5月以(yǐ)来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金(jīn)为(wèi)代表的机(jī)构对(duì)于这一(yī)板块已经在悄然布(bù)局。数(shù)据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根(gēn)据基(jī)金一(yī)季报(bào)统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得(dé)增持(chí)，持仓数量占(zhàn)流(liú)通(tōng)股比(bǐ)重增幅(fú)五只个股分(fēn)别(bié)为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的(de)配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行业(yè)标的市值(zhí)约(yuē)1188亿(yì)元，占其(qí)所持股票市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公(gōng)司市值在(zài)股票资产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产(chǎn)行业的持股比例也同(tóng)步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎(hū)在今年(nián)一季度得以延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地产(chǎn)板(bǎn)块一季度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓(cāng)市值占板块比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募(mù)对于房地产的(de)投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基金(jīn)一季报汇总的(de)重仓股(gǔ)中，房地(dì)产板块排(pái)名最高的(de)是保利(lì)发展(zhǎn)，在(zài)基金重(zhòng)仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而(ér)老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报(bào)，变化(huà)之处首先在于几只房地产龙头(tóu)股从排位上看(kàn)均有退步(bù)，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金(jīn)地集团(tuán)退出百大之列(liè)。但考虑到房地产是复苏链上最后一环(huán)，且首季并非行业销售旺季，其(qí)传(chuán)导到二(èr)级市场(chǎng)乃至机构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断(duàn)房地(dì)产已经进(jìn)入大分化时代，一二线(xiàn)城市(shì)好(hǎo)于三(sān)四线(xiàn)城市。而映射到二级市场投(tóu)资(zī)上，配置房(fá嘉应学院地址在哪里啊，嘉应学院学校地址ng)地产行业轻(qīng)松(sōng)收(shōu)获行业(yè)贝塔的红(hóng)利期一去(qù)不(bù)返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖(gài)特(tè)纳曲(qū)线里属于成(chéng)熟期或者衰退期的(de)行业(yè)，传统(tǒng)认知上没有什么投(tóu)资(zī)机会的(de)。但在(zài)这(zhè)几年特(tè)殊(shū)的(de)行情(qíng)里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的(de)行业也出现了一些机会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是(shì)供(gōng)给侧发(fā)生(shēng)了(le)更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人(rén)士(shì)持(chí)谨慎乐观态(tài)度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面(miàn)积(jī)很难再(zài)出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居民存款数(shù)量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考(kǎo)虑存量(liàng)地产的(de)更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需要有一定的政策出来(lái)去(qù)刺激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地产研究(jiū)员(yuán)吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无(wú)论从城(chéng)镇化(huà)的进程(chéng)，还是人(rén)均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告(gào)别(bié)住房短缺(quē)时代，而目(mù)前居(jū)民的杠杆率和(hé)房价收入也不(bù)支撑每年18万亿元的销售额，以及过(guò)快上行的(de)房(fáng)价，因而(ér)行业高增的时代已经(jīng)过去，未来行(xíng)业(yè)的(de)需求或(huò)将回落，在此过程中，伴随着地产的(de)高杠杆(gān)属性，就很容易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年(nián)的(de)民营地产爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清的过(guò)程。这(zhè)个过(guò)程中，综合竞争力强(qiáng)的公(gōng)司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼(yú)的方式，获得市(shì)占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了(le)，但不代表没(méi)有投(tóu)资机(jī)会，机会在于城市、位置、产品的(de)阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应(yīng)到股(gǔ)票(piào)投资，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基于这(zhè)样(yàng)的认识(shí)转变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放(fàng)眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产(chǎn)板(bǎn)块个股，在纳(nà)入(rù)统计(jì)的124只房地(dì)产类标的股中(zhōng)，本月以来实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的公司月(yuè)内涨幅(fú)超过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上实(shí)发展，五一假期归来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品及服务为(wèi)房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工(gōng)程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)嘉应学院地址在哪里啊，嘉应学院学校地址母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，各类机构都有(yǒu)对其布(bù)局(jú)的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包(bāo)括(kuò)公募的上银基(jī)金、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理(lǐ)公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是上海(hǎi)本地房企(qǐ)，其第一(yī)季度的收入利(lì)润(rùn)规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公(gōng)司(sī)后疫情时代出租率复苏(sū)至近年(nián)来最高，另(lìng)一方面(miàn)则(zé)是公司拿地结算(suàn)持续(xù)性(xìng)向好(hǎo)，从数字上看，一(yī)季度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑(zhù)面(miàn)积约(yuē)54万平方米(mǐ)。

　　在这样的(de)业绩势(shì)头向好背景下，自然也吸(xī)引了知名机构在(zài)其中持续驻足。从第一季度十(shí)大(dà)流通股股(gǔ)东来(lái)看，知(zhī)名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在前十中，这也(yě)是连续第三个季度他有的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前(qián)十。同(tóng)时(shí)榜单中还有一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投(tóu)资局，其当(dāng)季还小幅(fú)增加了(le)持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地产(chǎn)公司(sī)外(wài)，荣(róng)安地产(chǎn)则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一(yī)份报喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季(jì)公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公(gōng)司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两(liǎng)只公募指(zhǐ)基首季新(xīn)杀(shā)入(rù)十(shí)大流通股股东(dōng)行列。具(jù)体(tǐ)说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从拿地端(duān)看，2022年土(tǔ)地(dì)市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对(duì)应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多(duō)数(shù)房企受限于信(xìn)用问题或(huò)者资(zī)金紧张没法拿地(dì)，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机获取低成本土(tǔ)地(dì)，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低，净(jìng)负债率(lǜ)基本(běn)在70％以下(xià)，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空间有(yǒu)限(xiàn)，从融资(zī)成本看，龙头房企的融资成(chéng)本不(bù)断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应(yīng)到(dào)2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额(é)增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调(diào)的是，在当前(qián)中(zhōng)特(tè)估(gū)的浪(làng)潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发展的(de)大(dà)好机(jī)会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存在，少部分公司(sī)尤其是央(yāng)企(qǐ)占据(jù)显著(zhù)优(yōu)势，其主要又(yòu)体现(xiàn)为库存的(de)优势(shì)。央企(qǐ)地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成(chéng)本，优(yōu)质的开发资源和良好的不(bù)动产资产运(yùn)营(yíng)能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央(yāng)企相较于民营地产公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债权(quán)债务(wù)关系等问题，市场(chǎng)对民营房开(kāi)企业的资产会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮(lún)行业(yè)出清的过程中，央国企相较于(yú)民(mín)企(qǐ)来说估值的修复更明(míng)显。中特估的角度从(cóng)中长期的维(wéi)度看，行业的逻嘉应学院地址在哪里啊，嘉应学院学校地址辑在于(yú)集(jí)中度提升后，行(xíng)业进(jìn)入高质量发展阶(jiē)段，具(jù)备(bèi)较快速发展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金流创(chuàng)造能力，以此(cǐ)带来估值(zhí)中枢的提升，应该关注(zhù)估值相对(duì)较低，企业自身资产的(de)质量好、运营能力强、可(kě)以创造持续(xù)现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部将出(chū)现分化，要关注(zhù)将(jiāng)受益于行(xíng)业集(jí)中度提升的头部(bù)公(gōng)司(sī)。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口等国(guó)资背景龙头前途更(gèng)为光(guāng)明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部(bù)副总监綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持(chí)续(xù)观察国(guó)企(qǐ)央企在三个方面是否可以维持(chí)，首先(xiān)是融(róng)资(zī)成本保持(chí)低(dī)位，其次(cì)是销售份(fèn)额(é)持续提(tí)升(shēng)，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要(yào)多给一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企(qǐ)一季报梳(shū)理发现，对于(yú)2022年的业绩出(chū)现的整体下滑(huá)，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房(fáng)企营收(shōu)、净利均实(shí)现(xiàn)了业绩的回正，甚至是(shì)较(jiào)大增速的增(zēng)长。而(ér)这些(xiē)公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟(wěi)向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析(xī)表示，业(yè)绩出(chū)现明显改善的房企(qǐ)，主要是因为过去(qù)两(liǎng)三年(nián)时间，尤其是(shì)在2021年下半年(nián)民营房(fáng)企不怎么投资拿(ná)地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资(zī)力度(dù)较大。投资(zī)的(de)驱动能够推动(dòng)房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一(yī)季度市场(chǎng)恢复但仍(réng)处(chù)于调(diào)整的过程(chéng)中(zhōng)，能(néng)够保(bǎo)有(yǒu)一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同(tóng)时也提(tí)醒(xǐng)表示，在(zài)房地产的复苏过(guò)程(chéng)中，还面临(lín)着一些不(bù)确定性。其实整个(gè)市(shì)场从四月(yuè)份(fèn)开始又(yòu)在往(wǎng)下(xià)掉。除了(le)杭(háng)州、成都等极个别城(chéng)市(shì)四月环比三月相对表现较好之外，包括北(běi)京(jīng)、上海在内的绝大多数城(chéng)市都出现环(huán)比(bǐ)下滑的情(qíng)况。而现在五月(yuè)的市场表现(xiàn)也(yě)不太乐(lè)观(guān)。按照现在(zài)的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力(lì)，可能会出现，到(dào)六(liù)月份房企为(wèi)了半年报冲业(yè)绩出现市(shì)场(chǎng)的短(duǎn)期(qī)反(fǎn)弹外的一个市(shì)场乏力现象(xiàng)。也(yě)就是说，第二季度、第三(sān)季度增长(zhǎng)不确(què)定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个房(fáng)地(dì)产以(yǐ)及其上下(xià)游产业链的复苏速度都(dōu)比想象的要(yào)慢(màn)很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时候(hòu)，在房地(dì)产以及(jí)上下游就不是赚快钱的(de)时候，只能赚(zhuàn)他(tā)基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极(jí)为少数的、做得比同行好得多的企业(yè)，会(huì)伴随整个行(xíng)业(yè)的弱复(fù)苏，业绩(jì)会逐步(bù)体现(xiàn)出(chū)来。所以(yǐ)只能(néng)耐心地(dì)去等待它的基本面不断地(dì)凸显出(chū)来，这需要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中提及个(gè)股仅为举(jǔ)例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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