5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公募基金(jīn)为代表的(de)机构对于(yú)这一板(bǎn)块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总份(fèn)额(é)均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据(jù)基金一季报(bào)统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓(cāng)数量(liàng)占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公(gōng)司市值在股票资产(chǎn)中的占(zhàn)比(bǐ)却断(duàn)崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业(yè)的持股比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势(shì)头似(shì)乎(hū)在今年一季度得以(yǐ)延(yán)续。数(shù)据统计显示，公募重仓持(chí)有房地产板块一季度(dù)市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前五个股(gǔ)分别(bié)为保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团(tuán)，持(chí)仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房(fáng)地产的投资愈发有集(jí)中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇总的(de)重仓股中(zhōng)，房地产(chǎn)板(bǎn)块排名最(zuì)高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二(èr)的(de)是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股(gǔ)万科A排(pái)在第96位。对比去年(nián)四季报，变化之处首先(xiān)在于(yú)几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头股从排位(wèi)上看均(jūn)有退步，尤其(qí)是(shì)万科(kē)最(zuì)为明显；其(qí)次是金地集团退(tuì)出百大之列。但(dàn)考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最(zuì)后一环，且首季并非行业(yè)销售旺(wàng)季，其(qí)传导到二级市(shì)场(chǎng)乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房(fáng)地产已(yǐ)经进入大分化时代，一二线城市好于三四(sì)线城市。而(ér)映射到二级市(shì)场投资(zī)上(shàng)，配置(zhì)房(fáng)地产行业轻松收获(huò)行业贝塔的(de)红利(lì)期(qī)一(yī)去不返了(le)。“如果按照产业(yè)周期来(lái)分类(lèi)，包括房地产等(děng)几(jǐ)类行业在盖(gài)特纳曲(qū)线里属于(yú)成熟期(qī)或者衰退期(qī)的行业，传统认知上(shàng)没有什么投(tóu)资机会(huì)的。但在(zài)这(zhè)几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出现了一(yī)些机会，背后的逻辑(jí)是供(gōng)给侧发生了更(gèng)大(dà)的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金经(jīng)理指出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也(yě)有近(jìn)10亿平方米。需(xū)求端还需要有一定(dìng)的(de)政策(cè)出(chū)来去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房(fáng)地产研(yán)究(jiū)员吕功绩(jì)也指出：“时至(zhì)今(jīn)日(rì)，无(wú)论从城镇化的(de)进程，还是人均住(zhù)房(fáng)面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售额(é)，以及过快上行(xíng)的房价，因而行业高(gāo)增的(de)时代已经过去，未来行业的需求(qiú)或将回落，在(zài)此过程(chéng)中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问(wèn)题（类(lèi)似(shì)2022年的民营(yíng)地产爆(bào)雷），行业(yè)进入(rù)到供给侧出(chū)清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的公司(sī)就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占(zhàn)率的提升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行业的(de)贝塔已经过去了，但不代表没(méi)有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而对应到股票(piào)投资，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的(de)认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整体机(jī)构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性(xìng)标(biāo)的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个(gè)股多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股(gǔ)，在(zài)纳入统计的124只房地产(chǎn)类标(biāo)的股中，本(běn)月(yuè)以来实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第一(yī)的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨停。从(cóng)该股的基(jī)本面来看，上实发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业务为房(fáng)地产开发与经营。公(gōng)司的主要产品及服务为房地产销(xiāo)售、房(fáng)地产租赁、物(wù)业(yè一亿等于多少千万人民币，一亿等于多少千万？1亿等于多少百万)管理服(fú)务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看(kàn)，各(gè)类(lèi)机构都有对(duì)其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私(sī)募的迎水文(wén)龙、中央(yāng)汇金、长城资产管(guǎn)理(lǐ)公(gōng)司等都(dōu)跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是(shì)上海本(běn)地房(fáng)企，其第一季度的收入利润规模(mó)大幅度复(fù)苏(sū)。究其原(yuán)因，一方面(miàn)是该公司(sī)后(hòu)疫情时(shí)代出租率复(fù)苏至近年来(lái)最高，另一方面则是公司拿地结算持(chí)续性(xìng)向好，从数(shù)字上看(kàn)，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势头(tóu)向好(hǎo)背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机(jī)构在其中(zhōng)持续驻(zhù)足。从第一季(jì)度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两(liǎng)只(zhǐ)产品杀入前十(shí)。同时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比(bǐ)投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加(jiā)了(le)持股。

　　除(chú)去(qù)上述(shù)两家上海(hǎi)区域(yù)性地产公(gōng)司外，荣安地产则是主要布局(jú)在深圳的地产公司，一季报交出的也(yě)是一份报喜的成绩(jì)单(dān)：首季公司实(shí)现营业(yè)收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来(lái)， 南方(fāng)中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第(dì)七(qī)位(wèi)，富国中证指数(shù)1000增(zēng)强则排(pái)名第(dì)九位，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼(jiān)并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土(tǔ)地供(gōng)给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大(dà)多数房(fáng)企受限(xiàn)于信用问题或(huò)者资金紧张(zhāng)没法拿(ná)地(dì)，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)趁机获取低成本土(tǔ)地(dì)，龙头房企的(de)拿地力度（拿地(dì)金额(é)/销(xiāo)售金额）基本在(zài)30％以上；从融资(zī)上看(kàn)，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在(zài)70％以下，而其他房企的净负债率普遍(biàn)都在(zài)100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融(róng)资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是，在当(dāng)前中特(tè)估(gū)的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业(yè)的(de)结构(gòu)性机会依然(rán)存在，少(shǎo)部(bù)分公司(sī)尤其(qí)是央企占(zhàn)据显著优势，其主要又(yòu)体(tǐ)现为库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较低的融资(zī)成本，优质的开发资(zī)源(yuán)和良好的不动(dòng)产资产运营能(néng)力的(de)多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有中特(tè)估，国央企相较于民营地产公司(sī)也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关(guān)系等(děng)问题，市场对(duì)民营房开企业的(de)资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业(yè)出清的过(guò)程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估(gū)的角(jiǎo)度从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑(jí)在(zài)于集中度提(tí)升(shēng)后，行业进(jìn)入高质量(liàng)发(fā)展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利和现金流(liú)创造能力(lì)，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业(yè)自(zì)身(shēn)资产(chǎn)的质量(liàng)好、运营(yíng)能力强、可以创造持(chí)续现金(jīn)流的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率比较(jiào)低，行业内部(bù)将出现分化，要关注(zhù)将受益于行业(yè)集中度提升(shēng)的头部(bù)公司(sī)。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一(yī)思路的话，或许还是保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途(tú)更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金(jīn)投(tóu)资部(bù)副总监綦(qí)傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观察国企(qǐ)央(yāng)企(qǐ)在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是(shì)融资成本保持低位，其次是(shì)销售份额持续提升，再次(cì)是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现(xiàn)的整体下滑，2023年(nián)一季度的(de)业绩分化更(gèng)趋明(míng)显，保利(lì)发(fā)展、滨江集(jí)团等房企营(yíng)收、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的增长。而(ér)这些公(gōng)司也是机构(gòu)的重仓对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内(nèi)人士张(zhāng)宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年(nián)民营房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在持(chí)续性地(dì)拿地，且主(zhǔ)要集(jí)中(zhōng)在核心城市(shì)，投资力度较大。投(tóu)资的驱(qū)动能够推动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处(chù)于调整的(de)过程中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也(yě)提(tí)醒表示，在(zài)房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不(bù)确定(dìng)性。其实(shí)整个市场从四月(yuè)份(fèn)开始又在(zài)一亿等于多少千万人民币，一亿等于多少千万？1亿等于多少百万往下掉。除了(le)杭州、成都(dōu)等极个别城市四月(yuè)环(huán)比三月(yuè)相对表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市(shì)都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的(de)去库存压力(lì)、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年(nián)报冲业绩出现市(shì)场的(de)短(duǎn)期反(fǎn)弹外的一(yī)个市(shì)场(chǎng)乏力现象。也一亿等于多少千万人民币，一亿等于多少千万？1亿等于多少百万(yě)就是说，第二季度、第(dì)三季度增长不确定性的压(yā)力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出(chū)，现在整(zhěng)个房地产以及其(qí)上下游(yóu)产(chǎn)业链的复(fù)苏速度都(dōu)比想(xiǎng)象的要慢很(hěn)多，我们要多(duō)给一(yī)些(xiē)耐心，这个时(shí)候，在房(fáng)地产以及上下游就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面(miàn)的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为(wèi)少(shǎo)数的、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱(ruò)复苏(sū)，业绩会逐步体(tǐ)现出来(lái)。所以(yǐ)只能耐心(xīn)地去等待它的基(jī)本面(miàn)不断地凸显出来，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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