5月以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数(shù)本(běn)月涨幅(fú)约为2％。而以公(gōng)募基金(jīn)为(wèi)代表的(de)机(jī)构对于这一(yī)板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地方国企央(yāng)企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重(zhòng)增幅(fú)五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红利时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基(jī)金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房(fáng)地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产(chǎn)公司(sī)市值在(zài)股票资(zī)产中(zhōng)的占比却断(duàn)崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了(le)三(sān)年来的首次回升，年(nián)底这(zhè)一(yī)数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对房(fáng)地产行(xíng)业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎在今年一季度(dù)得以延(yán)续。数(shù)据统(tǒng)计(jì)显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓持有(yǒu)房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对(duì)于房地产的投资(zī)愈发有集中于龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示，在公募(mù)基金(jīn)一季(jì)报汇(huì)总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头(tóu)股万科A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变化之处(chù)首先在于(yú)几只(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)龙头股(gǔ)从(cóng)排位(wèi)上看均有退步，尤(yóu)其(qí)是万(wàn)科最为明显；其次是金地集团退出百(bǎi)大之(zhī)列。但考虑到(dào)房地产(chǎn)是复苏链上最后(hòu)一环，且(qiě)首季(jì)并非行业销售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时(shí)间(jiān)周期(qī)。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈(quān)判断房地产已经进(jìn)入大分化时(shí)代，一二线城市好于三四(sì)线城市(shì)。而映射到(dào)二级市场(chǎng)投资上，配置房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业(yè)轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来(lái)分类，包括(kuò)房地产(chǎn)等(děng)几(jǐ)类行业在盖特纳曲(qū)线里属于成(chéng)熟期(qī)或者衰退(tuì)期的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊(shū)的行情(qíng)里包(bāo)括(kuò)煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等(děng)类似的行业也出(chū)现(xiàn)了(le)一些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发(fā)生了(le)更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海(hǎi)公(gōng)募(mù)基金经理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募人士持(chí)谨慎(shèn)乐观(guān)态度(dù)：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平方米(mǐ)的年(nián)销售面(miàn)积很难(nán)再(zài)出(chū)现了，2022年(nián)光(guāng)是居民存款数量增加了(le)15万亿元。中(zhōng)国存量有(yǒu)400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑(lǜ)存(cún)量地产(chǎn)的(de)更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一定的(de)政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功(gōng)绩也指出：“时(shí)至今(jīn)日，无(wú)论从(cóng)城(chéng)镇化的(de)进程，还是人均住房(fáng)面积(jī)（接近30平/人(rén)），我国均已(yǐ)告(gào)别住(zhù)房短缺时代，而目(mù)前(qián)居民的杠(gāng)杆率和房价(jià)收入(rù)也不支撑每年(nián)18万亿(yì)元的销(xiāo)售额，以及过快(kuài)上(shàng)行的(de)房价，因而(ér)行业高(gāo)增的时代已经过去，未来行(xíng)业的需求(qiú)或(huò)将回落，在(zài)此(cǐ)过程中，伴随(suí)着地(dì)产的高杠杆属性，就(jiù)很(hěn)容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年的民(mín)营地产爆雷(léi)），行业进(jìn)入(rù)到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的公司就能够(gòu)通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的提(tí)升。当(dāng)行业(yè)需(xū)求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去了(le)，但不代表没(méi)有投(tóu)资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿尔(ěr)法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的(de)认识(shí)转变(biàn)，精(jīng)耕细作个(gè)股成(chéng)为公募(mù)乃(nǎi)至整体(tǐ)机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质(zhì)区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地至圣指儒家哪位代表人物是哪位圣人呢，至圣指儒家哪位代表人物是哪位圣人的称号产(chǎn)指数(shù)本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从具(jù)体的个(gè)股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计(jì)申(shēn)万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地(dì)产类标(biāo)的股中，本月以来实现股价上(shàng)涨的(de)达到了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时间(jiān)段恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了(le)10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交(jiāo)易(yì)日收出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的基本面(miàn)来看(kàn)，上(shàng)实发展的(de)主营业务为房(fáng)地产开发(fā)与经营。公司的主要产品及服务为房(fáng)地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工(gōng)程项目、酒店经(jīng)营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其(qí)实现营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看(kàn)，各类机构都有对其布局的例子(zi)。以(yǐ)3月(yuè)31日时的(de)首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司等(děng)都(dōu)跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥也是上海本地房(fáng)企，其(qí)第一季度的收入利润(rùn)规模(mó)大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司(sī)后(hòu)疫情时代(dài)出租率复苏至近至圣指儒家哪位代表人物是哪位圣人呢，至圣指儒家哪位代表人物是哪位圣人的称号(jìn)年来最高，另一方(fāng)面则是公司拿地结算持(chí)续性向好，从数字上看，一季(jì)度新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样(yàng)的(de)业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了(le)知名(míng)机构在(zài)其中持续(xù)驻足。从(cóng)第一季(jì)度十大流通股股东来(lái)看，知名(míng)私募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两只产(chǎn)品依(yī)然在(zài)前十中，这也(yě)是连续(xù)第(dì)三个季度他有(yǒu)的两只产品杀(shā)入前十。同(tóng)时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增(zēng)加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家(jiā)上海(hǎi)区域性地产(chǎn)公司外(wài)，荣安地产则是主要(yào)布局在深圳的地产公司，一(yī)季报交出的也是一份(fèn)报喜的成(chéng)绩单：首季公司(sī)实现营业(yè)收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公(gōng)司股东的净利(lì)润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募(mù)指基(jī)首(shǒu)季新杀入十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东行列(liè)。具体(tǐ)说来， 南(nán)方中(zhōng)证全指房地(dì)产ETF上(shàng)榜排名(míng)第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排(pái)名(míng)第九位，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际(jì)和(hé)私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全(quán)球基(jī)金相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙头(tóu)的价值(zhí)更为(wèi)笃定突出；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券(quàn)商测算对(duì)应(yīng)潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房(fáng)企(qǐ)受限于(yú)信(xìn)用问(wèn)题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房(fáng)企趁机(jī)获取低(dī)成本土地，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基(jī)本(běn)在(zài)30％以上；从(cóng)融资上看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空间有限(xiàn)，从(cóng)融资成本看，龙头房企(qǐ)的(de)融资成(chéng)本(běn)不断下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙(lóng)头房企明显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前(qián)中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机会依(yī)然(rán)存在，少部分公司(sī)尤其是央企占(zhàn)据(jù)显著(zhù)优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产资产(chǎn)运营能(néng)力的多重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较于民(mín)营地产公司也(yě)是(shì)更(gèng)有优势的。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资源债权债务关系等问题(tí)，市场(chǎng)对民营房(fáng)开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑(yí)，所以在这(zhè)一轮行业(yè)出(chū)清的过程中，央国(guó)企相较于民企来(lái)说估值的修复更明(míng)显。中特估的角(jiǎo)度从中长期(qī)的(de)维度看，行业(yè)的逻辑(jí)在于集中度提升后，行业(yè)进入高质量发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶(jiē)段更(gèng)稳定(dìng)且可预(yù)期(qī)的盈利(lì)和现金流创造(zào)能力，以此(cǐ)带来估值中枢(shū)的(de)提升，应该关注估(gū)值相对较低，企业自身资产的质(zhì)量好(hǎo)、运营能(néng)力强、可以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行业普涨的概(gài)率比较低，行业内部将出现分化(huà)，要关注将受益于行业集(jí)中(zhōng)度提升的头部(bù)公(gōng)司(sī)。”星(xīng)石(shí)投资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一思(sī)路的(至圣指儒家哪位代表人物是哪位圣人呢，至圣指儒家哪位代表人物是哪位圣人的称号de)话，或许还是保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)等(děng)国资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监(jiān)綦(qí)傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观(guān)察国企央企在三个(gè)方面是否可(kě)以维持，首先(xiān)是融资(zī)成本保持低(dī)位，其次是销售份额持续(xù)提升，再次是拿(ná)地份额(é)持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业(yè)绩分化更趋(qū)明显，保利发(fā)展、滨江集团等房企营(yíng)收、净(jìng)利(lì)均(jūn)实现了业(yè)绩的回(huí)正，甚(shèn)至是较大(dà)增(zēng)速的增(zēng)长。而这些公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房(fáng)企，主(zhǔ)要是(shì)因为过去两三年时(shí)间，尤其是在(zài)2021年(nián)下半(bàn)年民营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性(xìng)地(dì)拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投资力(lì)度较大。投资的驱(qū)动(dòng)能够推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一(yī)季度(dù)市(shì)场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能(néng)够保有一个(gè)正增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提(tí)醒表示(shì)，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其(qí)实整(zhěng)个市场(chǎng)从四(sì)月份开始又在(zài)往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月环比三月相对表现较好之外(wài)，包(bāo)括(kuò)北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城(chéng)市都出现环比下滑(huá)的(de)情况。而(ér)现在五月的市场表现也不太乐观(guān)。按照现在的经济状况、收(shōu)入情(qíng)况，以及市(shì)场的(de)去库存压力、企业(yè)的资金(jīn)面(miàn)压力，可(kě)能会出现，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出现市场的(de)短期反(fǎn)弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也就(jiù)是说(shuō)，第(dì)二季度、第三季度增长不确定(dìng)性的(de)压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向《红(hóng)周刊(kān)》指出，现(xiàn)在整个(gè)房地(dì)产以及其上下游产(chǎn)业链的复(fù)苏速(sù)度都比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐(nài)心，这个时(shí)候，在房地(dì)产以及(jí)上下游就不是(shì)赚快钱(qián)的时候，只能赚(zhuàn)他基本(běn)面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极(jí)为少数的(de)、做(zuò)得比(bǐ)同行好得多的(de)企业，会伴随(suí)整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来(lái)。所以只能耐心地去(qù)等待它的基(jī)本面不断地凸(tū)显出(chū)来，这需要(yào)时(shí)间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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