“现在的房(fáng)地产很难再出(chū)现像过去十年的系统性行情(qíng)。”思睿集(jí)团合伙人、首席(xí)经(jīng)济学(xué)家洪灏向《红(hóng)周刊》表示，房(fáng)地产行业分化的(de)愈加明显，让机(jī)构和投(tóu)资者的关注度(dù)从板块(kuài)向单个标(biāo)的转移(yí)。上海利檀投(tóu)资董事长陈(chén)昊扬向《红周刊》指出，从行业来看(kàn)，无论是业绩(jì)，还是(shì)估值，房(fáng)地(dì)产(chǎn)都已经双杀到了(le)最底部，而且是(shì)反(fǎn)复地杀到了底部(bù)，再往下的空(kōng)间已(yǐ)经(jīng)不大了。

　　三道红线等指(zhǐ)标(biāo)

　　成(chéng)挖掘(jué)个股阿尔法重要参(cān)考

　　那么如何(hé)寻找(zhǎo)房地产个股的阿尔(ěr)法呢？

　　洪(hóng)灏(hào)提醒，在房地产赛道(dào)中进行选择(zé)，需要非(fēi)常小心(xīn)，避免选(xuǎn)了半天(tiān)，标的(de)公司出现爆雷的(de)情况(kuàng)。除此之外，洪灏指出，需要满足以下三个基准：有大的国资背景的、杠杆率较低的、此(cǐ)前没(méi)有踩(cǎi)过(guò)红线的。

　　他还(hái)表示，如(rú)果(guǒ)关注一下今年房地产的(de)开发资金来(lái)源，可(kě)以发(fā)现，其实银行的信贷倾向是不太(tài)愿(yuàn)意给房企(qǐ)贷款的(de)，房(fáng)企的主要资(zī)金来(lái)源来自新盘的销(xiāo)售。但今(jīn)年(nián)新房的销售(shòu)情(qíng)况相较(jiào)一般。再(zài)关注一下，哪(nǎ)些房(fáng)企能(néng)从银行(xíng)拿到钱，其实主要还是那些(xiē)有国企背景的房企，民(mín)营(yíng)房(fáng)企(qǐ)相对比较困(kùn)难(nán)，所以整个(gè)行业(yè)出现了(le)一(yī)个很明显(xiǎn)的分化，无(wú)论是(shì)在销(xiāo)售，还是融资等各(gè)个方面都非(fēi)常明(míng)显。现在有国资背景的房企在资本市场表(biǎo)现相对较好(hǎo)，但(dàn)没有(yǒu)国(guó)资背景的(de)民营(yíng)房企(qǐ)股价(jià)大多表(biǎo)现很(hěn)一(yī)般(bān)。

　　陈昊(hào)扬则向《红周(zhōu)刊》表示，在房(fáng)地产行(xíng)业内，我们(men)的逻辑是，“寻找最后的赢家”。而具体到(dào)如何挖掘，我们会特别重(zhòng)视(shì)企业(yè)的成本(běn)优(yōu)势，更具体一点，就是它的净借贷水平(píng)（净(jìng)负债率）是(shì)不是(shì)行业内的最低水平；利润(rùn)率(lǜ)是不(bù)是行业内最高的；融资成本是否是(shì)行业内最低的；建安成(chéng)本是否(fǒu)也是业内最(zuì)低的；这些都是我们(men)看(kàn)重的(de)一家房企的综(zōng)合(hé)成本(běn)。

　　需要注意的是，能够同时(shí)满足(zú)上述条件的房企并不多。即(jí)便是在(zài)国(guó)央(yāng)企中，仍有(yǒu)部分房企(qǐ)出现了“三道红线(xiàn)”的“踩(cǎi)线”情况，且有逐渐恶化(huà)的(de)趋(qū)势。以(yǐ)A股(gǔ)为例，《红周(zhōu)刊》根据Wind数据整理发(fā)现，截至2022年末(mò)，天房发展、陆(lù)家嘴、格力地产、西(xī)藏城投、中交地产、中国武夷等国央企(qǐ)“三道红线”全踩。

　　除此之外，城建发展、京投发展(zhǎn)、光(guāng)明地产(chǎn)、云南城投、首开股份、珠(zhū)江(jiāng)股(gǔ)份、城投(tóu)控股等(děng)国(guó)央企房(fáng)企也踩(cǎi)了“三(sān)道红线”中的两条(tiáo)。

　　2022年(nián)激进(jìn)扩张房企

　　需警惕其重(zhòng)蹈覆辙

　　不难看出，即便是有着较(jiào)稳健特色的国央企房企，其财务指标称得上完全健康的仍是少数(shù)。而(ér)更加值得注意的是，在2022年，不少国(guó)企，甚(shèn)至地方(fāng)国企(qǐ)开始大(dà)举(jǔ)扩张。而(ér)这无疑又进一步考验着国央企的资金(jīn)链情况。

　　对(duì)房(fáng)企而言，扩张速度(dù)的张弛有度尤为重要，节奏(zòu)把握准确，有助于(yú)房(fáng)企(qǐ)储(chǔ)备优质“弹药”；但(dàn)过于乐观的预判(pàn)未来市场，以及过于激进的(de)扩(kuò)张(zhāng)拿(ná)地节奏也有(yǒu)可能让(ràng)房企重蹈(dǎo)此前的(de)高杠杆覆辙。

　　陈昊(hào)扬以(yǐ)其配(pèi)置的一家(jiā)房企进行(xíng)举(jǔ)例，它从2018年开始到2021年(nián)，连续4年的净借贷比(bǐ)例都维(wéi)持在33％左右，完(wán)全没有增加杠杆(gān)比(bǐ)例。而到2022年，这家房企明(míng)显感觉到机会来(lái)了，其(qí)开始(shǐ)在一线城市进行(xíng)大举(jǔ)拿地，净负债率也(yě)由此前(qián)的33％左(zuǒ)右水准(zhǔn)提高到45％左右(yòu)，涨了(le)接近(jìn)三分之(zhī)一。与此同(tóng)时，该(gāi)房企(qǐ)新(xīn)购(gòu)入地块也实现了快(kuài)速的开盘利(lì)用率(lǜ)，预(yù)计(jì)今年会有更多的楼盘入市。像这类企(qǐ)业就符合“最(zuì)后的赢家”的(de)特(tè)点。一方面，在(zài)于它本(běn)身(shēn)储备(bèi)了(le)很多弹太监割掉的是哪些部位，古代太监是割掉鸡还是蛋药(yào)，去年拿地超1000亿(yì)元，且其中一半在一线城市，另外一(yī)半也主要集中在强二线和二线城市(shì)；另一(yī)方面，它的扩张是有节制地(dì)扩张(zhāng)。

　　陈昊(hào)扬同样提醒道，与之相反，有些房企的扩张速度让人感觉又回到了2016年、2017年，或者说看到(dào)了2016年～2020年期(qī)间扩张的民营企业的影子。虽(suī)然说，见(jiàn)到(dào)机会时要(yào)出(chū)手，但出(chū)手的章(zhāng)法(fǎ)仍(réng)要小(xiǎo)心，如果负(fù)债率扩张得太快，但未来的(de)两年市场没(méi)有想(xiǎng)象得那么好，可能会重蹈覆(fù)辙。

　　那(nà)么(me)如何来(lái)衡量一家(jiā)房企的扩张(zhāng)速度是否激进(jìn)？陈(chén)昊(hào)扬向(xiàng)《红周刊(kān)》表示，主(zhǔ)要(yào)还是看房(fáng)企的(de)净负债率水平，在我看(kàn)来，这个比例如果超(chāo)过60％，就是扩张(zhāng)得过于快速了。

　　不难看出，这一(yī)标准要比“三(sān)道红线”对房(fáng)企的(de)净负债(zhài)率要求不得(dé)高于100％要更(gèng)加严(yán)格(gé)。陈昊扬解释，当前房地(dì)产行业的(de)复(fù)苏速度并没有那么快(kuài)，所以要规避公司净负债率(lǜ)提(tí)高到(dào)一个比较危险(xiǎn)的水平。

　　《红周(zhōu)刊》对在2022年拿(ná)地(dì)较积极(jí)的房企(qǐ)梳(shū)理发(fā)现，中(zhōng)交(jiāo)地产、中国金茂、华发股份、越秀地产、绿城中国、保(bǎo)利(lì)发(fā)展等房(fáng)企2022年净负债率都(dōu)在(zài)60％之(zhī)上。其(qí)中，中交(jiāo)地产净负(fù)债率(lǜ)持续(xù)居高不(bù)下，在2020年至2022年(nián)期间(jiān)，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成(chéng)鲜(xiān)明对比(bǐ)的是，华润置地(dì)、中国海外发展、万科A、滨江集(jí)团、招商蛇口、龙湖集团等(děng)房企在践行较积极的拿地策略的同时(shí)，也较好地控制(zhì)了公司的扩张(zhāng)速度与净负债率水平(píng)（见(jiàn)附表）。

　　滨江集团等个别民营(yíng)房(fáng)企

　　或(huò)具备“最(zuì)后赢家”的黑马(mǎ)特(tè)质

　　陈(chén)昊扬指出，实际上，他们(men)是以(yǐ)同一筛选标准(zhǔn)来看(kàn)国央企与民营房企，但(dàn)在各(gè)维度的实际表现上(shàng)，国央企确实会(huì)更(gèng)胜一筹。如国央企的融资(zī)成本更低，融资(zī)渠道也更顺(shùn)畅(chàng)，能(néng)够做到想融就融，这(zhè)样(yàng)，国央企自然而然就具有天然优(yōu)势(shì)。

　　虽(suī)然对比民营房企，机构更加(jiā)看好(hǎo)国央企，但这也并不意味(wèi)着，民营企业中就没(méi)有“黑(hēi)马(mǎ)”的存在。

　　据《红周刊》梳理发(fā)现，仍有(yǒu)少数(shù)民营(yíng太监割掉的是哪些部位，古代太监是割掉鸡还是蛋)房企同样受到机构的(de)青睐(lài)。比如，根据(jù)2023年(nián)一季(jì)报(bào)，滨江集团(tuán)的十大流通股东中新进了“中国工商银行(xíng)股(gǔ)份(fèn)有限公司(sī)－景顺长城中国(guó)回报灵活配置混(hùn)合型证券投(tóu)资基金”“全国(guó)社(shè)保基金一一六组合”等。

　　除(chú)此之外(wài)，自(zì)2021年(nián)开(kāi)始，百亿私募(mù)珠(zhū)海阿巴马资(zī)产管理(lǐ)有限(xiàn)公(gōng)司就(jiù)长期持有滨(bīn)江(jiāng)集团。根据一季(jì)报(bào)，该(gāi)资(zī)产公司的几只产品合计持有(yǒu)滨江集团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青(qīng)睐，和其(qí)自(zì)身的基本面表现(xiàn)存在一定关系。2020年(nián)以(yǐ)来的近三年时间，房地产市场整(zhěng)体在走“下坡路”，但作为杭州本土房(fáng)企的滨江集团仍是表现(xiàn)出较强的(de)韧(rèn)劲，2020年以来(lái)，滨江集团在(zài)业绩(jì)表现、销售规(guī)模、新增(zēng)土储、股价表现等多维度都表现了较强的增(zēng)长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间(jiān)，滨江集团扣非归母净利润(rùn)依(yī)次(cì)为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿(yì)元；依(yī)次(cì)实现同(tóng)比增长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据近期发布的2023年(nián)一(yī)季(jì)报，今年一季度，滨(bīn)江集团更是实现了扣(kòu)非归母(mǔ)净利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房(fáng)地产“青铜时代”仍(réng)能保持自(zì)身业绩的持续增长(zhǎng)，和滨江(jiāng)集团扎根杭(háng)州的战略布局关(guān)系密切。根据2022年年报(bào)，滨江集(jí)团有近七成(chéng)营收(shōu)来自杭州(zhōu)地(dì)区，而在2021年，杭(háng)州地区的营收比重(zhòng)只占到近六成。近三年持续(xù)稳居杭州房企销售(shòu)排名第一。

　　与(yǔ)此同时，滨江集团(tuán)在杭州的土储补充同样较(jiào)为积极，根据诸(zhū)葛找(zhǎo)房、住在杭州网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭(háng)拿地(dì)金(jīn)额依次为404.6亿元、237.1亿元(yuán)、479.4亿元，同样持续(xù)稳居杭州的本土第一(yī)。

　　而滨江集团(tuán)在杭州的(de)较突出表现，也(yě)让滨江(jiāng)集团的房企排(pái)名迅(xùn)速(sù)提(tí)升(shēng)。到(dào)2023年(nián)，滨江集(jí)团的房企排名已冲进前(qián)十，根据中指数据(jù)，2023年(nián)前(qián)4月(yuè)，滨江集团(tuán)实现销售额(é)607.3亿元，位列房企第九(jiǔ)位。

　　值得注意的(de)是，2020年至(zhì)今，滨江集团股(gǔ)价翻了(le)超一(yī)倍以上，而(ér)近期，滨江集(jí)团(tuán)更是迎来多家机构的(de)集中调研。滨江集团(tuán)发布公告表示，公司于5月10日接受了信达证券(quàn)、金鹰基金(jīn)、建信(xìn)养老、新华(huá)养老(lǎo)等18家机构调研(yán)。

　　产(chǎn)业链布(bù)局重点移至存(cún)量赛道

　　机构(gòu)在(zài)下游家纺、家居、物(wù)业(yè)觅α

　　实(shí)际上房地产开(kāi)发只是房地产(chǎn)产业链上的中游(yóu)环节，其上游主要为钢铁(tiě)、水泥(ní)、建材(cái)、玻纤(xiān)等(děng)材料(liào)供(gōng)应商，而下游应用行业主要包(bāo)括中介服务、家用电器、物(wù)业管理(lǐ)、家居(jū)用品。综合《红周刊》的采访(fǎng)，房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发环节(jié)与上游材料端息息相(xiāng)关，新(xīn)盘开工不足(zú)导(dǎo)致上(shàng)游不被看好，机构寻觅个股阿(ā)尔(ěr)法的思(sī)路渐渐移至下游。“中国房(fáng)地产行(xíng)业(yè)在进入(rù)存量房(fáng)时(shí)代(dài)，所以对地产产(chǎn)业链(liàn)，尤其是偏消费属性的家(jiā)装家(jiā)居领(lǐng)域，我(wǒ)们(men)相对看好，因为(wèi)居民(mín)保有的(de)住房规(guī)模越来越大，随着时间的增加(jiā)，内装更新的需求也会越来越多。美国(guó)过去的数(shù)据(jù)充分说明了这一(yī)点(diǎn)，在新(xīn)房销(xiāo)售见顶之后，家具消费的增长(zhǎng)却一直都很(hěn)好。对(duì)于地产产业链，我们相对看(kàn)好(hǎo)和内装相关(guān)的(de)行业，例(lì)如消费建材、家居装饰等(děng)。”万家基金人士表示。

　　而根据《红周(zhōu)刊》对下游细分中相关赛道龙头年内表现的统计，目(mù)前(qián)暂(zàn)居前两位的都是来自(zì)家纺赛道的公(gōng)司，它(tā)们(men)分别是富安娜和(hé)水星(xīng)家纺，特别是(shì)前者在月线(xiàn)连收七根阳(yáng)线(xiàn)的基(jī)础(chǔ)上，年内(nèi)迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前者为例，富安娜主要从事纺(fǎng)织家居、睡眠家居、生活(huó)类产品(pǐn)的研发、设计(jì)、生产及(jí)销售，旗下拥(yōng)有(yǒu)原创“富安娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨而乐(lè)”和“酷奇智”自有品(pǐn)牌。第一季度报告显(xiǎn)示，报(bào)告期内，富(fù)安娜实现(xiàn)营业收(shōu)入约6.2亿元(yuán)，同比减(jiǎn)少7.57％；不过实现归属于上市公(gōng)司股东的净利润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市(shì)公司一季报的(de)十大流通股股东来看，能够发现该股早已成为基(jī)金(jīn)重仓股的天(tiān)下，彼时包(bāo)括公募的中欧价(jià)值发(fā)现、中(zhōng)欧(ōu)潜力(lì)价(jià)值(zhí)、工银瑞(ruì)信灵动(dòng)价值、宝盈新价值和(hé)私募(mù)的明河2016，都在其中出(chū)现，占据(jù)了半壁江山。需要强调的是，中欧(ōu)的(de)两只基(jī)金都(dōu)是价值(zhí)派基金经理曹名长在管的产(chǎn)品，首(shǒu)季其同(tóng)时重(zhòng)仓的房(fáng)地产产业链股票(piào)还有金地集(jí)团和大亚圣象(xiàng)。

　　对比而言，前几(jǐ)年曾经风光一时(shí)的(de)家居板块也因疫情、消费复苏进程缓慢等多因素一度沉(chén)寂，不过好在困境反转露出曙光，家居(jū)板块(kuài)中(zhōng)年内表现最好(hǎo)的是志邦家居。同(tóng)一时间段，该(gāi)股年(nián)内上涨(zhǎng)已(yǐ)经(jīng)超过23％，从业绩来看，无论(lùn)是(shì)营收(shōu)还是归母净利润(rùn)，公司都实现了同比双升(shēng)。<太监割掉的是哪些部位，古代太监是割掉鸡还是蛋/p>

　　从公(gōng)司的十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，《红周(zhōu)刊》发现广发基金经(jīng)理(lǐ)罗洋慧眼(yǎn)独具，一(yī)季报中他(tā)管理的广发(fā)策略优选和广发安宏回报均(jūn)增加了持股(gǔ)，而这两只产品也(yě)成为志(zhì)邦(bāng)家居十(shí)大流通股股东中仅有的两只公募。有意思的是，他似(shì)乎对于(yú)定(dìng)制家居类标的情有(yǒu)独(dú)钟，在另一家赛道公司(sī)金牌橱(chú)柜中，他管理的全部三只(zhǐ)产品(pǐn)均登榜十(shí)大(dà)流通股股东，其也成(chéng)为他的(de)独门(mén)重仓股(gǔ)。

　　除去(qù)家(jiā)居家纺外(wài)，下游的物业股也越来越被机构所青(qīng)睐(lài)，不过这类标的(de)大多在香港(gǎng)上市，如何选择成为难题。对此，前述上海(hǎi)公募基金经理举(jǔ)例分(fēn)析(xī)：“物(wù)业服务不是一个(gè)高毛利的(de)行业，挣(zhēng)钱很辛苦，我选公司还(hái)是希望挣的(de)是市(shì)场化应该(gāi)挣的钱，以(yǐ)我曾(céng)经买的绿城服务为例，它(tā)在中(zhōng)高端(duān)楼盘占(zhàn)比是比较高的，每(měi)年到(dào)期的(de)合(hé)同里提价成功率(lǜ)在30％～40％。它(tā)能做到滚(gǔn)动的(de)大部分项目到期(qī)之后，经(jīng)过两三(sān)轮(lún)合同周期还能做到(dào)产品提价。”

　　“行业里真正能做到产品提价的(de)公司很(hěn)少，因为物业公(gōng)司很(hěn)容易一开始是挣钱的，后面因为保安这些(xiē)固定人(rén)员成本的年(nián)度增长，不过服(fú)务没有(yǒu)特别好，客户没有那么满(mǎn)意(yì)，能做到提(tí)价(jià)难度(dù)是非(fēi)常大的。但是该公司能在业内(nèi)做到到(dào)期之(zhī)后提价率比较高，这跟它的定位和(hé)比(bǐ)较(jiào)好的服务是有关系的。”他(tā)进一步强调。

未经允许不得转载：旺华配资网_2020年最专业的大型配资平台_股票配资公司 太监割掉的是哪些部位，古代太监是割掉鸡还是蛋