5月以来，房地产板块个(gè)股多出(chū)现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募(mù)基金为代(dài)表(biǎo)的机构对于这一板块已经(jīng)在悄然布局。数据(jù)显示(shì)，以(yǐ)南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所(suǒ)公布的总份额均(jūn)较4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产(chǎn)或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对(duì)房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)标的市值(zhí)约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持房地产公司(sī)市值在(zài)股票资(zī)产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的首(shǒu)次回升，年底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募对房(fáng)地产行(xíng)业的(de)持股比例也同步回(huí)升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎在(zài)今年一(yī)季(jì)度得(dé)以延续。数(shù)据统计(jì)显示，公募(mù)重仓(cāng)持有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为(wèi)保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市(shì)值占板块比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地产的(de)投资(zī)愈发有集(jí)中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基金(jīn)一季(jì)报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利发(fā)展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在(zài)第78位。而(ér)老牌龙头(tóu)股万科A排在(zài)第(dì)96位。对比去年四季报(bào)，变(biàn)化之(zhī)处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大(dà)之(zhī)列。但考虑到房(fáng)地产(chǎn)是复苏链上最后(hòu)一环，且(qiě)首季并非行业(yè)销售旺季，其传导到二级(jí)市场(chǎng)乃(nǎi)至机构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房地产已经进入(rù)大分化时代(dài)，一二线城市好于三四线城市。而映射(shè)到二级市(shì)场投资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获行业贝塔的(de)红(hóng)利期一去不返(fǎn)了(le)。“如果(guǒ)按照产业周期来(lái)分类(lèi)，包括房地(dì)产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰退(tuì)期的行业，传(chuán)统(tǒng)认知上没有什么投资机会的。但在这几年特(tè)殊的行情(qíng)里包括煤炭(tàn)、电解铝等(děng)类似(shì)的行业也出现了一(yī)些机(jī)会，背后的逻(luó)辑是供给(gěi)侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具(jù)名(míng)的上(shàng)海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观(guān)态(tài)度(dù)：“行(xíng)业(yè)前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积(jī)很难再出(chū)现了(le)，2022年光是居民存(cún)款数量(liàng)增加(jiā)了(le)15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近(jìn)10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求端还需要有(yǒu)一(yī)定的政策(cè)出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时(shí)至(zhì)今日(rì)，无论从城镇化的进程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人(rén)），我国(guó)均已(yǐ)告别住房短缺时(shí)代，而目前(qián)居(jū)民的杠杆率和房价收(shōu)入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售额，以及过(guò)快(kuài)上行的房(fáng)价，因(yīn)而行业高增的时代已经过(guò)去，未来行业的需(xū)求或(huò)将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风险问题(tí)（类似(shì)2022年的(de)民营地产爆雷(léi)），行业进入(rù)到供给侧出清的(de)过程。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公司就多多担待是什么意思 多多担待是敬语吗能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的(de)提升(shēng)。当行业需求见顶(dǐng)回落(luò)时，行业的贝(bèi)塔已经过(guò)去了，但不代(dài)表没有(yǒu)投资机(jī)会(huì)，机会(huì)在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而(ér)对(duì)应到股票投资，就(jiù)是(shì)强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物(wù)长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个(gè)股，在纳(nà)入统计(jì)的(de)124只房(fáng)地产类(lèi)标(biāo)的股(gǔ)中，本月以来实现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时(shí)间段恰好排名前五(wǔ)的公司月内(nèi)涨幅超(chāo)过了(le)10％，它(tā)们分别是上实(shí)发展(zhǎn)、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排名第一的(de)上实(shí)发展，五一假期归来后日(rì)成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收(shōu)出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的基(jī)本面来看，上实发展的主营业务为房地产开发(fā)与经营。公司的主要(yào)产品及(jí)服务为房(fáng)地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数(shù)据来(lái)看，2022年(nián)，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其(qí)实现(xiàn)营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看(kàn)，各类机构都有(yǒu)对其布(bù)局的例子。以3月31日时(shí)的首季(jì)十大流通股股东来(lái)看(kàn)， 具体包括(kuò)公(gōng)募的上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇(huì)金(jīn)、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东(dōng)金桥也(yě)是上(shàng)海本地房企，其第一季度的收入利润规(guī)模大幅度复苏(sū)。究(jiū)其原因，一方(fāng)面是该(gāi)公(gōng)司后(hòu)疫情(qíng)时代出租率复苏至近年来最高，另一方面(miàn)则是公司拿(ná)地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势(shì)头向好(hǎo)背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构在其中持(chí)续(xù)驻足。从第(dì)一季度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只产品(pǐn)依然在前十中(zhōng)，这也是连续第三个季度他(tā)有的两(liǎng)只(zhǐ)产品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局(jú)，其当(dāng)季还小幅增(zēng)加了持(chí)股。

　　除(chú)去(qù)上述两家上海区(qū)域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司(sī)，一季报交出的(de)也(yě)是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两(liǎng)只公募(mù)指基首季(jì)新杀入十大流通(tōng)股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排名第七(qī)位，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排名第九位(wèi)，此外联袂出(chū)现的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际(jì)和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从拿(ná)地(dì)端看(kàn)，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质(zhì)土地供给较多(duō)（券商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目(mù)前房企(qǐ)的(de)利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多数(shù)房企受限于信用(yòng)问题或者(zhě)资金紧张没(méi)法(fǎ)拿地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额(é)/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从(cóng)融(róng)资上(shàng)看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其(qí)他房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加(jiā)杠杆空(kōng)间(jiān)有限，从融(róng)资成本看，龙头(tóu)房企的融(róng)资成(chéng)本不断下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售(shòu)额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或(huò)存(cún)在发展的(de)大好(hǎo)机(jī)会。中信证(zhèng)券指出(chū)多多担待是什么意思 多多担待是敬语吗：“房地产行(xíng)业的结构性机会依然存在，少部(bù)分公司尤其(qí)是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现为库存(cún)的优势。央(yāng)企地(dì)产公司，现阶段表现出较低的(de)融资成本，优质的开(kāi)发(fā)资源和良好的不动产(chǎn)资产运营能力的(de)多重(zhòng)竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特估，国央企(qǐ)相较于民(mín)营地产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于(yú)减值、土地资源债权债务(wù)关(guān)系等(děng)问题(tí)，市场对民营房(fáng)开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出(chū)清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估(gū)的角度(dù)从中长(zhǎng)期的维度看，行业的(de)逻辑在于集中度提升后，行业进(jìn)入(rù)高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具备较快(kuài)速(sù)发展阶段更(gèng)稳定且可(kě)预期(qī)的盈利(lì)和现金流创造能力，以此(cǐ)带(dài)来(lái)估(gū)值中(zhōng)枢(shū)的提升，应该关注(zhù)估值(zhí)相对较低，企(qǐ)业自身资(zī)产的(de)质量好、运营能力(lì)强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行(xíng)业普(pǔ)涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将出现分(fēn)化，要关注将受益于(yú)行业集(jí)中度(dù)提升(shēng)的头部公司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这(zhè)一思(sī)路的话，或许还(hái)是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资(zī)背景龙(lóng)头前(qián)途更为光(guāng)明(míng)。不(bù)过国投瑞银(yín)基(jī)金(jīn)投资部(bù)副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需(xū)要客观地去持续观察(chá)国(guó)企央企在(zài)三个方面是否可以维持，首先是融资成(chéng)本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据(jù)房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋(qū)明(míng)显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企(qǐ)营收、净利(lì)均(jūn)实现了业绩的回正，甚(shèn)至是(shì)较(jiào)大增速的增长。而这(zhè)些公司(sī)也(yě)是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人(rén)士张宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示(shì)，业绩出现明显改善的(de)房企，主(zhǔ)要是因为过(guò)去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地(dì)之后(hòu)，国有(yǒu)企业仍在持续性地(dì)拿地(dì)，且主要(yào)集中在核心城市(shì)，投资力度较(jiào)大。投资的驱动(dòng)能够推(tuī)动房企销售业绩的增(zēng)长，从(cóng)而在2023年(nián)一(yī)季度市场恢(huī)复但仍(réng)处(chù)于(yú)调整的过程中，能(néng)够保(bǎo)有一个正(zhèng)增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同时也(yě)提(tí)醒表示，在(zài)房地产的复苏过程中，还面临着(zhe)一些不确定(dìng)性。其(qí)实整个市场从四(sì)月份开始又(yòu)在往(wǎng)下掉(diào)。除了杭州、成都等极个(gè)别(bié)城市四(sì)月环比三(sān)月相对表现较好之外(wài)，包括(kuò)北京、上海在内的(de)绝(jué)大多数(shù)城市都(dōu)出(chū)现环(huán)比下滑的情况。而现在五月的(de)市场表现也不太乐(lè)观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去(qù)库存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出(chū)现市场的短(duǎn)期(qī)反弹外的(de)一个市场(chǎng)乏力现象。也就(jiù)是说(shuō)，第二季度、第三季度增(zēng)长不确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资(zī)董事(shì)长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出(chū)，现在整个房地产(chǎn)以及其上下游产业(yè)链的复苏速度(dù)都比想象的要慢(màn)很多，我们要多给(gěi)一些(xiē)耐心，这个时候，在房(fáng)地产以及上(shàng)下(xià)游就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱(qián)。但这也意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为(wèi)少(shǎo)数的、做得比(bǐ)同行(xíng)好得多的(de)企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来(lái)。所以只能耐心(xīn)地去等待它的基本面(miàn)不断地(dì)凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股(gǔ)仅为(wèi)举(jǔ)例(lì)分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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