文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售(shòu)制了(le)。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议(yì)提出“有条件的(de)可以(yǐ)进行现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态(tài)，试(shì)点(diǎn)现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的(de)不公平。以后(hòu)谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没(méi)实力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地产从大开发(fā)时(shí)代步(bù)入高(gāo)质量(liàng)发展阶段的必然趋势(shì)，也是对(duì)购房老百姓的(de)最大保护。98年(nián)房(fáng)改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的(de)预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天(tiān)经地义(yì)。当(dāng)然二次(cì)房改是个技术(shù)活(huó)，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效(xiào)机制，长效机制四(sì)大关键是(shì)推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地(dì)产税。如果按照经(jīng)济规律办事，中国一(yī)定能实现(xiàn)房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过(guò)这道(dào)关(guān)，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现房销(xiāo)售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不能交付的(de)风险。从个人(rén)层面看(kàn)，预售制对(duì)购房(fáng)者非(fēi)常不公(gōng)平，比如(rú)，交房等待期一般为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交房、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证(zhèng)延(yán)期办(bàn)理甚至不(bù)能交房的(de)风(fēng)险(xiǎn)。从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助推部(bù)分房(fáng)企(qǐ)过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，若遇到(dào)下(xià)行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风险。取消预售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现(xiàn)房销售，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益(yì)、有助(zhù)于(yú)房企稳健(jiàn)发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国(guó)外(wài)什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源(yuán)于中国香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售制(zhì)度。其实(shí)，当前世界不少(shǎo)国家存在预(yù)售(shòu)制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项(xiàng)目获得政府批准(zhǔn)后(hòu)才(cái)可以开始销售(shòu)，买家在购买期(qī)房后(hòu)并非像(xiàng)中国一样在(zài)支(zhī)付完首(shǒu)付款(kuǎn)后从银行一次性贷款支付(fù)剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开(kāi)发商(shāng)工程进度在完全交房前(qián)进行(xíng)分期支付。所以，预售(shòu)制度是需(xū)要(yào)严格的资金(jīn)监管、分(fēn)期支付以及违约(yuē)处罚措施作为保障(zhàng)的(de)，如果没有(yǒu)这(zhè)些保(bǎo)障措施，一定会触(chù)发风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借机取消预售制度，以后(hòu)改(gǎi)为现房销售。客观讲预售(shòu)制度有一定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风(fēng)险甩给(gěi)老百(bǎi)姓和(hé)社(shè)会(huì)，当然这需(xū)要配套房企债务(wù)重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长(zhǎng)效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市(shì)场(chǎng)化改革，中国一定能化(huà)解这(zhè)个难题，让房地产回(huí)归实体(tǐ)经(jīng)济和居(jū)住属性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得(dé)的过(guò)硬(yìng)的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业(yè)的本质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为中(zhōng)心，房地(dì)产也不(bù)能例外(wài)，老百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾(wěi)毁三(sān)代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施(shī)现房(fáng)销售是(shì)实现老百姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行(xíng)业企(qǐ)业健康发展的重大措施。在(zài)当前的情况下，取消(xiāo)预售制要结(jié)合稳楼市、房(fáng)地产软着(zhe)陆(lù)、打通金融支持当期三(sān)好生(shēng)、新模式(shì)等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在(zài)国务院(yuàn)发展研究中心参(cān)与财税改革方案(àn)研究时(shí)，对预售制、房地产税、人(rén)地(dì)挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项研究(jiū)。（参考后来(lái)形(xíng)成的专著《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期(qī)房交易立法，设(shè)置(zhì)期房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十世(shì)纪五十年代(dài)在中国(guó)香港，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期长等问题(tí)，分层销(xiāo)售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖(qī)身于木屋或者(zhě)其他临(lín)时住(zhù)宅，住房的需求(qiú)是相当(dāng)高，不(bù)过(guò)大多数居民(mín)的储(chǔ)蓄(xù)很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数(shù)以一(yī)整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需(xū)要(yào)雄厚(hòu)的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行业盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对这(zhè)一(yī)系(xì)列问题(tí)，不少地产(chǎn)商开始探求(qiú)新的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分(fēn)层出售。这(zhè)模(mó)式(shì)一经推行(xíng)，购买楼宇的(de)市民数量有所增加(jiā)，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有(yǒu)限公司(sī)，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运(yùn)业(yè)务的经(jīng)验(yàn)，对于商品流通、资金(jīn)周转有(yǒu)着独到的见(jiàn)解，在(zài)努力(lì)寻求方法(fǎ)加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一(yī)块地盘后，除了分层(céng)出售、还(hái)印发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的地势(shì)环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订(dìng)购(gòu)方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外一(yī)个亮点，即先(xiān)收取(qǔ)买家(jiā)的(de)订金，采用类似(shì)租金的分期付(fù)款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家(jiā)的(de)钱，买家就拥有了(le)自(zì)己的房产。这种方式(shì)减轻了(le)民(mín)众购房的(de)资金压(yā)力，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降低投资风(fēng)险(xiǎn)，在当时可(kě)谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分(fēn)期付款”的(de)销(xiāo)售(shòu)模(mó)式成(chéng)为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵(zòng)观中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高效率地解决了(le)核心的住(zhù)房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部(bù)门不(bù)断(duàn)完善、规范化(huà)，建立健全的监(jiān)管机制(zhì)，促进市场健康发(fā)展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超(chāo)支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预(yù)售楼(lóu)花(huā)制度的(de)监管(guǎn)，即(jí)要求(qiú)开发商在预售前，确保地价(jià)款已经全部支付，还要证明自身(shēn)有资金(jīn)等能力把项(xiàng)目完(wán)成，资金需放入律(lǜ)师所托(tuō)管，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师(shī)等造假，套取监管账(zhàng)户(hù)资金，中(zhōng)国香港要求律师行(xíng)在银行开设的(de)信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商(shāng)操作一个学期一般有多少周 一个学期一般有几个月等采取全透(tòu)明化机(jī)制，且(qiě)银行的责任上升，如出(chū)现房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行将成最大(dà)风险方，后续(xù)需自身推动项目完工。随(suí)着监(jiān)管体系逐步(bù)完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十(shí)年(nián)代，中国内(nèi)地面(miàn)临住房需求大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来(lái)，中国内地(dì)优先发展重工(gōng)业，强(qiáng)调基(jī)础建(jiàn)设，这一(yī)导向使(shǐ)前(qián)期发(fā)展工业化的进(jìn)程大(dà)于城(chéng)市化进程，唯有解决住房基础等(děng)城市化配套(tào)问题，才能进(jìn)一(yī)步推进城(chéng)市化。但(dàn)当时推(tuī)行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房(fáng)市场发展(zhǎn)起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分(fēn)配不公(gōng)、效(xiào)率低(dī)、配套差等问题(tí)，因此福利分房(fáng)制(zhì)度不(bù)再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而(ér)社(shè)会缺(quē)少(shǎo)大型房地产开(kāi)发商，商品(pǐn)房供应(yīng)量小的(de)困(kùn)境，此(cǐ)时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地(dì)房地(dì)产市(shì)场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地逐步引进中国香(xiāng)港预售商(shāng)品房制度(dù)，先后(hòu)出台(tái)多(duō)项文件(jiàn)，大(dà)力支持(chí)国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进(jìn)一步(bù)深化城镇住房制(zhì)度改(gǎi)革，加快住(zhù)房建设的通知》文(wén)件，决定停止住(zhù)房无偿实物(wù)分(fēn)配，逐步实(shí)行住房分配(pèi)货币化(huà)、住房供给商品化(huà)、社(shè)会化的住房新体(tǐ)制，从(cóng)计(jì)划经济下的福(fú)利(lì)分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开(kāi)发(fā)商(shāng)卖(mài)期房，解决了房(fáng)企缺少资(zī)金和开发时间周期(qī)长(zhǎng)的两大(dà)难题，开发商以预售款撬动下一个(gè)项目的(de)开发，形成滚(gǔn)动开发(fā)模式(shì)，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改货(huò)币化(huà)，中国人民银(yín)行等(děng)多(duō)方(fāng)迅速(sù)出台相关的信贷政策，支持(chí)购(gòu)房者，极大作用推动(dòng)了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契合中国内(nèi)地的商品(pǐn)房预(yù)售制度。预售制(zhì)的初(chū)衷是为(wèi)了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建(jiàn)设(shè)。具体来说，是指房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发企业(yè)将正(zhèng)在(zài)建设中的房屋(wū)预先出售(shòu)给购房者，由购房者支付定金或(huò)房(fáng)款的行为。区(qū)别于中国香港，在中(zhōng)国内地实践过程(chéng)中，商品(pǐn)房预售流程为：房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)商办理(lǐ)预售许可(kě)证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房(fáng)过程中，购(gòu)房者需要一(yī)次性付清首付款(kuǎn)，并采用(yòng)银行贷款的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开(kāi)发(fā)商(shāng)可(kě)能已拿到了全部购(gòu)房款(kuǎn)，这点与中国香港的按(àn)照(zhào)工(gōng)程(chéng)进度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作为(wèi)中国内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售的(de)最主要(yào)方式，预售制极(jí)大缩短房企现金(jīn)回笼周一个学期一般有多少周 一个学期一般有几个月期，同(tóng)时(shí)增加市(shì)场商(shāng)品房供应，推动了城(chéng)镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多(duō)年对(duì)中国内地(dì)房地(dì)产市场的稳(wěn)步发展起(qǐ)到了重要作用，不(bù)仅解决了房(fáng)地产(chǎn)市场快速发(fā)展阶段的(de)资金需求(qiú)，也提(tí)高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基(jī)本(běn)适居(jū)，住(zhù)房事(shì)业取得巨(jù)大进步，数十年时间走完(wán)发达(dá)国家几百年城(chéng)镇化(huà)路程。改革开放(fàng)以来(lái)，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面(miàn)积由7438平方公里(lǐ)增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中(zhōng)国(guó)住房存(cún)量(liàng)报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅(zhái)存(cún)量从(cóng)不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套(tào)数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年(nián)中国内地(dì)商品住(zhù)宅期房(fáng)销售面积(jī)占(zhàn)总(zǒng)销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动(dòng)了中国内地(dì)房地(dì)产行业(yè)的(de)发展。中国内(nèi)地房地产历经二十多年(nián)长周期(qī)繁荣(róng)，行业各项指标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和(hé)销(xiāo)售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产业的(de)快速发展，房地产(chǎn)企业从无(wú)到有、从国企先行到民企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为(wèi)拉(lā)动(dòng)中国内(nèi)地经济(jì)高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地产带(dài)动的上下游产(chǎn)业(yè)链特别长，高达50多(duō)个(gè)行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产(chǎn)业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年(nián)房(fáng)地产(chǎn)完全拉动的投资占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投(tóu)资(zī)占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷(dài)款占(zhàn)银行各(gè)项贷(dài)款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比超过三分之一。从房地(dì)产融资存(cún)量占社融(róng)存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面(miàn)积(jī)违约，将(jiāng)导致银(yín)行不良率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居民(mín)财富效(xiào)应(yīng)渠道，根据(jù)我们(men)的(de)《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美元、英法(fǎ)德三国(guó)合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房(fáng)市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房(fáng)市值高(gāo)，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟(shú)，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)，当前(qián)的负面(miàn)效应(yīng)愈发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的(de)单(dān)方面(miàn)不(bù)公平(píng)制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不(bù)能交付(fù)的风险。比如，交(jiāo)房等(děng)待期一(yī)般为两(liǎng)年(nián)，在此期(qī)间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房(fáng)等风险。另外(wài)，购房者和开发商之间(jiān)的购房合同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合(hé)同是两个独立的合同关系，如(rú)果开发商发生违约，购(gòu)房者只能根据(jù)购(gòu)房合同(tóng)向开发(fā)商主张权力，但依旧(jiù)需要根据(jù)按揭贷款合同按(àn)时向银行进(jìn)行贷款偿还，因(yīn)此(cǐ)购房(fáng)者承担的风险较大(dà)。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进(jìn)行影响自身信(xìn)用和购房者(zhě)对行业的(de)信心。

　　从金融层(céng)面看，银行(xíng)作(zuò)为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企(qǐ)因为市(shì)场波(bō)动或经营不善，出现资金链断(duàn)裂(liè)等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房(fáng)企通过与购(gòu)房者(zhě)签(qiān)订的预(yù)售合同和按揭合(hé)同(tóng)，已经(jīng)从银行获得房款，如果(guǒ)购房(fáng)者丧失还(hái)款(kuǎn)能力或(huò)短期(qī)不能(néng)还款等(děng)，则(zé)风险完全由银行承(chéng)担，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看，购房者的预售监管资金去哪了(le)？楼(lóu)盘“烂(làn)尾(wěi)”，归(guī)根结底两(liǎng)个字那就是(shì)“没(méi)钱”，即没钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定了(le)开发企业(yè)预售商品房所得款项应当用于(yú)有(yǒu)关的工(gōng)程建设(shè)，商品房预售(shòu)款(kuǎn)监管(guǎn)的具(jù)体办法，由房地产管理部门制定。但(dàn)多年以(yǐ)来全国并没(méi)有统一的预售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或(huò)者项目(mù)工程总额报价(jià)计算重(zhòng)点资金。而事(shì)实(shí)是，不少购房款未进(jìn)入监管账(zhàng)户、或进(jìn)入监管账户(hù)后被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那(nà)么，监管账户(hù)资金如何(hé)被挪走的？实际上(shàng)，在过(guò)去房(fáng)地产(chǎn)大开发时代的高周转背景下，抽调预(yù)售款监(jiān)管(guǎn)账户资金(jīn)，是行(xíng)业“潜(qián)规则”。比如(rú)工程(chéng)总承包(bāo)方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨(bō)付资金，再(zài)由(yóu)工程方(fāng)将(jiāng)资金转给房(fáng)企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所需(xū)。通过这些方式套取的资金，在(zài)房企(qǐ)各地(dì)项(xiàng)目间流动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供(gōng)了资金(jīn)流动(dòng)性(xìng)，房(fáng)企抽调(diào)资(zī)金(jīn)统(tǒng)筹拿地(dì)、还款和楼(lóu)盘建设(shè)，形成一种资金循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式(shì)，但一定(dìng)程度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预(yù)售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房(fáng)者预付资金，一般设有定金或预(yù)付款保护(hù)机(jī)制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者(zhě)支付的预付款比例(lì)相(xiāng)对较(jiào)低，绝大部分(fēn)房(fáng)款在房屋(wū)交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方(fāng)式：预付(fù)款一般以(yǐ)定金方(fāng)式(shì)支付(fù)，或按工程进(jìn)度分期(qī)支付，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方式(shì)发(fā)放按揭贷款，一是(shì)按工程(chéng)进度付款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始(shǐ)月供(gōng)；二是(shì)房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房(fáng)提供期房烂(làn)尾保险，在商品房出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种方(fāng)式，一是(shì)期房(fáng)由政(zhèng)府(fǔ)或第(dì)三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。二是开发商为(wèi)购房者(zhě)提供(gōng)一定的保修(xiū)期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　美(měi)国期房(fáng)定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首付，其余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金(jīn)由第三(sān)方全程(chéng)监(jiān)管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金(jīn)比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方数(shù)据，2021年美(měi)国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过(guò)按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面(miàn)，美国为防(fáng)止开发商挪(nuó)用资金，购房者(zhě)的(de)定金及首付款(kuǎn)由第三方公(gōng)证行或(huò)产权保险公司的信托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取(qǔ)回(huí)，且不(bù)承(chéng)担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金(jīn)全部来自银行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例(lì)的贷(dài)款，由于(yú)开发商(shāng)挪(nuó)用资金直接损害银(yín)行利益，银行有充分(fēn)动机监管开发商(shāng)施工进(jìn)度。开发商在房(fáng)屋交付时需取得由政(zhèng)府相关部门(mén)经审查后发(fā)放的验收凭证，通(tōng)过(guò)验收凭证向银行得到购(gòu)房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　德国期(qī)房可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率，开发(fā)商或购房者(zhě)可购(gòu)买期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预(yù)售(shòu)门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获批后即(jí)可预(yù)售房屋。签署(shǔ)购房(fáng)合(hé)同(tóng)前(qián)，购房者(zhě)需支付约2000欧的(de)定金(jīn)并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能(néng)购(gòu)买，定(dìng)金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合(hé)同后，购(gòu)房(fáng)者需支付公(gōng)证费和(hé)土(tǔ)地交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属于购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面，德国没有(yǒu)规定(dìng)最低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期支付房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具(jù)体支(zhī)付节(jié)点、比例(lì)因(yīn)项目而异。一般来说，支付节(jié)点可分(fēn)为公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路完工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工(gōng)、全部完工(gōng)，支付比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前(qián)申请房贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行(xíng)按(àn)施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房者(zhě)一定(dìng)使(shǐ)用期限，期(qī)限结(jié)束后，购(gòu)房者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保险公司针(zhēn)对(duì)期房(fáng)设计(jì)了(le)两种保险，保险的功能是当房屋(wū)出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或(huò)修复，开(kāi)发商(shāng)破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付(fù)

　　英国预(yù)售制设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双(shuāng)方律师严(yán)格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双(shuāng)方均有一名律(lǜ)师，负(fù)责(zé)沟通期房交易中的(de)房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各环节内容确认(rèn)无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商出现财务、经营问(wèn)题时，购(gòu)房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而(ér)超出10％的部分(fēn)较(jiào)难追回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节(jié)，英国采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的(de)方式，但(dàn)是交(jiāo)房前付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，一般(bān)会在(zài)合同签订6-24个月分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即(jí)交房前付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项交房(fáng)后支付。

　　交付环(huán)节，英国(guó)规定(dìng)房屋必(bì)须经过房产公证公司的检(jiǎn)验验收后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房(fáng)预售资金监管极为严(yán)格，资金也由(yóu)律师监管，在确认(rèn)工程进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给(gěi)开发商，即资金在进(jìn)入开发(fā)商账(zhàng)户(hù)前经过(guò)两(liǎng)道关口，有利(lì)于保障(zhàng)购房者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预(yù)付款保(bǎo)全(quán)措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发(fā)商必须完成“预(yù)售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结(jié)束后由(yóu)于(yú)房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地建(jiàn)筑(zhù)物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部规范期房交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面，根据日本《宅地建物(wù)取(qǔ)引业法》，对购房者支(zhī)付定金超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部分，法律(lǜ)要求开(kāi)发商(shāng)必须完成(chéng)定金保全措施(shī)才可预售。什(shén)么是定金保全措(cuò)施？即(jí)买卖双方签订购房合同时，开(kāi)发(fā)商向金融机构或指定(dìng)保(bǎo)证机(jī)构或保险机构签订定金保证委托合(hé)同，设置购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应的保证金证明(míng)书交付给购房者。除定金外，其他预先(xiān)支付的购房款(kuǎn)也(yě)受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期(qī)房(fáng)烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书(shū)向金融机(jī)构或(huò)保证(zhèng)机构(gòu)或保险(xiǎn)公司(sī)兑付(fù)，同时，开发(fā)商需向购房者赔(péi)付(fù)违约金(jīn)，一般约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者即可向银行(xíng)申(shēn)请贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金(jīn)由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购(gòu)房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目(mù)资金账户(hù)，交(jiāo)房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商有统一的选购权(quán)合同以及(jí)订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执行(xíng)OTP则(zé)进一(yī)步签订(dìng)购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例(lì)方面，签订购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向(xiàng)银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新加坡期房同样(yàng)采取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展商(shāng)条例》对(duì)期房付款流程(chéng)做了统一(yī)详细规定，要求所有开发商遵守，支付(fù)节点一(yī)般为(wèi)合同(tóng)签(qiān)订后、地基完工(gōng)、框架(jià)完工、管(guǎn)道(dào)门窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进度放款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款的(de)增(zēng)加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者(zhě)的订(dìng)金(jīn)与付(fù)款会存入银(yín)行专门的项目资金账户，账户资金提取须(xū)与房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后(hòu)，购房者(zhě)享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房(fáng)企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和(hé)改善型(xíng)需求的(de)支(zhī)持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保民(mín)生(shēng)，给予强有力的(de)金(jīn)融工具支持。另一(yī)方面，从(cóng)现在起，对还在正常运转的房(fáng)企包括(kuò)民营(yíng)企业(yè)，加(jiā)大(dà)支(zhī)持力度，由优质房企牵头并(bìng)购(gòu)重组整(zhěng)个(gè)行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金融(róng)工具配套。

　　二(èr)，中期(qī)来看(kàn)，应充(chōng)分估(gū)计(jì)形势(shì)复杂(zá)性和人性复杂性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市(shì)场信心以及(jí)长效机制。长效机(jī)制四(sì)大(dà)关键是(shì)推动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定(dìng)金(jīn)冻结(jié)至房(fáng)屋交付阶(jiē)段，保(bǎo)障购房者定金安(ān)全。签(qiān)订合(hé)同环节，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司介入(rù)，为房屋(wū)重大延期以(yǐ)及重大缺陷等(děng)情况提供充分(fēn)的保障。余(yú)款支(zhī)付环节，建(jiàn)立按工程进度付款机制或交房(fáng)后(hòu)按(àn)揭贷款机制(zhì)，充分(fēn)保(bǎo)护购房者(zhě)的权益。资金监(jiān)管环节，引入独立(lì)于(yú)开发商、银(yín)行的第三(sān)方(fāng)资金监管机构，或由政府相关部门直(zhí)接(jiē)监管(guǎn)，以此防止资金挪(nuó)用现象。交(jiāo)付环(huán)节，建立商(shāng)品房(fáng)保(bǎo)修期制度(dù)。保修期内，开(kāi)发商应对房(fáng)屋质量问题全权(quán)负责、免费维修，购房者(zhě)在保修期结束(shù)后支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不(bù)公(gōng)平(píng)的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。另一方(fāng)面(miàn)，取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的(de)不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开发(fā)商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。

未经允许不得转载：旺华配资网_2020年最专业的大型配资平台_股票配资公司 一个学期一般有多少周 一个学期一般有几个月