文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制了。 1月17日召开的(de)全国(guó)住房和城乡建设工作(zuò)会议提出“有条件的可(kě)以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地(dì)明(míng)确(què)表态，试(shì)点(diǎn)现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用你的钱(qián)，建你的(de)房子，还烂尾了，这(zhè)是(shì)对购(gòu)房者的不公(gōng)平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是(shì)房地产从大开发(fā)时代(dài)步入(rù)高(gāo)质量(liàng)发展阶(jiē)段的必然趋势(shì)，也(yě)是对购房(fáng)老百姓的(de)最(zuì)大保护(hù)。98年(nián)房(fáng)改(gǎi)时，全(quán)国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了(le)，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二(èr)次房改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)，长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照(zhào)经济(jì)规律办事(shì)，中国一(yī)定能实现房地产软着(zhe)陆和(hé)长(zhǎng)期(qī)平稳健康发(fā)展，跨过这(zhè)道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买者的单(dān)方(fāng)面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能(néng)交付的(de)风险。从个人层面看，预(yù)售制对购房者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为(wèi)两年，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行利(lì)息，还(hái)要(yào)承担延(yán)迟交房、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房的(de)风(fēng)险。从行(xíng)业层(céng)面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，这样有助(zhù)于落实中央房(fáng)住不炒精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权(quán)益(yì)、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度(dù)？预售制度怎么(me)来的？国(guó)外(wài)什么情况？简单科(kē)普(pǔ)一下：商品(pǐn)房预售最早源(yuán)于(yú)中国香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花(huā)，卖期房(fáng)，是一(yī)种开发商(shāng)放(fàng)杠(gāng)杆的方式(shì)。98年(nián)房(fáng)改，由于(yú)商品房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香港，引入(rù)了商品房预售制度。其实(shí)，当(dāng)前世界不少国(guó)家存(cún)在预售制(zhì)。但是(shì)，重点来了！发达国(guó)家一般有严(yán)格的监管保障措施(shī)，开发商(shāng)在项目获(huò)得政府批准后(hòu)才可(kě)以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家(jiā)在购买期房(fáng)后并非(fēi)像中国一样在支付完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷款支付剩余全(quán)部房款，而是根据开发(fā)商工程进度(dù)在完(wán)全(quán)交房(fáng)前进(jìn)行分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要(yào)严格的资金(jīn)监管、分期(qī)支付以及违约处罚措施作为保障的(de)，如果(guǒ)没有这些保(bǎo)障措施，一(yī)定(dìng)会触发风险，对购房民众不公平(píng)，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定(dìng)历史(shǐ)阶(jiē)段(duàn)性，现在中国(guó)住房进入存量(liàng)时代，取(qǔ)消预售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆(gān)，不再把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和(hé)社会，当然这需要配套房(fáng)企债务重(zhòng)组、复(fù)工保交(jiāo)楼(lóu)、恢复市场信心和(hé)房地产长效机(jī)制。这是个技术活，只要(yào)坚持市场化(huà)改革，中(zhōng)国一(yī)定能化解(jiě)这个难题(tí)，让房地产(chǎn)回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是(shì)五(wǔ)花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营(yíng)销手段，而是(shì)所见即(jí)所得的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最(zuì)实质的(de)保障，这样将极大(dà)的提(tí)升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实(shí)现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业的(de)本质(zhì)是(shì)向善，是以客户为(wèi)中心，房(fáng)地产也(yě)不能(néng)例(lì)外，老百姓买房(fáng)子是(shì)天大(dà)的事，烂(làn)尾毁三代(dài)，好房幸福一(yī)家(jiā)人。从这(zhè)个角(jiǎo)度(dù)，取消预售(shòu)制、实施现房销(xiāo)售是(shì)实现(xiàn)老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措施(shī)。在当前的情况下，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融支持(chí)当(dāng)期三好生、新模(mó)式(shì)等综(zōng)合施策(cè)。

　　作者(zhě)十年前(qián)在国务院(yuàn)发(fā)展研究中心参(cān)与财税改(gǎi)革方案(àn)研究(jiū)时，对预售制、房地(dì)产(chǎn)税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的专项研究。（参考后(hòu)来形成(chéng)的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确(què)实(shí)存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前(qián)预售(shòu)资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题(tí)，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他临(lín)时住宅，住(zhù)房(fáng)的需求是相当高，不过大(dà)多数居民的(de)储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整(zhěng)栋楼(lóu)为单位(wèi)，需要雄厚的(de)资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不(bù)少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层(céng)出(chū)售(shòu)。这模式一(yī)经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量(liàng)有所增(zēng)加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的(de)基础上，将(jiāng)“按(àn)揭”模(mó)式引入房(fáng)地(dì)产销售，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭(píng)借商(shāng)业直觉和多年经营杂(zá)货(huò)铺、海上驳(bó)运业(yè)务的经验，对(duì)于商品流(liú)通、资金周转有(yǒu)着独到的见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻求方(fāng)法加(jiā)快自身资金周转。当时其在(zài)购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层(céng)出售、还印(yìn)发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买(mǎi)家的订金，采用类(lèi)似(shì)租金(jīn)的分期付款(kuǎn)形(xíng)式(shì)，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己(jǐ)的房产。这种(zhǒng)方(fāng)式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商(shāng)的资金问题，降低投资风险，在(zài)当(dāng)时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期(qī)付款”的销售模式成为当时(shí)中国香港房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的一(yī)大(dà)特色，纵观中国(guó)香港(gǎng)房地产市(shì)场(chǎng)的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心的(de)住房供不应求的问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了(le)中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出现过(guò)“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断完善、规范化，建立健(jiàn)全(quán)的监(jiān)管机(jī)制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支(zhī)停(tíng)工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后(hòu)，中国(guó)香港管理(lǐ)部(bù)门提升(shēng)了(le)对于预售楼花制(zhì)度的监管，即要求开(kāi)发商在(zài)预售前，确保(bǎo)地价款已经全(quán)部支付，还要证(zhèng)明自身有(yǒu)资金等能(néng)力(lì)把项目完成，资(zī)金需(xū)放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香(xiāng)港要求律(lǜ)师行在银行开设的(de)信托账户（监管账户）、开(kāi)发商(shāng)操作(zuò)等采(cǎi)取全(quán)透明(míng)化机制，且银行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成(chéng)最大(dà)风险方，后续需自身推动项目完工。随着监(jiān)管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内(nèi)地面临住房(fáng)需求大和(hé)供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先(xiān)发展重工业(yè)，强调基础建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于(yú)城市化(huà)进程，唯有解决住房基础(chǔ)等(děng)城(chéng)市(shì)化(huà)配套问题(tí)，才能(néng)进一步推进城(chéng)市(shì)化。但当(dāng)时推行(xíng)的(de)是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分房制(zhì)度(dù)，住(zhù)房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房(fáng)制度也出现了分配(pèi)不公、效率低、配(pèi)套差(chà)等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国(guó)情(qíng)。叠加房地(dì)产市场面(miàn)临(lín)商品房(fáng)的需求(qiú)量(liàng)大，而社会(huì)缺少大(dà)型(xíng)房地(dì)产开发商，商品房供应(yīng)量小的(de)困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房(fáng)地产市场的一针强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国(guó)香港(gǎng)预售商品房(fáng)制度，先后出台多项(xiàng)文件(jiàn)，大力支(zhī)持国内(nèi)房(fáng)地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化(huà)城(chéng)镇住房(fáng)制度改革，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决(jué)定停止住房(fáng)无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房新体(tǐ)制(zhì)，从计划经济下的福(fú)利分房转向市场经济的商品房。房地产市(shì)场采用预售制(zhì)，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时(shí)间周期(qī)长的两大(dà)难(nán)题，开(kāi)发商以预售款撬动下(xià)一个项目的开发，形(xíng)成(chéng)滚动开(kāi)发(fā)模式，住(zhù)房供应速度(dù)加(jiā)快(kuài)。自此中(zhōng)国内(nèi)地(dì)开始(shǐ)房改货(huò)币化，中国人民(mín)银(yín)行等多方迅速(sù)出(chū)台相关的信贷政策(cè)，支持购房(fáng)者，极(jí)大作用推动了(le)房地产市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模(mó)式后(hòu)，经(jīng)调整形成契(qì)合中国内地的(de)商品房预(yù)售制(zhì)度。预售制(zhì)的(de)初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房(fáng)建(jiàn)设。具体来说，是指房地(dì)产开发企业将(jiāng)正在(zài)建设中的房屋(wū)预先出售给购房者，由(yóu)购房者(zhě)支付(fù)定金或房(fáng)款的行为。区别于(yú)中国香(xiāng)港(gǎng)，在中国内(nèi)地(dì)实践过程中，商品房(fáng)预售流(liú)程为：房地(dì)产开发商办理预售(shòu)许可(kě)证-签(qiān)订商(shāng)品房买卖(mài)合同-进(jìn)行备案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要一次性付清(qīng)首付款，并采用(yòng)银行贷款的形式(shì)一次性付清(qīng)剩余房(fáng)款，换(huàn)言之，房屋(wū)未建成，开(kāi)发商可能(néng)已拿到了全(quán)部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照(zhào)工程进度付(fù)款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发商而(ér)言，预售(shòu)制商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存(cún)在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的最主要(yào)方(fāng)式(shì)，预售制极大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同时(shí)增加市场商品房供应，推(tuī)动了(le)城镇化发展进程。预售制在(zài)过去(qù)20多(duō)年(nián)对中国(guó)内地房地(dì)产市场的稳(wěn)步发展起到了(le)重要(yào)作(zuò)用，不仅解(jiě)决(jué)了房地产(chǎn)市场快速发(fā)展阶(jiē)段的(de)资金需求，也提高了居(jū)民居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从(cóng)筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住(zhù)房事(shì)业(yè)取得巨大进步，数十(shí)年时间走完(wán)发达国家几百年城镇(zhèn)化路(lù)程(chéng)。改革开放以来(lái)，城镇化进(jìn)程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市建成区面积由7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发(fā)布(bù)的《中国住房(fáng)存量(liàng)报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住(zhù)房(fáng)建筑面积从(cóng)8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从(cóng)约(yuē)3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套(tào)户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期(qī)房销售面积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地(dì)房(fáng)地产行业的(de)发展。中(zhōng)国内地(dì)房地产历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房(fáng)地产企业从(cóng)无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2经常对视会产生好感吗，异性经常对视会增加好感018年，房(fáng)地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动(dòng)中(zhōng)国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的(de)上(shàng)下(xià)游产(chǎn)业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年(nián)房地(dì)产及其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对(duì)金(jīn)融、批发、建材(cái)的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占全社(shè)会固定资产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)投资(zī)占固定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各(gè)项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托等通(tōng)道业(yè)务(wù)，占比超过三分(fēn)之一。从(cóng)房地(dì)产融(róng)资(zī)存量占(zhàn)社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大(dà)面积(jī)违约，将(jiāng)导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道(dào)，根据我们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的(de)10.8万亿美元、英(yīng)法(fǎ)德(dé)三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住(zhù)房市值占股(gǔ)债房市(shì)值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值(zhí)的(de)比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高(gāo)，以(yǐ)及中国(guó)资(zī)本市场(chǎng)发育尚不(bù)成熟，直接(jiē)融资比(bǐ)例较低，股票、债券(quàn)市值较低(dī)，居(jū)民投资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在，当前的负面效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。比如(rú)，交房等待期(qī)一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利(lì)息(xī)，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房等风险。另(lìng)外(wài)，购房者和开发(fā)商(shāng)之(zhī)间的购房合(hé)同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系(xì)，如果开发(fā)商(shāng)发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房(fáng)合同向开发商主张(zhāng)权力，但依(yī)旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向(xiàng)银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房(fáng)者承(chéng)担的(de)风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)，进行(xíng)影响自(zì)身信用和购房者(zhě)对(duì)行业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭贷款的发(fā)放方，一(yī)旦房企因为市场波动(dòng)或经营不善，出(chū)现资金链断裂等一(yī)系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情况，而房(fáng)企通过与购房者签订的预(yù)售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还(hái)款等，则风险完全由银行承担(dān)，银(yín)行(xíng)将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结(jié)底两个字(zì)那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中明(míng)确规定了开(kāi)发(fā)企业(yè)预售商品(pǐn)房(fáng)所得款项(xiàng)应当用于有(yǒu)关(guān)的(de)工程建设，商品房(fáng)预售款监管的具(jù)体办法，由房地产(chǎn)管(guǎn)理部门制定。但多年以来(lái)全国(guó)并没有(yǒu)统一(yī)的预(yù)售资金监管规(guī)定，各地实(shí)行“一(yī)城一(yī)策”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆、长沙(shā)等(děng)城市重点监管资(zī)金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照(zhào)项目的建安成(chéng)本乘以建(jiàn)筑面积(jī)或者项目工程总额报(bào)价(jià)计算重(zhòng)点(diǎn)资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进(jìn)入监(jiān)管账户(hù)、或进(jìn)入监管(guǎn)账户(hù)后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还(hái)款。那么(me)，监(jiān)管(guǎn)账户资金(jīn)如何被挪(nuó)走的？实际上，在过(guò)去房地(dì)产大开发(fā)时(shí)代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工(gōng)程总(zǒng)承(chéng)包(bāo)方(fāng)，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方将资金转给(gěi)房企，而拨(bō)付的工程款，远(yuǎn)超工程(chéng)进度所需(xū)。通过这些方式套取的资金(jīn)，在房(fáng)企各地项目间(jiān)流动(dòng)，变(biàn)相加(jiā)杠杆(gān)，这样做提供(gōng)了(le)资金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿(ná)地、还款和楼盘建(jiàn)设(shè)，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验经常对视会产生好感吗，异性经常对视会增加好感trong>

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付(fù)款保护(hù)机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付(fù)款比例相对较低，绝大(dà)部分房(fáng)款(kuǎn)在(zài)房屋交付(fù)后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式(shì)：预付款一般(bān)以定金方(fāng)式支付，或按(àn)工(gōng)程(chéng)进度(dù)分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般(bān)采用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按(àn)工程进(jìn)度(dù)付(fù)款，按揭贷(dài)款按照工程进(jìn)度逐(zhú)渐发放，购(gòu)房者开(kāi)始月(yuè)供(gōng)；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房出(chū)现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交(jiāo)付(fù)质量的保障有两种方(fāng)式，一是期房由政府或第三方验收(shōu)合格(gé)并提供验收凭(píng)证后，开发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得购房者支付的房款。二(èr)是开发商为购房者(zhě)提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期(qī)满，购(gòu)房(fáng)者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期(qī)房定金一定期限内(nèi)无条件返(fǎn)还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最(zuì)低可(kě)低于(yú)3.5％，根据美(měi)国官(guān)方数据，2021年美(měi)国平均首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面(miàn)，除定金或首付(fù)外，购房者在(zài)房屋交(jiāo)付(fù)后通过(guò)按(àn)揭贷款支(zhī)付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面(miàn)，美国为防止开发商挪用(yòng)资金，购房(fáng)者的定金(jīn)及首付款(kuǎn)由第三(sān)方公证行或产权(quán)保险公司(sī)的信(xìn)托账户监管。如果(guǒ)开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金(jīn)可通过申(shēn)请仲(zhòng)裁取回(huí)，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开发商(shāng)在(zài)房屋建设过程中(zhōng)的资(zī)金全部来自银行(xíng)，银行(xíng)根据(jù)工程进度向开发商提供一定比例的(de)贷款，由(yóu)于开发商挪用资(zī)金直接(jiē)损害银行(xíng)利益，银行有(yǒu)充(chōng)分(fēn)动机监管开(kāi)发(fā)商施工进(jìn)度。开发(fā)商(shāng)在房屋交付时需取得由政(zhèng)府相关(guān)部(bù)门(mén)经(jīng)审查后发放的验收凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭证向银行得(dé)到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期(qī)房可(kě)零首付购(gòu)房，房(fáng)款按(àn)建造(zào)工期进度支付，按揭按(àn)工期(qī)放(fàng)款后(hòu)还贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定利率，开发商或购房者(zhě)可购买(mǎi)期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项目获批后即可(kě)预售房屋(wū)。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进(jìn)行预约公证，签(qiān)订合(hé)同后定(dìng)金退还。如由于任何(hé)原因不能购买(mǎi)，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用(yòng)不包(bāo)含在购房款中(zhōng)，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最(zuì)低首(shǒu)付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国(guó)也采取按工(gōng)期支付房款的(de)制度，一般(bān)分7笔进(jìn)行(xíng)支付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一(yī)般来(lái)说，支付节点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部(bù)水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及(jí)墙面(miàn)完(wán)工、地板完工、全(quán)部(bù)完工，支付(fù)比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申(shēn)请(qǐng)房贷(dài)，房贷(dài)利(lì)率(lǜ)采用(yòng)固定利(lì)率，银(yín)行(xíng)按(àn)施工节奏(zòu)分多次发放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷(dài)款给予购房者(zhě)一(yī)定使(shǐ)用期限，期限(xiàn)结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德(dé)国保险公司针对期(qī)房设计了两种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出(chū)现重大(dà)延期或重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时，保险公司保证开发(fā)商赔偿(cháng)或修复，开发商破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开发(fā)商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时(shí)支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双方(fāng)律(lǜ)师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一名律师，负责(zé)沟通期房交易中的房(fáng)产、资金、合同(tóng)等各个(gè)环(huán)节，各环(huán)节内容确认无误后签(qiān)订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国设置(zhì)了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题(tí)时，购(gòu)房者10％的(de)定金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英国采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的(de)方(fāng)式，但是交房(fáng)前付款比例相对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必(bì)须经过房(fáng)产(chǎn)公证公司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售(shòu)资金监(jiān)管极为严格，资金(jīn)也由律(lǜ)师(shī)监(jiān)管，在确认工程进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买(mǎi)房律师(shī)将资金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入(rù)开发商(shāng)账户前经过两道(dào)关口，有利于保障购(gòu)房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保全措施(shī)

　　日本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成(chéng)“预(yù)售房定金(jīn)保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开(kāi)发(fā)商违约需返还定价并赔偿(cháng)约(yuē)10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出(chū)台《宅地建(jiàn)筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一一部(bù)规范(fàn)期房交易的法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护(hù)方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业(yè)法》，对(duì)购(gòu)房者支付定金超(chāo)过(guò)5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律(lǜ)要求开发商必(bì)须(xū)完(wán)成定金保全措施才(cái)可预(yù)售。什(shén)么(me)是定金保全措(cuò)施？即买卖双方(fāng)签订购(gòu)房合同时(shí)，开发(fā)商向金融(róng)机构或指定保证机构(gòu)或保险机构(gòu)签(qiān)订定金保证委托合同，设置购房者(zhě)定金的保证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证(zhèng)明书(shū)交付给购房(fáng)者。除定金外，其他(tā)预先支付的购房款也受该(gāi)措(cuò)施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金(jīn)融机(jī)构或(huò)保证机构(gòu)或保(bǎo)险公司兑(duì)付(fù)，同(tóng)时，开发商需向购(gòu)房者(zhě)赔付违(wéi)约金，一(yī)般约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房者即(jí)可向银行申请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房后(hòu)才开(kāi)始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除定金外的(de)剩余房(fáng)款(kuǎn)在(zài)交房(fáng)后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资(zī)金由(yóu)银(yín)行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房购(gòu)房者违约(yuē)可返(fǎn)还相(xiāng)当于3.75％房款的(de)订金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有资(zī)金进银行专(zhuān)门项目资金(jīn)账(zhàng)户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合(hé)同以及订金返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付(fù)比(bǐ)例方面，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付15％的(de)首付及(jí)印花税，同(tóng)时购房(fáng)者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样采取按(àn)工(gōng)程进度付款(kuǎn)的(de)方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程(chéng)做(zuò)了统(tǒng)一详细规定(dìng)，要(yào)求所有(yǒu)开发商遵(zūn)守，支付(fù)节点一般为合同签(qiān)订后(hòu)、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗(chuāng)等完(wán)工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款(kuǎn)也依照(zhào)工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷款(kuǎn)的增加(jiā)而增加(jiā)，未(wèi)放款部(bù)分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购(gòu)房(fáng)者的(de)订金与付款(kuǎn)会存入(rù)银行专门的项(xiàng)目资(zī)金账户，账户(hù)资金提取须与房屋建(jiàn)设有关(guān)。房屋交付后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)享受(shòu)1年的房屋保(bǎo)修期，此后购(gòu)房者(zhě)支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到(dào)了(le)政策出手(shǒu)临(lín)界点，重点是保交楼和房企(qǐ)重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加(jiā)大(dà)对刚(gāng)需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重点(diǎn)是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保民生，给(gěi)予强(qiáng)有(yǒu)力的(de)金(jīn)融工具(jù)支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常(cháng)运转的房(fáng)企包括(kuò)民营(yíng)企业，加(jiā)大支持(chí)力度(dù)，由优质房企牵(qiān)头并购(gòu)重(zhòng)组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制。长效机制四(sì)大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。定(dìng)金环节，建(jiàn)立开发商违约后定金保护(hù)机制，如将已支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金(jīn)安(ān)全。签订合(hé)同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期(qī)以(yǐ)及重大缺陷(xiàn)等(děng)情况提供充(chōng)分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交(jiāo)房后按揭(jiē)贷(dài)款机制，充(chōng)分保(bǎo)护购房者的权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开(kāi)发商、银(yín)行的第三(sān)方(fāng)资金(jīn)监管机(jī)构，或由政(zhèng)府相(xiāng)关部门直接监管(guǎn)，以(yǐ)此防(fáng)止资金挪用(yòng)现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立商品房保修期制度(dù)。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质量问(wèn)题全权负责、免费(fèi)维修，购房(fáng)者在保(bǎo)修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售制(zhì)是大势(shì)所趋。一(yī)方面，98年房改(gǎi)时，全(quán)国(guó)缺(quē)房子(zi)，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存(cún)量时(shí)代，对购房民(mín)众(zhòng)不(bù)公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过时了(le)，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售制(zhì)，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民(mín)众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的(de)提(tí)升开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币(bì)。