文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召开的全(quán)国住房和城乡建设(shè)工作(zuò)会议提出“有条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河(hé)南、四川(chuān)、广东等地(dì)明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是对购(gòu)房者的(de)不公平。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁建房，没钱(qián)没(méi)实(shí)力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是(shì)房地产从大开发(fā)时代(dài)步入高质(zhì)量(liàng)发展阶(jiē)段的(de)必(bì)然趋(qū)势，也是对(duì)购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的(de)预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一(yī)手(shǒu)交房(fáng)，天(tiān)经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心以及长效机(jī)制，长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地(dì)产税。如(rú)果按(àn)照经济规(guī)律(lǜ)办事，中国一定能(néng)实(shí)现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳(wěn)健康发(fā)展，跨过这(zhè)道关(guān)，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预(yù)售制、改为(wèi)现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对(duì)购(gòu)买者的(de)单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不(bù)能交付的(de)风(fēng)险。从个(gè)人层(céng)面看，预售(shòu)制对购房(fáng)者非(fēi)常不公平，比如(rú)，交(jiāo)房等待(dài)期(qī)一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银(yín)行(xíng)利息(xī)，还要(yào)承担延迟(chí)交房、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从(cóng)行业层(céng)面(miàn)看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助(zhù)于(yú)落(luò)实中(zhōng)央房住不炒(chǎo)精(jīng)神、有助于保障购(gòu)房(fáng)老百姓权益(yì)、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外(wài)什(shén)么情况？简单(dān)科普一下：商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开(kāi)发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了(le)商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界不少国家存(cún)在(zài)预售制(zhì)。但是，重点来(lái)了！发达国家一(yī)般有(yǒu)严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在项目获(huò)得(dé)政府批准后才可(kě)以开始销售，买(mǎi)家在购买期房后并非像中国一(yī)样在支付(fù)完首付(fù)款后从(cóng)银(yín)行一次性贷款支(zhī)付剩(shèng)余全部房款(kuǎn)，而是(shì)根(gēn)据开发商工(gōng)程进度在完全交(jiāo)房前(qián)进行分期支(zhī)付(fù)。所以，预售制度是需要严格的资金监管(guǎn)、分(fēn)期支付以及违约处罚措施(shī)作为(wèi)保障的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触发(fā)风险，对购房民(mín)众不公(gōng)平，所以不如借机取(qǔ)消预售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预售(shòu)制度有一(yī)定(dìng)历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预(yù)售制度有助(zhù)于降负债降(jiàng)杠杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需(xū)要配套房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信(xìn)心(xīn)和(hé)房地产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市(shì)场化(huà)改革，中(zhōng)国(guó)一定能化解这个(gè)难题，让房(fáng)地产回归实体经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲(jiǎng)，如果取消预(yù)售(shòu)制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所(suǒ)见即(jí)所得(dé)的过硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信(xìn)，这才是对(duì)购房民(mín)众(zhòng)的(de)最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。所(suǒ)有商业的(de)本质是向(xiàng)善，是以客(kè)户为中心，房地产也不能(néng)例外(wài)，老百姓(xìng)买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消预售制(zhì)、实施(shī)现(xiàn)房销售是(shì)实现老(lǎo)百姓安(ān)居(jū)乐业、社会长(zhǎng)治久安(ān)、行业(yè)企(qǐ)业(yè)健(jiàn)康发展的(de)重大(dà)措施。在当前的情(qíng)况下，取消(xiāo)预(yù)售制要结合(hé)稳楼(lóu)市、房地产软着(zhe)陆(lù)、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院(yuàn)发展研究中心参与财税改革方案研究时，对预(yù)售(shòu)制、房(fáng)地产税(shuì)、人(rén)地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等(děng)进行过(guò)长(zhǎng)期系统的专项研(yán)究。（参(cān)考(kǎo)后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模(mó)15mm等于多少厘米 15mm等于多少微米式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难(nán)、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多(duō)人栖(qī)身于木屋或者(zhě)其他(tā)临时(shí)住宅，住(zhù)房的需求是相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单(dān)位(wèi)，需要雄厚的资金(jīn)实(shí)力才(cái)能购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地(dì)产行业盛行(xíng)的(de)方(fāng)式，但有着转让难、出(chū)租资金(jīn)周转期(qī)长等问题。针对这一系(xì)列问题，不少地产商开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即(jí)“分(fēn)契(qì)”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模(mó)式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在分层出售(shòu)的(de)基础上，将“按揭(jiē)”模式(shì)引入房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业(yè)有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经营杂(zá)货(huò)铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于商品流通、资金(jīn)周转有着独到的见解，在(zài)努力(lì)寻求方法加快自身资(zī)金周转。当时其在购下(xià)九(jiǔ)龙的一块地盘(pán)后，除(chú)了(le)分(fēn)层(céng)出售、还印(yìn)发售楼(lóu)说(shuō)明书，上(shàng)有文字详(xiáng)尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材(cái)料、分(fēn)层(céng)价格、订(dìng)购方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采(cǎi)用类(lèi)似租金(jīn)的分期付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家(jiā)的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有(yǒu)了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民(mín)众购房的资金压力，加速了房屋(wū)的建造和销售，也解决了制造(zào)商的资金问题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的(de)销售模式成为当时(shí)中国香港(gǎng)房地产市场的(de)一大特色，纵观中国香港房地(dì)产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了核(hé)心的住房供不(bù)应求的问题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式推(tuī)动(dòng)了中国香港楼市(shì)几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化(huà)，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市场健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费用(yòng)超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港(gǎng)管(guǎn)理部门提升了(le)对于预售楼花制度的监(jiān)管，即要求开发商在预售(shòu)前，确保地价款已(yǐ)经全部支(zhī)付(fù)，还要证明(míng)自身有资金等(děng)能(néng)力(lì)把项目完(wán)成(chéng)，资金需放入律(lǜ)师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师的核(hé)准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套(tào)取监管账(zhàng)户(hù)资金(jīn)，中国香港(gǎng)要求律师(shī)行在银行开设的(de)信托账户（监管账(zhàng)户(hù)）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化机制，且银行(xíng)的(de)责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需(xū)自身推动(dòng)项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大(dà)、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地(dì)面临住(zhù)房需(xū)求大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来(lái)，中(zhōng)国内地(dì)优先发展重工业，强(qiáng)调基(jī)础建设，这(zhè)一导(dǎo)向使(shǐ)前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化(huà)进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房基础等(děng)城(chéng)市化配套(tào)问题，才能进(jìn)一步推(tuī)进(jìn)城市化。但当时推行的是(shì)“统(tǒng)一管理，统一分配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度也出现了分配不公、效(xiào)率低、配(pèi)套差(chà)等(děng)问题(tí)，因此福利分房制度不(bù)再适用于当(dāng)时的国(guó)情。叠加房(fáng)地产市场(chǎng)面临商品房的需求(qiú)量大，而社(shè)会缺少大型房地产开(kāi)发(fā)商，商(shāng)品(pǐn)房供应量小的(de)困境，此时(shí)引入(rù)中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式(shì)无(wú)疑(yí)是对内地房地产市场(chǎng)的一(yī)针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国香港预售商品房制度，先后出台多项文(wén)件，大(dà)力支持国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深化城镇(zhèn)住房制度改(gǎi)革，加快住房建设(shè)的通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社(shè)会化的住房(fáng)新(xīn)体制，从计(jì)划经济下(xià)的福利分房转向市场经济的商品房(fáng)。房(fáng)地产市场采用预售(shòu)制，允许开发(fā)商卖期房，解决(jué)了房企(qǐ)缺(quē)少资(zī)金和开发时间周期(qī)长的(de)两大(dà)难题(tí)，开发商以(yǐ)预售款撬动(dòng)下一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发(fā)模式，住(zhù)房供应速度加快。自(zì)此中国(guó)内地开始房改货币化(huà)，中(zhōng)国人民银行(xíng)等(děng)多(duō)方(fāng)迅速出台相(xiāng)关(guān)的(de)信贷政策，支持(chí)购(gòu)房者(zhě)，极大(dà)作用推动(dòng)了房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契合中国内地的商品(pǐn)房预售制度(dù)。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金(jīn)压力，加快(kuài)城镇(zhèn)住房建设。具(jù)体来说，是指房地(dì)产开发(fā)企(qǐ)业将正在建设中(zhōng)的(de)房屋预先(xiān)出售给(gěi)购房者(zhě)，由购房(fáng)者(zhě)支付(fù)定金或房款的行为。区别(bié)于中国香港，在中国(guó)内地实践过程中，商品(pǐn)房预售流程(chéng)为(wèi)：房地产开(kāi)发商办理(lǐ)预(yù)售许可证-签订商(shāng)品(pǐn)房买卖(mài)合同-进行(xíng)备案登记和预告(gào)登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在(zài)购房过程(chéng)中(zhōng)，购房者需要一次性付清首付(fù)款，并采用银行(xíng)贷(dài)款的形式(shì)一(yī)次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部(bù)购房款，这点与中(zhōng)国香港的(de)按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预售(shòu)制商品房也开启了(le)高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆(gān)的运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房(fáng)销售的最主(zhǔ)要方(fāng)式(shì)，预售制(zhì)极大缩短(duǎn)房企现金(jīn)回笼周(zhōu)期，同(tóng)时增加市场(chǎng)商品房供(gōng)应，推(tuī)动了城镇化发展进(jìn)程。预售制(zhì)在过去20多(duō)年(nián)对中(zhōng)国内地房地(dì)产市场的稳步发(fā)展(zhǎn)起到了(le)重要(yào)作(zuò)用，不仅(jǐn)解决了房(fáng)地产市场快(kuài)速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全(quán)民(mín)蜗居到基本(běn)适居，住房(fáng)事业取(qǔ)得巨大进步(bù)，数十年时间(jiān)走(zǒu)完(wán)发达国(guó)家几百年城镇化路(lù)程。改革(gé)开放以(yǐ)来，城镇化进(jìn)程进(jìn)入快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方(fāng)公里增长至(zhì)60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内(nèi)地城镇住(zhù)宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住房套数(shù)从约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套(tào)，套(tào)户比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前已(yǐ)成为中国内地(dì)商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年(nián)中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品住宅期房销售面(miàn)积(jī)占总销售面(miàn)积的比(bǐ)重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计销售(shòu)面积达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了(le)中国内地房地产行业的发(fā)展(zhǎn)。中国内(nèi)地(dì)房地产历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售面(miàn)积和销售金额分别(bié)从1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发(fā)展，房(fáng)地产(chǎn)企业从无到有、从国(guó)企先行到(dào)民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下(xià)游产(chǎn)业(yè)链(liàn)特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中(zhōng)房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建(jiàn)材(cái)的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开发投资(zī)占固(gù)定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从房地产贷款占银行各项贷(dài)款(kuǎn)余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道(dào)业务(wù)，占比超过三分之一。从房地(dì)产(chǎn)融资(zī)存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法(fǎ)德三国合(hé)计的31.5万(wàn)亿(yì)美(měi)元。从住房市值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本(běn)的(de)37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为(wèi)住房市值高，以及(jí)中国资本(běn)市场发育尚不(bù)成熟，直接融资比(bǐ)例较(jiào)低，股票、债券(quàn)市值较(jiào)低，居民(mín)投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对(duì)购买者的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房(fáng)老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了(le)所(suǒ)有商品不(bù)能交付的(de)风险。比如(rú)，交(jiāo)房等待期一般为两年(nián)，在(zài)此(cǐ)期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担(dān)延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量(liàng)、房(fáng)产(chǎn)证延(yán)期(qī)办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房(fáng)等风(fēng)险。另外，购房者和开发商之间的(de)购(gòu)房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷款合同是(shì)两个独立的合同关系(xì)，如果开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购(gòu)房合(hé)同向(xiàng)开发商主张权力，但依(yī)旧(jiù)需要根(gēn)据按揭贷款合同(tóng)按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的(de)风(fēng)险较(jiào)大(dà)。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按(àn)揭贷款的(de)发放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房企通过(guò)与购房者签订的预售合(hé)同和(hé)按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力(lì)或(huò)短(duǎn)期不(bù)能还款等，则风(fēng)险完全(quán)由银行(xíng)承(chéng)担，银行将面临(lín)较大的坏账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角度看，购(gòu)房者(zhě)的预售监(jiān)管(guǎn)资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明(míng)确(què)规(guī)定了开发企业(yè)预(yù)售商品(pǐn)房所得款项应当用(yòng)于(yú)有(yǒu)关的工程(chéng)建设，商品(pǐn)房预售款监管的(de)具体办法(fǎ)，由(yóu)房地(dì)产管理部门制定。但多年以(yǐ)来全国并没有(yǒu)统一的预售(shòu)资(zī)金(jīn)监管(guǎn)规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例(lì)如(rú)，太原(yuán)、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监(jiān)管资金(jīn)比例为总预(yù)售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市(shì)则(zé)按照项目的建安成(chéng)本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积或者项目工程(chéng)总额报价(jià)计算重点(diǎn)资金。而(ér)事实(shí)是，不少(shǎo)购房款未进入监管账户、或进入(rù)监管账户(hù)后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没有资(zī)金继(jì)续(xù)建设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无(wú)期，月供(gōng)却被迫继续(xù)还款(kuǎn)。那(nà)么，监管账户(hù)资金如何被挪走的(de)？实(shí)际(jì)上，在过(guò)去房地产大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽(chōu)调预(yù)售(shòu)款监管账户资(zī)金，是(shì)行业(yè)“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监(jiān)管账户(hù)拨(bō)付资金(jīn)，再(zài)由工程方将资金转给(gěi)房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进(jìn)度所需。通过(guò)这些(xiē)方式(shì)套取(qǔ)的(de)资金，在(zài)房(fáng)企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资(zī)金流(liú)动性，房企(qǐ)抽调资金(jīn)统筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和(hé)楼(lóu)盘建设，形(xíng)成一种资金(jīn)循环高周转模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外商品房预售(shòu)制度呈(chéng)现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房(fáng)者预(yù)付资(zī)金(jīn)，一般设有(yǒu)定金(jīn)或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要求购(gòu)房者(zhě)支付的预付款比例相对较(jiào)低，绝大部分(fēn)房款在房屋(wū)交付后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付(fù)款一般(bān)以定金方式支付，或(huò)按工程(chéng)进度(dù)分期(qī)支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款，一是(shì)按(àn)工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预(yù)售商(shāng)品房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房出现重大(dà)延期或(huò)重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷时，保障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保(bǎo)护：房屋交付质(zhì)量的保障有两种方式，一是期房由政府或(huò)第三方验收合格并提供(gōng)验收凭证后，开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得购房者支付的房款。二是(shì)开发(fā)商(shāng)为购房者提(tí)供一(yī)定的(de)保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资金第三(sān)方全程监管，交付(fù)时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限(xiàn)内无条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付(fù)，其余房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)付后按(àn)揭还(hái)款，交付前(qián)资金由(yóu)第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外(wài)，购房者在(zài)房屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开发商挪用资(zī)金，购房者的定(dìng)金及首付款由(yóu)第三方(fāng)公证行或(huò)产权保险公司的信托账户监管。如(rú)果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取回(huí)，且不承担任何责(zé)任与损失。而开发商在(zài)房(fáng)屋(wū)建设(shè)过(guò)程中的资(zī)金全部来自银行，银行根据工程(chéng)进度向开发商提供一定比例(lì)的(de)贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直(zhí)接损(sǔn)害银行利益，银行有(yǒu)充(chōng)分动机监管(guǎn)开发(fā)商施工进度。开(kāi)发商在房屋交付时需(xū)取得由政府相关部门经审(shěn)查后(hòu)发放(fàng)的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进(jìn)度支付(fù)，按揭按(àn)工期放款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率，开发商或(huò)购房(fáng)者可购(gòu)买期房烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面(miàn)，德国开(kāi)发商在项(xiàng)目获批后即可(kě)预售房(fáng)屋。签(qiān)署购房合同前，购房者(zhě)需支(zhī)付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签(qiān)订合同后(hòu)定(dìng)金退还。如(rú)由于任何原因不能购买，定金按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付(fù)公证费和土地(dì)交易税，分别为房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中(zhōng)，属于购房附(fù)加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例(lì)，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按工期(qī)支付(fù)房款的制度，一般分7笔进(jìn)行(xíng)支付(fù)，具体支付节点、比例因(yīn)项目(mù)而(ér)异。一(yī)般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户(hù)玻璃完工、室内清(qīng)洁及(jí)墙面(miàn)完(wán)工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支(zhī)付房款前(qián)申请房贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，银行按(àn)施(shī)工节(jié)奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购房者(zhě)一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国保险公司针对期房(fáng)设计了两种保险，保险的功能是当房(fáng)屋出(chū)现重(zhòng)大(dà)延期(qī)或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司保证开(kāi)发商(shāng)赔(péi)偿(cháng)或修复(fù)，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发(fā)商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付(fù)

　　英(yīng)国(guó)预售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双(shuāng)方均有一(yī)名律师，负责沟通期房(fáng)交易中的(de)房产、资金(jīn)、合(hé)同等各个环节，各环节内容确(què)认(rèn)无(wú)误后(hòu)签(qiān)订首付交换合(hé)同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分(fēn)较难(nán)追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签(qiān)订21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余(yú)款支付环(huán)节，英国采取按工程进(jìn)度付款的方式，但是交(jiāo)房前付(fù)款比例相对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别(bié)支(zhī)付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必(bì)须经过房产公(gōng)证公司的(de)检(jiǎn)验验收后才能交(jiāo)付，交付后方可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期(qī)房预售资金监管极为15mm等于多少厘米 15mm等于多少微米严格，资金也由律(lǜ)师监管(guǎn)，在确认工程(chéng)进度、支付相(xiāng)关款项(xiàng)过(guò)程中，由买房律师(shī)将(jiāng)资金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金在进(jìn)入开发商账户前经过两道关(guān)口，有利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预付款保全(quán)措施(shī)

　　日(rì)本(běn)期房(fáng)交易立法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预售房(fáng)定金保(bǎo)全措施”，交房前(qián)付款比例不(bù)超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还(hái)定(dìng)价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后(hòu)由于房屋供给严(yán)重(zhòng)失衡(héng)，叠(dié)加法律空(kōng)白，社(shè)会上“一房二卖(mài)”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本(běn)政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次(cì)修订(dìng)，目(mù)前是唯(wéi)一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元的部分，法(fǎ)律(lǜ)要求开发(fā)商(shāng)必(bì)须完成定(dìng)金保全(quán)措(cuò)施才(cái)可预售。什么是定金保全(quán)措施(sh15mm等于多少厘米 15mm等于多少微米ī)？即(jí)买卖(mài)双方签订购房合(hé)同时，开发商向(xiàng)金融机构或指定(dìng)保证机构或保险机(jī)构签订(dìng)定(dìng)金(jīn)保证(zhèng)委托合同(tóng)，设(shè)置购(gòu)房者定金(jīn)的保证或保(bǎo)险，并将相应的保(bǎo)证金证明书(shū)交付给(gěi)购房(fáng)者。除(chú)定金(jīn)外，其他预(yù)先支(zhī)付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明(míng)书向金融机构或保(bǎo)证(zhèng)机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房(fáng)者(zhě)即可向银行(xíng)申请贷(dài)款，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返还相当(dāng)于(yú)3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金(jīn)，首付比例(lì)20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资金(jīn)进银行专门(mén)项目(mù)资金账户，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权合同以(yǐ)及订金(jīn)返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一(yī)步(bù)签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花税(shuì)，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)上(shàng)，新加坡期房(fáng)同样采取按工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对(duì)期房付款流程做了统一(yī)详细(xì)规定，要求所(suǒ)有(yǒu)开发商遵(zūn)守，支付节点一般为(wèi)合同(tóng)签订后、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等完工等(děng)，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也(yě)依照工程进度放款，月供在此过(guò)程中随着放出贷款的增加而增加(jiā)，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，购房者的订金与(yǔ)付款(kuǎn)会(huì)存入银行专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金(jīn)提取须与(yǔ)房屋(wū)建设有关。房(fáng)屋交付后，购(gòu)房者(zhě)享受1年的房屋(wū)保修期，此后购房(fáng)者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产(chǎn)到(dào)了政策(cè)出手临界点，重点是(shì)保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)和房企(qǐ)重组。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对(duì)局(jú)部停贷(dài)现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民(mín)生(shēng)，给予强有(yǒu)力的(de)金融工(gōng)具支持。另一(yī)方(fāng)面，从现在(zài)起，对还在正(zhèng)常运(yùn)转的房企包(bāo)括民营(yíng)企(qǐ)业(yè)，加大(dà)支持(chí)力度(dù)，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估(gū)计(jì)形势复杂(zá)性(xìng)和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复(fù)市(shì)场信心以及长效机(jī)制。长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房(fáng)地产(chǎn)税。定金环节，建立开(kāi)发(fā)商违约后(hòu)定金保护机制，如将已(yǐ)支(zhī)付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定(dìng)金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司介入，为(wèi)房(fáng)屋重大延(yán)期以及(jí)重大缺(quē)陷等(děng)情况提供充分的保障(zhàng)。余款支(zhī)付环节，建(jiàn)立按工(gōng)程(chéng)进度付款机制或(huò)交房后按揭贷款机(jī)制(zhì)，充(chōng)分保护购房者(zhě)的(de)权益。资金监管(guǎn)环节，引(yǐn)入(rù)独(dú)立于开(kāi)发商、银行的第三方资金监管(guǎn)机构，或(huò)由(yóu)政府相关部门直(zhí)接监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付环节，建立(lì)商品房保(bǎo)修(xiū)期制(zhì)度。保(bǎo)修期内，开发(fā)商(shāng)应对房屋质(zhì)量问题全权(quán)负责、免费(fèi)维修，购房者在保修期(qī)结束后(hòu)支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消商(shāng)品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全(quán)国(guó)缺(quē)房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的(de)预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)。另一方面，取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不(bù)是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见(jiàn)即(jí)所得的过硬的(de)产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民(mín)众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提(tí)升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣(liè)币。

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