导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步(bù)入大分化(huà)时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　要(yào)点描写瘦西湖春天的诗句，扬州瘦西湖美景佳句>

　　过去二十年是中国(guó)房(fáng)地产市场(chǎng)黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销(xiāo)售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有(yǒu)关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾，本文(wén)试图厘清中(zhōng)国城(chéng)镇存量住宅真实情(qíng)况(kuàng)，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量(liàng)极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部(bù)披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口(kǒu)普(pǔ)查调查数(shù)据显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)家庭户(hù)人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入(rù)怀(huái)疑，中(zhōng)国(guó)房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一(yī)成，其中(zhōng)还包(bāo)括大量城(chéng)镇非(fēi)住宅建筑，如商业(yè)办(bàn)公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普(pǔ)显示中国(guó)城镇(zhèn)居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与(yǔ)房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配套设施(shī)等因素密切(qiè)相关。中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)较发达国(guó)家还有(yǒu)很(hěn)大差距。人均住宅(zhái)间数大(dà)于1同样不意味着中国(guó)住宅(zhái)市场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们(men)测(cè)算(suàn)发现中国城镇居民户均1套房，其(qí)中每(měi)户持有商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无直接公布中国(guó)家庭户(hù)均住宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)数，计(jì)算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商(shāng)品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅(zhái)，其中(zhōng)商业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住(zhù)宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国(guó)际数据(jù)显示(shì)，成熟房地产市场的(de)住宅(zhái)套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说(shuō)不平(píng)衡，是因为户均一套房无(wú)法(fǎ)满足(zú)流动人口的租赁和(hé)置业(yè)需求。全国总人口的近(jìn)三(sān)成都是流动人口，流(liú)动(dòng)人口会选择在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从(cóng)而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来(lái)地产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭(tíng)化趋(qū)势(shì)将延续(xù)，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日(rì)益明显，区(qū)域(yù)经济资源分配(pèi)的再(zài)集中吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入城(chéng)市的新增住宅(zhái)需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方(fāng)米的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促(cù)成“老破小(xiǎo)”住宅的改(gǎi)造(zào)势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑面(miàn)积均较(jiào)发达国(guó)家有着不小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地(dì)产步入大分(fēn)化时(shí)代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不(bù)足(zú)，这是(shì)过去(qù)二十年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化时代已(yǐ)至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必(bì)将体现在不同能级城市之间，不(bù)同区(qū)域板(bǎn)块之间，不(bù)同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国(guó)已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌(pái)量(liàng)突然激增，引发一阵二手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担(dān)心，中国的房子(zi)是(shì)否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过(guò)剩(shèng)，还是(shì)供需(xū)平衡(héng)，或是仍然存(cún)在不足？可(kě)惜由于(yú)住宅存量数据(jù)并未公(gōng)布，我们无法(fǎ)直(zhí)接知晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们(men)测算出中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前的房子是(shì)否真的过(guò)剩(shèng)了？据(jù)此判断未来(lái)房地产市场会(huì)如何(hé)发展。

　　一(yī)、如(rú)何有效观察中国户均(jūn)拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数(shù)量(liàng)过(guò)剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然(rán)灾害(hài)综合风(fēng)险普查工作情况为主题的(de)新闻发布会(huì)上(shàng)，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数(shù)据以及80多万处市政设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成(chéng)以上，以栋(dòng)数(shù)计算的(de)城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业(yè)楼、写字楼、学(xué)校、医院(yuàn)等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次(cì)人口普(pǔ)查数据公布了中国城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，其中城市家(jiā)庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数大(dà)于1，看似意(yì)味着人人都(dōu)有房间(jiān)居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与房间(jiān)数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因(yīn)素(sù)密切相关。单单从人均住宅间数不能(néng)完(wán)全反映出城镇居民(mín)的(de)居住(zhù)水平(píng)。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以家庭(tíng)为(wèi)单位购买成(chéng)套(tào)住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才(cái)是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思路(lù)、数(shù)据和方法

　　中国城(chéng)镇居民(mín)住宅主要(yào)分两(liǎng)大类(lèi)，一类是商(shāng)品住宅(zhái)，另一类是(shì)保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏统(tǒng)计数据，并(bìng)没有直(zhí)接(jiē)公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数据(jù)有两处可(kě)以直接公布，一是每年商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源(yuán)（人口普查(chá)数据）。计算(suàn)中(zhōng)国(guó)居民(mín)户(hù)均(jūn)住(zhù)宅数量，我们(men)主要(yào)用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极(jí)少(shǎo)，可忽略(lüè)不计。估(gū)算城(chéng)镇居民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就能够得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的(de)商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住(zhù)宅总数除以家庭户(hù)数，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥(yōng)有的住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到(dào)底有多少，目前(qián)缺乏一(yī)个准确统(tǒng)计。我们(men)利用既有统计数据，大致测(cè)算得到(dào)中国存量房(fáng)地产套数，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得(dé)到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国(guó)的房地(dì)产销(xiāo)售(shòu)以(yǐ)期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占(zhàn)比(bǐ)近9成(chéng)。本(běn)文去除商品住宅(zhái)累计销售套数里的期房销售，得到商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数计算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套数=截(jié)止到2022年商(shāng)品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数-过(guò)去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家庭(tíng)户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要(yào)进一步推(tuī)算(suàn)中(zhōng)国城镇居(jū)民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普(pǔ)数据(jù)显示中(zhōng)国城镇居民的住宅(zhái)结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他(tā)住(zhù)宅和购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁(lìn)其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房加(jiā)总(zǒng)，得到商(shāng)品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期间(jiān)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)增幅(fú)为过(guò)去十年变(biàn)化幅(fú)度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的(de)实际变化比(bǐ)例，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国(guó)平(píng)均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一(yī)套房(fáng)的三(sān)点(diǎn)含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居民已经达(dá)到了(le)户均一套(tào)房的程度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚至意(yì)味着中国地(dì)产(chǎn)存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并(bìng)不意味着(zhe)住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅(zhái)来满足因人口流动、居民换(huàn)房等(děng)因素产生(shēng)的住宅(zhái)需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英(yīng)国和日本(běn)的(de)住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩(hán)国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚好(hǎo)一(yī)套房，就会造成人(rén)口净流入地(dì)的住(zhù)宅市场供不(bù)应(yīng)求(qiú)，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动(dòng)人口分别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口流(liú)动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流(liú)动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打(dǎ)工人，但高房价(jià)迫使打工人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套房，在高房价的大城(chéng)市(shì)租赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城购买一套(tào)房。所以说户均一套房无法满足庞(páng)大流动人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然有(yǒu)不(bù)少老旧小区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居(jū)民(mín)住宅是2000年(nián)以前建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散(sàn)、设(shè)施(shī)陈旧(jiù)、安全(quán)隐患(huàn)大等问(wèn)题，如(rú)电线老化、管道等基(jī)础设施(shī)陈(chén)旧，给住户的(de)生(shēng)活(huó)带来了很大的(de)不便和安全隐(yǐn)患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的老旧(jiù)住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥(yōng)有的(de)住宅面(miàn)积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪(jì)修(xiū)建的老旧小区很难满足现代生活需求，在(zài)未来大都(dōu)会被拆(chāi)迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居(jū)室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭住(zhù)宅户(hù)型更(gèng)小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩(kuò)张是未来地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测(cè)算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农(nóng)民带(dài)房进城和老旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年(nián)住宅(zhái)存(cún)量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近(jìn)4成家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全(quán)国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平方(fāng)米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的(de)家庭界定为住宅(zhái)存在(zài)困难，若按这个(gè)标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住(zhù)宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住(zhù)宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较目前(qián)至(zhì)少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若(ruò)去(qù)除(chú)公摊(描写瘦西湖春天的诗句，扬州瘦西湖美景佳句tān)面积(jī)后，中国的人(rén)均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户(hù)人口(kǒu)，所需(xū)要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房(fáng)，未来地产还(hái)会有需(xū)求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均1套(tào)房，看似已经户户有房。即便(biàn)如此，中(zhōng)国人口静态结构和(hé)动(dòng)态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户(hù)均1套住(zhù)宅(zhái)现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅(zhái)需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家(jiā)庭(tíng)户(hù)数增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均(jūn)人口数不断(duàn)下降(jiàng)，六普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明(míng)显上升，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致户数会因户均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁(qiān)移(yí)导(dǎo)致经济发展(zhǎn)带来的新(xīn)增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明显，资(zī)源和生产要(yào)素逐步向经济带、都市圈中心(xīn)城(chéng)市流入，区(qū)域(yù)经济(jì)资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必(bì)涉及到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带来(lái)新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人(rén)口为(wèi)38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人(rén)，其(qí)人(rén)口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善(shàn)性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自(zì)建房(fáng)家庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家(jiā)庭户(hù)，自建(jiàn)住宅(zhái)和(hé)原公有住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭(tíng)购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城(chéng)中村和旧(jiù)城(chéng)改造，商品住宅的占比势必会进(jìn)一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造(zào)的住(zhù)宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破(pò)旧(jiù)的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积(jī)小、质量(liàng)低、基础设施配套(tào)差、没有或少有物业管理，居民追(zhuī)求美(měi)好(hǎo)、宜居生(shēng)活的环境，背后的(de)改(gǎi)善性(xìng)需求有(yǒu)待释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于(yú)资金，倾向(xiàng)于(yú)中小户(hù)型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明确指出支持住宅改善(shàn)等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素(sù)，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数(shù)较其他(tā)国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与经济水平(píng)有着密(mì)切正(zhèng)向联(lián)系。随(suí)着经济发展水平的提高，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存(cún)在(zài)不(bù)足(zú)，供需(xū)出现(xiàn)错(cuò)配，这是过去二十(shí)年房(fáng)价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么未来(lái)将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这(zhè)种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间(jiān)的差(chà)异也将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查(chá)的是人，并(bìng)不是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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