近两年火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士对此表示，强制分红(hóng)机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红(hóng)体现出(chū)该类产(chǎn)品长期投(tóu)资(zī)价值，通过(guò)观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金等指(zhǐ)标(biāo)，也(yě)是(shì)观察REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者(zhě)注(zhù)意(yì)，与(yǔ)产权(quán)类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不(bù)再产(chǎn)生(shēng)现金(jīn)收益，特许(xǔ)经(jīng)营权分红目前已包含(hán)了利(lì)润分配和(hé)本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时应(yīng)了(le)解资(zī)产类型和分(fēn)红的(de)特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日7只姜子牙活了多少岁REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情况尚未(wèi)公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高(gāo)比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额(é)的公募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示(shì)，投资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分红收益，以(yǐ)及基金份额交易价(jià)格的变化。基(jī)金份额二级市场价(jià)格(gé)受到(dào)公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因素的综(zōng)合影(yǐng)响，较易引起波(bō)动。与此相比(bǐ)，基金(jīn)分红预(yù)期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的(de)分(fēn)红主要来(lái)自基础(chǔ)设施资产的经(jīng)营现(xiàn)金流，投资人(rén)通(tōng)过基金募集材料(liào)和信息披露(lù)文件，结合(hé)行业及(jí)市场情况，可以分析(xī)基础设施(shī)项目(mù)的(de)经营(yíng)业绩(jì)，作(zuò)为进行投(tóu)资(zī)决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基(jī)金份额二级市场价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基金份额(é)持有(yǒu)人(rén)实际获(huò)得的现金收(shōu)益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华平也表示，根据《公(gōng)开募集基础设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设施基金应当将90％以上合(hé)并(bìng)后基(jī)金年(nián)度可(kě)分(fēn)配(pèi)金(jīn)额以现金形(xíng)式分配(pèi)给投资者，强制分(fēn)红(hóng)机制(zhì)是公(gōng)募REITs的主要特(tè)征之一，稳定(dìng)的分红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也(yě)认为(wèi)，从投资角(jiǎo)度来(lái)看，基础设施(shī)公(gōng)募REITs同(tóng)时具(jù)备“股性”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特(tè)点。二级(jí)市场价格反映这类产品“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分红体现(xiàn)了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而(ér)是由可供分(fēn)配现金(jīn)决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一(yī)方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配(pèi)置多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价(jià)值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机构投姜子牙活了多少岁资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资债券(quàn)相对高(gāo)的收益性(xìng)，在(zài)有效控(kòng)制(zhì)风险的(de)前提下，增厚资(zī)产包收益，起到(dào)投资“压舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安”外(wài)，市场对于(yú)未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级(jí)市场价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日(rì)，今年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股(gǔ)票(piào)和债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报(bào)，部(bù)分产品(pǐn)受宏观经(jīng)济的影响，可分配金额完成率不(bù)达预期，一(yī)定程(chéng)度上影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市场的(de)价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多重(zhòng)因素的影响(xiǎng)，投资(zī)收益是影响REITs二级市(shì)场价格的主要(yào)因(yīn)素之一，而稳定的分红有利(lì)于吸引(yǐn)投资(zī)者参与公募(mù)REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示(shì)，近期经(jīng)济预(yù)期恢(huī)复，一(yī)方(fāng)面市场热(rè)点呈现向股票和债券回归的过程(chéng)；另(lìng)一方(fāng)面，基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业绩相对经(jīng)济活力的改善有(yǒu)一定(dìng)的(de)滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在(zài)分红除权日，将对基金(jīn)份额(é)的开盘(pán)指导价做调减处理(lǐ)，调(diào)减金额根据单位基(jī)金份(fèn)额(é)的分(fēn)红(hóng)金(jīn)额进行计算。除权操(cāo)作是对分(fēn)红前后基金份额净值变化的修正，使投资人在基金分(fēn)红前后均(jūn)可以(yǐ)获得公平的投资机(jī)会(huì)。

　　“分红可增强(qiáng)投资(zī)者(zhě)长期投(tóu)资(zī)的信心，同时需(xū)结合持有(yǒu)产品的特性，关注二级市(shì)场扰动(dòng)对(duì)整体收益的(de)影(yǐng)响程度。”中航基(jī)金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权(quán)分(fēn)红包括(kuò)利润分配(pèi)和本金归还(hái)

　　普通投(tóu)资者(zhě)应(yīng)了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内(nèi)人士还提(tí)醒，与现有公募(mù)基金(jīn)分(fēn)红(hóng)前提是本金(jīn)之上的(de)增值部分不(bù)同，特(tè)许(xǔ)经营权(quán)REITs基金运作(zuò)期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的(de)是(shì)本(běn)金与增值两个部(bù)分，两个部分(fēn)之间的比(bǐ)例(lì)是变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募基(jī)金分红差异(yì)很大(dà)，大(dà)多数普通投资者可能(néng)把“分派”金(jīn)额误认(rèn)为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等(děng)合同年限到期(qī)后(hòu)基金(jīn)价(jià)值(zhí)面临(lín)极大不确定性，这(zhè)是该类投资者应(yīng)该(gāi)注意(yì)的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权(quán)类和(hé)产权类两大资产类型，持有产(chǎn)权类产(chǎn)品的收(shōu)益主要包(bāo)括每年的现金分红及资(zī)产增值的收(shōu)益，而持有(yǒu)特许经营类产品的(de)收益(yì)主要来自项目(mù)每年的现金(jīn)分(fēn)红。其(qí)中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括了利润分配和(hé)本金的归(guī)还，两者的比率也是变动的，对特许经(jīng)营(yíng)权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的(de)时，应了解公(gōng)募REITs底层(céng)资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底层资产属(shǔ)性不(bù)同而形成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较(jiào)多，债(zhài)性偏强。而(ér)产(chǎn)权类的公募REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收(shōu)益”，更看重底层资产的价(jià)值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底(dǐ)层(姜子牙活了多少岁céng)资产属性，对所(suǒ)选择产品(pǐn)的二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格和分(fēn)红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人也认(rèn)为(wèi)，与产权(quán)类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营项目在(zài)经营权到期后(hòu)不再能产生(shēng)现金收益，因(yīn)此将可供分配金(jīn)额的(de)分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特(tè)点，剩(shèng)余经营(yíng)期限较短(duǎn)的(de)特许(xǔ)经(jīng)营项目，通常(cháng)具备更高的分派(pài)率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特(tè)许经营权项(xiàng)目(mù)，即使(shǐ)分派(pài)率相(xiāng)对较(jiào)低，也有足够年限收(shōu)回(huí)本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资者注(zhù)意，特许经(jīng)营权(quán)项目的分派(pài)金额包含了投资本(běn)金，在不进行(xíng)扩(kuò)募的情况下，基金份额单价(jià)随(suí)着分派进度逐年下降是(shì)正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收(shōu)益来(lái)自项目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目(mù)相比，产权类项目的土地(dì)或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般(bān)较(jiào)长，再加上到期后(hòu)通过(guò)对建筑(zhù)的更新改(gǎi)造或补缴土地出让(ràng)金等追加投(tóu)资，有机(jī)会(huì)进一步延长经营期限。这(zhè)种(zhǒng)类似(shì)永续经营(yíng)的假设反映在基础(chǔ)资产的估值上(shàng)，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具(jù)备更(gèng)显著的资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目(mù)底层资(zī)产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内人士还表示，在产品分红(hóng)期(qī)，投资者可(kě)以观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层(céng)资产的(de)运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报(bào)指标中，跟(gēn)现金相关的指标有(yǒu)两个：一是年(nián)报中披露的经(jīng)营(yíng)活动现金流，二是可供(gōng)分配(pèi)现金，二(èr)者存在本(běn)质(zhì)性区别。经(jīng)营活动产生(shēng)的现(xiàn)金净流量(liàng)是指企(qǐ)业经营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于(yú)企业本身经营活动产(chǎn)生；可(kě)供分配的现金(jīn)实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的项目进(jìn)行调整，加期初现金(jīn)，最(zuì)终(zhōng)得到的账面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择(zé)，投资(zī)价值体现在相对股债市场独立的资产(chǎn)配置(zhì)功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资(zī)者(zhě)对经营权类的(de)资产可以更多关注内部收益率的高低，对(duì)产权(quán)类的资产(chǎn)更多(duō)关(guān)注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自(zì)底(dǐ)层资产的经营净现金流，所以底(dǐ)层资(zī)产运(yùn)营情况(kuàng)直(zhí)接影响投资回(huí)报，投(tóu)资者可综(zōng)合(hé)考虑(lǜ)原(yuán)始权益(yì)人综合实(shí)力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金管理人实力等多(duō)重(zhòng)因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红交易带(dài)来的短(duǎn)期博(bó)弈机(jī)会仍在，叠(dié)加此(cǐ)前市场接连回调，建议投资者关注(zhù)有基本面支撑、填(tián)权效应相对明(míng)显(xiǎn)、同时分红(hóng)规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供分(fēn)配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材料中(zhōng)披露预测(cè)进行(xíng)比较分析，结合经(jīng)济及市场(chǎng)的实(shí)际环境，对(duì)基础设施(shī)项目的(de)运营业绩及REITs的(de)管理能力进行判断(duàn)。”中金基(jī)金上述负责人(rén)也称。

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