5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募(mù)基金为代表的机构对于这一板(bǎn)块已经(jīng)在(zài)悄然布局。数据(jù)显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得(dé)增持，持仓数量占(zhàn)流通股比(bǐ)重增(zēng)幅五只个股分(fēn)别为华(huá)发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地(dì)产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对房地产的(de)配置(zhì)看，2019年(nián)末，公募(mù)所持有(yǒu)的(de)房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票(piào)市值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表现出(chū)色(sè)，但公募所持房地产公司市值(zhí)在股(gǔ)票资产(chǎn)中(zhōng)的(de)占比却断(duàn)崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终(zhōng)于(yú)出现了三年(nián)来的(de)首次回升，年底这一数(shù)值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行(xíng)业(yè)的持(chí)股城野医生是哪里的品牌，城野医生是什么品牌比例也同步(bù)回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季度得(dé)以延续(xù)。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块(kuài)一季(jì)度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值前(qián)五个股分(fēn)别为保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓市值(zhí)占(zhàn)板块比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募(mù)对于房地(dì)产的(de)投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募(mù)基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产板块排名最高的是(shì)保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排(pái)名第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处(chù)首先(xiān)在(zài)于几只房地(dì)产龙(lóng)头股(gǔ)从(cóng)排位上看(kàn)均有退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其次是金地(dì)集团退出百大(dà)之列。但考虑到房地产是复苏链上最后(hòu)一环(huán)，且首(shǒu)季并非行(xíng)业(yè)销售旺季，其传导到二(èr)级市场乃至机构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共(gòng)识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线(xiàn)城市(shì)好(hǎo)于(yú)三(sān)四线城市(shì)。而映射到二级市(shì)场投资上(shàng)，配置房(fáng)地产行业轻松收获(huò)行(xíng)业贝(bèi)塔的红利期(qī)一去不返了。“如果按(àn)照产业(yè)周期来分类，包括(kuò)房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或(huò)者衰退期(qī)的行业，传统认知上没有什么(me)投资机(jī)会的。但在这几年特殊的行(xíng)情里包(bāo)括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业(yè)也出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是(shì)供给侧发(fā)生了更大的变化。”一(yī)不(bù)愿(yuàn)具名的上海(hǎi)公募(mù)基金经理指出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观(guān)态(tài)度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难(nán)再出现(xiàn)了，2022年(nián)光是居民存款数量增加了15万亿(yì)元。中国(guó)存(cún)量(liàng)有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑城野医生是哪里的品牌，城野医生是什么品牌存量地产的更(gèng)新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一定的政策出来(lái)去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员(yuán)吕(lǚ)功(gōng)绩也指出(chū)：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进程，还是人(rén)均住房面(miàn)积（接近(jìn)30平/人），我国均(jūn)已(yǐ)告(gào)别住(zhù)房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆(gān)率和房价收(shōu)入也(yě)不支(zhī)撑每年18万亿城野医生是哪里的品牌，城野医生是什么品牌元(yuán)的销售额，以及(jí)过快上行的房价，因而行业(yè)高(gāo)增的(de)时(shí)代已经过去，未来(lái)行业的需求或将回落，在此(cǐ)过(guò)程中，伴随着地(dì)产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过程(chéng)。这个(gè)过程(chéng)中，综合竞争力强(qiáng)的公(gōng)司就能够通(tōng)过(guò)大鱼(yú)吃(chī)小鱼的(de)方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回落时(shí)，行(xíng)业的(de)贝(bèi)塔已经过去(qù)了(le)，但(dàn)不代表没有投资机(jī)会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的(de)阿(ā)尔法，而对应到(dào)股票投资，就是(shì)强竞争(zhēng)力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的务实(shí)之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计申万(wàn)房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本(běn)月(yuè)以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安地(dì)产。排(pái)名第(dì)一的上实发展，五(wǔ)一假期归来后日(rì)成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从该股的基本(běn)面来看，上实发展的主(zhǔ)营业(yè)务为房地(dì)产开发与经营。公司的主要(yào)产(chǎn)品及服务(wù)为房地产销售(shòu)、房(fáng)地(dì)产租赁、物(wù)业管理服务(wù)、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩(jì)数据来(lái)看(kàn)，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各(gè)类机构都有对(duì)其(qí)布局的(de)例(lì)子。以3月31日(rì)时的首季(jì)十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中(zhōng)央(yāng)汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都(dōu)跻身前(qián)十的(de)行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东(dōng)金桥也是(shì)上海本地房(fáng)企，其(qí)第一季度的收入利润规模(mó)大幅度复苏。究(jiū)其原(yuán)因(yīn)，一方面是该(gāi)公司(sī)后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来最高，另一方面则(zé)是公司拿地(dì)结算持续性(xìng)向好，从数字上(shàng)看，一季(jì)度(dù)新(xīn)增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块，总建筑(zhù)面积(jī)约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也(yě)吸引(yǐn)了知名(míng)机构在其中持续驻足。从第一(yī)季(jì)度十大流通股股东(dōng)来看，知名私(sī)募(mù)高毅(yì)邓晓峰的两只(zhǐ)产品依(yī)然在前十(shí)中(zhōng)，这也是连续第(dì)三个季度他(tā)有(yǒu)的(de)两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有一支(zhī)大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资局，其(qí)当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地产则是(shì)主要布局在深圳的(de)地产公(gōng)司，一季报交出的也是一份报喜的(de)成绩单：首季(jì)公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东(dōng)的净利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意(yì)到两(liǎng)只公(gōng)募(mù)指基首季(jì)新杀入十大流通(tōng)股股(gǔ)东行列(liè)。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位(wèi)，此外联袂(mèi)出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿地(dì)端(duān)看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温(wēn)，优(yōu)质土地供(gōng)给较(jiào)多（券商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的(de)利润(rùn)率仅20％），绝大多(duō)数房企(qǐ)受限于信(xìn)用问题或者(zhě)资金紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙头房企(qǐ)趁(chèn)机获取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿(ná)地(dì)力度（拿地金(jīn)额(é)/销(xiāo)售金(jīn)额）基本(běn)在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而(ér)其他房企(qǐ)的净负(fù)债(zhài)率(lǜ)普遍(biàn)都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙(lóng)头(tóu)房企的融资成本不断下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调(diào)的是，在当前中(zhōng)特估的浪(làng)潮(cháo)下，央(yāng)国企(qǐ)地产(chǎn)股或(huò)存在发展的大(dà)好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业(yè)的结构(gòu)性机(jī)会依然存在，少(shǎo)部分公司(sī)尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质(zhì)的开(kāi)发(fā)资(zī)源和良好(hǎo)的(de)不动(dòng)产资产运营(yíng)能力(lì)的多(duō)重竞争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中(zhōng)特估，国(guó)央企相较于民营(yíng)地产公司也(yě)是(shì)更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土(tǔ)地资源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民(mín)营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相较于民企来说估值的修(xiū)复更明显。中特估(gū)的角度从中(zhōng)长期的维度看，行(xíng)业的(de)逻(luó)辑在于(yú)集中(zhōng)度提升后，行业(yè)进入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速(sù)发展阶段更(gèng)稳定且(qiě)可预期的(de)盈利和现(xiàn)金流创造能力(lì)，以此带来估(gū)值(zhí)中枢(shū)的提升，应该(gāi)关(guān)注估值相(xiāng)对(duì)较低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创(chuàng)造(zào)持续现金流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中(zhōng)行(xíng)业(yè)普涨的概(gài)率比(bǐ)较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于(yú)行业集中度提(tí)升的头(tóu)部(bù)公司(sī)。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这一思(sī)路的(de)话(huà)，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙(lóng)头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监(jiān)綦(qí)傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观察国企央企在三(sān)个(gè)方面(miàn)是(shì)否可(kě)以维持，首先(xiān)是(shì)融资成本保持(chí)低位，其(qí)次是销售(shòu)份(fèn)额持(chí)续提升，再次是拿(ná)地份(fèn)额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房(fáng)企(qǐ)一(yī)季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出(chū)现的(de)整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团等(děng)房(fáng)企营收、净利均实现(xiàn)了(le)业绩的回正，甚至是较大增速(sù)的增长。而这(zhè)些公(gōng)司也(yě)是(shì)机(jī)构(gòu)的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地(dì)产业内(nèi)人士(shì)张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出(chū)现明(míng)显改善的房企，主要是因为(wèi)过(guò)去两三年(nián)时间，尤(yóu)其是在2021年(nián)下半(bàn)年民营房企不怎么投资(zī)拿(ná)地之(zhī)后，国有企业仍在持续性地拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够(gòu)推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一季度市场(chǎng)恢复(fù)但仍(réng)处(chù)于调(diào)整的过程(chéng)中(zhōng)，能够保有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示(shì)，在(zài)房地产的复苏(sū)过程(chéng)中，还面临着一些不(bù)确定(dìng)性。其(qí)实整个市场从四(sì)月份开始又在(zài)往下掉。除了杭(háng)州、成都等(děng)极个别城市四(sì)月环比(bǐ)三月相(xiāng)对表现较(jiào)好之外，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在内的(de)绝大多(duō)数城市都出现环比下滑(huá)的情况。而现在五月的市场(chǎng)表(biǎo)现也不太(tài)乐(lè)观(guān)。按照现在(zài)的经济状况、收入(rù)情(qíng)况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报(bào)冲业(yè)绩(jì)出现市场的短期反弹(dàn)外的一个市场(chǎng)乏力(lì)现象。也(yě)就是(shì)说，第二季度、第三季度增(zēng)长不(bù)确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊(hào)扬(yáng)也(yě)向《红周刊(kān)》指出(chū)，现(xiàn)在整个(gè)房地产以及其上(shàng)下游产业(yè)链的复(fù)苏速度都比(bǐ)想象的要(yào)慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地产以及上下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他(tā)基(jī)本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少数(shù)的、做得比同行好得多的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体(tǐ)现出(chū)来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐(nài)心(xīn)地去(qù)等待它的基本(běn)面(miàn)不(bù)断地凸(tū)显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文(wén)已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析(xī)，不做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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