文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的(de)全国住房和城乡建(jiàn)设工作会(huì)议提出“有条件的可以进行现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)”，不(bù)足一个月时间(jiān)，已(yǐ)有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公(gōng)平(píng)。以后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和(hé)社会，这是(shì)房地(dì)产从大开发时代步入(rù)高质量发展阶(jiē)段的必然趋势(shì)，也(yě)是对购房(fáng)老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发(fā)商缺钱(qián)，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以(yǐ)后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市(shì)场信心以及长效(xiào)机制(zhì)，长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。如果按照经济规(guī)律办(bàn)事，中国一定能(néng)实现(xiàn)房地产软(ruǎn)着(zhe)陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。从个(gè)人层面看，预(yù)售制对购房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待(dài)期(qī)一(yī)般(bān)为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从行业层(céng)面看(kàn)，预(yù)售(shòu)制(zhì)助推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列(liè)风险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落(luò)实(shí)中央房住(zhù)不炒精(jīng)神、有助于(yú)保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预售(shòu)制度怎么来的(de)？国外(wài)什么情况？简单科普一下：商品房预售(shòu)最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是(shì)一种开(kāi)发商放(fàng)杠杆(gān)的方式。98年房改(gǎi)，由于(yú)商品房短(duǎn)缺(quē)，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预(yù)售制度。其实，当(dāng)前世界不(bù)少国家存(cún)在预售(shòu)制。但是，重点来了(le)！发达国(guó)家一般有(yǒu)严格(gé)的监(jiān)管保障(zhàng)措施，开发商在项(xiàng)目(mù)获得(dé)政(zhèng)府(fǔ)批(pī)准后才可(kě)以开始销售，买家在购买(mǎi)期(qī)房后(hòu)并非(fēi)像中国(guó)一样(yàng)在支付完(wán)首付(fù)款后从(cóng)银行一次性(xìng)贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余(yú)全部房款，而(ér)是根据开发商工程进度(dù)在完全交房前进行(xíng)分期支(zhī)付。所以，预售制度是需要严格的资金(jīn)监管、分期支付(fù)以(yǐ)及违约(yuē)处(chù)罚措施作为保障的，如果没(méi)有这些保障措施，一定会触发(fā)风险，对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不如借机取消预(yù)售制度，以后改为现(xiàn)房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中(zhōng)国住(zhù)房进入存(cún)量时(shí)代(dài)，取消预(yù)售制度有(yǒu)助于(yú)降负(fù)债降杠杆(gān)，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓(xìng)和社会，当然这(zhè)需要配套房企(qǐ)债务(wù)重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信(xìn)心和房地产长效(xiào)机制。这是个技(jì)术(shù)活，只(zhǐ)要(yào)坚持市场化(huà)改革(gé)，中国一(yī)定(dìng)能化解这(zhè)个难(nán)题，让房地产回归(guī)实(shí)体经(jīng)济和居住属(shǔ)性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的(de)不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是(shì)所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实(shí)质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币(bì)。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不能例外(wài)，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售(shòu)制、实(shí)施现房销(xiāo)售是(shì)实(shí)现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安(ān)、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情况下(xià)，取消预售制(zhì)要结合稳楼市(shì)、房地产软着(zhe)陆(lù)、打(dǎ)通(tōng)金融支(zhī)持当期(qī)三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研究中心参(cān)与财税改革方(fāng)案研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等(děng)进行过(guò)长期系统的(de)专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提(tí)供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立法，设置期(qī)房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租(zū)是地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等(děng)问题，分层(céng)销售孕育而生(shēng)。20世纪(jì)50年(nián)代，中国香港还未推行公共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖(qī)身于木屋或者(zhě)其他(tā)临时(shí)住(zhù)宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过大(dà)多数居民(mín)的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时(shí)楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资(zī)金实(shí)力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中(zhōng)国香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题。针对这(zhè)一系列(liè)问题，不少地产商开始探(tàn)求新的方式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约(yuē)切开，即(jí)“分契”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳(bó)运业(yè)务的经(jīng)验，对于商品流通、资(zī)金周转有着独到的见解，在努力(lì)寻求方(fāng)法(fǎ)加快自身资金周(zhōu)转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明(míng)楼宇的(de)地(dì)势环境、建筑(zhù)材料、分层(céng)价(jià)格(gé)、订购方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼花”是(shì)另外一个(gè)亮点(diǎn)，即先收取买家的订(dìng)金，采用类似租(zū)金的分(fēn)期付款(kuǎn)形(xíng)式，等新(xīn)楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减轻了民众购房的(de)资金压力，加速了房屋(wū)的建造和销售(shòu)，也(yě)解决了(le)制造(zào)商的(de)资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花(huā)+分期付款”的销售模式成为当时中国(guó)香港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵(zòng)观中国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了(le)核心的住房供不应求(qiú)的问题，使房(fáng)市(shì)发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动(dòng)了中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间(jiān)也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完(wán)善、规范(fàn)化(huà)，建(jiàn)立健全的(de)监(jiān)管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停(tíng)工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情况。在(zài)1961年(nián)后，中国香港管理部(bù)门提升了对于(yú)预售楼花制度的监管，即(jí)要求开发商在预售前，确保地价(jià)款已经全部支付(fù)，还要证(zhèng)明自(zì)身(shēn)有(yǒu)资金等能力(lì)把项目完成，资金需放(fàng)入律师所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑(zhù)师(shī)等造假，套取监管账户(hù)资金，中(zhōng)国香港要求律(lǜ)师行在银(yín)行开设的信托账户（监(jiān)管账(zhàng)户(hù)）、开发(fā)商操作等(děng)采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方，后(hòu)续需自身推动项目(mù)完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国内地(dì)面(miàn)临(lín)住房需(xū)求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国(guó)以来，中国内地优先(xiān)发展重(zhòng)工(gōng)业，强(qiáng)调基(jī)础建设，这一导向使前期发(fā)展工业化的(de)进(jìn)程(chéng)大(dà)于城(chéng)市化(huà)进程，唯有解(jiě)决住(zhù)房基础等城市(shì)化配套问题，才能进一(yī)步推进(jìn)城市化。但当时推行的(de)是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房(fáng)”的(de)福利分房制度，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出(chū)现了分配(pèi)不公、效(xiào)率低、配套差等(děng)问题，因(yīn)此福(fú)利(lì)分(fēn)房制度不再适用(yòng)于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求(qiú)量(liàng)大，而社会缺少大(dà)型房地产开(kāi)发(fā)商，商品房供(gōng)应量小的困(kùn)境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花(huā)”模式无(wú)疑是(shì)对(duì)内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中(zhōng)国香港预售(shòu)商品房制度，先后出台多项文件，大力(lì)支持(chí)国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化城镇住房制度(dù)改革，加快住房建(jiàn)设的通知(zhī)》文(wén)件，决(jué)定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐(zhú)步实行(xíng)住房分配货币化、住房(fáng)供给(gěi)商品化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划经济(jì)下的福利分房转向市场经(jīng)济的商品房(fáng)。房地产(chǎn)市场采用预售制(zhì)，允许开发商(shāng)卖期(qī)房，解(jiě)决了(le)房企缺(quē)少资金和开发(fā)时间周期长的两大难题，开发商(shāng)以预售款撬动下一(yī)个项目的(de)开发，形成滚动开发模式，住房供应速度(dù)加快。自此中国内(nèi)地开始房改(gǎi)货币化，中国人民(mín)银(yín)行等多(duō)方迅(xùn)速(sù)出台相关的(de)信贷(dài)政(zhèng)策(cè)，支持购房者(zhě)，极大作用(yòng)推动(dòng)了房地产市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模(mó)式后，经调(diào)整形(xíng)成契合中国内地的商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)度。预(yù)售制的(de)初(chū)衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设(shè)。具体来(lái)说，是指房地产开发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预(yù)先出售给购房者，由购房者支付定金或房(fáng)款的行为。区别于中国香港，在中国(guó)内地实践(jiàn)过程中，商(shāng)品(pǐn)房预售流程为：房地产开发商办理预售(shòu)许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登(dēng)记和预告(gào)登记-交付(fù)房屋。在购(gòu)房(fáng)过(guò)程中，购房(fáng)者需要(yào)一(yī)次(cì)性(xìng)付(fù)清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开发商(shāng)可能已拿到(dào)了(le)全(quán)部购房款，这(zhè)点与中国香港(gǎng)的按照(zhào)工程进(jìn)度付款有(yǒu)所不同。对中国内地的(de)开(kāi)发商而言，预(yù)售制商(shāng)品房也(yě)开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预珠海一共几个区最繁华的是哪个街区，珠海几个区？哪个区好？售制推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在(zài)

　　作(zuò)为中国内地商品房销售(shòu)的最主要方(fāng)式(shì)，预售制(zhì)极(jí)大缩短(duǎn)房企现金回笼周期(qī)，同(tóng)时(shí)增加市(shì)场(chǎng)商品房(fáng)供应，推动了城镇化(huà)发展进程(chéng)。预售制在过去(qù)20多(duō)年对中(zhōng)国内地房地产市(shì)场(chǎng)的稳步发展起(qǐ)到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资(zī)金(jīn)需求，也提高了居民居(jū)住(zhù)水平，中国(guó)内地(dì)城镇居民从筒(tǒng)子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化(huà)路程。改革(gé)开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住(zhù)房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套(tào)，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成(chéng)为中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售(shòu)最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房(fáng)销售(shòu)面积占总(zǒng)销售面积的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了(le)中国内地(dì)房地(dì)产行业的发展。中(zhōng)国内地房(fáng)地(dì)产历(lì)经(jīng)二(èr)十多年长周期(qī)繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资(zī)完成额(é)从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速(sù)17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面积和销售(shòu)金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地(dì)产企(qǐ)业(yè)从无到(dào)有、从国(guó)企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中国内地(dì)经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房(fáng)地产带动的上(shàng)下游(yóu)产(chǎn)业(yè)链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产业(yè)增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地(dì)产(chǎn)对(duì)金融、批(pī)发、建材的(de)带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全(quán)拉(lā)动的投(tóu)资占(zhàn)全社会固(gù)定资(zī)产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房(fáng)地产(chǎn)贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各(gè)项贷款(kuǎn)余额的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过(guò)三分之一。从房地(dì)产融资存量占社融存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面积违约，将导致银(yín)行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效应(yīng)渠(qú)道，根(gēn)据(jù)我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市(shì)值(zhí)占股债房市值(zhí)的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值的(de)比例较高，主要是(shì)因(yīn)为住(zhù)房(fáng)市(shì)值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资(zī)比例较低(dī)，股票(piào)、债(zhài)券市(shì)值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售制背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确(què)实存(cún)在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品是一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的单方(fāng)面(miàn)不公(gōng)平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了(le)所有商(shāng)品不能交付的风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担(dān)银行利(lì)息，还要(yào)承(chéng)担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的购房合同(tóng)、购(gòu)房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是两个独立的(de)合同关系，如果开发商(shāng)发(fā)生(shēng)违约，购房者只(zhǐ)能根据购(gòu)房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过(guò)度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，资(zī)金若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房者对(duì)行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的(de)发(fā)放(fàng)方，一(yī)旦房企因为市场波动或经营不善，出(chū)现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房者签订的预售合同(tóng)和按揭合同，已经从银行获得房款，如(rú)果购(gòu)房(fáng)者(zhě)丧失还款能力或短(duǎn)期不能还(hái)款(kuǎn)等(děng)，则风险完全由银(yín)行承担(dān)，银行将(jiāng)面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房(fáng)者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字(zì)那就是(shì)“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商(shāng)品(pǐn)房预售管理办法》中明(míng)确规定(dìng)了开发(fā)企业预(yù)售(shòu)商品房所得款项应当用于有关的工(gōng)程建(jiàn)设，商(shāng)品房(fáng)预售款监管的具体办法，由房地(dì)产管(guǎn)理部门制定(dìng)。但多年以来全国并没(méi)有统一的预售资(zī)金监管规定，各地(dì)实(shí)行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管资金(jīn)比例为(wèi)总预(yù)售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照项目(mù)的建安成本乘(chéng)以建筑面积(jī)或者项目工程总(zǒng)额报(bào)价(jià)计算(suàn)重点资金。而事(shì)实(shí)是，不少(shǎo)购房款未进入监(jiān)管(guǎn)账户、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账(zhàng)户资(zī)金如何被(bèi)挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大开发(fā)时代的高(gāo)周转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽(chōu)调预售款监(jiān)管(guǎn)账户资金，是(shì)行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建设名义，获(huò)得监(jiān)管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金转给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工(gōng)程进度所需。通过这些方(fāng)式(shì)套取的资(zī)金，在房(fáng)企各地项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹(chóu)拿(ná)地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建设(shè)，形成一种资金循(xún)环(huán)高(gāo)周转模式(shì)，但一定程度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护(hù)：对(duì)于购房者预付(fù)资金，一般设有(yǒu)定金或预付(fù)款保护机制，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付的(de)预(yù)付款(kuǎn)比(bǐ)例相(xiāng)对较低(dī)，绝大部分房款(kuǎn)在(zài)房屋交付后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支付(fù)，或按工程进度(dù)分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方(fāng)式(shì)：一般采用(yòng)两种(zhǒng)方式发放按揭(jiē)贷款，一(yī)是(shì)按工程进度(dù)付款，按揭(jiē)贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护(hù)：为预(yù)售商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商(shāng)品房出(chū)现(xiàn)重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的(de)保(bǎo)障有(yǒu)两(liǎng)种方式，一(yī)是期房(fáng)由(yóu)政府或第三方验收合(hé)格并提供验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得购房者支付的(de)房款。二是(shì)开(kāi)发(fā)商为购(gòu)房者提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限内无(wú)条(tiáo)件返还(hái)，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其余房(fáng)款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资(zī)金由第(dì)三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方(fāng)面(miàn)，除定金(jīn)或首付外，购房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面(miàn)，美国为防止(zhǐ)开发商挪用(yòng)资金，购房者的定金(jīn)及首付款由第(dì)三方(fāng)公证行(xíng)或产(chǎn)权(quán)保险公(gōng)司的(de)信托账户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损(sǔn)失。而(ér)开发商在房屋建设过程中(zhōng)的资金全部(bù)来自银(yín)行，银(yín)行(xíng)根据工程进度向(xiàng)开发(fā)商(shāng)提供一定比例(lì)的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直接(jiē)损害银行利益，银行有(yǒu)充分(fēn)动机监(jiān)管开发商施工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得由(yóu)政府相关部(bù)门经审(shěn)查(chá)后发放的(de)验收凭(píng)证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期(qī)房烂(làn)尾险

　　德国(guó)期(qī)房(fáng)可零首付(fù)购(gòu)房，房款按建造工期进(jìn)度(dù)支付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定(dìng)利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发(fā)商(shāng)在项目获批后即(jí)可预售房(fáng)屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订合同(tóng)后定金退还。如(rú)由于任何(hé)原因不(bù)能(néng)购(gòu)买(mǎi)，定金(jīn)按照德(dé)国法(fǎ)律全部(bù)退还。

　　签(qiān)署购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需(xū)支(zhī)付公证费和(hé)土地交易税，分别为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中，属(shǔ)于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比(bǐ)例，可(kě)零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期支(zhī)付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公(gōng)证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部(bù)完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付(fù)房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率，银行按施(shī)工节奏分多次(cì)发放贷(dài)款，每笔贷(dài)款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房(fáng)者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司(sī)针对(duì)期房设计了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的(de)功能是当房屋出现重大延(yán)期(qī)或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险公司(sī)负责(zé)相(xiāng)应赔偿(cháng)。保(bǎo)险(xiǎn)由(yóu)开发珠海一共几个区最繁华的是哪个街区，珠海几个区？哪个区好？商(shāng)或购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合(hé)同前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房交易中的(de)房产(chǎn)、资金、合同(tóng)等各个(gè)环节，各环节内(nèi)容确(què)认无误后签(qiān)订首付交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国设(shè)置(zhì)了10％定金保险保护(hù)机(jī)制，当开发商出现(xiàn)财(cái)务、经(jīng)营问(wèn)题(tí)时，购房者10％的(de)定金由保险公司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的部分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合同(tóng)签订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的方式，但是交(jiāo)房(fáng)前付款比(bǐ)例(lì)相对较(jiào)低，一般会在(zài)合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后(hòu)支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋(wū)必(bì)须经过房产公证(zhèng)公司的检验验(yàn)收(shōu)后才能(néng)交付，交(jiāo)付后方可(kě)按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管环节，英(yīng)国期房(fáng)预售资金(jīn)监(jiān)管极为(wèi)严(yán)格，资金也(yě)由律师监管，在确认(rèn)工程进度、支付(fù)相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资(zī)金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即资金在进入(rù)开发商账(zhàng)户前经(jīng)过两道关口，有利(lì)于保障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易立(lì)法，设置期房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　日本(běn)期(qī)房交(jiāo)易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前(qián)付(fù)款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本(běn)二战结(jié)束后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社(shè)会(huì)上“一房(fáng)二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地(dì)建筑(zhù)物交易法》，经多(duō)次修(xiū)订，目(mù)前是(shì)唯一一部规范期房(fáng)交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地建物(wù)取引(yǐn)业法》，对购房者(zhě)支付定金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要(yào)求开发商必须完成定金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施(shī)才(cái)可(kě)预售。什(shén)么是(shì)定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机构或保险(xiǎn)机(jī)构签订定(dìng)金(jīn)保证委托合(hé)同，设置购房者(zhě)定金的保证或(huò)保险(xiǎn)，并将相应的(de)保证金证明书交(jiāo)付(fù)给(gěi)购房者。除定金外(wài)，其(qí)他预先(xiān)支付(fù)的购房款也受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书向金融机构或保证(zhèng)机(jī)构(gòu)或保(bǎo)险公司(sī)兑付(fù)，同时，开发(fā)商需向购房者(zhě)赔付违约(yuē)金，一般约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支付(fù)环节，交(jiāo)房(fáng)前只需支付最多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签(qiān)订购房合同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)即可(kě)向(xiàng)银(yín)行申请贷(dài)款，但交房后才开始按揭(jiē)贷(dài)款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期房购房(fáng)者(zhě)违约可(kě)返还(hái)相当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订(dìng)金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支(zhī)付，所有资金进银行专门项目资金账户(hù)，交房后满1年保(bǎo)修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环(huán)节(jié)，新加坡开发商有统(tǒng)一(yī)的选购权合同以及订(dìng)金返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一(yī)步(bù)签(qiān)订购买合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签(qiān)订(dìng)购房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购房者需(xū)支(zhī)付15％的首付及(jí)印花(huā)税，同时购房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对期房付款(kuǎn)流程做了(le)统一详细规定(dìng)，要求(qiú)所有开发商(shāng)遵守，支付节点一般为合同签(qiān)订后(hòu)、地基完(wán)工、框架完工、管(guǎn)道门窗等(děng)完工等，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供(gōng)在(zài)此过(guò)程中随着放出(chū)贷(dài)款的增加而增加(jiā)，未(wèi)放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，购(gòu)房者的订金与付款会存入(rù)银行(xíng)专门(mén)的(de)项目资(zī)金账户(hù)，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋(wū)保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地(dì)产(chǎn)到了政策出手临界点，重(zhòng)点(diǎn)是(shì)保(bǎo)交楼和房(fáng)企(qǐ)重(zhòng)组。一方(fāng)面，加大对刚(gāng)需和(hé)改善型需求的支持(chí)力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷(dài)现象，重点是(shì)保交楼保(bǎo)复工保民(mín)生(shēng)，给予强有力的金融工(gōng)具(jù)支持(chí)。另一(yī)方面，从现在起，对还在(zài)正常(cháng)运转的房(fáng)企包括民营企(qǐ)业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵(qiān)头(tóu)并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计(jì)形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定金环(huán)节，建立开发(fā)商(shāng)违约后(hòu)定金(jīn)保护机制，如将已支付(fù)定金冻珠海一共几个区最繁华的是哪个街区，珠海几个区？哪个区好？结至(zhì)房屋(wū)交(jiāo)付阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司介(jiè)入，为房屋(wū)重大延期(qī)以及重大缺陷等情况提供(gōng)充分的(de)保障。余款支付(fù)环节，建立按工程进(jìn)度付款机制或交房后(hòu)按揭(jiē)贷款机(jī)制，充(chōng)分保护购(gòu)房者的权益。资金监管环节，引入(rù)独立于(yú)开(kāi)发商、银行的第三(sān)方资(zī)金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付环(huán)节，建立商品房(fáng)保修(xiū)期(qī)制度(dù)。保修期(qī)内，开发(fā)商应对房(fáng)屋(wū)质量问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者在保(bǎo)修期结束后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售制(zhì)是大(dà)势所趋。一(yī)方面，98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售(shòu)制(zhì)已经过时了(le)，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商的(de)建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。

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