文(wén)：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和(hé)城乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的(de)可以进行现房销(xiāo)售(shòu)”，不足(zú)一(yī)个月时间(jiān)，已(yǐ)有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等(děng)地明确表(biǎo)态，试点(diǎn)现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商(shāng)品房(fáng)预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房(fáng)子，还(hái)烂尾了，这是(shì)对购房者(zhě)的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社(shè)会(huì)，这是(shì)房地产从大开发时代步(bù)入高质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时(shí)，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代，对购房民(mín)众不公平的(de)预(yù)售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售。以(yǐ)后一手交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房(fáng)，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技(jì)术活，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢(huī)复(fù)市(shì)场信心(xīn)以及(jí)长效机制，长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定(dìng)能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关，解好这(zhè)道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是(shì)对购买者的单(dān)方面不公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了(le)所(suǒ)有商品不能交付的风险。从个人层(céng)面看，预售制对购房者(zhě)非常不公平(píng)，比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能交房(fáng)的风险(xiǎn)。从行业层(céng)面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇(yù)到(dào)下行周期(qī)，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列(liè)风(fēng)险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于(yú)落实(shí)中央房住不炒精神(shén)、有(yǒu)助于保障购房老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预售制度怎么(me)来的？国外什(shén)么(me)情况(kuàng)？简单科普一(yī)下(xià)：商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当(dāng)前世(shì)界不(bù)少国家存在(zài)预(yù)售制。但是，重点来了(le)！发(fā)达国(guó)家一般有(yǒu)严格的监(jiān)管保(bǎo)障措施，开(kāi)发商(shāng)在(zài)项目获得(dé)政府批准后才可以开始销售，买家在购(gòu)买期房后并非像中国(guó)一样(yàng)在支付完首付款(kuǎn)后从银(yín)行(xíng)一次性(xìng)贷款支(zhī)付剩余全(quán)部房款，而(ér)是(shì)根据(jù)开发商工(gōng)程进度在完全交(jiāo)房前进行分(fēn)期支付。所以，预售制度是需(xū)要严格的(de)资(zī)金监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措施作为保障(zhàng)的(de)，如果没有这些保障措施，一定会触发风(fēng)险(xiǎn)，对(duì)购房民众不公(gōng)平，所(suǒ)以(yǐ)不如(rú)借机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制度有一定历(lì)史阶段性(xìng)，现在中国(guó)住房进入存(cún)量(liàng)时代，取(qǔ)消预售制度(dù)有助(zhù)于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风险甩给(gěi)老百(bǎi)姓和(hé)社会，当然这需要配套(tào)房企债务(wù)重(zhòng)组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市场信(xìn)心和房地(dì)产长效机制。这是个技术活，只要(yào)坚(jiān)持(chí)市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产(chǎn)回(huí)归实(shí)体(tǐ)经(jīng)济和居住属(shǔ)性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众的(de)最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本(běn)质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房(fáng)地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取消预售(shòu)制(zhì)、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安居乐(lè)业、社会长治(zhì)久安、行业企业健(jiàn)康(kāng)发展的重(zhòng)大(dà)措施。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房(fáng)地(dì)产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持当期三好(hǎo)生(shēng)、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十(shí)年前(qián)在国务院发展研究中心参与财税改革(gé)方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆(gān)率等进行过长期系统的专项研究。（参(cān)考后来形成(chéng)的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背(bèi)后潜(qián)藏的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前(qián)预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十(shí)世纪五十(shí)年代(dài)在中国香港，楼(lóu)宇出租(zū)是地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)期(qī)长等(děng)问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香港还(hái)未推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多(duō)数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的(de)资金实力才能(néng)购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不(bù)少(shǎo)地产商开始(shǐ)探求新(xīn)的方式(shì)，如把楼宇契约切(qiè)开，即(jí)“分契”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开发(fā)商资金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂货(huò)铺、海上驳(bó)运业(yè)务(wù)的经(jīng)验，对(duì)于商品(pǐn)流(liú)通、资金周转有着独到的见(jiàn)解(jiě)，在努力寻求方法加快自身(shēn)资(zī)金周转。当时其在购下(xià)九龙(lóng)的一块地盘后，除了(le)分(fēn)层(céng)出(chū)售、还印发(fā)售楼说(shuō)明书(shū)，上有文字详尽(jǐn)说明(míng)楼宇的地势环境(jìng)、建(jiàn)筑(zhù)材(cái)料、分层(céng)价(jià)格(gé)、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花(huā)”是(shì)另外一个亮点，即(jí)先收取买家的(de)订金，采(cǎi)用类似租金的分(fēn)期付款形式，等(děng)新(xīn)楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家(jiā)就(jiù)拥有了自己的(de)房产。这(zhè)种方(fāng)式减(jiǎn)轻了(le)民众(zhòng)购(gòu)房的资金压力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制(zhì)造商的(de)资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式(shì)成为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的(de)改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了核心的住房供不(bù)应求(qiú)的问(wèn)题，使房市(shì)发展(zhǎn)进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也出(chū)现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完善(shàn)、规范(fàn)化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的(de)一(yī)个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费用(yòng)超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理(lǐ)部门提升了对于预售楼花制(zhì)度(dù)的监(jiān)管，即要(yào)求(qiú)开(kāi)发(fā)商在预售前(qián)，确保地价(jià)款(kuǎn)已经(jīng)全部支付，还(hái)要证(zhèng)明(míng)自身有资金等能力把项目完成，资金需(xū)放入律师所(suǒ)托管(guǎn)，支(zhī)取时需律(lǜ)所和建筑(zhù)师的(de)核准。为(wèi)了(le)防止开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等造假(jiǎ)，套(tào)取监管账户(hù)资金，中国香港要求(qiú)律师行在(zài)银行开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发商(shāng)操(cāo)作(zuò)等(děng)采(cǎi)取全透明化机制(zhì)，且(qiě)银行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身(shēn)推动(dòng)项目完工。随着(zhe)监管体系逐步(bù)完善，出(chū)现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中(zhōng)国内地(dì)版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二(èr)十(shí)世纪(jì)九十年代(dài)，中国内地面临住(zhù)房需(xū)求(qiú)大(dà)和供给量短缺问题，引入(rù)“卖(mài)楼(lóu)花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地(dì)优先发展(zhǎn)重工业，强调基础(chǔ)建设，这(zhè)一导向使前(qián)期发展工业化(huà)的进(jìn)程(chéng)大(dà)于城市化进程，唯有解决住房基(jī)础等城市化配套问(wèn)题(tí)，才能进一步(bù)推进城市化。但(dàn)当时推行的(de)是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房(fáng)制(zhì)度(dù)，住房市(shì)场发展起(qǐ)步(bù)较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福(fú)利分房(fáng)制度也出现(xiàn)了(le)分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题(tí)，因(yīn)此福利分房制(zhì)度不再适用于当时的(de)国情。叠(dié)加房地产市场面临商(shāng)品(pǐn)房的需求量大，而(ér)社(shè)会缺少大型房地产开(kāi)发(fā)商(shāng)，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房地产市场的一针(zhēn)强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中国内地逐(zhú)步(bù)引进中国香港(gǎng)预售商品房制度，先后出台多项(xiàng)文件(jiàn)，大力支持国内房地产市场改革(gé)。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深(shēn)化城镇住房制度(dù)改革(gé)，加快住(zhù)房建设的通(tōng)知(zhī)》文件，决定(dìng)停止(zhǐ)住房无偿(cháng)实(shí)物分(fēn)配，逐(zhú)步实行(xíng)住(zhù)房分(fēn)配货币(bì)化(huà)、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房新体制(zhì)，从(cóng)计(jì)划(huà)经济下的(de)福利分房转向(xiàng)市场经济的商品房。房地(dì)产市(shì)场(chǎng)采用预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺少资金(jīn)和开发时(shí)间周期长的两大难题，开发商以预售(shòu)款(kuǎn)撬(qiào)动下一个项目(mù)的(de)开(kāi)发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供(gōng)应速度加快(kuài)。自此中国内地开始房改货币化，中国(guó)人民(mín)银行等多方迅速出台(tái)相关的(de)信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国(guó)内(nèi)地的商品房预售(shòu)制度。预售(shòu)制的(de)初衷是为了缓解房(fáng)企资(zī)金压力，加快(kuài)城镇住房(fáng)建(jiàn)设。具(jù)体来(lái)说，是指房地产开发(fā)企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先出(chū)售给购(gòu)房(fáng)者，由购房(fáng)者支付(fù)定金或房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别于(yú)中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发(fā)商办理预(yù)售许可证-签订(dìng)商品房买(mǎi)卖合同-进(jìn)行备(bèi)案(àn)登记(jì)和预(yù)告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购(gòu)房者(zhě)需要一次性付清首付款，并采用银(yín)行贷款的形式一次性付清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋(wū)未建成，开(kāi)发商可能已拿到了(le)全部(bù)购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工程进度(dù)付款有所不同。对中国内地的开(kāi)发商而言，预(yù)售制商品房也开(kāi)启了高周转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品房销售的最主要(yào)方(fāng)式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增(zēng)加(jiā)市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制(zhì)在过去20多年对(duì)中国内(nèi)地(dì)房地产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解(jiě)决了房地产市场快(kuài)速发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居(jū)民居(jū)住水平(píng)，中(zhōng)国内地城(chéng)镇居民从(cóng)筒子楼住(zhù)到住宅(zhái)小区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十(shí)年时间走(zǒu)完发(fā)达国家几百年城镇化路(lù)程。改革(gé)开放(fàng)以来，城镇化进(jìn)程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国(guó)住房存量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建(jiàn)筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期房销售(shòu)面积占(zhàn)总销售面(miàn)积的比重为63％，而(ér)2021年期房累(lèi)计销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房(fáng)地产(chǎn)行业的发(fā)展。中国内地房地产(chǎn)历经(jīng)二十多年(nián)长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面积和(hé)销售金额分别(bié)从(cóng)1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从(cóng)无到有、从国企先(xiān)行到民企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地(dì)产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动中国内地(dì)经济高增(zēng)长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长(zhǎng)渠道(dào)，房地产带动(dòng)的上下游产业链特别(bié)长，高达(dá)50多个(gè)行业。2020年房地(dì)产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地(dì)产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融(róng)、批发(fā)、建材的带动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠(qú)道(dào)，2020年(nián)房地(dì)产完全(quán)拉动(dòng)的投资占全社会固(gù)定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠(qú)道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款(kuǎn)余额(é)的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道(dào)业务(wù)，占比超过三(sān)分之一。从房(fáng)地产(chǎn)融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面(miàn)积违约，将导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道(dào)，根据我(wǒ)们的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市(shì)值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德(dé)三国(guó)合计的31.5万亿美元。从(cóng)住(zhù)房市值占股债房市值(zhí)的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国(guó)的64％。中国(guó)住(zhù)房市值(zhí)与股债房市值的比例(lì)较高(gāo)，主要(yào)是因为住房市值高(gāo)，以及中(zhōng)国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面看(kàn)，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对(duì)购(gòu)买者(zhě)的单方(fāng)面(miàn)不公平(píng)制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品(pǐn)不能(néng)交付的风险。比如(rú)，交房(fáng)等待(dài)期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要(yào)承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房(fáng)合同(tóng)、购房(fáng)者和银(yín)行的按揭贷款(kuǎn)合同是两(liǎng)个(gè)独立的(de)合(hé)同关系(xì)，如果开发(fā)商发生(shēng)违约，购房者只能根(gēn)据购(gòu)房合同向开发商(shāng)主(zhǔ)张(zhāng)权(quán夺笋啊是什么意思网络用语，夺笋啊是什么意思网络用语怎么说)力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)合(hé)同按时向银(yín)行进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担(dān)的风险较大(dà)。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助推部(bù)分房企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资金若遇到(dào)下行(xíng)周期，会(huì)引发(fā)资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风(fēng)险，进行影响自身信用和购(gòu)房者对行业(yè)的(de)信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看，银行(xíng)作为按(àn)揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市场波动(dòng)或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等(děng)情况，而(ér)房企(qǐ)通过与购房者签订的预(yù)售(shòu)合同和按(àn)揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由银行承(chéng)担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者(zhě)的预售(shòu)监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。夺笋啊是什么意思网络用语，夺笋啊是什么意思网络用语怎么说trong>在2004版的《城市商(shāng)品房预(yù)售管理办法》中明确(què)规定了开发企(qǐ)业预(yù)售商品房所(suǒ)得款项应当(dāng)用于有(yǒu)关(guān)的工程建设，商品(pǐn)房预售款监管的具体办法，由房地(dì)产管理部门制定。但多年(nián)以来全国并(bìng)没(méi)有统一的预(yù)售资金监管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目(mù)的建安成(chéng)本乘以(yǐ)建筑面积或者项(xiàng)目工程(chéng)总(zǒng)额报价计算重(zhòng)点资金(jīn)。而事实是(shì)，不少(shǎo)购(gòu)房款未(wèi)进入监(jiān)管账户、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大(dà)开发时代的高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工(gōng)程总(zǒng)承包(bāo)方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账(zhàng)户(hù)拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而(ér)拨付的工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所需。通(tōng)过这些方式套取的(de)资(zī)金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性(xìng)，房企(qǐ)抽调(diào)资金(jīn)统(tǒng)筹拿(ná)地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资(zī)金循环(huán)高周转模式，但(dàn)一定(dìng)程度上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者(zhě)预付资金，一般设有定(dìng)金或预付款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在(zài)房屋(wū)交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般(bān)以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款方式(shì)：一般(bān)采(cǎi)用两(liǎng)种(zhǒng)方式发放按(àn)揭贷款，一(yī)是按工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度(dù)逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后(hòu)发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商品房提(tí)供期(qī)房烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺陷时，保障购(gòu)房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合(hé)格(gé)并提(tí)供验收凭证后，开(kāi)发(fā)商凭(píng)验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房(fáng)者提(tí)供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一(yī)定(dìng)期限内无条件返(fǎn)还，最低首付(fù)比例(lì)为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付(fù)前资(zī)金由第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定(dìng)金比(bǐ)例一般为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在(zài)房屋(wū)交付后(hòu)通过(guò)按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者的(de)定金及(jí)首付款由第三方(fāng)公证行或产权保险公司的信托账户(hù)监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过(guò)申请仲裁取回(huí)，且(qiě)不承担任何责任(rèn)与损(sǔn)失(shī)。而开(kāi)发(fā)商在房屋建设(shè)过程中的资金全(quán)部来自银行，银行根据工程进度向开(kāi)发商提供(gōng)一定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商挪用资金直接损害银行(xíng)利益，银行(xíng)有充(chōng)分动机监管开发商(shāng)施工进度(dù)。开发商在(zài)房屋交付时需取得由政府相关部门经审查(chá)后发放的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提(tí)供(gōng)期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可零首付购(gòu)房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率(lǜ)，开(kāi)发商或购(gòu)房者可购买期(qī)房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德(dé)国开(kāi)发(fā)商在项目获(huò)批后即(jí)可预售房屋。签署购房(fáng)合(hé)同前(qián)，购房者需支(zhī)付(fù)约2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按(àn)照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房(fáng)合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付公证(zhèng)费和土地交易(yì)税，分别为房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包含在购(gòu)房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没(méi)有规定最(zuì)低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国也采取按工期支付房款的(de)制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体支付(fù)节(jié)点、比例(lì)因项目(mù)而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完(wán)工(gōng)、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁(jié)及墙面(miàn)完工、地板完工、全部(bù)完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可(kě)在(zài)支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定利率，银行(xíng)按(àn)施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德(dé)国保(bǎo)险(xiǎn)公司针对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋(wū)出现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔(péi)偿或修复，开发商破产(chǎn)，由(yóu)保险公司负(fù)责相应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英(yīng)国预(yù)售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交(jiāo)房(fáng)前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买(mǎi)卖双方均有(yǒu)一(yī)名(míng)律师，负责沟通期(qī)房交易(yì)中的房产、资金、合同等(děng)各(gè)个(gè)环节，各环节内容确(què)认无(wú)误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了(le)10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的方(fāng)式(shì)，但是(shì)交房前(qián)付款比例相对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别支(zhī)付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付(fù)款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公证公司(sī)的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售(shòu)资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进(jìn)度(dù)、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律(lǜ)师将资金转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即资金在进入(rù)开发商账户前经过(guò)两道关(guān)口，有利(lì)于保障(zhàng)购房(fáng)者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全措施

　　日(rì)本期(qī)房交(jiāo)易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须(xū)完成“预售房定(dìng)金保全措(cuò)施(shī)”，交房前付款比例不超房款的(de)20％，开发商(shāng)违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠(dié)加法律空(kōng)白，社(shè)会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本(běn)政府(fǔ)1952年(nián)出台(tái)《宅地(dì)建筑物交易法(fǎ)》，经多次修(xiū)订，目前是唯(wéi)一一(yī)部规(guī)范期房交易的(de)法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建(jiàn)物取(qǔ)引业法》，对(duì)购房(fáng)者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求开发商必须完(wán)成(chéng)定金保全措施才(cái)可预售。什么(me)是(shì)定金保(bǎo)全措施(shī)？即买(mǎi)卖双方(fāng)签订购房(fáng)合同(tóng)时，开发商(shāng)向金融机构或指定保证机(jī)构或(huò)保险机构(gòu)签订定金保证委托合同，设置(zhì)购房者定金的保(bǎo)证或保险，并将相(xiāng)应的保(bǎo)证金证明(míng)书交(jiāo)付给购房者。除(chú)定金外，其(qí)他预先支付的购房款也受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保证机(jī)构或保险公司兑付，同(tóng)时(shí)，开发商需(xū)向购房者(zhě)赔付违(wéi)约金(jīn)，一般约(yuē)为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按(àn)揭(jiē)贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购房(fáng)者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交(jiāo)房(fáng)后(hòu)满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进一步(bù)签(qiān)订购买合(hé)同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向(xiàng)银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新(xīn)加(jiā)坡期房同样采取按(àn)工程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期(qī)房付款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点一般为合同签(qiān)订后、地基(jī)完工、框(kuāng)架完(wán)工(gōng)、管道(dào)门(mén)窗等(děng)完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供(gōng)在此过程(chéng)中随着放出贷(dài)款的增加(jiā)而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，购房者(zhě)的订金与付款会存入银行专门(mén)的(de)项目(mù)资(zī)金账户，账户(hù)资金提取(qǔ)须与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关。房屋(wū)交(jiāo)付后，购房(fáng)者(zhě)享受1年的(de)房屋(wū)保修期(qī)，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产(chǎn)到了政策出手临(lín)界点，重点是(shì)保(bǎo)交楼和房企重组(zǔ)。一(yī)方(fāng)面，加大对刚需和(hé)改善(shàn)型(xíng)需求(qiú)的支(zhī)持力度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善应对局部停贷(dài)现象，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼保复工保民生(shēng)，给(gěi)予强有力的金融工(gōng)具支(zhī)持。另一方面，从(cóng)现在起，对(duì)还在正常运转的房企包(bāo)括民营企业，加(jiā)大支持力度，由优质房(fáng)企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和(hé)财团(tuán)，给予金(jīn)融(róng)工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估(gū)计形(xíng)势复(fù)杂性和人(rén)性(xìng)复(fù)杂性，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制。长效机制四(sì)大关键(jiàn)是推(tuī)动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金环(huán)节，建立开发商违约后定金保护机(jī)制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋(wū)交付阶(jiē)段，保障购房者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为(wèi)房屋重(zhòng)大(dà)延期以及重(zhòng)大缺(quē)陷等情况提供充(chōng)分的保障。余款支付环(huán)节，建立按(àn)工程(chéng)进度付款机制(zhì)或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益(yì)。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行(xíng)的第三方资金监(jiān)管机构，或(huò)由政(zhèng)府(fǔ)相关部门直接监管(guǎn)，以(yǐ)此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节(jié)，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对(duì)房屋质(zhì)量(liàng)问题(tí)全权负责、免(miǎn)费维修，购(gòu)夺笋啊是什么意思网络用语，夺笋啊是什么意思网络用语怎么说房(fáng)者在保修(xiū)期结束后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房(fáng)预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样(yàng)将极(jí)大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。