近(jìn)两(liǎng)年火爆的创新(xīn)产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高比例稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对此表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要(yào)特(tè)征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经(jīng)营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现金等(děng)指标，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目底层资产运营情(qíng)况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提醒普通(tōng)投资者注意(yì)，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期(qī)后不(bù)再产生(shēng)现金(jīn)收益，特许经营(yíng)权分红目前已包含了(le)利润(rùn)分配和本金的(de)归(guī)还(hái)，在(zài)选(xuǎn)择(zé)投资标的(de)时应(yīng)了解资产类型和(hé)分红的(de)特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分(fēn)配情况尚未(wèi)公布。整(zhěng)体(tǐ)来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出了(le)高比例的(de)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年(nián)分配金额占可供(gōng)分配金额比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人(rén)对(duì)此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为持(chí)有期分红收益，以及基(jī)金份额交易价格(gé)的变化(huà)。基(jī)金(jīn)份额(é)二级市场价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分(fēn)红预期(qī)则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经(jīng)营现金流，投资人通(tōng)过基金(jīn)募集材料和信(xìn)息披露文件，结(jié)合(hé)行业及市场情况，可以分析基础设施项目的(de)经(jīng)营业绩，作(zuò)为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份额二级市场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参考价(jià)值。”中金基金(jīn)相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高(gāo)级(jí)副总监李华平也表示(shì)，根(gēn)据《公开募集基础设施(shī)证(zhèng)券(quàn)投资基金(jīn)指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相关法规(guī)要求，基(jī)础设(shè)施基(jī)金应(yīng)当将90％以上合并后(hòu)基金年度可分配金额以现(xiàn)金(jīn)形式分配(pèi)给投资者(zhě)，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs的(de)主要特征之一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格(gé)反(fǎn)映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的(de)一面，分红体现了这类(lèi)产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要(yào)求，分红类(lèi)似于债券派息，但(dàn)不等同(tóng)于债券的固定利息回报，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资(zī)者的(de)角度来看，一(yī)方(fāng)面是公募REITs丰(fēng)富(fù)了机构投资者的(de)投资品类(lèi)，为资(zī)产配置(zhì)多元化提供抓手，具(jù)有较强(qiáng)的配(pèi)置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分红获取相对于投资债券相对高的收(shōu)益(yì)性，在有效控(kòng)制(zhì)风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投(tóu)资(zī)“压舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对(duì)于未来分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价(jià)格走(zǒu)势的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现(xiàn)看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经(jīng)济的(de)影(yǐng)响，可分配金额完(wán)成率不达预(yù)期，一(yī)定程(chéng)度(dù)上影(yǐng)响了(le)公募REITs二(èr)级市场的价格(gé)。”李华(huá)平称，公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格波动受多重因(yīn)素的影(yǐng)响，投资收益是(shì)影(yǐng)响REITs二级市场(chǎng)价(jià)格的主要因(yīn)素之一，而稳(wěn)定的分红有利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)也表示，近(jìn)期(qī)经济预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基(jī)础设施项目的(de)经(jīng)营业绩相对(duì)经济活力的改善有(yǒu)一(yī)定的滞后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红除权日，将对(duì)基(jī)金(jīn)份额的开盘(pán)指导价做调减处理，调减金额根(gēn)据单位基(jī)金(jīn)份(fèn)额的(de)分(fēn)红金(jīn)额进行计算。除权操(cāo)作是对分红前后基(jī)金份额净(jìng)值变化的修(xiū)正，使投资人在基金分(fēn)红前(qián)后均(jūn)可以获得公(gōng)平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资(zī)者长期投资的信心(xīn)，同(tóng)时需结合(hé)持有产品的特性(xìng)，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益的(de)影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也(yě)称(chēng)。

　　特许经营权分(fēn)红包括(kuò)利润分(fēn)配和本金(jīn)归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应了解(jiě)底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有(yǒu)公募(m织女是什么意思网络用语，牵牛织女是什么意思ù)基金分红(hóng)前(qián)提是本(běn)金之上(shàng)的增值(zhí)部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派(pài)”更(gèng)为(wèi)准确，分派的是本金与增值两个(gè)部分(fēn)，两个部分之间的(de)比例是变动的，与现有公(gōng)募基(jī)金分(fēn)红差异很大，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金(jīn)额误(wù)认为是(shì)持续(xù)分红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年限到期(qī)后基金价值面临极大不(bù)确(què)定性，这是该(gāi)类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权(quán)类两(liǎng)大资产类型(xíng)，持有产权类产品的收益主要包(bāo)括每年(nián)的现金分红及资(zī)产增值的收(shōu)益，而持有特许经营类(lèi)产(chǎn)品的收(shōu)益主要(yào)来自(zì)项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分(fēn)红包括(kuò)了利(lì)润分配和(hé)本金的(de)归还，两(liǎng)者(zhě)的比(bǐ)率也是变动的，对特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类资产(chǎn)的(de)公募(mù)REITs可(kě)以内部收益(yì)率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者在选择投(tóu)资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形成(chéng)区别。特许经营权类(lèi)的(de)公(gōng)募(mù)REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红相(xiāng)当(dāng)于包含(hán)“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的(de)公募(mù)REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产(chǎn)属性，对所选择产品(pǐn)的二级(jí)市场价格和分红有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认(rèn)为，与(yǔ)产权类(lèi)项目(mù)相比，特许经营(yíng)项(xiàng)目在(zài)经(jīng)营(yíng)权到期后不再能产生(shēng)现金收益，因(yīn)此将可供分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营期(qī)限较短的特许经营项目，通常具备更高的(de)分派率水平。对(duì)于剩余期限较(jiào)长的特许经营(yíng)权项目，即使分派(pài)率相(xiāng)对较低，也有足(zú)够(gòu)年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒(xǐng)投资者注意，特许(xǔ)经营权项(xiàng)目的分派金额包含了投资本金(jīn)，在(zài)不进行扩募的(de)情(qíng)况下，基金份额单价随(suí)着分派进度(dù)逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的(de)收(shōu)益来(lái)自项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比(bǐ)，产权类项目(mù)的(de)土地(dì)或建筑的(de)剩余使用年(nián)限一般较(jiào)长，再加上(shàng)到(dào)期后(hòu)通过对建筑的更新(xīn)改造(zào)或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出(chū)让金等追(zhuī)加投资，有机会(huì)进一步延长经营(yíng)期限。这种类似永续经营的假设反映(yìng)在基础资产的估值上(shàng)，使产(chǎn)权(quán)类REITs具(jù)备更(gèng)显著的资产(chǎn)投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分红(hóng)的(de)时点，多位(wèi)业内人士还表示(shì)，在产品分红期，投资者可以观(guān)测(cè)经营(yíng)活动现金流(liú)、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项(xiàng)目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表(biǎo)示(shì)，年(nián)报指标中，跟(gēn)现金相(xiāng)关的(de)指标(biāo)有两个：一(yī)是年报中披露的经(jīng)营活动(dòng)现(xiàn)金流，二(èr)是可供分配(pèi)现金(jīn)，二(èr)者(zhě)存在本质性区(qū)别(bié)。经营活动(dòng)产生(shēng)的现金净流量(liàng)是(shì)指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于企业本身经(jīng)营活动产(chǎn)生；可供分(fēn)配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的项(xiàng)目进行调(diào)整(zhěng)，加(jiā)期初现金(jīn)，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募(mù)REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价(jià)值体现在相对股债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比较适合长期(qī)持有(yǒu)。建(jiàn)议投资者对经营权(quán)类的资产可(kě)以更多关注内部收益率的(de)高低，对产权类的资产更(gèng)多(duō)关注分派(pài)率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来自(zì)底层资(zī)产的经营净(jìng)现金流(liú)，所以底(dǐ)层资产运营情况直接影响投资回(huí)报，投资(zī)者可综(zōng)合考虑原始权益人综合实(shí)力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金管(guǎn)理人实力(lì)等(děng)多重因素(sù)来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交易(yì)带来的短期博(bó)弈(yì)机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议投(tóu)资者关(guān)注有基本(běn)面支撑、填权效应相对明(míng)显、同(tóng)时分红(hóng)规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次(cì)年的可供分配金(j织女是什么意思网络用语，牵牛织女是什么意思īn)额(é)预(yù)测(cè)。投资者可(kě)以将(jiāng)REITs的实际(jì)分红金额与募集材料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结(jié)合经济(jì)及(jí)市场的(de)实际(jì)环境，对基础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的(de)管理能(néng)力进行判断。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

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