饱受争议的二(èr)手房交易中介费问题，正逐渐(jiàn)得到监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管总(zǒng)局联合发布了关(guān)于规范房(fáng)地产经纪服(fú)务的(de)意见。意见提及，近年来，部(bù)分房地产经纪机构存在利用房源客源(yuán)优势(shì)收取过高费用、未明码标价、捆绑收费(fèi)、滥用(yòng)客(kè)户(hù)个人(rén)信息等问题，加重交易(yì)当事(shì)人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景(jǐng)虚部是什么意思，复数的实部和虚部是什么，两部门从加强从业主体管理、明确经纪服(fú)务内容、合理确定经纪服务收费(fèi)、严格(gé)实行明码标(biāo)价(jià)等(děng)十方(fāng)面，提出了(le)意见。

　　中原地产首席(xí)分析师张大伟称，随(suí)着城市发展(zhǎn)，一二线(xiàn)城市二手房(fáng)交易占比(bǐ)逐渐增加。以北京、上(shàng)海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量(liàng)二手房成交依赖中介居间成(chéng)交(jiāo)，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院(yuàn)住房(fáng)政策研究中心首席研究(jiū)员李宇嘉表示(shì)，买房对(duì)居民来说属(shǔ)于金额不低的大宗交(jiāo)易，由于二手房交易(yì)成本较高、交(jiāo)易周期较(jiào)长，具有非常强的专(zhuān)业性，居民往往(wǎng)通过中介来完成。但很(hěn)多中介利(lì)用信息不对称等(děng)问(wèn)题，将非(fēi)必要的收费夹带其中(zhōng)，如(rú)收取过桥融资、按(àn)揭(jiē)费、担保(bǎo)费等，对居民造成额外的负担(dān)，而且(qiě)这些服务事项并未明码标价。

　　对(duì)于(yú)二手房(fáng)市场交易过程中存在的“乱(luàn)象”，李(lǐ)宇嘉(jiā)指出，对(duì)包括经纪服务(wù)在内的相关市场(chǎng)交易行为及其主(zhǔ)体进行规范和秩(zhì)序整顿，是房(fáng)地产(chǎn)市场管(guǎn)理和调控的主题。“当(dāng)下，推进这项(xiàng)工作的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重点

　　二手(shǒu)房(fáng)市场中，历来对(duì)房(fáng)地产经纪服务(wù)行业(yè)关注最多的一个(gè)话题，便是房(fáng)地产经纪服务费的问题(tí)。

　　张大(dà)伟(wěi)认(rèn)为，未来相(xiāng)关部门主要监(jiān)管的(de)重点，将是对房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费及中介交易(yì)进行规范。

　　在热点城市，二手房(fáng)屋(wū)交易(yì)过(guò)程中，部分价值不菲(fēi)的房屋，往往(wǎng)要缴(jiǎo)纳(nà)一笔金额不低的中介费(fèi)。以北京某房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务机构(gòu)2.7％的服务(wù)费率计(jì)算，一套(tào)1000万(wàn)元的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上(shàng)，两部门在此次意见中提(tí)及，房地产经纪(jì)机构(gòu)要合(hé)理降(jiàng)低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费用。鼓励按(àn)照成交价(jià)格越高(gāo)、服(fú)务(wù)费率越(yuè)低的原(yuán)则实行(xíng)分档(dàng)定价。引导由交(jiāo)易(yì)双(shuāng)方共同承担经纪服务费用。

　　据(jù)张大伟(wěi)介绍(shào)，目前(qián)房(fáng)地(dì)产经纪服(fú)务(wù)收费标准的(de)最(zuì)早依据是1995年国家计(jì)委建(jiàn)设部下发(fā)的《关(guān)于房地产中(zhōng)介服务收费的(de)通知》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房(fáng)屋(wū)买(mǎi)卖代(dài)理收费(fèi)，按(àn)成交价(jià)格(gé)总(zǒng)额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京(jīng)为例，目前北京市执行的2014年更新后的(de)收费虚部是什么意思，复数的实部和虚部是什么标(biāo)准(zhǔn)，即根据(jù)这样的规定：“少(shǎo)数特(tè)别复杂的住宅买卖经纪(jì)服务，经(jīng)交(jiāo)易各(gè)方(fāng)协(xié)商(shāng)同意，可在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅(fú)度最高不得超过10％。”这意(yì)味着，当前(qián)北京二(èr)手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政放权”的精神，北京2015年取消(xiāo)了房地(dì)产中介服务等57个政府定价(jià)，房地(dì)产经(jīng)纪服务收费多少由各中介机构自行决(jué)定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际(jì)收取费用过(guò)程中，相关监管部门当前并未(wèi)明确具体的中介费率，中介机构仅需在服务(wù)过程中对收费标准进(jìn)行(xíng)明码(mǎ)标(biāo)价即可。而房地产经纪服务机构(gòu)在具体收取过程中，会结合房屋价值及(jí)工资标准(zhǔn)，综合计算(suàn)出合适的中介费率。”张(zhāng)大伟补充道(dào)。

　　对于(yú)明码标价(jià)问题，两(liǎng)部门在此次(cì)意见(jiàn)中提(tí)及，房地产经纪机构应(yīng)当在(zài)经营门(mén)店(diàn)、网站(zhàn)、客户(hù)端(duān)等场所(suǒ)或(huò)渠(qú)道，公示服务(wù)项目(mù)、服务内容和收费标准，不得混合(hé)标价和捆绑收费。房地产经纪(jì)机构提供的基(jī)本服务和(hé)延(yán)伸服务，应当分别明确服务项目和收费标准(zhǔn)。房地产经纪机构收费前应当(dāng)向交(jiāo)易当事人出具收费(fèi)清(qīng)单，列明收(shōu)费标准(zhǔn)、收(shōu)费金额，由当事(shì)人签字确认(rèn)。

　　另外，对收费(fèi)明显高于市场平均水平的(de)房(fáng)地(dì)产经纪机(jī)构(gòu)，住房和城乡建设(shè)部门将(jiāng)会同市(shì)场监管等部门采取约谈等综合措施进行重点监(jiān)管。市场监管部门会同有关(guān)部(bù)门(mén)依法查(chá)处不按规定明码标(biāo)价、操纵经(jīng)纪服务收(shōu)费等(děng)违(wéi)反价格和反(fǎn)垄断(duàn)法律法规的行为。对房地产经(jīng)纪机(jī)构相关违法(fǎ)违规信息，市场监管部门要依法依规纳入国家企业信用信(xìn)息(xī)公示系统。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励(lì)按照成(chéng)交(jiāo)价(jià)格越高(gāo)、服务(wù)费率越(yuè)低的原则实行分(fēn)档定价，是否意(yì)味着，未来豪宅(zhái)的(de)中介费有(yǒu)望大幅降低(dī)？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁兼深(shēn)圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住(zhù)建部发文鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的原则实(shí)行分档定价，合理降(jiàng)低住房买卖和租赁(lìn)经纪(jì)服务费用，主(zhǔ)要还(hái)是规范行业，打击(jī)收费(fèi)过(guò)高的(de)经纪机构，但(dàn)对(duì)市场影响有限，“以深圳为(wèi)例，深(shēn)圳市场豪宅和普宅本来收费就不同，各家收费普遍在合理范围内，加(jiā)上经纪服务费用对(duì)市场的(de)影响(xiǎng)不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前两部门提(tí)出的(de)意(yì)见仅(jǐn)为鼓励性质，即只是纲领(lǐng)性文件而(ér)非规定，未(wèi)来如(rú)何(hé)具体认定(dìng)其(qí)中的(de)细则，还需要看各城市落(luò)地执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目(mù)前市场(虚部是什么意思，复数的实部和虚部是什么chǎng)看，经纪服务领域(yù)的(de)调(diào)整改善、规范(fàn)化，有利于行业健康(kāng)发展。同时，由于二手房很多房源在产权方面(miàn)有(yǒu)瑕疵(cī)，如(rú)产权抵押、不同税费等都(dōu)可能对交易产生影响，这对(duì)房地(dì)产经纪服(fú)务行(xíng)业的专业(yè)性提出更高的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研(yán)究(jiū)总监陆骑麟(lín)指出，在(zài)二手(shǒu)房买(mǎi)卖过程中，原本应该由上下家各支(zhī)付一(yī)半的中介费，但在一些热(rè)点城市的(de)二手房交易过(guò)程中，往往会有这(zhè)样的情形，因(yīn)部(bù)分(fēn)购房者处于(yú)弱势(shì)地位，从(cóng)而会(huì)出现(xiàn)中介费及税费均由购房(fáng)者来(lái)承担(dān)。即(jí)使一些房(fáng)东(dōng)愿意承担(dān)中介费，这部分费用也可能通过转嫁的(de)方式(shì)，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁(jià)给下家，市场(chǎng)这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一(yī)些房产中介公司(sī)将其视(shì)为(wèi)向(xiàng)购房者(zhě)单边收(shōu)费的行为。部分中介公司(sī)可能会(huì)利用(yòng)其支配地位(wèi)，在原先经纪服务(wù)收费的基础(chǔ)上，再次向(xiàng)房东收取费(fèi)用(yòng)，而这部分(fēn)费(fèi)用，房东往往会将其转再(zài)次转嫁给(gěi)购房者，这实际(jì)上相(xiāng)当于变相推(tuī)高了房价。两部门提出严禁(jìn)操纵经纪服务收费，不(bù)仅有利于提高交易中操作的透明度(dù)，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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