近(jìn)两(liǎng)年火(huǒ)爆(bào)的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分(fēn)配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示(shì)，强制分(fēn)红机制是公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之(zhī)一，稳定(dìng)分红体现出该(gāi)类产品(pǐn)长期(qī)投资价值，通过观(guān)测(cè)经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分(fēn)配(pèi)现金等指标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已(yǐ)包含了利润分配和本金的归还，在选择投(tóu)资标(biāo)的(de)时应了解资产(chǎn)类型和(hé)分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来(lái)除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分(fēn)配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可(kě)供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要(yào)收益来源为持有期分(fēn)红收(shōu)益，以及基(jī)金份额交易(yì)价(jià)格的变(biàn)化(huà)。基(jī)金份额二级市场价格(gé)受到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况及市(shì)场因素的综合影响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动。与(yǔ)此相比，基金(jīn)分(fēn)红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设(shè)施资(zī)产的经(jīng)营现(xiàn)金(jīn)流，投资人通过(guò)基金募(mù)集材(cái)料(liào)和信息披露文件，结合行业及(jí)市场情况(kuàng)，可以(yǐ)分(fēn)析基础设施项目的经营(yíng)业(yè)绩，作为进行投资决(jué)策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额二(èr)级市场价格变化(huà)导致的浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有人实际(jì)获得的现金收益，对于长期投资者更(gèng)具参考价值(zhí)。”中金基(jī)金相(xiāng)关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营高级副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施证券投(tóu)资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并(bìng)后基金年度可分配(pèi)金额以(yǐ)现(xiàn)金(jīn)形式分配给投(tóu)资者，强制分红机制是(shì)公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红机制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度来(lái)看(kàn)，基础设(shè)施公募REITs同时(shí)具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反映这类产品“股性”的一(yī)面，分红(hóng)体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于(yú)债券派(pài)息，但不等(děng)同于债券的固定利息回(huí)报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了(le)机构投资者的投资品类，为资(zī)产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强(qiáng)的(de)配置价值。另一(yī)方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投(tóu)资(zī)债(zhài)券(quàn)相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投(tóu)资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外(wài)，市场(chǎng)对于未(wèi)来分红水平的预期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级市场价格走(zǒu)势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二(èr)级市场表现看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报(bào)，部分产品(pǐn)受宏观经(jīng)济(jì)的影响(xiǎng)，可分(fēn)配金额完成率不达预期，一定程度(dù)上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的(de)影(yǐng)响，投(tóu)资(zī)收益是(shì)影响REITs二级市场价格的(de)主要因素之一(yī)，而稳(wěn)定的分(fēn)红有利(lì)于吸引投(tóu)资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也(yě)表示(shì)，近(jìn)期经济预期恢(huī)复，一方面市(shì)场(chǎng)热(rè)点呈现向股票和(hé)债券回归的过程(chéng)；另一方面(miàn)，基(jī)础设施项目的经营业绩(白头发从哪开始白，白头发从发梢开始白是什么原因jì)相对(duì)经济活力的改善(shàn)有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在(zài)分(fēn)红(hóng)除权日(rì)，将(jiāng)对基金份额的开(kāi)盘指导价做调(diào)减处(chù)理，调减金额根据单(dān)位基金份额的分(fēn)红金额进行计算。除权操作是对分(fēn)红前(qián)后(hòu)基金份额净值(zhí)变化的(de)修正，使投资人在基(jī)金(jīn)分(fēn)红前后均可以(yǐ)获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资的信心，同时需结合(hé)持有(yǒu)产品的特性，关(guān)注二级(jí)市场扰动对整体收(shōu)益的影响(xiǎng)程度(dù)。”中(zhōng)航(háng)基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分(fēn)红包括利(lì)润(rùn)分配(pèi)和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位(wèi)业内(nèi)人士还(hái)提醒，与现有公募(mù)基金分红(hóng)前提是本(běn)金之上的增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基(jī)金运(yùn)作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确(què)，分派的是本金与(yǔ)增值两个部分，两个部(bù)分(fēn)之间的比(bǐ)例(lì)是(shì)变动(dòng)的，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金(jīn)分红差异(yì)很大，大多数普通(tōng)投资者(zhě)可(kě)能把“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基(jī)金价值面临极大不确定性(xìng)，这(zhè)是该类投资者应该注意的(de)情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权类两大资产(chǎn)类型(xíng)，持有产权类产(chǎn)品的收益主要包括(kuò)每年的现金分红及资产(chǎn)增(zēng)值的收益，而持有特(tè)许经营类产品的收益主要来自项目每(měi)年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类(lèi)资产的分红包括了利润分配和本(běn)金的归还，两者的(de)比(bǐ)率也是变(biàn)动的，对特许经营权类资(zī)产的(de)公(gōng)募(mù)REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)在选择(zé)投资标的时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层资(zī)产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航基金也表示(shì)，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而形(xíng)成区(qū)别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于(yú)包含“本金(jīn)+收益(yì)”，分(fēn)红相对较多，债(zhài)性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属(shǔ)性(xìng)，对所选(xuǎn)择产品的二级(jí)市场价格和分红有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人也认为(wèi)，与产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经营项目在经营权到期后不(bù)再能产生现金收益，因此(cǐ)将可供分配金额的(de)分配(pèi)理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期(qī)限较短的特许经(jīng)营项目(mù)，通常具备(bèi)更高的分派率水平。对(duì)于剩余期(qī)限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使分(fēn)派率相对较低，也有足(zú)够年(nián)限收回(huí)本(běn)金并(bìng)取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资(zī)者注意，特许经营权项(xiàng)目的分(fēn)派金额包含了(le)投(tóu)资本(běn)金，在不进行(xíng)扩募(mù)的情(qíng)况下(xià)，基金份额单价随(suí)着分派进(jìn)度逐年(nián)下降是正(zhèng)常现(xiàn)象，投资特许经(jīng)营权REITs的(de)收益来自项目剩余期(qī)限产生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许经营(yíng)项目相(xiāng)比，产权(quán)类项目的(de)土地或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较长，再加上到期后通过(guò)对建筑的(de)更新改造(zà白头发从哪开始白，白头发从发梢开始白是什么原因o)或补缴土地出让金等追加投资(zī)，有(yǒu)机会进一步延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营(yíng)的假(jiǎ)设反映在基(jī)础资产的估值上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备(bèi)更(gèng)显著的(de)资(zī)产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内人士还表示，在(zài)产品(pǐn)分红期(qī)，投资者可以观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指标(biāo)，来观察和评估项(xiàng)目底层资(zī)产(chǎn)的(de)运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是年报(bào)中(zhōng)披露的经营活(huó)动现金流(liú)，二是可(kě)供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金净流(liú)量(liàng)是指企业经营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于企业(yè)本身经营(yíng)活(huó)动(dòng)产(chǎn)生；可供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金影(yǐng)响利润表的(de)项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终得到的(de)账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平(píng)也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作(zuò)为资(zī)产配(pèi)置新(xīn)选择，投资价值体现在相对股债市(shì)场独立的资产(chǎn)配(pèi)置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经营(yíng)权(quán)类(lèi)的资(zī)产可以更多关(guān)注内部收益率的高(gāo)低，对产权类的(de)资产更多关注分派率高低(dī)。因为公(gōng)募REITs可分配(pèi)收(shōu)益(yì)主要来自底(dǐ)层资产的(de)经(jīng)营净现金(jīn)流，所(suǒ)以底(dǐ)层资(zī)产运(yùn)营(yíng)情况直(zhí)接影响(xiǎng)投资回报，投资(zī)者可综(zōng)合(hé)考虑原始权(quán)益人综(zōng)合实力、运(yùn)营管(guǎn)理机(jī)构实(shí)力(lì)、公募基金管理人实力等多(duō)重(zhòng)因(yīn)素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加(jiā)此前市场接连回调(diào)，建议投资者关注有基本(běn)面支撑、填权(quán)效应(yīng)相(xiāng)对明显(xiǎn)、同(tóng)时分红(hóng)规模较为可观(guān)的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明(míng)书均(jūn)会载明REITs在发(fā)行首年(nián)及次年的可供分配(pèi)金额预测。投资(zī)者可以将REITs的(de)实际分红金额与(yǔ)募集材料中披露预测(cè)进行比(bǐ)较分析，结合(hé)经济(jì)及市场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力(lì)进行判断(duàn)。”中(zhōng)金基(jī)金上述(shù)负责人也称。

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