OPPO宣布(bù)关停旗下芯片(piàn)子公(gōng)司哲库科(kē)技，引发了公(gōng)募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级(jí)市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘(pán)继续延(yán)续此(cǐ)前几(jǐ)日的下跌走势，午后跌(diē)幅一度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全(quán)天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT曾(céng)发布公告，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施(shī)资产张润大厦的重(zhòng)要承租方之(zhī)一，目前未(wèi)收到哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁(lìn)协议的(de)通知。同(tóng)时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人(rén)将继续密切关(guān)注(zhù)哲(zhé)库(kù)科技后续情(qíng)况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项(xiàng)目(mù)的原始(shǐ)权益人相关(guān)负责人也表示，近期已同步启(qǐ)动了(le)应急预案(àn)，排摸储(chǔ)备(bèi)租户，积极应对哲库提前退租(zū)的可能(néng)事项。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度(dù)重视，浦东新(xīn)区国资委也高度关注。

　　多位业内人(rén)士表示，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT近(jìn)期市场波动较大，但其实不(bù)动产(chǎn)公(gōng)募(mù)REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会从(cóng)根本上影响其内外价(jià)值，投资者应理性看待。

　　张江(jiāng)光大园(yuán)REIT

　　二(èr)级市(shì)场价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司(sī)哲库(kù)科(kē)技的事件继续扰动(dòng)公募REITs市(shì)场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开，此后二(èr)级市场价格(gé)开始震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光(guāng)大园REIT跌(diē)幅(fú)一(yī)度扩大到8.30％，随后(hòu)价(jià)格有所(suǒ)回(huí)升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影响，华安张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT最近几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以来，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月(yuè)15日(rì)公(gōng)募REITs市(shì)场整体表现上看，目前(qián)上市的8只产(chǎn)业园(yuán)区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产(chǎn)业园(yuán)REIT微(wēi)幅上涨，其余(yú)7只均有不同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以(yǐ)来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一(yī)季报中已经披露张江光(guāng)大(dà)园项目(mù)出租(zū)率有一般上大一是多少岁，大一是多少岁哪年的所下(xià)降，如今拟扩募的项目(mù)又遭遇突发事(shì)件，因此(cǐ)导致(zhì)二级市场价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不(bù)过，在上(shàng)述人士看来(lái)，尽管出(chū)于(yú)风险规避(bì)的(de)原因，最(zuì)近(jìn)几(jǐ)个交易日(rì)场内资金有(yǒu)所流出，但(dàn)是，不动产公募(mù)REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不(bù)会从根本上(shàng)影(yǐng)响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场(chǎng)价格下跌，风险也得(dé)到一定释(shì)放，但(dàn)是(shì)价(jià)格涨跌(diē)会受到基本面、情绪(xù)面(miàn)等多重因素影响，不好判断(duàn)价格(gé)是不是已(yǐ)经(jīng)完全(quán)触底(dǐ)。

　　此外，还有一位业内人士(shì)表(biǎo)示(shì)，今年(nián)整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市(shì)场跌幅较大，其实有些隐含收益率高的产品具备一定的投资价值一般上大一是多少岁，大一是多少岁哪年的(zhí)，很(hěn)适合稳(wěn)健类(lèi)投(tóu)资者。此外，伴随着(zhe)经济复(fù)苏的步伐，产业园(yuán)区、物(wù)流类等REITs产(chǎn)品具(jù)备(bèi)一定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高(gāo)如(rú)星(xīng)对此表示，若(ruò)张江园区(qū)最(zuì)终(zhōng)能(néng)顺(shùn)利解(jiě)决招(zhāo)商，平稳过度对(duì)经(jīng)营现金流没有(yǒu)造成大的影响，“事件性利空下调至得(dé)这么急、这么(me)深(shēn)，加上(shàng)前期本身(shēn)园区类(lèi)资产(chǎn)就回(huí)调不(bù)少(shǎo)了，这就是(shì)黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调(diào)，最终(zhōng)还(hái)是落到租金收入受(shòu)不受影响，影响多大，估(gū)计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路(lù)上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科技。随(suí)后5月12日晚，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩(kuò)募(mù)拟新购(gòu)入基础(chǔ)设(shè)施(shī)资产张(zhāng)润大厦的重(zhòng)要承(chéng)租方(fāng)之一，目(mù)前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进(jìn)一(yī)步(bù)表示，原始(shǐ)权(quán)益人将继(jì)续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应(yīng)对(duì)。

　　此前，张江REIT因其(qí)一(yī)季报中披(pī)露的张江光大园项目出(chū)租率(lǜ)下降(jiàng)事项，一度二级市(shì)场价格(gé)出现回落。在随后召开的业绩说明(míng)会中(zhōng)管理人就相(xiāng)关事项进行了解释说(shuō)明，市场信(xìn)心得到了(le)一定提振，二级(jí)市场(chǎng)价格表现(xiàn)也趋于平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开(kāi)的线上(shàng)和线下的(de)扩募说(shuō)明会上，运营团(tuán)队表示了(le)对张江光(guāng)大园项目的信(xìn)心，预计签署(shǔ)意向书和合同谈判(pàn)中(zhōng)的储备租户正常转(zhuǎn)化后，项目(mù)出(chū)租(zū)率将得到(dào)回升。没(méi)想到(dào)仅过了不到三周(zhōu)的时间(jiān)，张江REIT的(de)扩(kuò)募之路(lù)又迎(yíng)来了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起了市(shì)场各方的广(guǎng)泛关(guān)注(zhù)，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的(de)原始权(quán)益人相关负(fù)责人坦(tǎn)言，事发突然确实始料未及，在获悉(xī)OPPO关(guān)停哲库科技(jì)消息的第一时(shí)间即奔(bēn)赴现场进行了沟通和核实(shí)工作，并同步(bù)启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事(shì)项(xiàng)。由于张润大厦(shà)是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视，据悉(xī)新区国资委也高(gāo)度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负(fù)责人介绍(shào)说，目前(qián)储(chǔ)备租户还是比较丰富的，覆盖(gài)了(le)芯(xīn)片测试(shì)、人工智(zhì)能、航天产业、信息技术(shù)等产业客户(hù)，租(zū)赁意向面(miàn)积超过(guò)了(le)2万方。从意向(xiàng)储(chǔ)备转(zhuǎn)化为实际(jì)租户(hù)需要(yào)一些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通(tōng)过签署(shǔ)租赁意向书来尽(jǐn)快(kuài)锁定一些重要租户。虽然(rán)收(shōu)了(le)三个月履(lǚ)约(yuē)保证金(jīn)给了(le)我们一些空(kōng)间，但(dàn)本(běn)着对首(shǒu)批扩募、对市(shì)场(chǎng)负责的态度，我(wǒ)们肯定要全力与时间赛跑，把(bǎ)这些(xiē)面积在短期(qī)内完成去化。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有(yǒu)的同区域(yù)的(de)张(zhāng)江(jiāng)光大园项(xiàng)目(mù)一季度末也有将近30％的(de)空(kōng)置率(lǜ)，原始权益(yì)人有那么多(duō)储备租户，之前(qián)的空置率为何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关(guān)负责(zé)人(rén)解释(shì)，张(zhāng)江光(guāng)大园一(yī)直以来都(dōu)坚持以市场(chǎng)化运营为导向，历史运营表(biǎo)现稳定(dìng)，租(zū)户的(de)调(diào)租(zū)和换租都(dōu)属于正常情况，而这次项目的大租户(hù)退租(zū)正好(hǎo)发生(shēng)在市场活跃度的短(duǎn)期(qī)低点，目(mù)前市场情况已有所(suǒ)好(hǎo)转。在看(kàn)到出租率下滑(huá)情况(kuàng)没有(yǒu)得(dé)到及(jí)时修(xiū)复后，张(zhāng)江这边也作了一定(dìng)的资源调配(pèi)和(hé)倾(qīng)斜，引(yǐn)入了(le)一些储备租户(hù)。

　　另(lìng)外(wài)，张润大(dà)厦和张江(jiāng)光大园项(xiàng)目在给租户的分隔空(kōng)间、交(jiāo)付(fù)标准、租金水平等方面也有一(yī)些差异化，张润大厦多是两千(qiān)多平的大平层，楼(lóu)的成新度高一些，单价(jià)也贵一些，张江光大园单层(céng)以一千平的面积为主，还有一些独栋形态的物业(yè)。租户(hù)自身也(yě)会(huì)有(yǒu)诉求，也会根据(jù)自身需(xū)求和预算挑(tiāo)选(xuǎn)区域内的不同(tóng)物业(yè)。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新老资产的管理人都(dōu)变成(chéng)了一(yī)家，后续我们(men)在资源共(gòng)享和联合营销方(fāng)面能更加(jiā)充分发挥协同效应，相(xiāng)信可以做(zuò)得更好。”上述负责(zé)人补充说道(dào)。

　　最后谈及(jí)对(duì)于张江REIT的定位和展(zhǎn)望(wàng)，相(xiāng)关负责(zé)人表示，张江(jiāng)集团和张江高(gāo)科目前在管资产(chǎn)约五百万方，还有一些其(qí)他在开发的储备项目，这(zhè)些(xiē)都将成为张江REIT实现打造张江园区(qū)产(chǎn)业(yè)空间资产上(shàng)市平台(tái)目标(biāo)的坚实后盾和储备资(zī)源。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这个资本平台和它(tā)未来的发(fā)展。”相关(guān)负(fù)责人表(biǎo)示，“这次(cì)扩募是我们实现基金扩(kuò)容的第(dì)一步，也是(shì)至关重要的一步，眼下我们可能面临了一些突发情(qíng)况(kuàng)需要解决，但是这和我(wǒ)们在张江科(kē)学城这三(sān)十年(nián)建设发展过程(chéng)中所经历的(de)相比，只能算(suàn)是一个非常小的(de)插曲。我们有信心(xīn)排除万难(nán)，尽一(yī)切(qiè)可(kě)能化解当前突发事件(jiàn)的所有负面影响，维持预期和(hé)市(shì)场的信心。”

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