文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡建(jiàn)设工作会议提(tí)出“有条(tiáo)件的(de)可以(yǐ)进行现房(fáng)销售”，不足(zú)一(yī)个(gè)月时(shí)间，已有山(shān)东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对(duì)购(gòu)房(fáng)者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力(lì)的别建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这(zhè)是房地产从大(dà)开(kāi)发(fā)时代步入(rù)高(gāo)质量发展阶段的必然趋势(shì)，也是(shì)对购房老百姓(xìng)的最大保护(hù)。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超过(guò)1，从大开发(fā)进(jìn)入存(cún)量(liàng)时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了(le)，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。以后(hòu)一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长效机制，长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房(fáng)地(dì)产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一定能(néng)实(shí)现房地产软着陆和长(zhǎng)期(qī)平(píng)稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解(jiě)好这(zhè)道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分(fēn)商品是(shì)一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平(píng)制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风(fēng)险。从(cóng)个人层面看(kàn)，预售制对购房者(zhě)非(fēi)常(cháng)不公(gōng)平，比如，交房等(děng)待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要(yào)承担(dān)延迟(chí)交房、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能(néng)交房的风(fēng)险。从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有助于落实(shí)中央房住不炒精神、有助(zhù)于保障购房老百姓权益(yì)、有助于(yú)房(fáng)企(qǐ)稳(wěn)健发展，一(yī)举(jǔ)多得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预(yù)售制(zhì)度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房(fáng)预售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预(yù)售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但(dàn)是，重点(diǎn)来了！发达(dá)国家一般(bān)有严(yán)格的监管(guǎn)保障(zhàng)措施，开(kāi)发(fā)商在项目获(huò)得政府批准(zhǔn)后(hòu)才可以(yǐ)开(kāi)始销售，买家在(zài)购买(mǎi)期房后(hòu)并(bìng)非像中国一样在支付完首付款后从银行一次性(xìng)贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根据开(kāi)发(fā)商工(gōng)程进度在(zài)完全交(jiāo)房前进行分期支(zhī)付(fù)。所(suǒ)以，预售制度是需(xū)要(yào)严(yán)格的资金监管、分期支付以及(jí)违约处罚(fá)措施作为保障的，如(rú)果没(méi)有(yǒu)这些保障措施(shī)，一定会触发(fā)风险(xiǎn)，对(duì)购房民众不公平，所以不如(rú)借机取消(xiāo)预(yù)售制度(dù)，以后改为现房(fáng)销售(shòu)。客观讲预售制度有一定(dìng)历史阶段性，现(xiàn)在中国住房(fáng)进入(rù)存(cún)量时代，取消预售制度有(yǒu)助于降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，当然这(zhè)需要配套房企债务(wù)重组、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢复市场信心和房(fáng)地产长(zhǎng)效机制。这是(shì)个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定(dìng)能化解这(zhè)个难题，让房地产回归(guī)实体经济和居住(zhù)属(shǔ)性(xìng)，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得(dé)的过硬(yìng)的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地(dì)产也(yě)不能例(lì)外，老百姓买房子(zi)是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一(yī)家人(rén)。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业健(jiàn)康发展的重大措施。在当(dāng)前的情(qíng)况下，取消预售制(zhì)要结(jié)合稳楼市(shì)、房地产软着(zhe)陆(lù)、打通金(jīn)融支(zhī)持(chí)当(dāng)期(qī)三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者(zhě)十年前(qián)在国(guó)务院发展研(yán)究中心参与财(cái)税改革方案研究时(shí)，对预售制、房(fáng)地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长期系统的专项研(yán)究(jiū)。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易立(lì)法，设(shè)置期房预付(fù)款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在(zài)中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资金周转期(qī)长等问题，分层销售(shòu)孕育而生(shēng)。20世纪(jì)50年代(dài)，中(zhōng)国香港(gǎng)还(hái)未推行公(gōng)共(gòng)房(fáng)屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或者(zhě)其(qí)他临时住宅，住(zhù)房的(de)需(xū)求是相当(dāng)高，不过大多数居民的(de)储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单(dān)位，需(xū)要雄(xióng)厚的资金实力(lì)才(cái)能购(gòu)买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地产行业盛行的(de)方(fāng)式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周转期长等(děng)问题。针对这一(yī)系列问题，不少地产商开始探求新的方式(shì)，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约(yuē)切开，即“分契(qì)”，然后将楼(lóu)宇分层(céng)出售。这模(mó)式一经(jīng)推行，购买楼宇的市(shì)民数量有所(suǒ)增加，开(kāi)发(fā)商资金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的(de)基础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模式引入房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的(de)经(jīng)验，对于(yú)商品(pǐn)流(liú)通(tōng)、资金周转有着独到(dào)的(de)见解，在努力寻求方法加快自身资(zī)金(jīn)周转。当时其(qí)在(zài)购(gòu)下九龙的一块地盘(pán)后(hòu)，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价(jià)格、订购(gòu)方法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个(gè)亮点，即(jí)先收取买(mǎi)家的订金，采用类似租金的分期(qī)付款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式(shì)减(jiǎn)轻了民众购房的资金(jīn)压力，加速了房(fáng)屋的(de)建造和销售，也(yě)解决了(le)制造商的资金问题(tí)，降(jiàng)低投资风险，在当时可(kě)谓(wèi)是(shì)“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模式成为当时(shí)中(zhōng)国香港房地(dì)产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解(jiě)决了核心的住(zhù)房供不(bù)应求的问题(tí)，使(shǐ)房市(shì)发展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国(guó)香港楼市(shì)几(jǐ)十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但(dàn)监管部门不(bù)断完(wán)善、规范化，建立健全的监(jiān)管机制，促(cù)进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀(jǔ)的一(yī)个楼盘(pán)因(yīn)建筑(zhù)费(fèi)用(yòng)超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升了对于预(yù)售楼(lóu)花制度的监管，即要求开(kāi)发商在预(yù)售前，确保地价(jià)款(kuǎn)已经全部支付，还要(yào)证明自身有资金等能力把项目(mù)完成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所(suǒ)和建筑(zhù)师的核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建筑(zhù)师等造假，套(tào)取监管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师行(xíng)在(zài)银行开设的信(xìn)托(tuō)账户（监(jiān)管账户）、开(kāi)发商操作等采(cǎi)取全透明化(huà)机制，且银行的责(zé)任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方，后续(xù)需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临(lín)住房需(xū)求(qiú)大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先(xiān)发展重(zhòng)工业，强调(diào)基础建设(shè)，这一导向使(shǐ)前期发展工业化的进程大于(yú)城(chéng)市化进程，唯有解(jiě)决住房基(jī)础等城市化配套问题，才能进一(yī)步推进城市化。但当时推行的(de)是“统一(yī)管(guǎn)理(lǐ)，统一分(fēn)配，以(yǐ)租(zū)养房”的福利分房制(zhì)度，住(zhù)房市场发展(zhǎn)起(qǐ)步(bù)较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了(le)分配不公(gōng)、效率低、配套差(chà)等(děng)问题，因此福利分房制度(dù)不再适(shì)用于(yú)当时的国情(qíng)。叠(dié)加(jiā)房地产市场面临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺(quē)少大(dà)型房地(dì)产(chǎn)开发商，商品房(fáng)供应量小的(de)困境(jìng)，此(cǐ)时引入(rù)中国香港的(de)“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)无疑(yí)是(shì)对内(nèi)地房地产市场(chǎng)的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支(zhī)持国内房地产(chǎn)市场改革。例如(rú)，1998年(nián)，国务院出台《关(guān)于进一步(bù)深化城镇住(zhù)房(fáng)制度改革(gé)，加快住房建设的通知(zhī)》文(wén)件，决定停(tíng)止住房无(wú)偿实(shí)物分配(pèi)，逐(zhú)步实行(xíng)住房(fáng)分配货币(bì)化、住房供给商品化、社(shè)会(huì)化的住房新体制，从计(jì)划经济下的(de)福利分房转向市场经(jīng)济(jì)的商品(pǐn)房。房地产市场(chǎng)采用预售制(zhì)，允许(xǔ)开发(fā)商(shāng)卖期房，解决(jué)了房企(qǐ)缺少资(zī)金和开发时(shí)间周(zhōu)期长的两大难题，开发(fā)商以预售款撬动下(xià)一(yī)个项目的(de)开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改(gǎi)货币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷(dài)政策，支持购房者(zhě)，极大作用推动了房地(dì)产市场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入(rù)中(zhōng)国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契(qì)合中国内(nèi)地的商品房预售制度(dù)。预售制(zhì)的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金(jīn)压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产开发企(qǐ)业(yè)将(jiāng)正(zhèng)在(zài)建设中的房屋(wū)预(yù)先(xiān)出售给购房者，由(yóu)购房(fáng)者支(zhī)付定金或房款的行(xíng)为(wèi)。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地(dì)实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签(qiān)订商(shāng)品房买卖合同-进行备案登(dēng)记和预(yù)告登记-交付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行(xíng)贷款的形式一次性付(fù)清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换(huàn)言(yán)之，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到(dào)了全部购房(fáng)款(kuǎn)，这(zhè)点与中国香港的按照工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商而言，预售制商(shāng)品(pǐn)房也(yě)开启(qǐ)了高周(zhōu)转、高杠杆的运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国(guó)内地商品房销售的(de)最主要方式，预售(shòu)制(zhì)极(jí)大缩短房(fáng)企现金回笼(lóng)周期(qī)，同时(shí)增加市场商(shāng)品房供(gōng)应(yīng)，推(tuī)动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地房地产市(shì)场(chǎng)的稳步发展起到了重要(yào)作用，不(bù)仅解决了房(fáng)地产市场快(kuài)速发展阶段(duàn)的资金需求，也(yě)提高了居民居住水平，中国(guó)内地(dì)城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅(zhái)小区，从(cóng)全民蜗居到基本(běn)适(shì)居，住房事业取得巨大进步(bù)，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入(rù)快(kuài)速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人(rén)增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建成(chéng)区面积由(yóu)7438平(píng)方公里(lǐ)增(zēng)长至60721平方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我们发(fā)布的《中国(guó)住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从(cóng)不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住(zhù)房(fáng)建筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住(zhù)房(fáng)套(tào)数从(cóng)约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿套，套户(hù)比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内(nèi)地商(shāng)品房销(xiāo)售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占(zhàn)总(zǒng)销售面积的(de)比重为63％，而(ér)2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房地产行业的(de)发(fā)展(zhǎn)。中国内地房地产历经二(èr)十多(duō)年(nián)长周期繁(fán)荣，行(xíng)业各项指(zhǐ)标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积(jī)和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业从无到有、从(cóng)国(guó)企先行到(dào)民企(qǐ)崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房地产也成为拉(lā)动中国内(nèi)地经(jīng)济高(gāo)增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动(dòng)的上(shàng)下游产(chǎn)业(yè)链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其中房(fáng)地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房(fáng)地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发(fā)、建材的(de)带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年房地产完(wán)全拉(lā)动的投资占全社会固定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其(qí)中，房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发投资占固定资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额(é)的(de)比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占比超过三分(fēn)之一。从房地产(chǎn)融资存量占(zhàn)社融存(cún)量(liàng)比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致银(yín)行(xíng)不良(liáng)率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住(zhù)房市值测(cè)算报告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法(fǎ)德(dé)三国合计的(de)31.5万(wàn)亿(yì)美元。从住房市值占股债房市值的比例(lì)看(kàn)，2020年中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国(guó)的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国(guó)住房市(shì)值与股债(zhài)房市值的比例较(jiào)高(gāo)，主要(yào)是因为(wèi)住房(fáng)市(shì)值高(gāo)，以及中国资本(běn)市场发育(yù)尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居(jū)民(mín)投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜(qián)藏的风险确实存在，当前的负(fù)面效(xiào)应愈(yù)发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部(bù)分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不(bù)公(gōng)平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如(rú)，交房等(děng)待期一般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不(bù)仅承担(dān)银行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能(néng)交房等风(fēng)险。另(lìng)外，购房者和开发商之间(jiān)的(de)购房(fáng)合(hé)同、购房(fáng)者(zhě)和银行的按揭贷款合同是两个独立的(de)合同(tóng)关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房者只能根据购房合同向开(kāi)发(fā)商(shāng)主张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷(dài)款合同按时(shí)向银行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购房者承担(dān)的风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风险，进行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为市场波动或经营不善，出(chū)现资(zī)金链断裂等一(yī)系列(liè)问题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况，而(ér)房企通过与购房者签订的预售(shòu)合同和按揭合同，已经(jīng)从银(yín)行获得房(fáng)款，如果购(gòu)房者丧失(shī)还款能(néng)力(lì)或短期不(bù)能还(hái)款等，则(zé)风险完全由(yóu)银行承担，银行(xíng)将面临(lín)较大(dà)的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预(yù)售监(jiān)管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字(zì)那就是“没(méi)钱”，即(jí)没(méi)钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品房预(yù)售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明确规(guī)定了开发企(qǐ)业预售商品房(fáng)所得款项应当用于有关的工程(chéng)建设，商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)款监管的(de)具体(tǐ)办法，由房地产管理部门制定。但多年以来(lái)全国并没有统一的预(yù)售资(zī)金监(jiān)管规(guī)定，各地实行“一城(chéng)一策(cè)”。例(lì)如，太原、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重点(diǎn)监(jiān)管资(zī)金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州(zhōu)、福(fú)州、合肥等(děng)城市则按照项目的建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建筑面积或者(zhě)项目工程总额报价计算重点资金。而(ér)事实(shí)是(shì)，不少(shǎo)购房(fáng)款未(wèi)进入(rù)监管账户、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金(jīn)如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房(fáng)地产大开发(fā)时代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调预售(shòu)款监(jiān)管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建设名义(yì)，获(huò)得(dé)监管账户(hù)拨付资(zī)金，再由(yóu)工(gōng)程方将资(zī)金转给房企(qǐ)，而(ér)拨付(fù)的工(gōng)程款，远超工程进度(dù)所需(xū)。通过(guò)这些方式(shì)套取的资金，在(zài)房企各(gè)地项(xiàng)目间流动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这(zhè)样(yàng)做提供了资金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高(gāo)周转模式(shì)，但(dàn)一定程度上把风险(xiǎn)甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预(yù)售制度(dù)呈现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付资金，一般设有定金或预付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支(zhī)付的预(yù)付款比例相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交付后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定(dìng)金(jīn)方式(shì)支付，或按(àn)工(gōng)程进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发(fā)放，购(gòu)房者开始月(yuè)供；二(èr)是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品房(fáng)出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房(fáng)屋交付质量的(de)保障有两种方式，一是期房由(yóu)政府或第三方验收(shōu)合格并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭(píng)证取得购(gòu)房者支付的房款。二(èr)是开(kāi)发(fā)商为(wèi)购(gòu)房者提供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款交付后按(àn)揭还(hái)款，交付(fù)前资金由(yóu)第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低(dī)于(yú)3.5％，根(gēn)据美(měi)国(guó)官方数据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方(fāng)面，除定金或首付外，购房者在房(fáng)屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，美国(guó)为防止(zhǐ)开发商(shāng)挪用资金，购房者的(de)定金及(jí)首付款由第三方公证行或产权(quán)保险(xiǎn)公司(sī)的信托(tuō)账户监(jiān)管(guǎn)。如果开发商倒闭(bì)导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不(bù)承担(dān)任何责任与损失(shī)。而(ér)开发商在房屋(wū)建设过程中(zhōng)的资金(jīn)全部(bù)来自(zì)银行，银行根据工程进度向开(kāi)发商提供一定(dìng)比(bǐ)例(lì)的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发商挪(nuó)用资金直(zhí)接损害银行(xíng)利益，银行(xíng)有(yǒu)充(chōng)分(fēn)动(dòng)机监管开(kāi)发商施工进(jìn)度。开(kāi)发商(shāng)在房屋交付时需取得由政(zhèng)府相关(guān)部门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得到购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可(kě)零首付购房，房(fáng)款按(àn)建造(zào)工期进(jìn)度支付(fù)，按(àn)揭按工(gōng)期放(fàng)款后还贷，房贷利(lì)率采用固定利(lì)率，开发(fā)商(shāng)或(huò)购(gòu)房(fáng)者可(kě)购买期房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国(guó)开发商(shāng)在项目获批后即可(kě)预售房屋。签署(shǔ)购(gòu)房合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的(de)定(dìng)金并进行预约公证，签订合(hé)同后定金退还。如由于(yú)任何原因不能购买，定(dìng)金按照德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付公证(zhèng)费和土地交易(yì)税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国没(méi)有规(guī)定最(zuì)低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节(jié)点(diǎn)可分为公证后(hòu)、主体完(wán)工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗户(hù)玻璃完(wán)工(gōng)、室内清洁及墙面(miàn)完工、地(dì)板完工(gōng)、全(quán)部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使(shǐ)用(yòng)期限，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对(duì)期房设计了(le)两种保险，保险的功能是当房屋出(chū)现重大(dà)延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司保证开(kāi)发(fā)商赔(péi)偿(cháng)或修复，开(kāi)发商(shāng)破产，由保险公(gōng)司负责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合(hé)同前，买卖(mài)双方均有一(yī)名律师，负责沟(gōu)通期(qī)房交易中的(de)房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内容确认无误后(hòu)签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置(zhì)了(le)10％定金保险保护机制，当开发商出(chū)现财务、经营问题(tí)时，购(gòu)房者10％的定(dìng)金由保险热量怎么换算成卡路里？1kj等于多少卡路里呢，1kj是多少卡路里计算器公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付比(bǐ)例通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在合(hé)同签订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度付(fù)款的方式，但是交房前付(fù)款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项(xiàng)交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必(bì)须(xū)经过房产(chǎn)公证公司(sī)的检验验收后(hòu)才能交付，交付(fù)后方可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资金监管环(huán)节，英国(guó)期房预售(shòu)资(zī)金监(jiān)管极为(wèi)严格(gé)，资(zī)金也由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房律师将资金(jīn)转给(gěi)卖方(fāng)律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开发商(shāng)账户前经(jīng)过两道(dào)关口(kǒu)，有(yǒu)利于(yú)保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时(shí)，开发商必(bì)须完成“预售(shòu)房定(dìng)金(jīn)保全(quán)措施”，交房前付款比例不(bù)超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日本(běn)二战(zhàn)结束后(hòu)由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一(yī)房二卖(mài)”现象普遍，为(wèi)此，日(rì)本政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地建筑物(wù)交易法》，经多(duō)次修(xiū)订(dìng)，目前是(shì)唯一一部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金(jīn)保护(hù)方(fāng)面，根(gēn)据日(rì)本《宅地建物(wù)取(qǔ)引业法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万日元的(de)部分(fēn)，法律要(yào)求开发商必须(xū)完成定金(jīn)保全措施才可预(yù)售(shòu)。什么是定金保(bǎo)全措施？即买卖(mài)双方(fāng)签订购(gòu)房合同时，开(kāi)发商向金融机(jī)构或指定保证机(jī)构或保险(xiǎn)机构签订定金(jīn)保(bǎo)证委(wěi)托合同，设(shè)置购(gòu)房者定(dìng)金的保证或(huò)保险，并将(jiāng)相(xiāng)应的保证金证明书交(jiāo)付给购房者。除定金外(wài)，其他预先支付的购房款也受(shòu)该措(cuò)施(shī)保护。若(ruò)开(kāi)发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可(kě)凭保证(zhèng)金证明书向金(jīn)融机(jī)构或保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付，同(tóng)时，开发商需(xū)向购房(fáng)者赔付(fù)违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节(jié)，交房(fáng)前只需支付最多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房者(zhě)即(jí)可(kě)向银(yín)行(xíng)申请(qǐng)贷款，但(dàn)交房(fáng)后才开始(shǐ)按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金外的剩(shèng)余(yú)房款在(zài)交房后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者违约可(kě)返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付(fù)，所(suǒ)有资金进(jìn)银行(xíng)专门项目资金账户，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新加坡开发商有(yǒu)统(tǒng)一(yī)的选购权合同以及(jí)订金返还(hái)机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一步签订购买合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签订购房(fáng)合同后，购房者需支(zhī)付(fù)15％的(de)首付及印花税，同(tóng)时购房(fáng)者向银行申(shēn)请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡(pō)期(qī)房同样采取按工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款的方式(shì)，《发展商条(tiáo)例》对期房付(fù)款流(liú)程做(zuò)了统一(yī)详细规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般(bān)为合(hé)同签订后(hòu)、地基完工、框架(jià)完(wán)工、管道(dào)门窗(chuāng)等完工(gōng)等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也(yě)依照工(gōng)程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的(de)增(zēng)加而增(zēng)加(jiā)，未放款部分无(wú)需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，购(gòu)房者的订(dìng)金与付款会存(cún)入银行(xíng)专门的项(xiàng)目(mù)资(zī)金账户(hù)，账(zhàng)户(hù)资金提取须与房(fáng)屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋(wū)保(bǎo)修期，此后购房(fáng)者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一(yī)，短期来看，当前房地产(chǎn)到了(le)政策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼(lóu)和房企(qǐ)重组(zǔ)。一方面(miàn)，加大(dà)对刚(gāng)需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停(tíng)贷现象，重(zhòng)点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融工具(jù)支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企(qǐ)包括民营企业，加大(dà)支持力度，由优质房企牵(qiān)头并购重(zhòng)组(zǔ)整个(gè)行业，为(wèi)每个房(fáng)企(qǐ)配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效(xiào)机(jī)制(zhì)。长效机制四大关(guān)键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地产税。定金环节(jié)，建(jiàn)立开发商违约(yuē)后定金保护机制，如(rú)将(jiāng)已支付定(dìng)金冻(dòng)结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签订(dìng)合同环(huán)节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公(gōng)司介入(rù)，为房屋重大延(yán)期以及重(zhòng)大(dà)缺陷(xiàn)等情况提供(gōng)充分(fēn)的(de)保障。余款支付热量怎么换算成卡路里？1kj等于多少卡路里呢，1kj是多少卡路里计算器环节，建立按(àn)工程(chéng)进度付款机制或交房(fáng)后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立(lì)于开(kāi)发(fā)商、银(yín)行的第三方(fāng)资金监管机构(gòu)，或(huò)由政府相关部(bù)门直接监(jiān)管，以此防(fáng)止资(zī)金挪用现象。交(jiāo)付环(huán)节，建立商品房保修(xiū)期制度。保修(xiū)期内(nèi)，开发商应对房屋质(zhì)量问题全权负(fù)责、免费维修(xiū)，购房者在保修期结(jié)束后支付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消商品房预售制是(shì)大势(shì)所趋(qū)。一(yī)方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在(zài)全国(guó)套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进入存量时(shí)代，对购房(fáng)民众不(bù)公平的预售(shòu)制已经(jīng)过时(shí)了(le)，该取消了(le)，改为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的(de)提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。

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