一(yī)线城(chéng)市(shì)，也不端着了(le)。

　　昨天，深(shēn)圳取消二手房指(zhǐ)导(dǎo)价(jià)的消息在房(fáng)产圈刷屏了。

　　这条消息为什么这(zhè)么(me)重(zhòng)要(yào)？首先二手房指导价被称为(wèi)“核弹(dàn)级”政策，其(qí)次深(shēn)圳(zhèn)几乎是(shì)最后一个还在“认真”实(shí)施这条政策的(de)城市，最后深圳是房(fáng)价前三的核(hé)心城市(shì)。所以，深圳的一举一动都具有风(fēng)向标意(yì)义。

　　有(yǒu)分析人士(shì)指出(chū)，深圳二(èr)手(shǒu)房指导价如果取消，首(shǒu)先有利于深圳(zhèn)二手房回暖(nuǎn)，然(rán)后二手房(fáng)回(huí)暖有利于(yú)深(shēn)圳(zhèn)楼市总体(tǐ)回(huí)暖，最后深圳楼(lóu)市回暖有利于全国(guó)楼市回(huí)暖....

　　看吧，这妥妥的“蝴(hú)蝶效应”。

　　1

　　“核弹(dàn)调控”退出？

　　昨天(tiān)，深圳疯传“二手房指导价”正式结束。传言称：二手房贷款不按官方(fāng)参(cān)考价（指导价），银行(xíng)核(hé)定房价以(yǐ)网签备案价(jià)和评估价(jià)孰低为准。

　　自此，参考价真正变成了“参考价”。

　　目(mù)前没有看到官方文(wén)件。据(jù)证券时报21日消息(xī)，目前深(shēn)圳多家大行表(biǎo)示(shì)“尚未接到(dào)正式通知，目前(qián)仍按参考价(jià)办理按(àn)揭”。所以(yǐ)还需要持(chí)续的关注。

　　易(yì)居研究院研(yán)究(jiū)总监严跃进认为，本次政策大概率为真，更多体(tǐ)现为(wèi)银行贷款(kuǎn)等领域(yù)按照新(xīn)的规则进行，但不(bù)会出台正式(shì)文件。

　　有时候，有些事情(qíng)，是不用发文件(jiàn)的。毕竟可以“窗口指导”。

　　2021年(nián)2月8日，深圳楼市二手房(fáng)指(zhǐ)导价(jià)横空出(chū)世。当时，深(shēn)圳一口气公布(bù)了(le)全市3595个小(xiǎo)区的参考价，很(hěn)多南山、福田、宝(bǎo)安中心(xīn)区的高价盘，直接(jiē)按照当时(shí)的(de)市场价打了5折、6折来“指(zhǐ)导”，银(yín)行只能按(àn)照指导价来计算首付、发放贷(dài)款。

　　当时大家(jiā)还(hái)不觉得厉害，但经历了这两年的痛苦，才深知为啥叫做——“核弹级”。

　　举个例子，市(shì)场价1000万(wàn)的(de)房(fáng)子，如果不(bù)“指导”，可以首(shǒu)付3成即300万；如果指导价打七折即700万，那么首(shǒu)付3成210万，加(jiā)上需(xū)要全款(kuǎn)支付的(de)部分，实际首付去到了510万，相(xiāng)当于首(shǒu)付(fù)5成了（多给(gěi)210万首付）。这(zhè)直(zhí)接让大(dà)批量买家，失去(qù)了购房能力，相当于(yú)强势“降杠(gāng)杆”。

　　自深圳推行二手房(fáng)参(cān)考价以后，东莞(guǎn)、宁(níng)波、成都(dōu)、三亚(yà)、西安(ān)、合(hé)肥(féi)、广州(zhōu)等10多个城市(shì)陆续跟进。事实也确实证明了，这条(tiáo)政策的“核弹”级别(bié)。

　　到(dào)了2021年(nián)10月，根据(jù)安(ān)居客的统(tǒng)计，实(shí)施二(èr)手(shǒu)房指导(dǎo)价的10个城市，有8个挂牌价降了(le)。

　　2022年受(shòu)到疫情的影(yǐng)响，二手房更是惨不忍睹。以2022年12月数据为(wèi)例，全国(guó)70个大(dà)中城市房价只有(yǒu)6个(gè)同比上涨，其他的泥(ní)沙俱下。

　　2

　　深圳，有人付出(chū)了沉重代价

　　据深圳乐有(yǒu)家研(yán)究中心数据显(xiǎn)示：成(chéng)交量(liàng)上，二(èr)手房指导价出台当(dāng)年，深圳(zhèn)二手住宅成交量同比下滑57％。2022年继续腰(yāo)斩，成交量同比(bǐ)下滑47％，全年成交量仅2.2万(wàn)套，创(chuàng)近二十年最低(dī)记录，相较2020市场高峰缩(suō)水近八成。

　　价格方面，与二手房指导价发布当(dāng)月相比，如今(jīn)二手房(fáng)挂牌(pái)价低于及接(jiē)近参(cān)考价(jià)的房(fáng)源占比大幅(fú)增加。2023年一季度，深圳各区二手(shǒu)房成交TOP10小区(qū)中(zhōng)，过(guò)半成交价低于参(cān)考价。

　　只(zhǐ)有真实经历其中的人(rén)，才能深切的感知其威力。

　　深圳房东，斩(zhǎn)仓的新闻不绝于耳。

　　据说一位码农(nóng)三年前高杠杆买了2套(tào)华润城，月(yuè)供12万(wàn)，最(zuì)终(zhōng)亏损1000万破产。据媒体推测，如果案例属实，买家(jiā)的实(shí)际购(gòu)房(fáng)成本高达20万/平，目(mù)前价格跌至14万(wàn)数学集合符号大全图解，数学集合符号大全及意义/平，叠加这(zhè)三(sān)年的房贷(dài)和持有成(chéng)本，差不多亏损超千(qiān)万。

　　深圳一大(dà)批人这两年(nián)感受(shòu)到了(le)太多“心酸”。二(èr)手房成交量创(chuàng)下多年新低(dī)，学区(qū)房(fáng)神话不再，房(fáng)产中介的(de)日子难过，投资客挥泪(lèi)斩(zhǎn)仓....

　　在稳楼(lóu)市的(de)基调(diào)下，2022年以来(lái)，实施了二手房指导价的城市(shì)陆(lù)陆(lù)续续低调退出，目(mù)前(qián)只有深圳还是最后的(de)“堡(bǎo)垒”。

　　3

　　“风向标”意义(yì)明显

　　最近(jìn)一线城市也不端(duān)着了。

　　近日，北京在房山区试点多子(zi)女家(jiā)庭和职(zhí)住(zhù)平衡家庭购(gòu)房支持(chí)政策。上(shàng)海也考虑(lǜ)予(yǔ)以多孩家庭在新房计分制(zhì)度(dù)政策上的支持。

　　从最新公布的(de)3月份70个大(dà)中城市商品(pǐn)住宅销售价(jià)格变动情况来看，广(guǎng)州、深圳的新(xīn)房、二(èr)手房价格仍(réng)然是同(tóng)比去年(nián)依然是下降的。

　　北京、上海已(yǐ)经同比增长了，其他(tā)二线城市如杭(háng)州、成(chéng)都、南京、合肥等城市价格都(dōu)是同比上(shàng)涨的。

　　广州、深圳能不急(jí)吗？

　　事实(shí)上，上(shàng)面可能更急。3月份，两部(bù)门联合发文，全面推动(dòng)二手房“带(dài)押过户”全(quán)国实(shí)施，这是一(yī)条被广泛好(hǎo)评的新政。对(duì)于激(jī)活(huó)二(èr)手房交易，具有定海神针般的(de)作用。

　　住建(jiàn)部部长倪虹近日更是(shì)指(zhǐ)出：建筑业、房(fáng)地产企业要发挥(huī)国民经济“顶(dǐng)梁柱”“压舱石”作(zuò)用(yòng)。回归到常识，从(cóng)字面理(lǐ)解(jiě)一下这两个词，意(yì)思就是——顶(dǐng)梁柱如果不行了(le)，上(shàng)面不就塌了(le)嘛(ma)？压舱石(shí)如果压(yā)不住(zhù)，小(xiǎo)船不就翻了？

　　也许，今年扶持楼市的(de)政(zhèng)策，还有一(yī)大(dà)波正(zhèng)在路上...

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