的(de)“乱(luàn)象(xiàng)”，李宇嘉(jiā)指出，对(duì)包括(kuò)经纪服(fú)务(wù)在(zài)内的相关(guān)市场交易(yì)行为(wèi)及其(qí)主体(tǐ)进行规(guī)范和秩序整顿，是房(fáng)地产市场管(guǎn)理和调控(kòng)的主题。“当下，推进这项工作(zuò)的(de)意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问(wèn)题成监管重点

　　二手(shǒu)房市(shì)场中，历来对房地产经纪服务行业(yè)关注最多(duō)的一(yī)个(gè)话题，便(biàn)是房地产(chǎn)经纪服务费(fèi)的问题(tí)。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关部门主要监管的重点(diǎn)，将是对房地产经纪(jì)服务收费及中(zhōng)介交易进行规范(fàn)。

　　在热点城市(shì)，二(èr)手房屋(wū)交易过程(chéng)中，部分价值不(bù)菲的房屋，往往要(yào)缴纳一(yī)笔金(jīn)额不(bù)低(dī)的中(zhōng)介费。以北(běi)京某房地(dì)产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服务费(fèi)率计算(suàn)，一套1000万元的房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服务收(shōu)费上，两部门在(zài)此(cǐ)次意见(jiàn)中提及，房地产经(jīng)纪机构要合理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用。鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定价。引导(dǎo)由交(jiāo)易双方共同(tóng)承担经纪服(fú)务(wù)费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪(jì)服务收费标准的最早(zǎo)依据是1995年国家计委(wěi)建设(shè)部下发的《关于房地产中介服务收费的通知(zhī)》（971号(hào)文(wén)），其(qí)中第六条(tiáo)规(guī)定：房(fáng)屋买卖(mài)代理收费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京(jīng)为(wèi)例，目(mù)前北京市执行(xíng)的(de)2014年更新后(hòu)的收费(fèi)标准，即根(gēn)据这样的规(guī)定：“少(shǎo)数(shù)特别复杂的住宅买卖(mài)经纪(jì)服务(wù)，经交易各方协商(shāng)同意，可在(zài)规定(dìng)的收费标准(zhǔn)基础上适当上浮(fú)，上浮幅度最(zuì)高不(bù)得超过10％。”这意(yì)味着，当前北京二手房中介(jiè)费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放权(quán)”的(de)精神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个政府定价，房地产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)收费多少(shǎo)由各中介机构自行决(jué)定(dìng)。

　　“房产中介机构在实(shí)际收取费用过(guò)程(chéng)中，相(xiāng)关监管(guǎn)部门当前并未明确(què)具体(tǐ)的中(zhōng)介费率，中介机构(gòu)仅需在服务过(guò)程(chéng)中对收费(fèi)标准进(jìn)行(xíng)明(míng)码标价即可。而房(fáng)地产经纪服务机构在具体收取过(guò)程中，会(huì)结合房(fáng)屋价值及工资标(biāo)准(zhǔn)，综(zōng)合计算出合(hé)适(shì)的中介费(fèi)率(lǜ)。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明码标价问题，两部门在(zài)此(cǐ)次意(yì)见中(zhōng)提及，房地产经纪机构应当在(zài)经营门店、网站(zhàn)、客户(hù)端(duān)等场所或(huò)渠道(dào)，公(gōng)示(shì)服务项(xiàng)目、服(fú)务内容和收费标准，不得混(hùn)合标价和捆绑收(shōu)费。房地产经纪机没带罩子让捏了一节课感受构提供的基本服务和延伸服务，应当分别(bié)明确服务项目(mù)和收费(fèi)标准。房地产(chǎn)经纪机构收费前应当向交易当事人出具收费清(qīng)单(dān)，列明收费标(biāo)准、收费金额(é)，由当事(shì)人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场(chǎng)平均水平的房(fáng)地产经纪机构，住房和城(chéng)乡建设部门(mén)将会(huì)同市场(chǎng)监管等部门采取约(yuē)谈等综合措施(shī)进行重点监管。市(shì)场监管(guǎn)部门(mén)会同有关部门依(yī)法查处不按规(guī)定明码标(biāo)价(jià)、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄断法(fǎ)律法规(guī)的行为(wèi)。对房(fáng)地(dì)产经纪(jì)机构相关违法违(wéi)规信(xìn)息，市(shì)场监管(guǎn)部门要依法依规纳(nà)入(rù)国家(jiā)企业信用信(xìn)息公(gōng)示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务(wù)费率越低的(de)原则(zé)实行分档定价，是否意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南(nán)区(qū)总裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称(chēng)，住建(jiàn)部(bù)发文鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分档定价(jià)，合理降低住(zhù)房买卖(mài)和租(zū)赁经(jīng)纪服务费用，主要还是规范行业，打击(jī)收费(fèi)过高的经纪机(jī)构，但对市(shì)场影响有限(xiàn)，“以深圳(zhèn)为例，深圳市(shì)场豪宅和(hé)普宅本(běn)来收费就不同，各家收费(fèi)普遍(biàn)在合理范围(wéi)内，加(jiā)上(shàng)经(jīng)纪服务费用对(duì)市场(chǎng)的(de)影(yǐng)响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两部门提(tí)出的(de)意见(jiàn)仅为鼓励性(xìng)质，即只是纲领(lǐng)性文件(jiàn)而非规定，没带罩子让捏了一节课感受未来(lái)如何具体认定其中的(de)细则(zé)，还需要(yào)看各(gè)城市落地执行情(qíng)况(kuàng)。

　　不(bù)过，张大(dà)伟表示(shì)，“从目(mù)前市场(chǎng)看，经(jīng)纪(jì)服(fú)务领域(yù)的(de)调整改善、规范化，有(yǒu)利于行业健康发展。同(tóng)时，由于二手房很多房源在产权(quán)方面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同税费等(děng)都(dōu)可能(néng)对交易产生影响(xiǎng)，这对房(fáng)地(dì)产经纪服(fú)务行(xíng)业的专业性提出更高的(de)要求。”

　　58安居(jū)客研(yán)究院研究总监陆骑麟(lín)指出(chū)，在二手(shǒu)房买卖过程中，原本应该由(yóu)上下家各(gè)支(zhī)付一(yī)半的中介费，但在(zài)一(yī)些热点城(chéng)市的(de)二(èr)手房(fáng)交易过程中，往往会有这样的情形，因(yīn)部分购房者处于弱势地位，从而(ér)会出(chū)现中介费及(jí)税费(fèi)均由购房者来承担。即使(shǐ)一些房东愿意承担中(zhōng)介费，这部分费用也可能通过转嫁(jià)的方式，在(zài)房(fáng)价中有所(suǒ)体现。

　　“上(shàng)家把中介费(fèi)转嫁给下家，市(shì)场这种(zhǒng)所谓‘约定(dìng)俗成(chéng)’的情况，一些房产中介公司将(jiāng)其视(shì)为向购(gòu)房者(zhě)单边收费的(de)行为。部(bù)分中(zhōng)介公司(sī)可能会(huì)利用其支配地位，在原先(xiān)经纪服务收费的基础上，再次向房东收取费用，而这(zhè)部(bù)分费用(yòng)，房(fáng)东往往会将(jiāng)其转再次(cì)转嫁(jià)给购(gòu)房者，这实际上(shàng)相当于变相推高了房价。两部门提出(chū)严禁操纵经(jīng)纪服务收费，不仅(jǐn)有(yǒu)利(lì)于提高交易中操作的透(tòu)明度(dù)，也(yě)有(yǒu)利于(yú)房价的稳定(dìng)。”陆骑麟(lín)称。

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