5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金(jīn)为代(dài)表的机构对于(yú)这一(yī)板块已经在悄然布(bù)局(jú)。数据显示，以南方(fāng)和(hé)华(huá)夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一(yī)季报统计(jì)，龙(lóng)头与地方国(guó)企央企获(huò)得增持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别(bié)为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房地(dì)产(chǎn)或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从(cóng)公募基(jī)金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的(de)房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年(nián)市场表现(xiàn)出色，但(dàn)公(gōng)募所持房地(dì)产公司市值在股票资产中的占(zhàn)比却(què)断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出(chū)现了三年来(lái)的首次(cì)回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业(yè)的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季度(dù)得以延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产(chǎn)板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)，持(chí)仓市值占板块比重(zhòng)合(hé)计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地(dì)产的投资(zī)愈发(fā)有集中于(yú)龙(lóng)头的(de)趋(qū)势(shì)。Wind显示(shì)，在公(gōng)募(mù)基(jī)金一季(jì)报汇总的重仓股中，房地产板块(kuài)排名最(zuì)高(gāo)的是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基金(jīn)重(zhòng)仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科(kē)A排在第96位。对比去年四季报，变化(huà)之处首先(xiān)在于几(jǐ)只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是金地集(jí)团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地(dì)产是复(fù)苏链上最后一环，且(qiě)首季并非行业销售旺(wàng)季(jì)，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构(gòu)持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经(jīng)济圈判断(duàn)房地(dì)产已经进入大(dà)分化时代(dài)，一二(èr)线城市(shì)好(hǎo)于三四线城(chéng)市。而(ér)映射到二(èr)级市场(chǎng)投资上(shàng)，配置(zhì)房地(dì)产行业轻松收获行业贝塔的(de)红利期一去(qù)不返了(le)。“如果按照产业周期(qī)来(lái)分(fēn)类，包括(kuò)房地产等几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统认知上没有(yǒu)什么投(tóu)资机会的。但在这几年特殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似(shì)的行(xíng)业也出现了一些机(jī)会(huì)，背(bèi)后的逻辑是供给侧(cè)发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公(gōng)募(mù)基金经(jīng)理指出。

　　不(bù)过也(yě)有公(gōng)募(mù)人士持谨慎(shèn)乐(lè)观态(tài)度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的(de)年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居(jū)民(mín)存款数量(liàng)增加了15万(wàn)亿元。中国存(cún)量有400亿(yì)平方米建筑面(miàn)积(jī)，考虑存(cún)量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还需要有一(yī)定(dìng)的政策出来(lái)去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地产研(yán)究员吕(lǚ)功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的进程(chéng)，还(hái)是人均住房面积(jī)（接近30平/人(rén)），我国均已(yǐ)告(gào)别住房短缺(quē)时(shí)代，而目(mù)前居(jū)民的杠杆率和房(fáng)价(jià)收(shōu)入也不(bù)支撑每年18万(wàn)亿元的销(xiāo)售额(é)，以及过快(kuài)上行(xíng)的房价，因而(ér)行业高增的时代已(yǐ)经(jīng)过去，未来行业的(de)需求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易(yì)出现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地(dì)产爆雷），行业进入(rù)到供给(gěi)侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综合(hé)竞争力强(qiáng)的公司就能够通(tōng)过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的方(fāng)式，获得(dé)市占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶回落时(shí)，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但(dàn)不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就是强竞争(zhēng)力公(gōng)司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于这样的认(rèn)识转变，精耕细(xì)作个股成为公(gōng)募乃至整体机(jī)构(gòu)的(de)务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产(chǎn)“风(fēng)物长宜放(fàng)眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的(de)成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数(shù)本(běn)月涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具(jù)体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在纳入(rù)统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本(běn)月以来(lái)实现(xiàn)股价上涨的达到(dào)了(le)81家。

　　其(qí)中，上述(shù)时间(jiān)段(duàn)恰好排名前五的公司(sī)月(yuè善作善成意思久久为功，善作善成意思是什么)内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是(shì)上(善作善成意思久久为功，善作善成意思是什么shàng)实发(fā)展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福、荣安地(dì)产。排名第(dì)一的上实发展，五一假期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个(gè)交易(yì)日收出涨停。从该(gāi)股的基本(běn)面来看，上实发展的主营业务(wù)为房地(dì)产开发与经营。公司(sī)的主(zhǔ)要(yào)产品(pǐn)及服(fú)务为房地产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服务(wù)、工程项(xiàng)目、酒店经(jīng)营。从业绩(jì)数(shù)据来看，2022年(nián)，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实(shí)现(xiàn)营业总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看，各类机构都(dōu)有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日(rì)时(shí)的首季十大流通股股东来看， 具体包(bāo)括公募(mù)的上银(yín)基金、私(sī)募的迎水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长城(chéng)资(zī)产管理公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东(dōng)金桥也是(shì)上(shàng)海本(běn)地房企，其第一季(jì)度的收入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代出租(zū)率复苏至(zhì)近年来最高，另一方(fāng)面(miàn)则是公司(sī)拿地结算持续性向好，从数(shù)字(zì)上(shàng)看(kàn)，一(yī)季(jì)度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景下，自然(rán)也吸引(yǐn)了知(zhī)名机构(gòu)在(zài)其中(zhōng)持续驻(zhù)足。从(cóng)第(dì)一季度十大(dà)流通(tōng)股股东(dōng)来看(kàn)，知名(míng)私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在(zài)前(qián)十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品(pǐn)杀(shā)入前十。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局(jú)，其当(dāng)季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地产则(zé)是(shì)主要布局在(zài)深(shēn)圳的地产公司，一季(jì)报交出的也是(shì)一份(fèn)报喜的成绩单(dān)：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的(de)净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公(gōng)募指基首季新杀入(rù)十大(dà)流通股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂(mèi)出(chū)现的(de)机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛(shèng)国(guó)际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人(rén)士(shì)分(fēn)析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的(de)价值更为笃定突(tū)出；从拿地端(duān)看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在(zài)毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房(fáng)企受限于信(xìn)用(yòng)问题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低(dī)成本(běn)土地，龙头(tóu)房企的拿(ná)地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资(zī)上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他房企的净负(fù)债率普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加杠杆空(kōng)间有(yǒu)限，从(cóng)融资成本看，龙(lóng)头房企的融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的(de)销(xiāo)售，龙头房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企的(de)销(xiāo)售(shòu)额增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或(huò)存在(zài)发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤(yóu)其是央企占据显著(zhù)优势，其主(zhǔ)要(yào)又(yòu)体现(xiàn)为库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表现出(chū)较低的融(róng)资成(chéng)本，优质的开发资(zī)源和良好的不动产(chǎn)资产运营(yíng)能力的(de)多重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特(tè)估，国央企相(xiāng)较于(yú)民营(yíng)地产公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系等(děng)问(wèn)题，市场对(duì)民营房开(kāi)企(qǐ)业的资产会有更(gèng)多(duō)担忧和质疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮行业出清的(de)过程中，央国(guó)企相较于民企来说估值的修复更(gèng)明显。中(zhōng)特估的角度从中长期(qī)的维度看，行业的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业进入(rù)高质量发(fā)展阶段(duàn)，具备(bèi)较快速发(fā)展阶(jiē)段更稳定且(qiě)可(kě)预期(qī)的(de)盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值相对较(jiào)低，企业(yè)自身资产的质量(liàng)好、运(yùn)营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业(yè)普涨(zhǎng)的概(gài)率比较低，行(xíng)业内(nèi)部(bù)将出现分化，要关注将受益于(yú)行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许(xǔ)还(hái)是保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)等国资背(bèi)景龙头前途更为光明。不(bù)过国(guó)投瑞银(yín)基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观察国企央(yāng)企在三(sān)个方面是否(fǒu)可(kě)以维(wéi)持，首(shǒu)先是融(róng)资成(chéng)本(běn)保持低(dī)位，其次是销售份额(é)持续(xù)提升，再次是拿地份额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速度(dù)缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的(de)业(yè)绩出现的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季(jì)度的业(yè)绩分化(huà)更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均实现了业(yè)绩的回正，甚至是较大增(zēng)速(sù)的增长。而这(zhè)些公司也是(shì)机(jī)构的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地(dì)产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地(dì)之后，国(guó)有企业(yè)仍在(zài)持续性地(dì)拿地(dì)，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心城(chéng)市，投资力度较大(dà)。投资(zī)的驱动能够推动房企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢(huī)复但(dàn)仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有(yǒu)一(yī)个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在(zài)房(fáng)地产的复(fù)苏过程(chéng)中，还面(miàn)临着一些不确定性(xìng)。其(qí)实整个市(shì)场(chǎng)从(cóng)四月份开始又在(zài)往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城市四月(yuè)环(huán)比(bǐ)三(sān)月相(xiāng)对表(biǎo)现(xiàn)较好(hǎo)之(zhī)外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数城(chéng)市(shì)都出现环(huán)比(bǐ)下滑(huá)的情况。而现在(zài)五月的市场(chǎng)表现也不太乐观(guān)。按照现在的经济(jì)状况、收入情况，以及(jí)市场的去库存(cún)压力(lì)、企(qǐ)业的资金(jīn)面(miàn)压力，可能(néng)会出现，到六月份房企为了半年(nián)报冲业绩出(chū)现市场的短期反(fǎn)弹外(wài)的(de)一个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第(dì)二季度(dù)、第三季(jì)度增长不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬(yáng)也向《红周刊(kān)》指出，现在(zài)整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度(dù)都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在(zài)房地(dì)产以及上下游就不(bù)是赚快钱的时候，只能(néng)赚他(tā)基本面(miàn)的钱(qián)。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数(shù)的、做得比同行好得多(duō)的企(qǐ)业，会(huì)伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只能耐(nài)心地(dì)去等待它的基本面不断地凸显出(chū)来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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