导读

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地(dì)产步入(rù)大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商品(pǐn)住宅销售面(miàn)积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续(xù)低景(jǐng)气(qì)，有关中国地产是否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中国(guó)地(dì)产存量极(jí)度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住(zhù)建部披露全国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，第(dì)七次(cì)人口普查调查数(shù)据(jù)显示城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入(rù)怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建部披露的(de)近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成(chéng)，其(qí)中还(hái)包括大量城(chéng)镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业办公(gōng)楼(lóu)、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间房(fáng)所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房(fáng)屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套(tào)设施等(děng)因素密切(qiè)相关(guān)。中国的人均住宅(zhái)间数(shù)较发达国家还有很大差距。人(rén)均(jūn)住宅间数大于1同样不意味(wèi)着中国住宅(zhái)市场已(yǐ)经(jīng)饱和(hé)。

　　我们(men)测算(suàn)发现中国城镇居民户均1套(tào)房，其中每户持有(yǒu)商品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算(suàn)结果显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味(wèi)着户户有(yǒu)房，然而事实(shí)上中国住宅市场供需(xū)并不(bù)平衡(héng)。

　　国(guó)际数据显示，成(chéng)熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户(hù)比(bǐ)会大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平(píng)衡，是因为户均一(yī)套房无法(fǎ)满足流动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总人(rén)口的近三(sān)成都是流动(dòng)人口(kǒu)，流(liú)动(dòng)人(rén)口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家买房，从而产生(shēng)了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四(sì)大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)规模缩(suō)小，一(yī)人(rén)户、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数(shù)增(zēng)多。小家庭化(huà)趋势将延(yán)续，带(dài)来新户购房(fáng)需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化(huà)日益明(míng)显，区域经济资源分(fēn)配的再(zài)集(jí)中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑(zhù)面积均(jūn)较发达国(guó)家有着不(bù)小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时(shí)代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十(shí)年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不足，这是(shì)过去二十(shí)年(nián)房价快速上(shàng)涨基(jī)石。那么当(dāng)下房地产(chǎn)大(dà)分化时代已(yǐ)至，大分化时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现(xiàn)在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地(dì)产大分化必将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不同区(qū)域板块之(zhī)间(jiān)，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披露全(quán)国已(yǐ)有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，引(yǐn)发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌量突然(rán)激(jī)增，引发(fā)一阵(zhèn)二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布，我(wǒ)们无法(fǎ)直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)住宅(zhái)套(tào)数，回答当(dāng)前的房子是(shì)否真(zhēn)的过剩了(le)？据(jù)此判断未来房地产市场会(huì)如何(hé)发展。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观(guān)察中国(guó)户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅(zhái)数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害综合风(fēng)险普查工作情况为主题(tí)的新闻发布会上，负(fù)责(zé)人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均(jūn)每栋建筑(zhù)住不到3人(rén)，住宅市场(chǎng)看(kàn)似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村(cūn)房屋占9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数计算的城镇(zhèn)房屋实俄罗斯妹子很容易追吗，俄罗斯的妹子好追吗际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等(děng)非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了中(zhōng)国城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人(rén)人(rén)都有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间(jiān)数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素(sù)密切(qiè)相关。单单从(cóng)人均住宅间(jiān)数不能完全反映出城镇居(jū)民(mín)的(de)居住水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以家庭为(wèi)单位购买(mǎi)成套住宅，一(yī)套设施(shī)齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算(suàn)思路、数(shù)据和方(fāng)法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是(shì)保障房、原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)、自建(jiàn)房等非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关(guān)数(shù)据有两处可以直接公布，一是每年商(shāng)品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算中国居(jū)民户均(jūn)住宅数量，我们(men)主要用(yòng)到上述两组数据(jù)。

　　中国(guó)住(zhù)宅改革始于1998年，1998年(nián)之(zhī)前商(shāng)品(pǐn)住宅数量(liàng)极少，可忽略(lüè)不(bù)计。估(gū)算城(chéng)镇(zhèn)居民户均(jūn)住宅套数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数(shù)相加，我们(men)就能够得到(dào)当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅(zhái)和(hé)非商(shāng)品住宅比例，推算得到居(jū)民住宅(zhái)总套数(shù)。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇居(jū)民拥有的商品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏一个准确统计。我们利用既有(yǒu)统计数据，大致测算得到中(zhōng)国存量房地产套数，并进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住宅(zhái)累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅（包(bāo)含现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以(yǐ)期房(fáng)为(wèi)主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计(jì)销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅现房套数(shù)=截止到2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到(dào)交(jiāo)房后(hòu)装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数除以家(jiā)庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步(bù)推算中国城镇居(jū)民拥(yōng)有的户均住(zhù)宅套数(shù)。

　　首先，七普数(shù)据显(xiǎn)示(shì)中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭拥(yōng)有住宅。其(qí)中(zhōng)自建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二(èr)手房都是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住(zhù)宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅(fú)为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅的(de)实际变(biàn)化(huà)比(bǐ)例，从而我(wǒ)们(men)估算(suàn)出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一(yī)套房(fáng)的三(sān)点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚至意(yì)味着(zhe)中国(guó)地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房并(bìng)不意(俄罗斯妹子很容易追吗，俄罗斯的妹子好追吗yì)味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人口流(liú)动、居民换房等因(yīn)素产生(shēng)的住宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本(běn)的住宅套户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英国的(de)住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房(fáng)，就会(huì)造成人口净(jìng)流(liú)入地的住宅市场供不应(yīng)求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流(liú)动人口分别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人口流动(dòng)调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工作的流(liú)动人口(kǒu)在(zài)老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房(fáng)价迫使(shǐ)打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实(shí)际(jì)上会占据两套房，在高房价的(de)大(dà)城市租赁一套房(fáng)，在房价(jià)较低的(de)县城(chéng)购买一套房。所(suǒ)以说户均一(yī)套(tào)房(fáng)无法满足庞(páng)大流动人口的(de)租赁(lìn)与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍(réng)需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇(zhèn)居民(mín)住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大(dà)等问(wèn)题(tí)，如电(diàn)线老(lǎo)化、管道等基础设施(shī)陈(chén)旧(jiù)，给住户的生(shēng)活带来了很(hěn)大的(de)不(bù)便和(hé)安全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户(hù)数拥有的(de)住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上(shàng)世纪修建的(de)老旧小区很难满足现代生活(huó)需求，在未来大(dà)都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一居室(shì)和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅户型更小，当然这与城(chéng)市土(tǔ)地资(zī)源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未(wèi)来地产(chǎn)的需求(qiú)驱动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农(nóng)民带房进城和老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年(nián)住(zhù)宅存(cún)量(liàng)总面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一(yī)半(bàn)的家庭人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积小于均值，近(jìn)4成家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全国人(rén)均(jūn)水平的一半。若去(qù)除20％的公(gōng)摊(tān)，可使用(yòng)的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界定为住(zhù)宅存在(zài)困难(nán)，若按这(zhè)个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存(cún)在(zài)住(zhù)宅困难问题(tí)。

　　若人(rén)均可使用(yòng)住宅(zhái)面积为(wèi)40平，即(jí)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭(tíng)户人数(shù)，需要住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目(mù)前至(zhì)少新增82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发(fā)达(dá)国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若(ruò)去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地(dì)产还会有需求么(me)？

　　我们(men)测算得到中国城镇家庭户(hù)均(jūn)1套(tào)房，看似(shì)已经户户有房。即便如此，中国人口静态结(jié)构(gòu)和动态趋势(shì)演(yǎn)绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅现实(shí)之下(xià)，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要(yào)来自于四(sì)个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户(hù)数增多，新户(hù)购房需(xū)求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六(liù)普显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城(chéng)镇户均人口规(guī)模(mó)为(wèi)2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占(zhàn)比明(míng)显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续延(yán)续，导致户数会因户均人(rén)口(kǒu)规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经(jīng)济(jì)发展(zhǎn)带来的(de)新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步(bù)向经(jīng)济带(dài)、都市圈中心(xīn)城市(shì)流(liú)入，区域(yù)经济资源分配的(de)再集中吸引着人口流入。人(rén)口迁移势(shì)必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住(zhù)人口增量(liàng)为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益(yì)于(yú)人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的家庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分(fēn)点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家(jiā)庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随(suí)着(zhe)城中村(cūn)和(hé)旧城改造，商品(pǐn)住(zhù)宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量低(dī)、基础设施(shī)配套差(chà)、没有或少(shǎo)有物业管(guǎn)理(lǐ)，居民追(zhuī)求美好、宜居(jū)生活的(de)环(huán)境，背后的(de)改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将(jiāng)有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于(yú)中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有住宅家(jiā)庭(tíng)希望提高生活品(pǐn)质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议(yì)明确(què)指出支(zhī)持(chí)住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间(jiān)，无(wú)论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数较(jiào)其他国家(jiā)依旧存(cún)在(zài)不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正向联系。随着(zhe)经(jīng)济发展水平(píng)的提高，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积(jī)将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不足，供需出现错(cuò)配，这是(shì)过(guò)去二十年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那么未来将是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能级之间差(chà)异，优(yōu)质小区和(hé)老(lǎo)旧二手房之间(jiān)的差(chà)异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查(chá)的是人，并不(bù)是针对住宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能(néng)偏低，其增速(sù)可能超(chāo)预期。

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