导(dǎo)读

　　黄金二十(shí)年之后，当(dāng)下中(zhōng)国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年(nián)是中国(guó)房地产市(shì)场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅(zhái)销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩(shèng)的讨论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文试图厘清(qīng)中(zhōng)国城镇(zhèn)存量住(zhù)宅(zhái)真实情况，据此判断中(zhōng)国未(wèi)来地(dì)产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染中国地产存量极度(dù)过(guò)剩，事实是否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成(chéng)，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，但居(jū)住舒适不是(shì)人均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密(mì)切相关。中国(guó)的人均(jūn)住宅间数较发(fā)达国(guó)家还有很大差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居(jū)民户均(jūn)1套房(fáng)，其(qí)中(zhōng)每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无(wú)直接(jiē)公(gōng)布中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据(jù)商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计算(suàn)出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测(cè)算结(jié)果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅。若期房(fáng)顺(shùn)利交(jiāo)付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而事实(shí)上中国住宅市场(chǎng)供(gōng)需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡(héng)，是因为(wèi)户(hù)均一套房无(wú)法(fǎ)满足流动人口(kǒu)的租赁和(hé)置(zhì)业(yè)需求。全国总人口的(de)近三成都是流(liú)动人口，流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老(lǎo)家(jiā)买房，从而产(chǎn)生了额外的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一套(tào)房，中国未来地产仍有四大(dà)新增需(xū)求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家庭(tíng)户(hù)数(shù)增多。小家(jiā)庭化趋(qū)势将延续，带来(lái)新户购(gòu)房(fáng)需求增长。

　　第二(èr)，经济(jì)板块的分化日益明显，区域(yù)经(jīng)济资源分(fēn)配(pèi)的再集(jí)中吸引着人(rén)口(kǒu)流入，人口净迁入(rù)城市的新(xīn)增住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)。促成“老破小”住(zhù)宅(zhái)的改(gǎi)造(zào)势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)均较(jiào)发达国(guó)家(jiā)有着不(bù)小(xiǎo)差(chà)距，“住上更(gèng)大(dà)房子(zi)”的(de)改善(shàn)性需求正在(zài)不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入(rù)事出有因必有妖下一句怎么回，事出反常必有妖,人若反常必有刀,言不由衷定有鬼大分(fēn)化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾(dùn)更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不足，这是过去二(èr)十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛(máo)盾则更多体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体(tǐ)现(xiàn)在不同能级城市之间，不同区域板块(kuài)之间，不同品(pǐn)质住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国(guó)已有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给过(guò)剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜(xī)由于住宅存量数据并未公布(bù)，我们(men)无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)住(zhù)宅套数，回答当前的(de)房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来(lái)房地产市(shì)场(chǎng)会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过(guò)剩的直(zhí)观判(pàn)断站不住脚(jiǎo)

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房屋(wū)建筑(zhù)，平(píng)均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过(guò)剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋(wū)占9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数计算的城(chéng)镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括(kuò)了大(dà)量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七(qī)次人口(kǒu)普查数据公布了(le)中国城镇家庭(tíng)户(hù)人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市家庭户(hù)居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似(shì)意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数(shù)量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。单(dān)单从人均住宅间数不(bù)能完全反映出城(chéng)镇(zhèn)居民的居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施(shī)齐全(quán)的住宅才是城镇(zhèn)居民宜(yí)居的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住宅的(de)测算思路、数(shù)据和方(fāng)法

　　中国城镇(zhèn)居民住(zhù)宅主要分两大类(lèi)，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自(zì)建房等(děng)非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统计数据，并没有直接公(gōng)布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关(guān)数据有两(liǎng)处可以(yǐ)直接(jiē)公布，一(yī)是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人(rén)口普查(chá)数据(jù)）。计算(suàn)中国居民户(hù)均(jūn)住宅数(shù)量，我们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民(mín)户均(jūn)住(zhù)宅套数分三(sān)步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来(lái)每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数相加(jiā)，我(wǒ)们就能够(gòu)得(dé)到(dào)当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例(lì)，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥(yōng)有的商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)总数除以家庭(tíng)户数，我们就能(néng)够得到(dào)城(chéng)镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户(hù)比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏(fá)一个准确统计。我们利用既有统计数据(jù)，大致测算(suàn)得到中国(guó)存量房地产套数，并进(jìn)一步推算中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户均(jūn)拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们(men)计(jì)算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国(guó)的房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销(xiāo)售中(zhōng)期房(fáng)占比近(jìn)9成(chéng)。本文(wén)去除商品住宅累计销售套数里的期(qī)房销售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套(tào)数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房(fáng)后(hòu)装修(xiū)的时间，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅现房套数(shù)除(chú)以(yǐ)家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一(yī)步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据(jù)显示中(zhōng)国(guó)城镇居民的住(zhù)宅(zhái)结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购买商品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租(zū)房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和(hé)购买二(èr)手房都是商品住(zhù)宅，因此(cǐ)将租赁(lìn)其他(tā)住宅、购买(mǎi)商品住宅(zhái)与购买二手房(fáng)加总，得到商品住宅占居(jū)民(mín)所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅(fú)为过去十年变化幅度的(de)20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的实际变化比例，从而我(wǒ)们估(gū)算出2022年商品住(zhù)宅所占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房(fáng)会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到(dào)2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户(hù)均一(yī)套(tào)房(fáng)的三点含义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居民已(yǐ)经达到了户均一套房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城镇化(huà)进展终(zhōng)结，甚(shèn)至(zhì)意味(wèi)着中(zhōng)国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人口流动(dòng)、居民换(huàn)房等因(yīn)素产(chǎn)生(shēng)的(de)住宅需求(qiú)。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅(zhái)套(tào)户(hù)比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来(lái)看，美国、英国和(hé)日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会造(zào)成人口(kǒu)净流(liú)入(rù)地的住宅市场供不(bù)应求，造成(chéng)房价(jià)或(huò)房租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省(shěng)际流(liú)动人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年的中国城乡人(rén)口流(liú)动调查数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工作的(de)流动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的大城(chéng)市租赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城购买一套房。所(suǒ)以说(shuō)户均(jūn)一套房无(wú)法(fǎ)满足(zú)庞大流动(dòng)人(rén)口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍(réng)需改善(shàn)

　　目前(qián)，中国的(de)城镇住宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住(zhù)宅(zhái)是2000年以(yǐ)前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着(zhe)建筑(zhù)结构松散(sàn)、设施陈(chén)旧、安全隐患大等(děng)问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带(dài)来了(le)很(hěn)大的不便和(hé)安全隐患，并且居(jū)住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的(de)老旧住宅面(miàn)积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有(yǒu)独(dú)立卫浴和厨房(fáng)。这类上(shàng)世纪(jì)修(xiū)建的老旧(jiù)小区很(hěn)难满足现(xiàn)代生(shēng)活需求，在未(wèi)来大(dà)都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭住宅为(wèi)一(yī)居室(shì)和(hé)二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居(jū)室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住宅户(hù)型更小，当然这与城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩(kuò)张是未来(lái)地(dì)产的需求驱(qū)动(dòng)力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量(liàng)总面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年(nián)间农民带房进城和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住(zhù)宅(zhái)存(cún)量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)小于均值，近(jìn)4成(chéng)家庭人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及全(quán)国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊(tān)，可使(shǐ)用的住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积(jī)低于15平方米的(de)家庭界定为(wèi)住宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算(suàn)的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭(tíng)存在住(zhù)宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比发达国(guó)家人(rén)均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和(hé)英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人(rén)均可使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产(chǎn)还(hái)会有(yǒu)需求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便如(rú)此，中国人口静态结构和(hé)动态趋势演绎，决定(dìng)了中(zhōng)国(guó)未(wèi)来(lái)地产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅(zhái)现实之(zhī)下，中国(guó)未来城(chéng)镇住宅需求主要来自(zì)于四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一(yī)，户(hù)均人口缩小，家庭(tíng)户(hù)数增多(duō)，新户(hù)购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)人(rén)口(kǒu)数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规模(mó)为2.85人/户，而(ér)七普显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占(zhàn)比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势将继续延(yán)续，导(dǎo)致户数会因户均人口规(guī)模(mó)的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板(bǎn)块的分化日益明显，资源和生产要(yào)素逐步向(xiàng)经济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租(zū)房(fáng)，给迁入地(dì)住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万(wàn)人(rén)，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人(rén)口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自(zì)建住宅和原公有住(zhù)宅的家(jiā)庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最(zuì)多。自(zì)建(jiàn)房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万(wàn)户(hù)，住宅净(jìng)需求(qiú)增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手(shǒu)房。在(zài)新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村(cūn)和(hé)旧(jiù)城(chéng)改造，商品(pǐn)住(zhù)宅的占比势必会进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低(dī)、基(jī)础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业(yè)管理，居民追求美好、宜居生活的环(huán)境，背后(hòu)的改(gǎi)善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需(xū)求(qiú)还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限(xiàn)于(yú)资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经(jīng)济工作会议明(míng)确指出(chū)支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的(de)提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅(zhái)供给存(cún)在不足，供需出现错配(pèi)，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质量的供需冲(chōng)突。房地产(chǎn)大分化(huà)时代已至(zhì)，这种分(fēn)化不单局(jú)限(xiàn)于(yú)城市(shì)能(néng)级(jí)之(zhī)间差异，优(yōu)质小区和老旧(jiù)二手房之间(jiān)的差(chà)异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不是(shì)针对(duì)住(zhù)宅，因此可能存在(zài)统计偏差(chà)。商品住宅占(zhàn)比实(shí)际值(zhí)可能(néng)偏低(dī)，其增速可(kě)能超预期。

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