饱受争议的二手房(fáng)交(jiāo)易中(zhōng)介(jiè)费问题，正逐渐(jiàn)得(dé)到监管部(bù)门的(de)重(zhòng)视。

　　5月(yuè)8日，住建(jiàn)部(bù)、市场监管总(zǒng)局联合(hé)发布了关于规范房地(dì)产经纪服务的意见。意(yì)见提及，近年来，部分(fēn)房地产经纪机构存在利用房源客(kè)源优势收取过高费用、未明(míng)码标价、捆绑收费、滥用客户个人(rén)信(xìn)息等问(wèn)题，加(jiā)重交易(yì)当事人(rén)负担、侵害其合(hé)法(fǎ)权益。

　　基于上(shàng)述背(bèi)景，两(liǎng)部门(mén)从加强从业(yè)主体管理(lǐ)、明确经纪(jì)服务内容、合理确定(dìng)经纪服务收费、严格实行明码(mǎ)标(biāo)价(jià)等十(shí)方面，提出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析师张大(dà)伟称，随着(zhe)城(chéng)市(shì)发(fā)展，一(yī)二线(xiàn)城市二(èr)手房(fáng)交易占比逐渐增(zēng)加。以北(běi)京、上海为例，二手房占市场成交比(bǐ)例超(chāo)过(guò)80％，大(dà)量二手房成(chéng)交依赖中介居间(jiān)成交，房地产调控重心逐渐从(cóng)开发商(shāng)过渡到中(zhōng)介公司。

　　广(guǎng)东(dōng)省城规院住(zhù)房政策研(yán)究中心首席(xí)研究员李宇嘉表示，买房对(duì)居民来说属于金额不低的大宗交易，由于二(èr)手房交易成本(běn)较高、交易周期较(jiào)长，具有非(fēi)常强的专业性(xìng)，居民往往通过(guò)中介来(lái)完成。但很多中介利用信(xìn)息(xī)不对称等问题，将非必要的(de)收费夹带其中，如收(shōu)取(qǔ)过桥融资(zī)、按(àn)揭费、担保费等，对居民造成(chéng)额外的负担，而(ér)且这(zhè)些(xiē)服(fú)务事项并未明码标价。

　　对于二手房市场交易(yì)过程中存(cún)在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经纪服务(wù)在内的相关(guān)市场交易(yì)行为及其主体进行(xíng)规范(fàn)和秩序整顿，是房地产市场(chǎng)管理和调控的主题。“当下，推进这项工作(zuò)的(de)意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重(zhòng)点

　　二(èr)手(shǒu)房市场中，历(lì)来对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务行(xíng)业(yè)关注(zhù)最多的一个话题(tí)，便是房地产经纪服务费的(de)问题。

　　张(zhāng)大(dà)伟认为(wèi)，未来(lái)相(xiāng)关部门主要监管的(马云移民到哪国籍de)重点，将是对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)及中介交易进行规范(fàn)。

　　在热(rè)点城市(shì)，二手(shǒu)房屋(wū)交(jiāo)易过(guò)程中，部分价值不菲的房屋(wū)，往(wǎng)往要缴纳一笔金额不低的(de)中介费。以北京某房地产经(jīng)纪服务机构(gòu)2.7％的服务(wù)费率(lǜ)计算，一套1000万元的房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费(fèi)上，两部门(mén)在此次意见(jiàn)中提及，房地产(chǎn)经纪机构要合理降低住(zhù)房买卖(mài)和租赁(lìn)经纪服务费(fèi)用。鼓励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分(fēn)档定价。引导(dǎo)由交易双方共同承担(dān)经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪(jì)服务收费标准的最(zuì)早依据(jù)是1995年国家计马云移民到哪国籍委(wěi)建设部下发(fā)的《关于房地产(chǎn)中介服务收费的通知》（971号文(wén)），其(qí)中第(dì)六(liù)条规(guī)定：房屋(wū)买卖代(dài)理收费(fèi)，按成交价格(gé)总(zǒng)额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为(wèi)例，目前北(běi)京市(shì)执行的2014年更新后的(de)收费标准，即根据这(zhè)样的规定：“少(shǎo)数特(tè)别复杂(zá)的住宅(zhái)买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在规定(dìng)的收(shōu)费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意味着，当前(qián)北京(jīng)二(èr)手房(fáng)中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示(shì)，本着“简政(zhèng)放权”的精神，北京2015年取消了房地产中介服务(wù)等(děng)57个政府定价，房地产经纪服务收(shōu)费多(duō)少由各中介机构(gòu)自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收取费用过程中(zhōng)，相关监管部门当前并未明确具体的中介费率，中介机构(gòu)仅需在(zài)服(fú)务过程中对(duì)收费标准(zhǔn)进行明码标价即(jí)可。而房地产经纪服务(wù)机构在具体收(shōu)取过程中(zhōng)，会结合房屋价(jià)值及工资标准，综合计算出合适的(de)中介费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于(yú)明码标(biāo)价(jià)问(wèn)题(tí)，两部门(mén)在此次(cì)意(yì)见中提及，房地产经纪机构(gòu)应当在经营门店、网站、客户端等场(chǎng)所或渠(qú)道(dào)，公示服务项目、服务内容和收费标准，不得混合(hé)标价和捆绑(bǎng)收(shōu)费。房地产经纪机构提供的基(jī)本(běn)服务和延伸服务，应当分别明确服务项(xiàng)目和收(shōu)费标准。房(fáng)地产经纪机构收(shōu)费前应当(dāng)向交易当(dāng)事(shì)人出具收费清单，列明收费标准、收(shōu)费(fèi)金(jīn)额，由当事人签字确(què)认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平(píng)的(de)房地产经纪(jì)机构(gòu)，住房和城(chéng)乡建设部(bù)门将会同市(shì)场监管等部(bù)门采取(qǔ)约谈等综合(hé)措(cuò)施进行重点监管。市场(chǎng)监管部(bù)门(mén)会同有关部门依法查处不按规定明码标价、操(cāo)纵经纪(jì)服(fú)务收费等违反价格和(hé)反垄断法律法(fǎ)规的行为。对房(fáng)地产经纪机构相关违法违规信(xìn)息(xī)，市(shì)场监管部门(mén)要依法依规纳入国家(jiā)企业信用信息公(gōng)示(shì)系统。

　　房(fáng)屋中介(jiè)费(fèi)要降了(le)？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费率越(yuè)低的原则(zé)实行分档定价(jià)，是否意(yì)味着，未来(lái)豪宅的中介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产(chǎn)华南区总(zǒng)裁兼深圳中原总经理郑(zhèng)叔伦称(chēng)，住建部发文鼓励按照成(chéng)交价格(gé)越(yuè)高、服务费率(lǜ)越(yuè)低的原(yuán)则实行分档定(dìng)价(jià)，合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用，主要还是规范(fàn)行业，打击收费过高的经纪(jì)机构，但(dàn)对(duì)市场(chǎng)影响有限，“以深(shēn)圳为例(lì)，深圳(zhèn)市场(chǎng)豪宅和普宅本来收费(fèi)就不同，各家收费普遍在合理范围内，加上(shàng)经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于(yú)当前两部门提出的意(yì)见仅为鼓(gǔ)励性质，即(jí)只(zhǐ)是纲领(lǐng)性文(wén)件而非规定，未(wèi)来(lái)如何具体认定(dìng)其中的细则(zé)，还(hái)需要看各城市落地执(zhí)行(xíng)情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目前市场看，经纪服务领(lǐng)域的调整改善、规范化，有利于行(xíng)业健(jiàn)康发展。同时(shí)，由于二(èr)手房很(hěn)多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押(yā)、不同税费(fèi)等(děng)都(dōu)可能(néng)对(duì)交易产生影响，这对房地(dì)产经纪服务(wù)行业的专业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总监陆骑麟指出，在二手房买(mǎi)卖过程中(zhōng)，原本应该由(yóu)上下家各支付(fù)一半的中介费，但在一些热点城市(shì)的二手房交(jiāo)易过程中，往往会有这(zhè)马云移民到哪国籍样的情形，因部分购房者处于(yú)弱势地位，从而会出现(xiàn)中介(jiè)费及税费均由购房者来(lái)承(chéng)担。即使一些房东愿意承(chéng)担中介费，这部分(fēn)费用(yòng)也可能通过转嫁的(de)方式，在房价(jià)中有(yǒu)所体现。

　　“上(shàng)家把中介(jiè)费(fèi)转嫁给下家，市场这种所(suǒ)谓(wèi)‘约(yuē)定俗成’的(de)情(qíng)况，一些房产中介公司将其视为向购房者单(dān)边(biān)收费的(de)行为(wèi)。部分中介公司可(kě)能会(huì)利用(yòng)其(qí)支配地(dì)位，在(zài)原先经纪服务收费(fèi)的基础上，再(zài)次(cì)向房(fáng)东收(shōu)取费(fèi)用，而(ér)这(zhè)部分费用，房东往往会将其(qí)转再次(cì)转嫁给购房者，这实际上(shàng)相当于(yú)变相(xiāng)推(tuī)高了房价(jià)。两部门提出严禁操纵(zòng)经纪(jì)服务收费，不仅有利于(yú)提高交易(yì)中操作(zuò)的透(tòu)明度，也有(yǒu)利(lì)于房价的稳(wěn)定。”陆骑(qí)麟称。

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