“现在的房地产很难(nán)再出现像过去十年的系统性行情(qíng)。”思睿集团合伙人、首席经济学(xué)家(jiā)洪灏向《红周刊(kān)》表(biǎo)示(shì)，房地产行业(yè)分化的愈加明显(xiǎn)，让机构和(hé)投(tóu)资者的关注度从板块(kuài)向(xiàng)单(dān)个标的转移。上(shàng)海利檀投资董事(shì)长陈(chén)昊扬向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，从(cóng)行业(yè)来(lái)看，无(wú)论是业(yè)绩，还是估(gū)值，房(fáng)地产(chǎn)都已经(jīng)双杀到了(le)最(zuì)底部，而且是反复地杀到了底部，再往下的(de)空间已(yǐ)经不(bù)大了。

　　三(sān)道红线等(děng)指标

　　成挖掘个(gè)股阿(ā)尔法重(下午5点到6点是什么时辰 下午5点到6点是什么生肖zhòng)要参考

　　那么如(rú)何寻找(zhǎo)房地(dì)产个股(gǔ)的阿尔法呢？

　　洪灏提(tí)醒，在房地产赛道中进(jìn)行选择，需要(yào)非常小(xiǎo)心，避免选了半天，标的公(gōng)司出现(xiàn)爆雷的情况。除此之外(wài)，洪灏指(zhǐ)出，需要(yào)满足(zú)以下三个基准：有大(dà)的国资背景的、杠杆(gān)率(lǜ)较(jiào)低(dī)的、此(cǐ)前没(méi)有踩过红线(xiàn)的。

　　他还表示，如(rú)果关注一下今年(nián)房地产的(de)开(kāi)发资(zī)金来源，可以发现，其(qí)实银行的信贷倾向(xiàng)是不太(tài)愿意给房企(qǐ)贷款的，房(fáng)企的主(zhǔ)要资(zī)金来源来自新盘的销售。但今年(nián)新(xīn)房的(de)销售情况相较一般。再关(guān)注一下，哪些(xiē)房企能从银行(xíng)拿到(dào)钱，其实主要还(hái)是那些有国企背景的房(fáng)企，民营房企相对比较困难，所以(yǐ)整个(gè)行业出现了(le)一(yī)个很明(míng)显(xiǎn)的分化，无论是在销售，还是融资(zī)等各个(gè)方(fāng)面都非(fēi)常(cháng)明显。现在有国资背景的房企在资(zī)本市(shì)场表现相(xiāng)对较好，但没(méi)有国资背景的民营房企股价大多表(biǎo)现很一般。

　　陈昊(hào)扬则(zé)向(xiàng)《红周(zhōu)刊》表(biǎo)示，在(zài)房(fáng)地产(chǎn)行业内(nèi)，我们的逻(luó)辑是(shì)，“寻找最后的赢家”。而具(jù)体到如何挖掘(jué)，我们(men)会特别(bié)重(zhòng)视企(qǐ)业的成(chéng)本(běn)优势，更具(jù)体一点，就是它的(de)净借(jiè)贷水平（净负债(zhài)率）是不是(shì)行业内的最低水平；利(lì)润率(lǜ)是不是行(xíng)业内最高的；融资成本是否是行业内最低的；建安(ān)成本是否(fǒu)也是业内最低的；这些都(dōu)是(shì)我们看重(zhòng)的一家房企(qǐ)的(de)综合成本。

　　需要(yào)注(zhù)意(yì)的是，能(néng)够同时满足上述条件(jiàn)的房企并不多。即便是在国央(yāng)企(qǐ)中，仍有部分房企(qǐ)出现了“三道红线”的“踩线”情况(kuàng)，且有逐(zhú)渐(jiàn)恶化(huà)的(de)趋势。以A股为例(lì)，《红周刊》根(gēn)据Wind数据整理(lǐ)发(fā)现(xiàn)，截(jié)至2022年末(mò)，天房发展(zhǎn)、陆(lù)家嘴、格力(lì)地产、西藏城投、中交地产、中国(guó)武夷等(děng)国央企“三(sān)道(dào)红线”全踩。

　　除此之(zhī)外，城建发展、京投发(fā)展、光明地产(chǎn)、云南城投、首下午5点到6点是什么时辰 下午5点到6点是什么生肖开股份(fèn)、珠江(jiāng)股份(fèn)、城投控股等国央企房企(qǐ)也踩了“三道红线”中(zhōng)的两条(tiáo)。

　　2022年激(jī)进扩张房(fáng)企

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不难看(kàn)出，即(jí)便(biàn)是有着较稳健(jiàn)特(tè)色的国央企房企，其财务指标称(chēng)得(dé)上完全健康的(de)仍是少(shǎo)数。而更加值(zhí)得(dé)注意(yì)的(de)是，在2022年，不少国企，甚至地方国企开始(shǐ)大(dà)举扩(kuò)张。而这无(wú)疑又进一步考(kǎo)验着国央(yāng)企的资(zī)金链情况(kuàng)。

　　对房企(qǐ)而言，扩张速度的张弛有度尤为重(zhòng)要(yào)，节奏把(bǎ)握准(zhǔn)确，有(yǒu)助于房企(qǐ)储备(bèi)优质(zhì)“弹药(yào)”；但过于乐观(guān)的预判未来(lái)市场，以及(jí)过(guò)于(yú)激(jī)进的(de)扩张拿(ná)地节奏(zòu)也有可能(néng)让房企重蹈此前的高杠杆覆辙。

　　陈昊(hào)扬以(yǐ)其配置的一家房企进行(xíng)举例，它从2018年开始到2021年，连续4年(nián)的净借(jiè)贷(dài)比例都维持在33％左(zuǒ)右，完全(quán)没有增(zēng)加杠杆比例(lì)。而到2022年，这家房企明显感(gǎn)觉到机会来了，其开始在(zài)一线(xiàn)城市进(jìn)行大举拿地，净负债率也由此(cǐ)前(qián)的33％左右水准提高到(dào)45％左右，涨了接近三分之(zhī)一(yī)。与此同时，该房企(qǐ)新购入地块也(yě)实现(xiàn)了快(kuài)速的开盘利用率，预计今(jīn)年(nián)会(huì)有(yǒu)更多的楼盘入市。像(xiàng)这(zhè)类企(qǐ)业就符合(hé)“最后的赢家(jiā)”的特点。一方面(miàn)，在于它本身储(chǔ)备(bèi)了很(hěn)多弹药，去年拿地(dì)超1000亿元，且其(qí)中(zhōng)一半在一线城(chéng)市，另(lìng)外一半也主(zhǔ)要(yào)集中在强二线和二线城(chéng)市；另一(yī)方面，它的扩张是(shì)有节制地扩张。

　　陈昊扬(yáng)同样提(tí)醒(xǐng)道(dào)，与之相反(fǎn)，有些房企的扩张(zhāng)速度让(ràng)人感觉又(yòu)回到(dào)了2016年、2017年，或(huò)者说(shuō)看到了2016年～2020年期间扩张的民营(yíng)企(qǐ)业的影(yǐng)子(zi)。虽然(rán)说，见到机会时要(yào)出(chū)手，但(dàn)出手(shǒu)的章法(fǎ)仍要小心，如(rú)果负债率(lǜ)扩张得太快，但(dàn)未来(lái)的两(liǎng)年市场(chǎng)没有(yǒu)想象得那么(me)好，可能(néng)会(huì)重蹈(dǎo)覆辙。

　　那么如何来(lái)衡量一家房(fáng)企的扩张速度是否激(jī)进？陈昊扬向《红周刊》表示，主要(yào)还(hái)是看房企的净(jìng)负债率水平，在(zài)我看来，这(zhè)个比例如果(guǒ)超过60％，就是扩张得过(guò)于(yú)快速(sù)了(le)。

　　不难看出，这一标准要比“三道红线(xiàn)”对房企(qǐ)的净负(fù)债率(lǜ)要(yào)求不得高于(yú)100％要更加严格。陈昊(hào)扬解(jiě)释(shì)，当前房地产行业的复(fù)苏(sū)速度并没有那么快，所以要规(guī)避公司净负(fù)债率提高到一(yī)个比较危险的水平。

　　《红周刊》对(duì)在2022年拿地较积极的房企(qǐ)梳理(lǐ)发(fā)现(xiàn)，中交地产(chǎn)、中国金茂、华发股份、越(yuè)秀地产、绿城中(zhōng)国、保利发展等房企2022年净(jìng)负债率都(dōu)在(zài)60％之上。其中，中交地产净负(fù)债率持续居高不下，在2020年至2022年(nián)期间，依次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之(zhī)形成鲜(xiān)明对比(bǐ)的(de)是(shì)，华润置地、中国海外(wài)发展、万科A、滨江集团、招商蛇口、龙湖集(jí)团等房企在践(jiàn)行较积(jī)极的拿地策略的同时(shí)，也较好地(dì)控制了公司(sī)的(de)扩(kuò)张速度与净(jìng)负债率水(shuǐ)平（见附表(biǎo)）。

　　滨江集团等个(gè)别(bié)民营房企

　　或具(jù)备(bèi)“最后赢家”的黑马特质

　　陈(chén)昊扬指出，实际上，他们是(shì)以同一筛选标准来(lái)看国(guó)央(yāng)企与民营房(fáng)企，但(dàn)在各维度的(de)实际表现上，国央企确实会更(gèng)胜一筹。如国央企的融资成本(běn)更低，融资渠(qú)道也更顺畅，能够做到想融就融，这(zhè)样，国央企自然而然就(jiù)具(jù)有天然优势。

　　虽然对比民(mín)营房企，机构更加看(kàn)好(hǎo)国央企，但这也并不意(yì)味着，民营企业中就没有“黑马”的存在(zài)。

　　据《红(hóng)周刊》梳理发现，仍有少数民营房企同样(yàng)受到机构的青下午5点到6点是什么时辰 下午5点到6点是什么生肖睐。比如(rú)，根据2023年一季报，滨江集团的十大(dà)流通股(gǔ)东中新进了“中国工商银行股份有限公司－景顺(shùn)长城中国回(huí)报灵活(huó)配置(zhì)混合型证券投资基(jī)金(jīn)”“全国社保基金一一六组合”等。

　　除此之外，自(zì)2021年开(kāi)始，百亿私募珠海阿巴马资产管理(lǐ)有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司就(jiù)长期(qī)持有滨江集(jí)团。根据一季报，该资产公司的几(jǐ)只产品(pǐn)合(hé)计持(chí)有滨江集团9543万股，约(yuē)占流(liú)通A股的3.56％。

　　滨江集团(tuán)的受青睐，和其自身(shēn)的基本面表现存在一定关(guān)系(xì)。2020年以来的近(jìn)三年时间，房(fáng)地产市场整体(tǐ)在走“下坡路(lù)”，但(dàn)作为杭(háng)州本土房(fáng)企的滨江集(jí)团仍(réng)是表现出较强的韧劲，2020年以来，滨江集团在(zài)业(yè)绩表现、销售规模、新增(zēng)土储、股价表现等多维度都表现了较(jiào)强的增(zēng)长势头。

　　业绩(jì)方面，2020年(nián)～2022年期间，滨(bīn)江集(jí)团扣非归母净利润(rùn)依次为21.27亿元、29.87亿元(yuán)、37.22亿(yì)元；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期(qī)发(fā)布的2023年一季报，今年一季度(dù)，滨江集(jí)团更是实现(xiàn)了扣非归母净利(lì)润5.41亿元，同比增(zēng)长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能保持自(zì)身业绩的持续(xù)增长，和滨江集(jí)团扎根杭州的战(zhàn)略(lüè)布局(jú)关系(xì)密(mì)切。根据2022年年报，滨江集团有近七成(chéng)营(yíng)收来自(zì)杭(háng)州地(dì)区，而在2021年，杭州地区(qū)的营收比重只(zhǐ)占到近(jìn)六(liù)成。近三年持续稳居杭州房企销售(shòu)排名第(dì)一。

　　与此(cǐ)同时，滨江集团在杭州的土储补充同样(yàng)较为积极，根据诸葛找房、住(zhù)在杭州(zhōu)网(wǎng)数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依次为404.6亿元(yuán)、237.1亿元(yuán)、479.4亿元，同样(yàng)持(chí)续(xù)稳居杭州的本土第一。

　　而滨江集团(tuán)在(zài)杭州(zhōu)的较突出表现，也让滨江(jiāng)集团的房企排(pái)名迅速提升(shēng)。到2023年，滨江(jiāng)集团的房企排名已冲进前十，根(gēn)据中(zhōng)指数据，2023年前(qián)4月，滨江集团(tuán)实现销售(shòu)额607.3亿元，位列房企(qǐ)第九位。

　　值得注意的是，2020年(nián)至今，滨江集团股价翻了超一(yī)倍以上，而近期，滨江集团更是迎来多(duō)家(jiā)机构的集中调研。滨江集(jí)团发布公告(gào)表示，公司于5月10日接受(shòu)了信(xìn)达证券、金鹰基金、建信养老、新华(huá)养老等18家机构调研。

　　产业链布(bù)局(jú)重(zhòng)点移至存量赛(sài)道

　　机(jī)构(gòu)在下(xià)游(yóu)家纺、家(jiā)居、物业觅α

　　实际上(shàng)房地产开发只(zhǐ)是房地产产业链上的(de)中游(yóu)环(huán)节，其上游主要为(wèi)钢铁、水泥、建材、玻(bō)纤等材料供(gōng)应商，而下游应用行(xíng)业(yè)主要(yào)包括中介(jiè)服务(wù)、家(jiā)用电器(qì)、物(wù)业(yè)管(guǎn)理(lǐ)、家(jiā)居(jū)用(yòng)品。综合《红周刊(kān)》的采访，房地产(chǎn)开(kāi)发环节与上游(yóu)材料端息息相关，新盘开工不足(zú)导致(zhì)上(shàng)游不被看好，机构寻觅个(gè)股阿(ā)尔法的思路渐(jiàn)渐移至下游。“中国房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业在进入(rù)存量房时代，所以对(duì)地产产业链，尤其是偏(piān)消(xiāo)费属性的家(jiā)装家居领域，我们相对看好，因为居民(mín)保有的(de)住房规模(mó)越(yuè)来越大，随着时间(jiān)的(de)增(zēng)加(jiā)，内装更新的需求也会越来越多。美国过去(qù)的数据充分说明了这一点，在(zài)新房销售见顶(dǐng)之后，家具消费的增长却(què)一直都很(hěn)好。对于地产产(chǎn)业链，我们(men)相对看好和内装(zhuāng)相关(guān)的行(xíng)业，例如消(xiāo)费建材、家(jiā)居装饰等。”万家基金人士(shì)表(biǎo)示。

　　而(ér)根(gēn)据《红周刊(kān)》对下游细分(fēn)中相(xiāng)关赛道龙头(tóu)年(nián)内(nèi)表现的统计，目前(qián)暂居前两(liǎng)位(wèi)的都是(shì)来(lái)自家纺赛(sài)道(dào)的(de)公(gōng)司，它们分别是(shì)富安娜和水星家纺，特别是前者(zhě)在月线连收七根阳线(xiàn)的(de)基础上(shàng)，年(nián)内迄今(jīn)涨幅已经逼(bī)近(jìn)30％。

　　以前者为(wèi)例，富(fù)安娜主要(yào)从事纺织(zhī)家(jiā)居、睡眠家居、生活类产品(pǐn)的研发、设计、生产及(jí)销(xiāo)售，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而(ér)乐”和“酷(kù)奇智”自(zì)有品(pǐn)牌。第一季度报告(gào)显示，报告期内，富安娜实现营(yíng)业收入约6.2亿元，同比减少7.57％；不(bù)过(guò)实现(xiàn)归属于上市(shì)公(gōng)司股东的净(jìng)利润约1.11亿元(yuán)，同比(bǐ)增长5.28％。

　　而从上市公司一季(jì)报的十大流(liú)通股股东来看(kàn)，能够发现(xiàn)该股早已(yǐ)成为基金重仓股(gǔ)的天下，彼时包(bāo)括公募的(de)中欧(ōu)价值发现、中欧潜力价值、工银瑞信灵(líng)动价值、宝盈新价值和私募的明河2016，都(dōu)在其中出现，占据了半壁江山(shān)。需要强(qiáng)调的(de)是，中欧的两只基(jī)金都是价值派基金经理曹名长在管(guǎn)的产品，首季其同时重仓的房地产产业链股票还有金地集团和(hé)大亚圣象。

　　对比而言，前(qián)几年(nián)曾经风(fēng)光一时的家(jiā)居板(bǎn)块也因疫情(qíng)、消费复苏(sū)进程缓慢(màn)等多因素一度沉寂，不过好在困境反(fǎn)转(zhuǎn)露出曙光(guāng)，家居(jū)板块中年内(nèi)表现最(zuì)好的(de)是(shì)志邦家(jiā)居。同一(yī)时间段，该股年内(nèi)上涨已经超过23％，从(cóng)业绩来看，无论是营(yíng)收还是归母净利(lì)润，公司都实现了同比双升。

　　从公(gōng)司的十大流通股股东(dōng)来看，《红周刊》发现(xiàn)广(guǎng)发(fā)基金(jīn)经理罗(luó)洋慧眼独具，一季(jì)报中他管理的(de)广(guǎng)发策略优选和广发安宏回报均增加了持股，而(ér)这两只产品也(yě)成为(wèi)志邦家居十大流通股股东中仅有(yǒu)的两只公募(mù)。有(yǒu)意思的是，他似乎对于定制家居类标的情有(yǒu)独钟，在另一家赛(sài)道(dào)公司金牌橱柜中(zhōng)，他管理的(de)全部三只产品均(jūn)登榜十大流通股股东，其也(yě)成为他的独门重仓股。

　　除去家(jiā)居家纺(fǎng)外，下游的物业股也越(yuè)来越(yuè)被(bèi)机构(gòu)所青睐，不(bù)过这类标(biāo)的大多在香(xiāng)港上市，如何选择(zé)成(chéng)为难题。对此，前(qián)述上(shàng)海公募基金(jīn)经理举例分析：“物业(yè)服务不是一(yī)个高毛利的行业，挣钱很(hěn)辛(xīn)苦(kǔ)，我选(xuǎn)公司(sī)还是希望(wàng)挣的是市场化应该挣(zhēng)的钱，以我曾经买(mǎi)的(de)绿(lǜ)城服务为(wèi)例，它在中高端楼盘占比(bǐ)是比较高的，每(měi)年到期的合同里提(tí)价(jià)成功率在(zài)30％～40％。它能做到滚动(dòng)的大(dà)部分项目到期之后(hòu)，经过两三轮合同(tóng)周期还能(néng)做到产(chǎn)品提价。”

　　“行(xíng)业(yè)里(lǐ)真正能做到产品提价的公司(sī)很(hěn)少，因为物业公司很容易一开始是挣钱的(de)，后面因为保安这些固(gù)定人员成本的年度增(zēng)长，不过服务没(méi)有特别好，客户没有那(nà)么满意，能(néng)做到提价难(nán)度是非常大的。但(dàn)是该公司能在业内(nèi)做到到(dào)期之后提价率比(bǐ)较高(gāo)，这跟它(tā)的(de)定位和比较好的服务是有关(guān)系的(de)。”他(tā)进一步(bù)强调。

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