文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山(shān)东(dōng)、安(ān)徽、河南、四(sì)川、广东等地(dì)明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房(fáng)预售制了，用(yòng)你的(de)钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱(qián)没实力的(de)别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地产从大开发时代步入高质(zhì)量发展阶段的必(bì)然趋势，也是(shì)对购房(fáng)老百姓(xìng)的最大保护。98年(nián)房(fáng)改时(shí)，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计，现在(zài)全(quán)国套户比超过1，从大开发(fā)进(jìn)入(rù)存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制已经过时(shí)了(le)，该取消了(le)，改为(wèi)现房(fáng)销售。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一手交房(fáng)，天经地(dì)义。当(dāng)然二次房改是个(gè)技(jì)术活，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复(fù)市场信心以及长效机(jī)制，长效机制四大关(guān)键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如果按照经(jīng)济规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨(kuà)过这道关，解(jiě)好这道(dào)世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单(dān)方面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能交付的(de)风险。从(cóng)个人层(céng)面(miàn)看，预售制对购房者(zhě)非(fēi)常不(bù)公(gōng)平，比如(rú)，交(jiāo)房(fáng)等待期(qī)一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能(néng)交房(fáng)的风险。从行(xíng)业层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇(yù)到(dào)下(xià)行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁(gē)置(zhì)等(děng)系列风险。取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，这(zhè)样有助于(yú)落实中央(yāng)房(fáng)住(zhù)不炒精神、有助于(yú)保障(zhàng)购(gòu)房老百姓权益、有助于(yú)房企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取消预售(shòu)制度？预售制度(dù)怎么来的？国(guó)外什么情况(kuàng)？简单科普(pǔ)一下(xià)：商品房预(yù)售(shòu)最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一(yī)种开发商(shāng)放杠(gāng)杆(gān)的方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引(yǐn)入了商(shāng)品房预售制度(dù)。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严(yán)格的监管保(bǎo)障措施(shī)，开发(fā)商在项目获得政府(fǔ)批准后才(cái)可以开始销售，买家在(zài)购买期房后并非像中国一样(yàng)在支付完首付款后从银行一次性(xìng)贷款支付剩余(yú)全(quán)部房(fáng)款(kuǎn)，而(ér)是根据开发商工(gōng)程(chéng)进度在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要(yào)严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为(wèi)保障的，如果没有这(zhè)些保(bǎo)障措施(shī)，一定会触发(fā)风险，对购房民众(zhòng)不(bù)公平，所以不如借机取消预售制度，以(yǐ)后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制度(dù)有一定(dìng)历(lì)史阶段性，现在中国住房进入存量(liàng)时代，取消预售(shòu)制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当然这需要(yào)配(pèi)套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复(fù)市场信心和房(fáng)地产长(zhǎng)效机制。这是个技(jì)术活，只要坚持(chí)市场化改革，中(zhōng)国一定(dìng)能化(huà)解这个难(nán)题(tí)，让房(fáng)地产回归实体经济和(hé)居住(zhù)属性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的(de)营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房民(mín)众的最根本最(zuì)实质的(de)保障(zhàng)，这样将极(jí)大的(de)提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。所有商业的(de)本质是向善，是以客(kè)户为中(zhōng)心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买(mǎi)房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这(zhè)个(gè)角度，取消预(yù)售制、实施现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售是实现(xiàn)老百姓安居(jū)乐业(yè)、社会(huì)长治久安、行业企(qǐ)业健康发展的重(zhòng)大(dà)措施。在当前的情(qíng)况下，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房地产(chǎn)软着陆(lù)、打通金融支持当期三好生(shēng)、新模式等(děng)综合施(shī)策(cè)。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研(yán)究中心参与财(cái)税改革(gé)方案(àn)研(yán)究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长(zhǎng)期(qī)系统的专(zhuān)项研究(jiū)。（参(cān)考后来形(xíng)成(chéng)的专著(zhù)《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香港(gǎng)，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的(de)方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租(zū)资金(jīn)周转期长等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香(xiāng)港还未推行公共(gòng)房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的需求是(shì)相当(dāng)高(gāo)，不过大(dà)多数居民的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数以一整栋(dòng)楼为单(dān)位，需要(yào)雄厚的资金(jīn)实力才(cái)能(néng)购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香(xiāng)港地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列问题(tí)，不少地产商开始探求(qiú)新的方式(shì)，如把楼宇契(qì)约切开(kāi)，即“分契”，然后将(j妥帖还是妥贴，妥帖和妥帖哪个正确iāng)楼宇分(fēn)层出售(shòu)。这模式一(yī)经推行，购买(mǎi)楼宇的(de)市(shì)民数(shù)量有(yǒu)所增加(jiā)，开发商(shāng)资金周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售(shòu)，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商业(yè)直觉和多年经(jīng)营杂(zá)货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于商(shāng)品(pǐn)流通、资金周转有着独到(dào)的见解，在努力寻求(qiú)方法(fǎ)加快自身资金周(zhōu)转。当时其(qí)在购下九龙(lóng)的一块地(dì)盘后，除(chú)了(le)分(fēn)层出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层价(jià)格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一个(gè)亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采用(yòng)类似租金(jīn)的分(fēn)期付款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼落(luò)成时(shí)，收齐买家的钱(qián)，买家就(jiù)拥有(yǒu)了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民众购房(fáng)的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解(jiě)决了制造(zào)商的资金(jīn)问(wèn)题，降低投(tóu)资风险，在当(dāng)时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款(kuǎn)”的(de)销售模式成(chéng)为当(dāng)时中国香港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中(zhōng)国(guó)香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式(shì)高效率地(dì)解(jiě)决了(le)核心(xīn)的住房供不应求的问题，使房市(shì)发展进入新阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花模式(shì)推动了中国(guó)香港(gǎng)楼市几十年繁荣(róng)，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完(wán)善(shàn)、规(guī)范化(huà)，建立(lì)健全的监(jiān)管机制，促(cù)进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘(pán)因建(jiàn)筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提升了对于预售楼花制度的监(jiān)管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全部(bù)支付，还要证明自身有资金等能力把(bǎ)项目完成(chéng)，资(zī)金需放入律师所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的(de)核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等(děng)造假，套取监管账(zhàng)户(hù)资(zī)金，中国香(xiāng)港要(yào)求律师行(xíng)在银行(xíng)开设的(de)信托账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等(děng)采取全透(tòu)明化机(jī)制，且(qiě)银行的责任(rèn)上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险方，后续需自(zì)身(shēn)推动项目完工。随(suí)着监管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪(jì)九十年代(dài)，中国内地面临住房需求大(dà)和(hé)供给(gěi)量(liàng)短(duǎn)缺问(wèn)题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先(xiān)发展重工业，强(qiáng)调基(jī)础建设，这一导向使前期发(fā)展工(gōng)业化的进程大于(yú)城市化(huà)进程，唯有解(jiě)决住(zhù)房基(jī)础等城市(shì)化配套(tào)问题，才(cái)能(néng)进(jìn)一步(bù)推进城市化。但当时推行的是(shì)“统一(yī)管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的(de)福利分房(fáng)制度，住房市场发(fā)展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度(dù)也出现了分配不(bù)公、效(xiào)率低、配套差等问题(tí)，因此福利分(fēn)房制度(dù)不再适用于当(dāng)时的国情。叠(dié)加房地(dì)产市场面(miàn)临商(shāng)品房的需求量大，而社(shè)会缺(quē)少(shǎo)大型房地(dì)产开发商，商品房供应(yīng)量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引(yǐn)进(jìn)中国(guó)香港预售商品(pǐn)房制度，先后出(chū)台多项文件，大(dà)力(lì)支持(chí)国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制度改(gǎi)革，加快住(zhù)房建设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分配(pèi)货币(bì)化、住房供给商(shāng)品化、社会化(huà)的(de)住房新(xīn)体(tǐ)制，从计划经济(jì)下的(de)福利分房(fáng)转(zhuǎn)向市(shì)场(chǎng)经(jīng)济的(de)商品房。房地产市(shì)场(chǎng)采用(yòng)预售制，允许开发商卖期房，解决了(le)房企缺(quē)少资金和开发(fā)时间周期长的两大难题，开(kāi)发商以(yǐ)预(yù)售款撬动下(xià)一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度(dù)加快。自此中国内地开始(shǐ)房(fáng)改(gǎi)货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅速(sù)出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了房地(dì)产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的(de)商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)度。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压(yā)力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房(fáng)地产开发企(qǐ)业(yè)将正在(zài)建(jiàn)设中的房屋预先出售给购房(fáng)者(zhě)，由(yóu)购房(fáng)者支付定金或房款的(de)行(xíng)为。区别于中国(guó)香港(gǎng)，在中国(guó)内地实践过程中，商(shāng)品房(fáng)预售流(liú)程为：房地产开发商(shāng)办理(lǐ)预售许可证-签(qiān)订商(shāng)品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋(wū)。在购(gòu)房过程中，购(gòu)房(fáng)者需要(yào)一次性付清首付(fù)款，并采用银(yín)行贷款的(de)形式一次性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿(ná)到了全部购房款，这点(diǎn)与(yǔ)中国香港的(de)按照(zhào)工程进度付款有所不(bù)同(tóng)。对中国(guó)内(nèi)地的开发(fā)商而言，预售制商(shāng)品房也开启了(le)高周转、高杠(gāng)杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风险确实存在(zài)

　　作为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售的(de)最主要方式，预售制极大缩(suō)短房企现金回笼周期(qī)，同(tóng)时增加市场商品房供(gōng)应，推动了城(chéng)镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产(chǎn)市场的(de)稳步发展起到了重(zhòng)要(yào)作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速(sù)发展阶(jiē)段的资金需求(qiú)，也提高了居民(mín)居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从(cóng)筒子(zi)楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适居(jū)，住(zhù)房事业取(qǔ)得巨大进步，数(shù)十年时间走完发达国家几百年城镇化路(lù)程。改革(gé)开(kāi)放以来，城镇化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区(qū)面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住(zhù)房(fáng)建筑面积从8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销售面积(jī)占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内(nèi)地房地产行业的发(fā)展。中国(guó)内地房地产历经二十多年(nián)长周(zhōu)期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售(shòu)金额分别(bié)从1.5亿(yì)平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房(fáng)地(dì)产企业从无(wú)到有、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来房(fáng)地产也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠道(dào)，房地产带动(dòng)的上下游产业链特别长，高达(dá)50多个行业(yè)。2020年房地(dì)产及(jí)其产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房(fáng)地产(chǎn)业增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房地(dì)产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材(cái)的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产(chǎn)完全拉动(dòng)的投(tóu)资占(zhàn)全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占(zhàn)固定(dìng)资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银(yín)行各项贷款余(yú)额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占比超过三(sān)分之一。从房地产融资存(cún)量(liàng)占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将(jiāng)导致银行不(bù)良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民(mín)财富效(xiào)应渠道，根据我们(men)的《中(zhōng)国住房市值测算(suàn)报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大于美国的(de)33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股(gǔ)债房市值的比例(lì)看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德(dé)国的(de)64％。中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市(shì)值(zhí)与股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要(yào)是因为住(zhù)房(fáng)市值高(gāo)，以及中(zhōng)国资(zī)本市场(chǎng)发育尚不成(chéng)熟，直接融资比(bǐ)例较(jiào)低，股票、债券市值较低(dī)，居民投资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售(shòu)制背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存在，当(dāng)前的负(fù)面效应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了(le)所有商品不能(néng)交付的风险。比如(rú)，交房等(děng)待(dài)期一般为两年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之间的购(gòu)房合同、购房者和银行的按(àn)揭贷款合同是两个独(dú)立的合同关系，如(rú)果开(kāi)发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房(fáng)合同向开发商主张权(quán)力(lì)，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合(hé)同(tóng)按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承(chéng)担的风险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业(yè)层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下(xià)行周期，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列(liè)风险，进行影响自(zì)身信用和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面(miàn)看，银行作为(wèi)按(àn)揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因为(wèi)市(shì)场波动或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况妥帖还是妥贴，妥帖和妥帖哪个正确，而房企通过与购房者签订的预售(shòu)合同和按(àn)揭合同，已经从银行获得(dé)房(fáng)款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短期(qī)不(bù)能还款等，则风(fēng)险完全由银行承担，银(yín)行将面临较大(dà)的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售(shòu)监管资金(jīn)去哪了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底两个字那就(jiù)是(shì)“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品(pǐn)房预售管理办法(fǎ)》中(zhōng)明确(què)规定(dìng)了开(kāi)发(fā)企业(yè)预售商品房所(suǒ)得款项(xiàng)应当用于有关的工程建(jiàn)设，商品房(fáng)预售款监管的具(jù)体办法，由房地产管理部门(mén)制定。但多年以来全国并没(méi)有统一(yī)的预售资金监管(guǎn)规定，各地(dì)实行(xíng)“一城一(yī)策(cè)”。例(lì)如，太原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目(mù)的建(jiàn)安成本(běn)乘以建(jiàn)筑面积或者(zhě)项目工程总额报(bào)价计算重点资金。而事实是(shì)，不少购房款未进入监管账户、或进入(rù)监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么(me)，监(jiān)管(guǎn)账户资金如(rú)何被挪(nuó)走(zǒu)的？实(shí)际上，在(zài)过去房地(dì)产大(dà)开发时代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下(xià)，抽(chōu)调预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则(zé)”。比如(rú)工程总承包方，以工(gōng)程建设名义，获(huò)得(dé)监管账(zhàng)户(hù)拨付资金，再(zài)由工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付(fù)的工程(chéng)款，远超工程进(jìn)度所需(xū)。通过这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目(mù)间流动，变(biàn)相加杠(gāng)杆(gān)，这(zhè)样做提供了资金流(liú)动性(xìng)，房企抽(chōu)调资金统筹拿(ná)地、还(hái)款和楼盘(pán)建设，形成一种资金循环高(gāo)周转模式，但一定程度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体来说，国(guó)外商品(pǐn)房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对(duì)于购房者预付资金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支(zhī)付的预付款比例(lì)相对(duì)较(jiào)低，绝(jué)大(dà)部(bù)分(fēn)房(fáng)款在(zài)房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般以定金方式(shì)支(zhī)付，或按工程进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种方式(shì)发放按揭贷款，一是按(àn)工程进度(dù)付款，按揭贷款按照(zhào)工(gōng)程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋(wū)交付后(hòu)发放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为(wèi)预售商品房提供(gōng)期(qī)房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房(fáng)出(chū)现重大延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有两种方式(shì)，一是(shì)期房由政府(fǔ)或(huò)第三(sān)方验收合(hé)格并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购(gòu)房者(zhě)提供(gōng)一定的保修(xiū)期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　美国(guó)期房定金(jīn)一定期限(xiàn)内无条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其(qí)余房(fáng)款(kuǎn)交付后(hòu)按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金(jīn)比例一般为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付方(fāng)面，除定(dìng)金或(huò)首付外，购(gòu)房(fáng)者在(zài)房屋交付后通过按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国(guó)为防止(zhǐ)开发商挪用(yòng)资(zī)金(jīn)，购(gòu)房者(zhě)的(de)定金及(jí)首(shǒu)付款由第三(sān)方公证行(xíng)或产权保险公司(sī)的信(xìn)托账户监管。如果(guǒ)开(kāi)发商(shāng)倒(dào)闭导致楼(lóu)盘(pán)烂尾，购房者资(zī)金可通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何(hé)责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设过程中的资(zī)金全部来自银行，银(yín)行根据工程进(jìn)度向开发商提(tí)供(gōng)一(yī)定比例的(de)妥帖还是妥贴，妥帖和妥帖哪个正确贷(dài)款，由于开发商挪用(yòng)资金直接(jiē)损(sǔn)害(hài)银(yín)行利益，银(yín)行有充分动(dòng)机监管开发商施工(gōng)进度。开发商(shāng)在(zài)房屋交付时需取得(dé)由政府相关部门经审(shěn)查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房(fáng)，提供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国期房可零(líng)首付(fù)购房，房款按建造工期进度支(zhī)付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，开发商或(huò)购房者可(kě)购买期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商(shāng)在项目(mù)获批后即可(kě)预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支付约(yuē)2000欧的定金并(bìng)进行(xíng)预约公证，签订合同后定金(jīn)退还。如由(yóu)于(yú)任何原因不能购买(mǎi)，定金按照(zhào)德国法律(lǜ)全(quán)部退(tuì)还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支付(fù)公证费和土(tǔ)地(dì)交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在(zài)购房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国(guó)没有规定(dìng)最低首付比例，可零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国也采(cǎi)取按工期(qī)支付(fù)房款的制度(dù)，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支(zhī)付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电路(lù)完(wán)工、窗户玻(bō)璃完(wán)工(gōng)、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完工、全部完工(gōng)，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前(qián)申请房贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利率，银行按施工节奏(zòu)分(fēn)多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者(zhě)一定使用期限，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公(gōng)司针对期房设(shè)计(jì)了(le)两种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的(de)功能(néng)是当(dāng)房屋出现(xiàn)重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险(xiǎn)由(yóu)开发(fā)商或(huò)购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　英(yīng)国预售(shòu)制(zhì)设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)律(lǜ)师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一名(míng)律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的(de)房产、资金、合同等各个环节，各(gè)环节内容确(què)认(rèn)无误后签订首付(fù)交换合(hé)同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务(wù)、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的(de)部分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国(guó)采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的方式，但是交房前付(fù)款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房前付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经过(guò)房产(chǎn)公证(zhèng)公司的检验验(yàn)收后才能(néng)交付，交(jiāo)付(fù)后方可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环节(jié)，英国期房预售资(zī)金(jīn)监管(guǎn)极为严格(gé)，资金也由(yóu)律师监(jiān)管，在确认工程(chéng)进度、支(zhī)付相关款项过程中，由(yóu)买房律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给(gěi)开(kāi)发(fā)商，即资(zī)金在进入(rù)开发(fā)商账户(hù)前经过两(liǎng)道(dào)关口，有利于保障(zhàng)购房(fáng)者资金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立(lì)法，设置(zhì)期房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完(wán)成“预售房定金(jīn)保全措(cuò)施”，交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例不(bù)超房(fáng)款的20％，开发商违约需(xū)返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本二战结束后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠(dié)加法(fǎ)律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次(cì)修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者支(zhī)付定金(jīn)超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商(shāng)必须完成(chéng)定金保全(quán)措(cuò)施才可预售。什么(me)是定金保全措施(shī)？即买(mǎi)卖双方(fāng)签(qiān)订购房合同时，开发商向金(jīn)融机构或指定(dìng)保证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)证明书交(jiāo)付给购房(fáng)者。除(chú)定金外(wài)，其他(tā)预先支付的购房款也受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明(míng)书向金融机(jī)构或保证机构或保险公(gōng)司(sī)兑付，同时(shí)，开(kāi)发商需向购房(fáng)者赔(péi)付违约金(jīn)，一(yī)般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交(jiāo)房前只需(xū)支付最(zuì)多不超20％的定(dìng)金，签(qiān)订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者即可向(xiàng)银行(xíng)申请贷款，但(dàn)交房后(hòu)才开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后(hòu)开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余款按工程(chéng)进(jìn)度支付，所(suǒ)有资金进银(yín)行专(zhuān)门(mén)项(xiàng)目资(zī)金(jīn)账户，交房后满1年(nián)保(bǎo)修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开(kāi)发商(shāng)有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需(xū)支付(fù)15％的首付及印(yìn)花税，同(tóng)时(shí)购房者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程进度付(fù)款的方(fāng)式，《发(fā)展商条例》对期(qī)房付款(kuǎn)流程做(zuò)了统一详细(xì)规定，要(yào)求所(suǒ)有开发商遵守，支(zhī)付节点(diǎn)一般(bān)为合同签订后、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支(zhī)付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进(jìn)度放款，月供在(zài)此过程中随着放出贷款的(de)增加而(ér)增(zēng)加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房(fáng)者(zhě)的订金与付款(kuǎn)会(huì)存(cún)入银行专门的项目(mù)资金(jīn)账户，账户资金提(tí)取(qǔ)须与房(fáng)屋(wū)建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大(dà)对(duì)刚需和改善型需求的支持力(lì)度(dù)，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点是保交楼保复(fù)工保(bǎo)民生(shēng)，给予(yǔ)强有力的金融(róng)工具(jù)支持。另一方面，从现在(zài)起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括民营企(qǐ)业(yè)，加(jiā)大支持力度，由优(yōu)质房企牵头(tóu)并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形(xíng)势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。定金环(huán)节，建立开发(fā)商违约后定金保(bǎo)护(hù)机制，如将(jiāng)已支付定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签订合同(tóng)环节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司介(jiè)入，为房屋重大延(yán)期以及重(zhòng)大(dà)缺陷(xiàn)等(děng)情况提供(gōng)充分的保障。余款(kuǎn)支(zhī)付环节(jié)，建立按(àn)工程(chéng)进度付款机(jī)制或交房后按揭贷款机(jī)制，充分保护购房者的权益(yì)。资金监管环节(jié)，引入(rù)独(dú)立于开发商、银行的第(dì)三(sān)方资金监(jiān)管机构，或(huò)由政(zhèng)府相关部门直接监管(guǎn)，以此防止资(zī)金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期制度(dù)。保修期内，开(kāi)发商应(yīng)对房屋质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购房者在(zài)保修(xiū)期结束(shù)后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入存量时代(dài)，对购房民众不(bù)公平的预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是(shì)所见(jiàn)即(jí)所(suǒ)得的(de)过硬的(de)产品质量和(hé)诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民众的(de)最根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币(bì)。

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