饱受争(zhēng)议(yì)的二(èr)手房交易中介费问题，正逐(zhú)渐得到监(jiān)管部门(mén)的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管(guǎn)总局联(lián)合发布了关(guān)于规范房地产经纪服务的意见。意见提及，近年来，部分房地产经纪机构(gòu)存(cún)在利用(yòng)房源(yuán)客源(yuán)优势(shì)收取过高(gāo)费用(yòng)、未明(míng)码(mǎ)标价(jià)、捆绑收费、滥用客户个人信息等问(wèn)题，加重(zhòng)交易当事人负担、侵害其(qí)合法(fǎ)权益。

　　基于上述(shù)背(bèi)景，两部(bù)门从加强从业主体管(guǎn)理、明确经纪服务内容(róng)、合理确定经纪服务收费、严格(gé)实行明码标(biāo)价等(a的负一次方是多少矩阵，a的负一次方是多少线性代数děng)十方(fāng)面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首(shǒu)席分析师张(zhāng)大伟称，随着城(chéng)市发展，一二线城市二手房交易占比逐渐增加。以北(běi)京(jīng)、上海(hǎi)为(wèi)例，二手房占(zhàn)市场成交(jiāo)比例超过80％，大量二手房成交依(yī)赖中介居间成交，房地产调控重心(xīn)逐渐从开发商过渡到(dào)中介公司。

　　广东省城(chéng)规院(yuàn)住房政策研究中心首席研究员(yuán)李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民来说属(shǔ)于金额不低(dī)的大宗交(jiāo)易，由于二手(shǒu)房交易成本较高、交(jiāo)易(yì)周期较长，具有非常强的专业性，居民往(wǎng)往通过中介来完成(chéng)。但很多中介利用(yòng)信(xìn)息不对称等(děng)问题(tí)，将非必要的收费夹带其中，如收取过(guò)桥融(róng)资、按揭费、担保(bǎo)费等，对居民造(zào)成额外(wài)的负担，而且(qiě)这些(xiē)服务事项并未明码(mǎ)标(biāo)价。

　　对于二手房(fáng)市(shì)场交(jiāo)易过(guò)程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出(chū)，对包括经纪服务在内的相关市场交易行为及其(qí)主体进行规(guī)范和秩序整顿，是房地产(chǎn)市(shì)场管理和调控(kòng)的(de)主题。“当(dāng)下，推进这项工作(zuò)的意义更大(dà)，也(yě)更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管(guǎn)重(zhòng)点

　　二(èr)手(shǒu)房市场中，历来对房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服务行业关注最多的一个话题，便是房(fáng)地产经纪服务费(fèi)的(de)问题。

　　张(zhāng)大(dà)伟认为，未(wèi)来相关部门(mén)主要监管的重点，将(jiāng)是(shì)对房地产经纪服务收费及(jí)中介交(jiāo)易进行(xíng)规范。

　　在热点城(chéng)市(shì)，二手a的负一次方是多少矩阵，a的负一次方是多少线性代数房屋交(jiāo)易过(guò)程中，部分价值不菲(fēi)的房(fáng)屋，往往(wǎng)要(yào)缴纳一笔金额不(bù)低的中介(jiè)费。以北京某房地(dì)产经纪服务(wù)机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合(hé)理(lǐ)确定经纪服务收费上，两部门在此次(cì)意见中提及，房地产经纪机构要合(hé)理降低住(zhù)房买卖(mài)和租赁经纪(jì)服务(wù)费(fèi)用。鼓(gǔ)励(lì)按照成交(jiāo)价格越高、服(fú)务费(fèi)率(lǜ)越低的(de)原则实(shí)行(xíng)分(fēn)档定价。引导由交易双方共同承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大(dà)伟介绍，目前(qián)房地(dì)产经纪(jì)服(fú)务收(shōu)费标准的最早依据是1995年国家计委(wěi)建设部下发的《关(guān)于房地产中介服务收(shōu)费的(de)通知》（971号文），其中(zhōng)第六条规(guī)定(dìng)：房屋买(mǎi)卖代理收费(fèi)，按成交(jiāo)价格总额的(de)0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以北京为例，目前北(běi)京市(shì)执行的2014年更新后的收费标准，即根据(jù)这样的规(guī)定：“少(shǎo)数特别(bié)复(fù)杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商(shāng)同意，可在规(guī)定(dìng)的收费标准基础上适当(dāng)上浮，上浮幅度最高(gāo)不得超过10％。”这(zhè)意味着，当前北京二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表(biǎo)示，本着(zhe)“简政放权”的精神，北(běi)京(jīng)2015年取消了房(fáng)地产中介服务等57个政(zhèng)府(fǔ)定(dìng)价，房地产经纪服(fú)务收费多少由(yóu)各中介机构自行决(jué)定。

　　“房产(chǎn)中介机构(gòu)在实际收取费用过程中(zhōng)，相关(guān)监管部门当(dāng)前(qián)并未(wèi)明确(què)具(jù)体的中介费率，中介(jiè)机构仅需在服务过程中对收(shōu)费标准(zhǔn)进行明码(mǎ)标价即可(kě)。而房地产经(jīng)纪服务机构在具体收取过程(chéng)中，会结(jié)合(hé)房屋价(jià)值及工资标准，综(zōng)合计(jì)算出合适的中介费率(lǜ)。”张大伟补(bǔ)充(chōng)道。

　　对于明码标价(jià)问题，两部(bù)门在此次意(yì)见中提及，房地产经纪(jì)机构应当(dāng)在经(jīng)营门店、网站、客(kè)户(hù)端等场所或渠道，公示服务项目、服务内容和收(shōu)费标准，不(bù)得(dé)混合标价和捆绑收费。房地产经纪机(jī)构提(tí)供的基本(běn)服(fú)务和延伸服务，应当分别明确服务项目和收费标准。房(fáng)地产经(jīng)纪机(jī)构(gòu)收费前应当向(xiàng)交易当事(shì)人出具收费清单，列明收费标(biāo)准、收费金额，由当事人(rén)签字确(què)认(rèn)。

　　另外，对收费明(míng)显(xiǎn)高(gāo)于市场平均(jūn)水平(píng)的房(fáng)地(dì)产经纪机构(gòu)，住(zhù)房和城(chéng)乡建设部门将会同市场监(jiān)管等部门采取(qǔ)约谈等综合措施进行重点监管。市(shì)场监管部门(mén)会同有关部门依法(fǎ)查处(chù)不按规(guī)定明码标(biāo)价、操纵(zòng)经纪(jì)服务(wù)收费等违反价格和反垄断法律法规的行为。对房地产经纪机构相关(guān)违(wéi)法违规(guī)信息(xī)，市(shì)场监管部门要依法依规纳入国(guó)家企业(yè)信用(yòng)信息公示系(xì)统(tǒng)。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越高(gāo)、服(fú)务费率越低的原则实行分(fēn)档定价(jià)，是(shì)否(fǒu)意味着，未来(lái)豪宅的中介费有望大(dà)幅降低？

　　中原(yuán)地产华(huá)南区总(zǒng)裁兼深圳中原总(zǒng)经(jīng)理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低(dī)的原(yuán)则(zé)实行分档定价(jià)，合理降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用，主要还是规(guī)范行业，打击收费过(guò)高的经纪机构，但(dàn)对(duì)市场影响有限(xiàn)，“以(yǐ)深圳为例(lì)，深圳(zhèn)市(shì)场(chǎng)豪宅和普宅本来收费就(jiù)不同，各(gè)家收(shōu)费普遍在合理范围内，加(jiā)上经(jīng)纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两部门提(tí)出的意见(jiàn)仅为鼓(gǔ)励性质(zhì)，即只是纲领性文件而非规定，未来如何(hé)具体认定其中的(de)细(xì)则，还需(xū)要(yào)看各城市落(luò)地执行情况。

　　不(bù)过，张大伟表示(shì)，“从目前(qián)市场看，经纪服务领域的(de)调整(zhěng)改(gǎi)善(shàn)、规范化，有(yǒu)利(lì)于行业(yè)健康发展。同时，由于(yú)二手房很(hěn)多房源在(zài)产权方(fāng)面有(yǒu)瑕疵，如产(chǎn)权抵押(yā)、不同税(shuì)费等都可能对交易产(chǎn)生影响，这对房地产(chǎn)经纪服务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安(ān)居客研究院研究总监陆(lù)骑麟指出，在二(èr)手(shǒu)房买(mǎi)卖过程中，原本应该由(yóu)上(shàng)下家各支(zhī)付一半的中介费，但在一(yī)些热点城市的二手房交(jiāo)易过(guò)程中(zhōng)，往往会有这样的(de)情形，因(yīn)部分购房者处(chù)于弱势地位，从(cóng)而会出现中介费及税费均由购房者来承担。即使一些房东愿(yuàn)意承担(dān)中介费，这部(bù)分费用(yòng)也(yě)可能(néng)通过转嫁(jià)的方(fāng)式，在房价中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中(zhōng)介费(fèi)转嫁给下家(jiā)，市场这种所谓‘约定俗(sú)成(chéng)’的情(qíng)况(kuàng)，一些房(fáng)产中介公(gōng)司(sī)将其(qí)视为向购房(fáng)者单边收费的行为(wèi)。部分中介公司可能会利用其支配地位，在原先经纪服务收费的基础(chǔ)上，再次向房东收(shōu)取费用(yòng)，而这部分费用，房东往往(wǎng)会将其转再次转嫁给购房(fáng)者(zhě)，这实(shí)际上相当(dāng)于变相推高了房价。两部(bù)门提(tí)出严禁(jìn)操纵经纪服(fú)务收费，不仅有利于提高(gāo)交(jiāo)易中操(cāo)作的透明度(dù)，也(yě)有利(lì)于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟(lín)称。

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