导读

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二十年是中(zhōng)国(guó)房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销(xiāo)售面积超(chāo)15亿(yì)平，足够(gòu)4000万(wàn)家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低(dī)景气，有关中国地(dì)产是否过剩的讨论(lùn)日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据(jù)此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地(dì)产存量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口(kǒu)普查调查数据显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建部披露的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不(bù)到(dào)一成，其中还包括大量(liàng)城镇非住(zhù)宅(zhái)建筑，如(rú)商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居(jū)住(zhù)舒适不(bù)是人均一(yī)间房所(suǒ)能满足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关(guān)。中国的(de)人(rén)均住宅间数较(jiào)发达国家(jiā)还(hái)有很大(dà)差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意味着中国住宅市场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测(cè)算发(fā)现中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户(hù)均1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的(de)数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)数，计算(suàn)出(chū)城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城(chéng)镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数(shù)据(jù)显示，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户(hù)均一套房无法满足(zú)流动人口的租赁和(hé)置业(yè)需求(qiú)。全国(guó)总人口(kǒu)的近三成都是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从(cóng)而(ér)产(chǎn)生(shēng)了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动(dòng)力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两(liǎng)人户占比不断增加(jiā)，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流(liú)入，人口净(jìng)迁入城市的(de)新增住宅需求有望持(chí)续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的(de)家(jiā)庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积均较发(fā)达国(guó)家有着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国(guó)地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在(zài)不(bù)足，这是过去二(èr)十年房(fáng)价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地(dì)产(chǎn)大分化时代(dài)已至，大分化时(shí)代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分化必将体现(xiàn)在不同(tóng)能(néng)级城市之间，不同区域板块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　泰国相当于中国的哪个省，泰国等于中国哪个省>

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底(dǐ)是供(gōng)给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是(shì)仍然存(cún)在不足？可惜由于(yú)住宅存量数据并未公布(bù)，我们无法直接知晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我(wǒ)们测(cè)算出中国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数(shù)，回(huí)答(dá)当前的房(fáng)子是否真的(de)过剩了(le)？据此判断(duàn)未来房(fáng)地产市场会(huì)如何发展。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观察中国户均(jūn)拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以全国(guó)自然灾害(hài)综合风险(xiǎn)普查工作情况为主题的(de)新闻发布会上，负责(zé)人对外披露(lù)：“住(zhù)宅城乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数据以及80多(duō)万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数(shù)计(jì)算的城镇(zhèn)房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商(shāng)业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下(xià)来，住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间数大于(yú)1，看似意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住(zhù)水平(píng)不仅与房间(jiān)数(shù)量(liàng)有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等因(yīn)素密切(qiè)相关。单单从人(rén)均(jūn)住宅间数不能(néng)完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思(sī)路(lù)、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中国城镇(zhèn)居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住(zhù)宅(zhái)，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房(fáng)等(děng)非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关(guān)数据有两(liǎng)处可以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套(tào)数（统计局(jú)）；二是(shì)居民(mín)住(zhù)宅来源（人(rén)口(kǒu)普查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅数量，我们(men)主要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前(qián)商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们(men)就能够得到当前商品(pǐn)住宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的商品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得(dé)到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户(hù)均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式(shì)如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们(men)利用既有统计(jì)数据(jù)，大致测算得到中国存量房地(dì)产套数，并进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房地产销(xiāo)售(shòu)以期房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年开始，新(xīn)房销售(shòu)中(zhōng)期房占比近9成。本文去除(chú)商品住宅累(lèi)计销售套数里的期房销(xiāo)售，得到商品(pǐn)住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房(fáng)套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套(tào)数(shù)除以家庭户(hù)数(shù)，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前(qián)中国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我们需要(yào)进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显(xiǎn)示(shì)中(zhōng)国城镇居民的住宅(zhái)结构特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自(zì)建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他(tā)住(zhù)宅和(hé)购(gòu)买二手房都(dōu)是(shì)商品住(zhù)宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加(jiā)总，得(dé)到商(shāng)品住(zhù)宅占居(jū)民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的实际(jì)变化比例，从而我们估算出2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)所占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国(guó)平均(jūn)每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购期房(fáng)，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆(lù)续交(jiāo)付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平(píng)均每户(hù)城镇家(jiā)庭都(dōu)会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一套房(fáng)的三点含义

　　既然(rán)城镇(zhèn)居民已经(jīng)达到了户(hù)均一套房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味着(zhe)中(zhōng)国(guó)城镇化进(jìn)展终结，甚至意味(wèi)着中国地(dì)产存(cún)量供给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一）户(hù)均一(yī)套房并不(bù)意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要(yào)有多余(yú)住(zhù)宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换房等(děng)因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和(hé)日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套(tào)户(hù)比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国和(hé)韩国(guó)分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套(tào)房，就会造(zào)成人(rén)口净流入(rù)地的住宅市场供不应求，造成房(fáng)价或房(fáng)租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动(dòng)人口和(hé)省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城(chéng)乡人(rén)口流动调查数(shù)据(jù)显示，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以(yǐ)及(jí)南京(jīng)工(gōng)作的流(liú)动人(rén)口在老家(jiā)拥(yōng)有住(zhù)宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引(yǐn)打工人，但高房(fáng)价(jià)迫使打工人回(huí)乡置业(yè)。

　　流(liú)动(dòng)人口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房价的大城市租赁一套房(fáng)，在房(fáng)价较低的县城购买一(yī)套(tào)房。所以说户均一(yī)套(tào)房(fáng)无法(fǎ)满足(zú)庞大流动(dòng)人口(kǒu)的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍需改善(shàn)

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不(bù)少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民(mín)住(zhù)宅是(shì)2000年以前(qián)建(jiàn)成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构(gòu)松散、设施陈(chén)旧(jiù)、安全隐患大等问题(tí)，如电(diàn)线老(lǎo)化、管道等基(jī)础设施陈旧(jiù)，给住户(hù)的生活带来了很大的不(bù)便和安全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面(miàn)积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和(hé)厨(chú)房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区(qū)很难满足现代生活(huó)需求，在(zài)未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年间农民带房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积在(zài)30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭(tíng)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不(bù)及全国人(rén)均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面(miàn)积仅为(wèi)15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积(jī)低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标(biāo)准算的(de)话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平(píng)，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去(qù)除公摊面积后，中国的人均(jūn)可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套房，未(wèi)来地产还会(huì)有(yǒu)需求么？

　　我们(men)测算得到(dào)中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭户均1套房，看似(shì)已经户户(hù)有(yǒu)房。即便如(rú)此，中国人口静态结(jié)构和动(dòng)态趋(qū)势演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有(yǒu)需求释(shì)放。户均1套住宅(zhái)现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅需(xū)求主要来自(zì)于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数不(bù)断下降，六普(pǔ)显示城(chéng)镇户均(jūn)人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)人(rén)口规(guī)模为2.62人(rén)/户，一人户、二人(rén)户的占比(bǐ)明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户数会因户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模(mó)的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致(zhì)经济(jì)发(fā)展带来(lái)的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板(bǎn)块(kuài)的分(fēn)化日(rì)益明显，资(zī)源(yuán)和生产要素(sù)逐步向经济带、都(dōu)市(shì)圈(quān)中心城市流入(rù)，区域(yù)经(jīng)济资源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必(bì)涉及到(dào)买(mǎi)房租房，给迁入地住(zhù)宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益(yì)于人(rén)口迁移(yí)。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房(fáng)家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百分点；原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭住(zhù)宅建(jiàn)造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二(èr)手房。在新增(zēng)住宅需求(qiú)中，有7成家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)了商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。租(zū)房、购买(mǎi)经济适用(yòng)房和其他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的(de)住(zhù)宅建筑面(miàn)积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质(zhì)量低、基础(chǔ)设(shè)施配(pèi)套差、没有或(huò)少有(yǒu)物业管理，居民追求美(měi)好、宜居(jū)生活的环境(jìng)，背后的改善(shàn)性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性(xìng)需(xū)求还(hái)将(jiāng)有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾(qīng)向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭泰国相当于中国的哪个省，泰国等于中国哪个省希(xī)望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经(jīng)济工作会议明确(què)指(zhǐ)出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅因素，中国(guó)的(de)人(rén)均住宅间数较其他国家(jiā)依(yī)旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度与经(jīng)济水(shuǐ)平有着密切正向联(lián)系。随着经济发展水平的提高，中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数(shù)与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不足，供需(xū)出(chū)现错配，这是(shì)过去二(èr)十年房价快速(sù)上(shàng)涨基(jī)石(shí)。那么未(wèi)来将是住宅质量的供(gōng)需(xū)冲突。房(fáng)地(dì)产大分(fēn)化时代已至，这种(zhǒng)分(fēn)化不单(dān)局限于城市能级之间(jiān)差异，优质(zhì)小区和老旧二手房之间的(de)差异也(yě)将(jiāng)越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普查数(shù)据调查的是人，并(bìng)不是(shì)针(zhēn)对住宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增速可能(néng)超(chāo)预期。

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