5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月(yuè)10日收(shōu)盘(pán)，中信(xìn)房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构对(duì)于(yú)这一板块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方(fāng)和(hé)华夏(xià)的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季(jì)报统计，龙头与地方国企央企获(huò)得增持，持仓数(shù)量占(zhàn)流通股比重增幅五只个股分(fēn)别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精(jīng)耕细作(zuò)成共识

　　从公(gōng)募基金对房(fáng)地产的(de)配置看，2019年末，公募(mù)所持(chí)有的房地(dì)产行业(yè)标的(de)市值约(yuē)1188亿(yì)元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出色，但公募所持房地产公司市值(zhí)在股票资产中的占(zhàn)比(bǐ)却断崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来(lái)的(de)首次(cì)回升，年底(dǐ)这(zhè)一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对房(fáng)地产行业的(de)持股比例(lì)也(yě)同步(bù)回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎在(zài)今年一季度(dù)得以延续。数据统计(jì)显示(shì)，公募重仓持有房(fáng)地产(chǎn)板块一(yī)季度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持(chí)仓(cāng)市值占板块比(bǐ)重(zhòng)合(hé)计达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地产(chǎn)的投资愈(yù)发有集中于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示，在公募(mù)基金(jīn)一季报汇总的重仓(cāng)股中，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块排名最高(gāo)的(de)是保(bǎo)利(lì)发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排(pái)在第96位。对(duì)比去年四季报(bào)，变(biàn)化之(zhī)处首先在于(yú)几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看均有退步，尤(yóu)其(qí)是万科最为明显；其次是金地集团退出(chū)百大之(zhī)列(liè)。但(dàn)考虑(lǜ)到房地产是复(fù)苏链上最后一环，且首季并非行业(yè)销售旺(wàng)季，其传导到(dào)二(èr)级(jí)市场乃(nǎi)至机构持仓上还需(xū)要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进(jìn)入大分化时代，一二(èr)线城市好于三四线城市。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配(pèi)置(zhì)房地产行业(yè)轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包括房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于成(chéng)熟期或者衰(shuāi)退期的行(xíng)业(yè)，传统认知上没有(yǒu)什么投(tóu)资(zī)机(jī)会的。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出现(xiàn)了一些机会，背后(hòu)的逻辑是(shì)供给(gěi)侧(cè)发生了更大的变化。”一(yī)不愿(yuàn)具名的上(shàng)海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人(rén)士持(chí)谨慎乐观态度：“行(xíng)业前(qián)几年17亿～18亿平方米的(de)年(nián)销售面积很难再出(chū)现了，2022年光是(shì)居民存款数(shù)量增(zēng)加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面(miàn)积，考虑存量(liàng)地产的(de)更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需求端(duān)还需要有一定(dìng)的政策出(chū)来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺(quē)时(shí)代，而目(mù)前居民的(de)杠(gāng)杆(gān)率和房价收入也不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时(shí)代已(yǐ)经过去，未来行(xíng)业的需(xū)求或将回落(luò)，在(zài)此过程中，伴(bàn)随着地(dì)产的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就很容(róng)易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出(chū)清的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强(qiáng)的公司(sī)就能够(gòu)通过大(dà)鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率(lǜ)的提升(shēng)。当行(xíng)业(yè)需求见顶回落时，行业的(de)贝塔(tǎ)已经过去了，但不代(dài)表没有投资机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是(shì)基于这(zhè)样的认识转变(biàn)，精(jīng)耕(gēng)细作个股成为(wèi)公募乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的(de)成香饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申万房地(dì)产(chǎn)板块个(gè)股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间(jiān)段恰好排(pái)名前五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从(cóng)该(gāi)股的基本面来(lái)看(kàn)，上实发展(zhǎn)的主营业务为(wèi)房(fáng)地产开发与经营。公司的(de)主要产品及服务为房地产(chǎn)销售(shòu)、房地产租赁(lìn)、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，各(gè)类机(jī)构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来看(kàaj和耐克的区别是什么，aj和乔丹的区别是什么n)， 具(jù)体包括公募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公(gōng)司(sī)等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是(shì)上(shàng)海本地房企，其第一季度的收入利润规模(mó)大幅度复苏。究(jiū)其(qí)原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时代出(chū)租率(lǜ)复苏至(zhì)近年来最高，另一方面则(zé)是(shì)公(gōng)司拿(ná)地(dì)结算持续性向(xiàng)好，从数字上(shàng)看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然(rán)也吸引了(le)知名机构在其(qí)中持续驻足。从第一季(jì)度十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，知名私(sī)募高(gāo)毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续(xù)第三(sān)个(gè)季度他(tā)有的两只产品杀入前(qián)十。同时榜单(dān)中(zhōng)还有(yǒu)一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资局(jú)，其当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去(qù)上述两(liǎng)家(jiā)上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安(ān)地产则(zé)是主(zhǔ)要布(bù)局在深(shēn)圳的地产公(gōng)司，一季(jì)报交出的(de)也是一份报喜的成绩单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公(gōng)募指(zhǐ)基首季(jì)新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排名第七位(wèi)，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增强则排名(míng)第(dì)九位，此外(wài)联袂出现的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红(hóng)周刊》采访时(shí)，兴证(zhèng)全球基金相(xiāng)关人(rén)士(shì)分(fēn)析：“经历过行(xíng)业(yè)洗牌和(hé)兼并重(zhòng)组后，龙头的价(jià)值更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅(fú)降温(wēn)，优质土地供(gōng)给较(jiào)多(duō)（券商测算(suàn)对应潜在毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大(dà)多数房企(qǐ)受限于信用(yòng)问(wèn)题(tí)或者资金紧张没(méi)法(fǎ)拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头(tóu)房企的(de)拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额(é)）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房(fáng)企杠(gāng)杆(gān)率较(jiào)低，净(jìng)负债(zhài)率基本在(zài)70％以下(xià)，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资(zī)成(chéng)本看，龙头房企的(de)融资成(chéng)本不断(duàn)下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特(tè)估的浪潮下，央(yāng)国企地(dì)产股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业(yè)的结构性机(jī)会依(yī)然存在，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显著优势，其(qí)主要又(yòu)体现为库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低(dī)的融(róng)资成(chéng)本，优(yōu)质的开发资源和良好的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”<aj和耐克的区别是什么，aj和乔丹的区别是什么/p>

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特估(gū)，国央企相较于(yú)民营地产公司也是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地(dì)资源债权债务关系等问题，市场对民营房(fáng)开企业(yè)的资(zī)产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以(yǐ)在这(zhè)一轮行业(yè)出清的(de)过程中，央国企相较于民企(qǐ)来说估值的(de)修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维(wéi)度(dù)看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升(shēng)后，行(xíng)业进入(rù)高质量发(fā)展阶段，具(jù)备较快速发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定且可(kě)预期的盈利和现金流创造(zào)能力，以此带来估值(zhí)中枢的(de)提升，应该关注估值相对较低，企业(yè)自身资产的质量(liàng)好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行(xíng)业普涨的概率比较(jiào)低，行业(yè)内部将出现分化，要(yào)关(guān)注将受益于(yú)行业集中度提(tí)升的头部公司。”星石(shí)投资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一思(sī)路的话，或许(xǔ)还是保利发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙头前途(tú)更为光明。不过国(guó)投瑞(ruì)银基金投(tóu)资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续(xù)观察国企央企(qǐ)在(zài)三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是(shì)融资成本(běn)保(bǎo)持低位，其次是销售(shòu)份额持续提升，再(zài)次是拿(ná)地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机(jī)构需(xū)要多给一些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根据房企(qǐ)一(yī)季报梳理发现(xiàn)，对(duì)于2022年的(de)业(yè)绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度(dù)的业绩分(fēn)化更趋明显，保利(lì)发展、滨(bīn)江(jiāng)集团等(děng)房企营收、净(jìng)利均实现了(le)业绩的回正，甚至是(shì)较大(dà)增速(sù)的增长。而这些公(gōng)司也(yě)是机(jī)构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名(míng)房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析(xī)表示，业绩出现明显(xiǎn)改善(shàn)的房企，主(zhǔ)要是(shì)因(yīn)为(wèi)过去两(liǎng)三(sān)年时间，尤(yóu)其是在2021年(nián)下半年民(mín)营(yíng)房(fáng)企不怎么(me)投资拿地之(zhī)后，国有企业仍(réng)在(zài)持续性地拿地，且主(zhǔ)要集(jí)中在核(hé)心城市，投资力度较(jiào)大。投(tóu)资的驱(qū)动(dòng)能够推动(dòng)房企(qǐ)销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年(nián)一季(jì)度市场(chǎng)恢复(fù)但仍(réng)处于调整的过程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同(tóng)时也(yě)提(tí)醒表示，在(zài)房地产的复苏(sū)过程中，还面临着一些(xiē)不确定(dìng)性。其实(shí)整(zhěng)个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城市四月环比三月相对表(biǎo)现较(jiào)好之外，包括北京、上海在(zài)内aj和耐克的区别是什么，aj和乔丹的区别是什么的绝大多数城市都(dōu)出(chū)现环比下滑(huá)的情况。而现在(zài)五月的市场表现也(yě)不太(tài)乐观。按照(zhào)现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以及市(shì)场的去库(kù)存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房(fáng)企(qǐ)为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹(dàn)外的一个(gè)市场(chǎng)乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第(dì)三季(jì)度(dù)增(zēng)长(zhǎng)不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产(chǎn)业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一(yī)些耐心，这个(gè)时候，在(zài)房地产(chǎn)以及上下(xià)游就不是(shì)赚快(kuài)钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本(běn)面的钱(qián)。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数的(de)、做得比(bǐ)同(tóng)行好得多的企(qǐ)业，会(huì)伴随(suí)整个行业的(de)弱复(fù)苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地(dì)去(qù)等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发(fā)于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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