万柳书(shū)院，暴(bào)雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷(yé)”的意外(wài)走红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪宅被(bèi)全国知(zhī)晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也被拉(lā)向台前(qián)。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到(dào)舆论(lùn)关注，起因中赫集(jí)团成了共同债务人被中国信达追债，中国(guó)信(xìn)达为了(le)收(shōu)回钱款不得不(bù)将中赫抵(dǐ)押(yā)的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是(shì)，这(zhè)些房(fáng)子早已售(shòu)出(chū)，业主并非(fēi)中赫(hè)集团，那些真(zhēn)正斥(chì)巨资购(gòu)入房产的有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维(wéi)权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那(nà)么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁(shuí)都没(méi)想到(dào)，这个位于海淀(diàn)核(hé)心(xīn)区位(wèi)，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达(dá)在(zài)京东拍卖上，上(shàng)架了(le)“北(běi)京赫华恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有限公司不良债(zhài)权转让项目”，债权总额(é)高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括(kuò)75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债权转让项(xiàng)目的处置主体是中国信达(dá)资(zī)产管理股份有限公司北(běi)京市分公司(sī)（下(xià)称中国信(xìn)达北分），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下称(chēng)赫华(huá)恒瑞）的(de)不(bù)良债权(quán)。截至2023年(nián)1月31日，债权(quán)金额约(yuē)为46.95亿(yì)元人民(mín)币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有(yǒu)限公(gōng)司是共(gòng)同(tóng)债(zhài)务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次(cì)围观，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分(fēn)讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体(tǐ)报道，万柳书(shū)院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖(mài)出去了的，是(shì)有人住的(de)。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖(mài)页面上又注明这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说明(míng)这些房子根本没有(yǒu)网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道(dào)证实了上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中(zhōng)赫集团早就(jiù)把这(zhè)75套房(fáng)子抵押出去，现在(zài)还没资金(jīn)解抵(dǐ)押，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅(zhái)，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业主基本(běn)都是北京的高端人士(shì)，柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大佬也(yě)是万(wàn)柳书院(yuàn)的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少(shǎo)中赫(hè)集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经支付价款并实(shí)际(jì)占有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔不良债(zhài)权(quán)回本的愿(yuàn)望(wàng)，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没准还是债主中国信(xìn)达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价(jià)款并实际占有，但(dàn)未办理(lǐ)过户手续的，如果业主没(méi)有过错(cuò)，人民法(fǎ)院(yuàn)不得查(chá)封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的(de)可以(yǐ)向法院提出执行异议申请，请求法院解(jiě)除(chú)查封(fēng)，同时可(kě)以联合起诉开(kāi)发商，要求退还购房款(kuǎn)或办理房产证(zhèng)，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人(rén)民法院报公布《最高人(rén)民法院关于商品房消(xiāo)费者权(quán)利保护问题的批复》，以(yǐ)司(sī)法解释的方式明确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目的(de)购买房屋并已支付全(quán)部价款，主张其房屋交付(fù)请求权优先于建设工程(chéng)价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民(mín)法院应当予以支(zhī)持。只支付(fù)了部分(fēn)价款的商品房消费(fèi)者，在一(yī)审(shěn)法庭辩(biàn)论(lùn)终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规(guī)定(dìng)。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那么(me)这笔(bǐ)不良债权(quán)，实际(jì)上是个烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达申请(qǐng)不良债权转让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示，目前(qián)中国(guó)信(xìn)达已经成为赫华(huá)恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集(jí)团旗(qí)下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华(huá)恒瑞(ruì)的股东行(xíng)列，中国金谷国际信托有限责任公司成(chéng)为(wèi)了唯一股(gǔ)东，后者由(yóu)中国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也(yě)没有很(hěn)高的(de)国民知名度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一(yī)个(gè)个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作(zuò)为(wèi)中赫集团进(jìn)入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推(tuī)出钓鱼岛七(qī)号院(yuàn)3号楼，高达(dá)30万/平米的天价(jià)，成(chéng)为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊(jīng)。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶(dǐng)儿、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺(shùn)口(kǒu)溜中，就可(kě)看(kàn)出其(qí)在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是(shì)当时有名的(de)融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒(héng)大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超(chāo)过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊(jīng)人的36万元/平米(mǐ)，说明(míng)万柳书院(yuàn)虽然已(yǐ)经推出了8年(nián)之久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士(shì)，如知名演员宋(sòng)丹丹(dān)，就住在(zài)钓鱼台七(qī)号院。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业(yè)大(dà)佬则居(jū)住(zhù)在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北(běi)京(jīng)城最(zuì)贵的房，拿(ná)北京城最(zuì)贵的地”，“做(zuò)地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的(de)背后，这个(gè)地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执(zhí)行人，被执(zhí)行标的(de)高达(dá)11亿。

　　今年年初(chū)，因为(wèi)履(lǚ)行能(néng)力而(ér)拒不(bù)履行生(shēng)效法律(lǜ)文书确定(dìng)义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个(gè)地步，其实(shí)是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今(jīn)年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发(fā)现其深(shēn)陷财(cái)务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商(shāng)到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源(yuán)，这(zhè)个转折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年(nián)开(kāi)始，中赫集团就(jiù)尝(cháng)试过多元化业务，先(xiān)后进军(jūn)能源市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了(le)体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资(zī)本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安(ān)足球俱乐(lè)部64％股权，成(chéng)为国安(ān)的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信集团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐(lè)部(bù)36％股权，至此拿(ná)下北(běi)京国安俱乐部(bù)全部股权。如果北(běi)京国(guó)安的(de)估值一直没变，那么(me)中赫集(jí)团拿下北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这(zhè)样(yàng)，中赫(hè)为什(shén)么又(yòu)要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团(tuán)及中国最早的朝代，中国最早的皇帝是谁其实控人周金(jīn)辉夫妇(fù)将其手中的中赫集团股份质(zhì)押陆续质押(yā)，据(jù)企查(chá)查显示，目前(qián)中赫集团(tuán)共有11条(tiáo)股权出质记录。质(zhì)权人包括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设(shè)等(děng)。

　　这与入主北京(jīng)国(guó)安的(de)时(shí)间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安(ān)后，不仅国安的经(jīng)营状况没有得到改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖(nào)。

　　据(jù)北京产权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元(yuán)，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐(lè)部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压(yā)力，中赫集团和(hé)周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押手中(zhōng)的(de)中(zhōng)赫集(jí)团股(gǔ)份，但(dàn)国安和(hé)中(zhōng)赫的(de)经(jīng)营状况却持(chí)续没有(yǒu)好转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集团(tuán)被5次列被(bèi)执行人，执(zhí)行标的高达(dá)11亿(yì)，北京国安也(yě)3次与中(zhōng)赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股(gǔ)东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒不履行(xíng)生(shēng)效法(fǎ)律文书(shū)确定义务，上(shàng)述(shù)被执行人成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过(guò)在实控人都成为老(lǎo)赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善(shàn)其身(shēn)？

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