导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大分化时代而(ér)非停(tíng)滞(zhì)期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十年是中国房地产市(shì)场黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销(xiāo)售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰(qià)逢近年(nián)地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量(liàng)住(zhù)宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过(guò)剩，事(shì)实是(shì)否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口普查调查(chá)数据显示城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的(de)过(guò)剩？

　　事(shì)实上住建部(bù)披(pī)露的近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其(qí)中还包括大量(liàng)城镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中(zhōng)国城镇居民人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配套设(shè)施(shī)等(děng)因素密切(qiè)相关。中国的人均住宅间数较发达国(guó)家还(hái)有很大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样(yàng)不(bù)意(yì)味着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民(mín)户均1套房(fáng)，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国(guó)家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据(jù)商(shāng)品住宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房似乎(hū)意味(wèi)着户户有房，然而事实上(shàng)中国(guó)住宅市场供需(xū)并不平衡(héng)。

　　国(guó)际(jì)数(shù)据显(xiǎn)示，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均(jūn)一套(tào)房无法满足(zú)流动人(rén)口的(de)租赁(lìn)和(hé)置(zhì)业需(xū)求(qiú)。全(quán)国(guó)总人(rén)口的(de)近三成都是流动人(rén)口，流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房(fáng)，从而(ér)产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户(hù)均一套(tào)房(fáng)，中(zhōng)国未来(lái)地产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两人(rén)户占比不断(duàn)增(zēng)加，导(dǎo)致家(jiā)庭户数增(zēng)多。小家(jiā)庭化(huà)趋势(shì)将(jiāng)延续，带来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的(de)分化日益明显，区域(yù)经济资源分(fēn)配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口(kǒu)流入，人(rén)口净迁入城市的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住(zhù)宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住(zhù)宅的改造(zào)势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积均(jūn)较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上更(gèng)大房子(zi)”的(de)改善性(xìng)需求(qiú)正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大(dà)分化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是(shì)中国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不(bù)足(zú)，这(zhè)是过去二十年(nián)房价快速上涨基石(shí)。那么当下房地产(chǎn)大(dà)分化时代已至，大分化时代下(xià)地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大(dà)分化(huà)必(bì)将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不同区域板块(kuài)之间，不同(tóng)品质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发(fā)热(rè)议(yì)。从(cóng)2月以来(lái)，各大城市二手房挂(guà)牌量突然激(jī)增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅(zhái)到底是(shì)供(gōng)给过剩，还(hái)是供需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可(kě)惜由(yóu)于(yú)住宅存量数(shù)据并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有住宅(zhái)套数，回(huí)答(dá)当(dāng)前(qián)的(de)房子是否真的过剩了？据(jù)此判断未来房(fáng)地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如(rú)何有效观(guān)察中国户均(jūn)拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判断站不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然(rán)灾害综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的(de)新闻(wén)发(fā)布会上(shàng)，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑(zhù)数据以及80多万处市(shì)政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不(bù)到3人，住(zhù)宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了(le)中国(guó)城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数(shù)量(liàng)有关，更(gèng)与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素(sù)密切相关。单(dān)单从(cóng)人均(jūn)住宅间数不能完全反(fǎn)映出城镇居民的(de)居住(zhù)水平。

　　中国主(zhǔ)要是以(yǐ)家(jiā)庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是城镇居民宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国(guó)城镇居民住(zhù)宅主要分两大(dà)类，一类是商(shāng)品住宅，另一(yī)类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并(bìng)没有直接(jiē)公布城镇住宅(zhái)数量。居民(mín)住(zhù)宅(zhái)相关数据有两处可以直接公(gōng)布，一是每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售(shòu)套数(shù)（统计局(jú)）；二(èr)是居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中(zhōng)国居(jū)民户均住(zhù)宅数量，我们主要用到上述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住(zhù)宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够(gòu)得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住(zhù)宅(zhái)比例(lì)，推(tuī)算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅总数除(chú)以家庭户数，我们就(jiù)能(néng)够得到城镇户均(jūn)拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　具体计(jì)算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致测算(suàn)得(dé)到中国存量(liàng)房地产套数，并进一步推算(suàn)中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计(jì)销(xiāo)售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销(xiāo)售以期(qī)房(fáng)为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本文(wén)去(qù)除商品(pǐn)住宅(zhái)累计(jì)销(xiāo)售(shòu)套数里的期房(fáng)销售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销(xiāo)售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时(shí)间(jiān)，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来(lái)我们需要进一步推算(suàn)中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国(guó)城镇居民的住(zhù)宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中(zhōng)自(zì)建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购(gòu)买二手房(fáng)都是商(shāng)品住宅，因(yīn)此将租赁其他(tā)住宅(zhái)、购买商品住宅(zhái)与购买二手房加(jiā)总(zǒng)，得到(dào)商(shāng)品(pǐn)住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付(fù)使用，到(dào)2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇(zhèn)居(jū)民(mín)已经达(dá)到(dào)了户均一套(tào)房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚(shèn)至(zhì)意味着中国地产存量(liàng)供给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多(duō)余住(zhù)宅来满足因人口流动、居(jū)民换房等(děng)因素(sù)产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际(jì)经(jīng)验来看，美国、英国(guó)和(hé)日本(běn)的住宅套户(hù)比(bǐ)均(jūn)高(gāo)于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好(hǎo)一套房，就(jiù)会造成人(rén)口净流入地的住宅(zhái)市场供不应(yīng)求(qiú)，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出(chū)中(zhōng)国的流(liú)动人口3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人口和省际流动人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大(dà)城(chéng)市(shì)租房(fáng)挣钱(qián)，在(zài)老家县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的(de)中(zhōng)国城乡人口流(liú)动调查数据显示，在(zài)上海、杭(háng)州以及南京(jīng)工作(zuò)的流动(dòng)人口在老家拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打工(gōng)人回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两(liǎng)套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低的县城(chéng)购买一套(tào)房。所以说(shuō)户均一套房无法满足庞大(dà)流动(dòng)人口(kǒu)的租赁与(yǔ)置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目(mù)前(qián)，中国的(de)城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设(shè)施陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患大(dà)等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了(le)很(hěn)大的(de)不便和安全隐(yǐn)患(huàn)，并且居住体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅(zhái)面(miàn)积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭(tíng)户数拥(yōng)有(yǒu)的住宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右(yòu)的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这(zhè)类(lèi)上(shàng)世纪修建的(de)老旧小区(qū)很难满足(zú)现代生活需求，在(zài)未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的(de)家(jiā)庭住宅为一(yī)居(jū)室和二(èr)居室，户(hù)型偏(piān)小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户(hù)型更小，当然这(zhè)与城市土地资(zī)源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未来地产的需(xū)求驱(qū)动(dòng)力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总(zǒng)面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进城(chéng)和老(lǎo)旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商品住宅(zhái)竣工(gōng)面(miàn)积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭(tíng)人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积不(bù)足19平(píng)方米(mǐ)，不及全国(guó)人均水平的(de)一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积(jī)仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积低于(yú)15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存在(zài)困难，若(ruò)按这个(gè)标准算的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭(tíng)存(cún)在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至(zhì)少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大。但若去(qù)除公摊面积后，中(zhōng)国的人(rén)均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地(dì)产还会(huì)有需求(qiú)么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家庭户(hù)均(jūn)1套(tào)房，看似(shì)已经户(hù)户(hù)有房(fáng)。即便如此，中国人口静(jìng)态结构和动(dòng)态趋势演绎，决(jué)定了中国(guó)未来地产仍有需(xū)求释(shì)放(fàng)。户均(jūn)1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小(xiǎo)，家庭户(hù)数增多，新户购房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年(nián)我国(guó)城镇家庭户均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二(èr)人(rén)户的占比明(míng)显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将其人舍然大喜的舍是什么意思，不舍昼夜的舍是什么意思古义继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致(zhì)经(jīng)济(jì)发展带来的新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐(zhú)步向(xiàng)经济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域经(jīng)济(jì)资(zī)源分配(pèi)的(de)再集中吸引着人口流入。人(rén)口迁(qiān)移势必涉(shè)及到买房租房，给迁入地(dì)住(zhù)宅市场带来(lái)新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为(wèi)72万(wàn)，而出(chū)生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人(rén)，自然增加人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口增长(zhǎng)主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)的(de)家庭拆迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为(wèi)2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户(hù)，自建住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户(hù)，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭(tíng)购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济适用房和(hé)其(qí)他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和(hé)旧(jiù)城改造，商品住(zhù)宅的占比势必(bì)会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的住宅建筑面(miàn)积还(hái)有约81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质量低、基础设(shè)施(shī)配套差(chà)、没有或少有物业(yè)管理，居民追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后(hòu)的改(gǎi)善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上(shàng)更大(dà)房子”的(de)改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾(qīng)向于(yú)中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工(gōng)作会议明确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与经济(jì)水平有着密切正向联(lián)系(xì)。随着经济发展水平的提(tí)高，中国的人均住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年是中国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅(zhái)供(gōng)给存在不足，供(gōng)需(xū)出(chū)现错配(pèi)，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石(shí)。那么未来将是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大分化(huà)时代已(yǐ)至(zhì)，这种分化不单(dān)局(jú)限于城市能级(jí)之间差异，优(yōu)质小(xiǎo)区(qū)和老旧二手房之间的差异也将(jiāng)越(yuè)发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查(chá)数(shù)据(jù)调查的(de)是人，并不是(shì)针(zhēn)对住(zhù)宅，因此可(kě)能存在统(tǒng)计偏差。商品(pǐn)住宅占(zhàn)比实际(jì)值可能偏低(dī)，其增速可(kě)能超预(yù)期(qī)。

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