文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消(xiāo)预售制了(le)。 1月17日召(zhào)开的全国住房和(hé)城乡建设(shè)工作(zuò)会议提出(chū)“有(yǒu)条(tiáo)件的(de)可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明(míng)确表(biǎo)态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售(shòu)制了，用你的(de)钱(qián)，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没实(shí)力(lì)的别建了(le)，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产从大开发时代步入高质(zhì)量(liàng)发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房老百姓的最(zuì)大保(bǎo)护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存量时代(dài)，对购房(fáng)民众不公平(píng)的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地义。当然二次(cì)房改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及长效机(jī)制，长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如(rú)果(guǒ)按照(zhào)经济规律办事，中国一定能实现房地(dì)产(chǎn)软着陆和长期(qī)平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这(zhè)道世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预售制、改为现房销售(shòu)？大(dà)家想想，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对(duì)购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付(fù)的风险。从个人层(céng)面(miàn)看，预售制对购(gòu)房(fáng)者非常(cháng)不(bù)公平，比如，交房(fáng)等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、房屋(wū)质量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企过(guò)度(dù)举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房(fáng)住不炒精神(shén)、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发(fā)展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取消预售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国外什么(me)情况？简单科普一(yī)下：商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售最(zuì)早(zǎo)源(yuán)于(yú)中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖(mài)期(qī)房(fáng)，是一(yī)种开发商(shāng)放杠杆的(de)方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资(zī)金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预售制度(dù)。其实(shí)，当前世界不少国家(jiā)存在预(yù)售制。但是，重点来了(le)！发达国家一(yī)般有(yǒu)严格的监(jiān)管保破晓是什么意思 破晓和拂晓分别是几点障(zhàng)措施(shī)，开发商在项目(mù)获(huò)得政府(fǔ)批准后才可以开始(shǐ)销售，买(mǎi)家在购(gòu)买(mǎi)期房(fáng)后并非像中国一样在支付完(wán)首付(fù)款后从(cóng)银行一次性贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余全部(bù)房款(kuǎn)，而是根据开发(fā)商工程(chéng)进度(dù)在完全交房前进行分期支(zhī)付(fù)。所以，预(yù)售制(zhì)度(dù)是需要严格的资(zī)金监管、分期支付以及(jí)违(wéi)约(yuē)处罚(fá)措施作为(wèi)保障(zhàng)的(de)，如果没(méi)有这些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对购房民众不(bù)公平，所以不(bù)如借机取消预售制度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一(yī)定(dìng)历史阶(jiē)段性，现(xiàn)在中国住房(fáng)进入存量(liàng)时代，取消(xiāo)预(yù)售制度有助(zhù)于(yú)降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，当(dāng)然这需(xū)要配套房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效(xiào)机(jī)制。这(zhè)是个技(jì)术活，只要坚(jiān)持市场化(huà)改革，中国一(yī)定能化解这个难(nán)题，让房地(dì)产回归实体经(jīng)济和(hé)居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量(liàng)和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的最根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极大的提升(shēng)开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。所(suǒ)有商业的本质(zhì)是向(xiàng)善，是(shì)以客(kè)户(hù)为(wèi)中心，房地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事(shì)，烂尾(wěi)毁三(sān)代(dài)，好房幸福(fú)一家人。从这(zhè)个角度(dù)，取消预售制、实施现房销售是(shì)实(shí)现老百姓安居乐(lè)业、社会长治久安(ān)、行业企业健(jiàn)康发展(zhǎn)的重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预(yù)售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆(lù)、打通(tōng)金(jīn)融支(zhī)持(chí)当(dāng)期三好(hǎo)生、新模式等(děng)综合(hé)施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发(fā)展(zhǎn)研究中心参与财税(shuì)改(gǎi)革方(fāng)案研究(jiū)时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长期系统的专项研(yán)究(jiū)。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金第三(sān)方(fāng)全(quán)程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二(èr)十世纪(jì)五十(shí)年代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国香港还未推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或(huò)者其他临(lín)时住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过(guò)大多数(shù)居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽(suī)然(rán)楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题。针(zhēn)对这一(yī)系列问题(tí)，不(bù)少地产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层(céng)出售(shòu)。这模式一经推(tuī)行，购买楼(lóu)宇的市(shì)民数量有(yǒu)所增(zēng)加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　破晓是什么意思 破晓和拂晓分别是几点trong>在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地(dì)产销售，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东(dōng)创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳(bó)运(yùn)业(yè)务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在(zài)努(nǔ)力寻求方(fāng)法加快(kuài)自(zì)身资(zī)金周转。当时(shí)其在购下(xià)九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了(le)分(fēn)层出售、还(hái)印(yìn)发售楼说明书，上有文(wén)字详尽(jǐn)说明(míng)楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家(jiā)的订金，采用类似租金(jīn)的分期付(fù)款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了(le)自己的房(fáng)产(chǎn)。这种方式减(jiǎn)轻了民(mín)众购(gòu)房的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造和销(xiāo)售，也解(jiě)决(jué)了制造商(shāng)的资金问题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时中国香港房地(dì)产市(shì)场的一大特(tè)色(sè)，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改(gǎi)革(gé)，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高效(xiào)率地解(jiě)决了(le)核心(xīn)的住(zhù)房供不应求(qiú)的问题，使房市发(fā)展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出现过(guò)“烂(làn)尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完善(shàn)、规范化(huà)，建立健全的监管机(jī)制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的(de)一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对(duì)于(yú)预(yù)售楼花制度(dù)的监(jiān)管(guǎn)，即(jí)要求(qiú)开发商在预(yù)售前，确(què)保地(dì)价款已经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资(zī)金等(děng)能(néng)力把项目完成(chéng)，资金需(xū)放入(rù)律师所托管，支取时(shí)需律所和建(jiàn)筑师的核(hé)准(zhǔn)。为(wèi)了(le)防止开发商、律所、建筑(zhù)师等(děng)造假，套取监(jiān)管(guǎn)账户资金(jīn)，中国香(xiāng)港要(yào)求律师行在银行开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取全透明化(huà)机制，且银行的责任上(shàng)升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续(xù)需自身(shēn)推(tuī)动项目完(wán)工。随着监(jiān)管体系逐步完善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引(yǐn)进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九十(shí)年代，中国内地面临(lín)住房需求大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这(zhè)一导(dǎo)向使前期发展工业化(huà)的进(jìn)程(chéng)大于城市化进程，唯有解决(jué)住房基(jī)础等城市化配套问题(tí)，才能(néng)进一步推进城市化。但当时(shí)推行(xíng)的是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租(zū)养房”的福利分(fēn)房制度，住房(fáng)市场发展(zhǎn)起步较晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福(fú)利分房制度也出(chū)现了分配不(bù)公、效率低(dī)、配套差等问题(tí)，因此(cǐ)福利分房制(zhì)度不再适用(yòng)于当时的国情。叠加房地产市场面临商(shāng)品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商(shāng)，商品房供应(yīng)量小的困境(jìng)，此(cǐ)时引入(rù)中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是(shì)对内地房地(dì)产市场的一(yī)针强心(xīn)剂(jì)。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进(jìn)中国(guó)香港预(yù)售(shòu)商品房(fáng)制度，先后出台多项(xiàng)文(wén)件，大力支持国内房地产市场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国务(wù)院出台《关于(yú)进一步(bù)深(shēn)化城镇住房制(zhì)度(dù)改革，加快住房建设(shè)的通知(zhī)》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住(zhù)房供(gōng)给商品化、社会化(huà)的住房新体制，从计划经济下的(de)福利分房(fáng)转向市场(chǎng)经济的商品房(fáng)。房地产市场采(cǎi)用(yòng)预(yù)售制，允许开发商(shāng)卖(mài)期(qī)房，解决了房企缺少资金和(hé)开发时间(jiān)周期长的两大(dà)难题，开发商(shāng)以(yǐ)预售(shòu)款撬动下一个项目的(de)开(kāi)发(fā)，形成滚动(dòng)开发模(mó)式(shì)，住房(fáng)供应速度加快(kuài)。自(zì)此中国(guó)内地(dì)开(kāi)始房(fáng)改货(huò)币化(huà)，中国人(rén)民银(yín)行(xíng)等多方迅速出台相关的信贷(dài)政策(cè)，支持购房者，极(jí)大作用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合中(zhōng)国内地的(de)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)度。预售制的初衷(zhōng)是(shì)为了缓解房企资金压力，加(jiā)快(kuài)城镇(zhèn)住房建设。具体(tǐ)来(lái)说，是指房地产开发企业(yè)将正在建设中的房屋预先出售给购房者(zhě)，由(yóu)购房者支付定金或(huò)房款的行(xíng)为。区别于(yú)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，在中(zhōng)国内地(dì)实践过程中(zhōng)，商(shāng)品房预售流程(chéng)为：房(fáng)地产开发(fā)商(shāng)办理预(yù)售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一(yī)次性付(fù)清(qīng)首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银行贷款(kuǎn)的形(xíng)式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成(chéng)，开发商可能(néng)已拿到了全(quán)部购房款，这点与中国香(xiāng)港(gǎng)的按(àn)照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对(duì)中国内地(dì)的开(kāi)发商而言，预售(shòu)制(zhì)商(shāng)品房也(yě)开启了高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在(zài)

　　作(zuò)为(wèi)中国内地(dì)商(shāng)品房销售的(de)最主要方(fāng)式，预售制极大(dà)缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同(tóng)时增(zēng)加(jiā)市场商品房供(gōng)应，推动(dòng)了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过(guò)去20多(duō)年对(duì)中国内地房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅解决了房地产市场快速发展阶段的(de)资金需求，也提高了(le)居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居(jū)民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗(wō)居到基本适居，住房事(shì)业取(qǔ)得巨大进步，数十(shí)年(nián)时间走(zǒu)完发(fā)达国(guó)家几百年城镇(zhèn)化路程。改革(gé)开放以来，城镇化进(jìn)程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建成(chéng)区(qū)面积由7438平方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发(fā)布(bù)的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人(rén)均住(zhù)房建筑(zhù)面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在(zài)当前已成为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售最主要(yào)方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房(fáng)销售面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动了中国(guó)内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平(píng)增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年复合(hé)增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)，房地(dì)产企业从无到(dào)有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房(fáng)地产也(yě)成为拉动(dòng)中国内地经济高增长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下(xià)游产业(yè)链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占全社会(huì)固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房(fáng)地产贷款占银(yín)行各项贷款(kuǎn)余额的比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上信托等(děng)通道(dào)业务，占比超(chāo)过(guò)三分之一。从房地(dì)产(chǎn)融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企(qǐ)大面积违约(yuē)，将导致银行不(bù)良率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效应渠道，根据(jù)我们的《中(zhōng)国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债房市(shì)值的(de)比例看，2020年(nián)中国(guó)为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的27％、日本(běn)的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住房(fáng)市值与股债房市值的比例较高，主要(yào)是因为住房市值高，以及中国(guó)资本市场发育尚不(bù)成熟(shú)，直接融资比例较低，股(gǔ)票(piào)、债券市(shì)值较低，居民投资(zī)渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售制背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在，当(dāng)前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个(gè)人(rén)层面看，绝大部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一(yī)手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的(de)单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担(dān)了(le)所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为(wèi)两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担银行利息(xī)，还(hái)要承担延(yán)迟交房、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能交房(fáng)等风险。另(lìng)外，购房(fáng)者和开(kāi)发商(shāng)之间的购房合同、购房者和银行的按(àn)揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发商发生违(wéi)约，购房者只能根据购房(fáng)合同向开发商主张权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷(dài)款(kuǎn)合同按时向银(yín)行进行(xíng)贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购(gòu)房者承担的(de)风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助推部分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险，进行影(yǐng)响自身信用和(hé)购房者对(duì)行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金融(róng)层面看，银行(xíng)作为按(àn)揭(jiē)贷款的发(fā)放方，一(yī)旦房企因为市场(chǎng)波动或经营(yíng)不善，出现资金链(liàn)断裂等(děng)一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者(zhě)签(qiān)订的(de)预售合同和按揭合同，已经(jīng)从(cóng)银行获(huò)得房款，如果购房(fáng)者丧失还(hái)款能力或短期不能还款等，则(zé)风险完全(quán)由银行(xíng)承(chéng)担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售(shòu)监管资(zī)金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个(gè)字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售(shòu)管理办法》中明确规定了开发(fā)企业预(yù)售商品房所得款项(xiàng)应当用于有关(guān)的工程建设，商品房预售(shòu)款监(jiān)管的具体办法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多年以来全国并没有(yǒu)统一的(de)预售资金监管规(guī)定，各地(dì)实(shí)行“一城(chéng)一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资(zī)金比(bǐ)例为(wèi)总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等城(chéng)市则按照项目的建安成本乘以建筑(zhù)面积或者(zhě)项目工程(chéng)总额(é)报价计(jì)算重点资金。而(ér)事实是(shì)，不少购(gòu)房款未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资(zī)金如何被挪走的？实际上，在(zài)过去房地产大开(kāi)发时(shí)代的高周转背景下，抽调(diào)预售(shòu)款(kuǎn)监管账户资(zī)金，是行(xíng)业“潜(qián)规(guī)则”。比如工程总(zǒng)承包方，以(yǐ)工程建设(shè)名义，获(huò)得(dé)监管账户拨(bō)付资金，再由工程方将资金转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程进(jìn)度所需(xū)。通过这些(xiē)方式套取的(de)资(zī)金，在房企各(gè)地(dì)项目(mù)间(jiān)流动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样做提供了资(zī)金流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘(pán)建设，形成一种资金循环高周转模式(shì)，但一定程度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给(gěi)了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说(shuō)，国外商(shāng)品房预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付(fù)资金，一般设有定(dìng)金(jīn)或预(yù)付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的预付款比(bǐ)例(lì)相对较(jiào)低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋(wū)交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预(yù)付(fù)款一般以定金方(fāng)式支付，或按工程进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开(kāi)始月供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提(tí)供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重(zhòng)大(dà)延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护(hù)：房屋(wū)交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三(sān)方验收合格并提供验收凭(píng)证后，开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得购房者支(zhī)付(fù)的房款(kuǎn)。二(èr)是开发商为购房者提供一定的保(bǎo)修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满，购房(fáng)者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　美国期房(fáng)定金(jīn)一定期限内无条件返(fǎn)还，最低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余(yú)房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付(fù)前(qián)资(zī)金由第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付(fù)环节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付外，购(gòu)房者在(zài)房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开发(fā)商挪(nuó)用资(zī)金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产权保险公(gōng)司的信托账户(hù)监管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房者资金可(kě)通(tōng)过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与损失(shī)。而开发商(shāng)在房屋建设过程中(zhōng)的资金全部(bù)来自(zì)银(yín)行，银行根据工程进度向开发商提供一(yī)定比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直(zhí)接(jiē)损害银行利益，银行有(yǒu)充分(fēn)动(dòng)机监(jiān)管开(kāi)发商施工进度。开发商在房(fáng)屋交付时需取得由政府相关(guān)部门经审(shěn)查后发放(fàng)的(de)验收凭证，通过(guò)验收凭(píng)证向银行(xíng)得到(dào)购房(fáng)者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工(gōng)期进(jìn)度支(zhī)付，按揭按工期(qī)放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发商(shāng)或购(gòu)房者(zhě)可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开(kāi)发商在项目获(huò)批后即可(kě)预(yù)售房(fáng)屋。签署购房(fáng)合同前，购房(fáng)者(zhě)需支付约2000欧的(de)定金并进行预约公证(zhèng)，签(qiān)订合同(tóng)后定(dìng)金退还。如由于任(rèn)何(hé)原因(yīn)不能购(gòu)买，定金按照德国法律全(quán)部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房者需支(zhī)付公证费(fèi)和(hé)土地(dì)交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包含在购(gòu)房款中，属(shǔ)于(yú)购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德(dé)国(guó)没有规定最低(dī)首(shǒu)付比(bǐ)例，可零首付购房(fáng)。

　　余(yú)款方面(miàn)，德(dé)国也采(cǎi)取按工期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具(jù)体支付(fù)节点、比例因项目而异(yì)。一般来说，支付(fù)节点(diǎn)可(kě)分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房(fáng)者(zhě)可(kě)在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，银行按施工(gōng)节奏分多(duō)次发放贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款给予购房者一定使用(yòng)期限，期限(xiàn)结(jié)束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期房设计(jì)了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋(wū)出(chū)现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保险公(gōng)司保(bǎo)证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售(shòu)制设(shè)有(yǒu)10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同前，买(mǎi)卖(mài)双方均有(yǒu)一(yī)名律师，负责沟通期房交易中的房(fáng)产(chǎn)、资金(jīn)、合(hé)同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，当开发商出现财务、经(jīng)营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方(fāng)式(shì)，但(dàn)是(shì)交房前付款比例相对较低(dī)，一(yī)般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交房前付(fù)款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房(fáng)屋必(bì)须经过房产公证公司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管环(huán)节，英国期房预售资金监管极为(wèi)严格，资(zī)金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支(zhī)付(fù)相关款项过(guò)程中，由买房(fáng)律师将资金(jīn)转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即(jí)资金(jīn)在进入开发商账户前经过(guò)两道关口，有利于(yú)保障(zhàng)购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置期房预(yù)付款保全(quán)措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日(rì)元时(shí)，开发商必须完(wán)成“预售房定金保全措施(shī)”，交房前付款比例(lì)不超房款的(de)20％，开发商违约需返还定(dìng)价(jià)并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法(fǎ)方面(miàn)，日(rì)本二战结(jié)束(shù)后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠(dié)加(jiā)法律空(kōng)白(bái)，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日(rì)本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修订(dìng)，目前是(shì)唯一一部规范期房交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方面，根(gēn)据日本(běn)《宅地建(jiàn)物(wù)取(qǔ)引业(yè)法》，对购(gòu)房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商必(bì)须完成定金保全措施才可(kě)预售(shòu)。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方(fāng)签订购房合同(tóng)时，开发商向金融机(jī)构或指定保(bǎo)证(zhèng)机构或保险机构(gòu)签订定金保证委(wěi)托合同，设(shè)置购(gòu)房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相(xiāng)应的保(bǎo)证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购(gòu)房款(kuǎn)也(yě)受该措(cuò)施保护。若开(kāi)发(fā)商(shāng)倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金融(róng)机构(gòu)或保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同时(shí)，开发商需向购房者(zhě)赔付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银(yín)行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除(chú)定金外的(de)剩余房款在(zài)交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期(qī)房(fáng)购房者违约可返还(hái)相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门项目资(zī)金(jīn)账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加(jiā)坡开发商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款作为订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的(de)首付及印花(huā)税，同时购房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新(xīn)加坡(pō)期房同(tóng)样(yàng)采取按工程进度付款的方式，《发展商(shāng)条例》对期房付(fù)款流程做了统一详细规定，要求所有开发(fā)商遵守，支付(fù)节点一般为合同签订后、地基完工、框架(jià)完(wán)工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依破晓是什么意思 破晓和拂晓分别是几点照工(gōng)程进度(dù)放款(kuǎn)，月(yuè)供在此过程中随(suí)着放出贷(dài)款的增加而增加，未(wèi)放款部分(fēn)无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房(fáng)者(zhě)的订(dìng)金与(yǔ)付款会(huì)存入(rù)银行专门的(de)项目资金(jīn)账户，账(zhàng)户资金提取须(xū)与房屋建(jiàn)设有关(guān)。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年(nián)的房屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策出手临界点，重点(diǎn)是(shì)保交楼和房企(qǐ)重组(zǔ)。一(yī)方面(miàn)，加大(dà)对刚(gāng)需和改善型需求的支持力(lì)度，长(zhǎng)短(duǎn)兼(jiān)顾(gù)妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工(gōng)保民生，给予强有力的金融工具支(zhī)持。另一(yī)方(fāng)面，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业(yè)，加大支持(chí)力度，由优(yōu)质房企牵头并购重组(zǔ)整(zhěng)个行业，为每(měi)个(gè)房企配套AMC和(hé)财团(tuán)，给予金融工具配套(tào)。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计(jì)形(xíng)势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制。长效机制四大关键是推动(dòng)城(chéng)市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税(shuì)。定金环节(jié)，建立开发商违约(yuē)后定金保护机制(zhì)，如将已支付(fù)定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购(gòu)房者定(dìng)金安全。签(qiān)订合同环(huán)节(jié)，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重大延期(qī)以及重大缺(quē)陷等情(qíng)况提供(gōng)充分(fēn)的保障。余款(kuǎn)支付环节(jié)，建立按工程进度付款机(jī)制或交房后(hòu)按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分(fēn)保护(hù)购房者的权(quán)益。资金(jīn)监(jiān)管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管(guǎn)机构，或由政府(fǔ)相(xiāng)关部门直接(jiē)监(jiān)管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立(lì)商品房保(bǎo)修期制度(dù)。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋质(zhì)量问题全权负责、免费(fèi)维修(xiū)，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取消(xiāo)商品房预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售。另一方面(miàn)，取消预(yù)售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开(kāi)发(fā)商将拼的(de)不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实(shí)质的保障，这样(yàng)将极(jí)大的提(tí)升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。

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