导读(dú)

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中国地(dì)产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅(zhái)销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年地产持(chí)续低景气，有关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日(rì)益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文(wén)试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实情况(kuàng)，据(jù)此判断(duàn)中国(guó)未来(lái)地(dì)产趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染(rǎn)中国地(dì)产存量(liàng)极(jí)度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调(diào)查数据显(xiǎn)示(shì)城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城(chéng)镇居(jū)民人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住(zhù)舒(shū)适不是人(rén)均一(yī)间房所能满足，它(tā)与房屋(wū)质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设(shè)施等因素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅(zhái)间数较发达国(guó)家还有(yǒu)很(hěn)大差(chà)距。人均住宅间数(shù)大于1同样不(bù)意味着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民户均1套(tào)房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中(zhōng)国家(jiā)庭户均住宅的数据，我(wǒ)们(men)根据(jù)商品(pǐn)住宅(zhái)套数、商品住宅(zhái)占比和(hé)城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利(lì)交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户有房，然而(ér)事实上中国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平衡，是因(yīn)为户均一套房无法满(mǎn)足流(liú)动人口(kǒu)的租(zū)赁和置业(yè)需求(qiú)。全国总人口的近三(sān)成都是(shì)流动人(rén)口，流动人(rén)口会选择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家买房(fáng)，从而产生了额外的(de)住宅需(xū)求。

　　即便户均一(yī)套(tào)房，中(zhōng)国未(wèi)来地产(chǎn)仍有(yǒu)四大新增需(xū)求动力。

　　第(dì)一(yī)，户均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，区域经济(jì)资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城市的(de)新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在必行(xíng)。

　　第四，中国的(de)人均(jūn)住宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面积均较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住(zhù)上更大(dà)房(fáng)子”的改善(shàn)性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之(zhī)后，当下(xià)中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分化时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去(qù)二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供给存(cún)在不足，这(zhè)是过去(qù)二十年房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那(nà)么当下(xià)房(fáng)地产大(dà)分(fēn)化时代已(yǐ)至，大分化时代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在(zài)住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同(tóng)能(néng)级城市之间，不同区域板(bǎn)块之(zhī)间，不同品质(zhì)住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前(qián)，官方(fāng)披(pī)露全国已(yǐ)有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各(gè)大城市(shì)二手房挂牌(pái)量突然(rán)激(jī)增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到(dào)底是供给过剩(shèng)，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可(kě)惜(xī)由于住宅存量数(shù)据(jù)并(bìng)未公布，我们无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾，我们(men)测算出中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)住宅(zhái)套数，回答当前的房(fáng)子是否真的过剩了？据此判断未(wèi)来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅(zhái)数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全(quán)国自然灾害(hài)综合风险普查(chá)工(gōng)作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全国近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅(zhái)市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实(shí)际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算(suàn)下(xià)来，住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据(jù)公布(bù)了(le)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城市(shì)家庭户(hù)居(jū)民(mín)人(rén)均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭户居(jū)民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似(shì)意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施(shī)等因素密切相关(guān)。单单从人(rén)均住宅间数不能完全反映出城镇(zhèn)居民的居住水平(píng)。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位购买(mǎi)成套住(zhù)宅，一(yī)套设施齐全的住宅(zhái)才是城(chéng)镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住宅的测算思(sī)路(lù)、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要(yào)分两大(dà)类，一(yī)类是商品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自(zì)建房等非商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据(jù)有(yǒu)两处可(kě)以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计(jì)局(jú)）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来源（人口(kǒu)普查(chá)数据）。计(jì)算中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用(yòng)到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇(zhèn)居(jū)民户均住(zhù)宅套(tào)数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套数相加，我们(men)就能够(gòu)得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算得(dé)到居民(mín)住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式(shì)如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套(tào)数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套(tào)户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目前缺乏一(yī)个准确统(tǒng)计(jì)。我(wǒ)们利用既(jì)有统计数(shù)据，大致测算得到中(zhōng)国存(cún)量房(fáng)地产套(tào)数，并进一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包(bāo)含现房和(hé)期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房销售中(zhōng)期房(fáng)占比近9成。本(běn)文(wén)去除(chú)商品住宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)套数里的期房销售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套数(shù)=截(jié)止(zhǐ)到2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企竣工(gōng)周期(qī)在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进(jìn)一步(bù)推算中(zhōng)国城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的户均(jūn)住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示(shì)中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其(qí)中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租(zū)房与其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其(qí)他住(zhù)宅和购买二手(shǒu)房(fáng)都是(shì)商品住宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁其(qí)他住宅、购(gòu)买商品住(zhù)宅与购买二手(shǒu)房加总，得(dé)到商(shāng)品住(zhù)宅占居民所(suǒ)有住宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化(huà)幅度(dù)的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅(zhái)所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付(fù)使(shǐ)用，到(dào)2024年，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭都(dōu)会(huì)拥(yōng)有(yǒu)一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房(fáng)的(de)三点(diǎn)含(hán)义

　　既然城(chéng)镇居(jū)民已经(jīng)达到了(le)户均(jūn)一套房的程度，“户户有房(fáng)”是(shì)否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰(chuò)绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房并不意(yì)味着(zhe)住宅(zhái)市场(chǎng)供需平衡德国有多大面积，德国相当于中国哪个省>

　　需要有多余住宅来满足因人口流动(dòng)、居民换房等因(yīn)素产生(shēng)的(de)住(zhù)宅需求(qiú)。因(yīn)此，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户德国有多大面积，德国相当于中国哪个省比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流(liú)动人口分(fēn)别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城(chéng)乡人口流动(dòng)调查数据显示，在(zài)上(shàng)海、杭州以及南京(jīng)工作的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅(zhái)比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引(yǐn)打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套房，在高(gāo)房价的大城市租(zū)赁(lìn)一(yī)套房，在房价较低的县城购(gòu)买(mǎi)一套(tào)房。所以说(shuō)户(hù)均一套房(fáng)无(wú)法(fǎ)满足庞(páng)大(dà)流动人口的租赁与(yǔ)置业(yè)需(xū)求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家(jiā)庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就是约9000万(wàn)户(hù)城镇居民住(zhù)宅是(shì)2000年以(yǐ)前建(jiàn)成，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着(zhe)建筑结(jié)构松(sōng)散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题(tí)，如电线老化(huà)、管道等基础(chǔ)设(shè)施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了(le)很大的不便(biàn)和安全(quán)隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成的老旧住宅(zhái)面(miàn)积(jī)小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数(shù)拥有的住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积(jī)占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭(tíng)没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区很难满足现代生活需求(qiú)，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭(tíng)住(zhù)宅为一(yī)居室(shì)和二居(jū)室，户型偏小。其中(zhōng)一居室(shì)占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市(shì)家庭住宅户型更(gèng)小，当然这与(yǔ)城(chéng)市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力(lì)

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存(cún)量(liàng)总面积为308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)小于均值，近4成家(jiā)庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积不足19平方米，不(bù)及全国人(rén)均水平的一半。若去除20％的(de)公摊(tān)，可使用的住(zhù)宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家庭界(jiè)定为(wèi)住宅存在困难，若按这(zhè)个标(biāo)准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住(zhù)宅困难问(wèn)题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家庭户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均(jūn)住(zhù)宅面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但若去(qù)除公摊面积后，中国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住(zhù)宅总(zǒng)量会更(gèng)多(duō)。

　　四、户均已然(rán)1套(tào)房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看(kàn)似已经户户有(yǒu)房。即(jí)便如此，中国(guó)人口静(jìng)态结构和动(dòng)态趋(qū)势演绎，决(jué)定了(le)中国(guó)未来地产(chǎn)仍有需求(qiú)释放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅(zhái)需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)人口数(shù)不断下降，六普显示城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化趋(qū)势将继续延续，导致户数(shù)会(huì)因户均人口规模的缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来(lái)的新增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益明显，资源和(hé)生产要(yào)素逐(zhú)步向经济带(dài)、都市(shì)圈中心(xīn)城市流入，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人(rén)口(kǒu)流入。人口(kǒu)迁移(yí)势(shì)必涉及(jí)到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市(shì)场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常(cháng)住人口增量(liàng)为72万，而出(chū)生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求依然(rán)庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆(chāi)迁改建(jiàn)最(zuì)多。自建房家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少了(le)1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭购买(mǎi)二手(shǒu)房。在新(xīn)增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买经济(jì)适用房和其他分(fēn)别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着(zhe)城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占(zhàn)比势必(bì)会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户(hù)。破旧(jiù)的城中村、老公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施(shī)配套差、没有或(huò)少有物(wù)业(yè)管理，居民(mín)追(zhuī)求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善(shàn)性(xìng)需求(qiú)还将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生(shēng)活品(pǐn)质，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工(gōng)作(zuò)会议明确(què)指出支持(chí)住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素(sù)，中(zhōng)国的人均住宅间数较其(qí)他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平(píng)有着密切(qiè)正(zhèng)向联(lián)系。随(suí)着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)将随之(zhī)增长。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在(zài)不(bù)足，供(gōng)需出现错配，这(zhè)是过去二(èr)十年房价(jià)快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么未来将(jiāng)是住(zhù)宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大分化(huà)时(shí)代已至，这种分化不(bù)单局(jú)限于城市能(néng)级之间差(chà)异，优质小(xiǎo)区(qū)和老(lǎo)旧(jiù)二手(shǒu)房之间(jiān)的差(chà)异也(yě)将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查(chá)数据(jù)调查的(de)是人，并不是针对住(zhù)宅，因(yīn)此(cǐ)可(kě)能(néng)存在(zài)统计偏(piān)差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。