OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技，引发了公(gōng)募REITs扩募(mù)风波，如今，二级市场的(de)影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大(dà)园REIT开盘继续延续此前几日的(de)下(xià)跌走(zǒu)势，午后跌(diē)幅一度(dù)扩(kuò)大，尾盘(pán)有(yǒu)所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易(yì)日跌幅(fú)超(chāo)过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园REIT曾发(fā)布公(gōng)告，紧急回(huí)应称，哲库科技是(shì)其(qí)扩募拟新购入基础设施资产(chǎn)张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科(kē)技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁协议(yì)的(de)通知。同时，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益(yì)人将(jiāng)继续密(mì)切关(guān)注(zhù)哲库(kù)科技(jì)后续情况，积极(jí)做好相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目(mù)的(de)原始权益人相关负责人(rén)也表(biǎo)示，近(jìn)期已同步启(qǐ)动(dòng)了应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应对(duì)哲库提(tí)前(qián)退(tuì)租的可能事(shì)项。由(yóu)于张润(rùn)大厦(shà)是全(quán)国(guó)首批REITs申(shēn)报(bào)扩募项(xiàng)目(mù)，公司(sī)领导高度重视，浦东新区国资委(wěi)也高度关注。

　　多位(wèi)业内人士表示，华(huá)安张江光(guāng)大园(yuán)REIT近期市(shì)场(chǎng)波(bō)动较大，但其实不(bù)动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从根本上影响其内外(wài)价值，投资者应理性看待。

　　张江光(guāng)大(dà)园REIT

　　二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格继(jì)续(xù)波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技(jì)的(de)事件继续(xù)扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元的(de)价格小幅(fú)低开，此(cǐ)后(hòu)二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)开始震(zhèn)荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT最近(jìn)几个交(jiāo)易日二级市场价(jià)格表现(xiàn)欠佳，5月(yuè)11日以(yǐ)来，3个交(jiāo)易日(rì)跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不(bù)过，自(zì)2021年6月21日上(shàng)市(shì)以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在(zài)全市场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表现上看(kàn)，目前上市的(de)8只产业园(yuán)区(qū)基础设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余(yú)7只均有不同程(chéng)度(dù)下跌，8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已(yǐ)经披露张江光(guāng)大园项目出租(zū)率有所下降，如今拟扩募的(de)项目又遭遇突发事件，因此导(dǎo)致二级市场(chǎng)价格出(chū)现波动。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不过，在上述人士看来，尽管(guǎn)出于风险规(guī)避的(de)原因，最(zuì)近几个交(jiāo)易日场内资金有所流出，但是，不(bù)动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不(bù)会从根本上影(yǐng)响其内(nèi)外价值(zhí)。

　　他也同(tóng)时(shí)表(biǎo)示，目前随着二级市(shì)场价(jià)格(gé)下跌(diē)，风险也得到(dào)一定(dìng)释放，但是价格涨跌会(huì)受到基本面(miàn)、情绪面等多重因素(sù)影响，不好(hǎo)判断(duàn)价格(gé)是不是已经完全触(chù)底。

　　此(cǐ)外(wài)，还(hái)有一(yī)位(wèi)业内人士表示，今年整体REITs市(shì)场表现低迷(mí)，不少产品年内二级市场跌幅较大，其(qí)实有(yǒu)些隐含收(shōu)益率高(gāo)的产(chǎn)品具备一定的投(tóu)资价值，很(hěn)适合稳健(jiàn)类投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园(yuán)区(qū)、物(wù)流类等REITs产品具备一定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此表(biǎo)示，若张江(jiāng)园区最终(zhōng)能顺利解决招商，平稳(wěn)过度对(duì)经营现(xiàn)金(jīn)流没有造成大(dà)的影响，“事件性利空下调至得这么(me)急(jí)、这么深，加上前期(qī)本身园(yuán)区(qū)类(lèi)资产(chǎn)就回(huí)调不(bù)少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调(diào)，最终还是落到租(zū)金收入受不受影(yǐng)响，影响多(duō)大，估计园(yuán)区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎(yíng)接(jiē)考(kǎo)验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技(jì)。随(suí)后5月12日(rì)晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入基础设施资产张润大(dà)厦的重要承租(zū)方之一(yī)，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继续密(mì)切关注哲库科技后(hòu)续情况，积(jī)极(jí)做好相关(guān)应(yīng)对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其(qí)一季(jì)报中披(pī)露的(de)张江(jiāng)光大园(yuán)项目出租率下降(jiàng)事(shì)项，一度二级市(shì)场价格(gé)出(chū)现回落。在(zài)随后召开的(de)业绩说(shuō)明会中管理人就(jiù)相关事项进行了解释(shì)说明，市场信(xìn)心(xīn)得到了一定提振，二级(jí)市场价(jià)格表现(xiàn)也趋于平稳(wěn)。据了解，张大学所在年级怎么填写才正确，大学所在年级一栏填什么江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线(xiàn)下的扩募说明会(huì)上，运(yùn)营(yíng)团队(duì)表示(shì)了对(duì)张江光(guāng)大园项目(mù)的(de)信心，预计签署(shǔ)意向书和(hé)合同谈判(pàn)中的(de)储备租(zū)户正常转化后，项目出租率将(jiāng)得到回升。没想到仅过了不(bù)到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因(yīn)张江(jiāng)REIT的上述公告(gào)引起了市场各方的广(guǎng)泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入项目(mù)的原始(shǐ)权益人相关负(fù)责人坦(tǎn)言，事发突然确实(shí)始料未及，在(zài)获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息的第一时间(jiān)即(jí)奔赴现(xiàn)场进行了沟(gōu)通和核实(shí)工(gōng)作，并同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提(tí)前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高(gāo)度重(zhòng)视，据悉新(xīn)区国(guó)资委也高度(dù)关注。

　　当谈及储备租户情(qíng)况，相关负责(zé)人介绍说，目前储(chǔ)备租户还是比较丰(fēng)富的，覆(fù)盖(gài)了芯片测试(shì)、人工智(zhì)能、航天产(chǎn)业(yè)、信息技(jì)术等产业客户(hù)，租赁意向面积超过(guò)了2万方。从意(yì)向(xiàng)储备转化为(wèi)实际租户需(xū)要一(yī)些时间。

　　“我们正在着手通过签(qiān)署租赁意向书来尽快(kuài)锁定一些重要租户。虽(suī)然收了三个月(yuè)履(lǚ)约保证金给了我们一些空间(jiān)，但本着对首批扩募(mù)、对市场负责的态度，我们肯(kěn)定要(yào)全力与时间赛跑，把这些面积在短期(qī)内完成去化。”相关负责(zé)人(rén)说(shuō)道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区域的张江光大园项目一(yī)季度(dù)末(mò)也有(yǒu)将近30％的(de)空(kōng)置率，原始权益人(rén)有(yǒu)那么多储(chǔ)备租户，之(zhī)前(qián)的空置率为何未(wèi)能得(dé)到解决(jué)。

　　对此相关负责人(rén)解(jiě)释，张江光(guāng)大园一直(zhí)以(yǐ)来都坚持以市场化运营为(wèi)导向(xiàng)，历(lì)史运营表(biǎo)现稳定，租户(hù)的调租(zū)和(hé)换租都属于(yú)正(zhèng)常(cháng)情况，而这(zhè)次项目的大租户退租正好(hǎo)发生(shēng)在市(shì)场活(huó)跃(yuè)度的(de)短期(qī)低点，目前市场情况已有所(suǒ)好转。在看(kàn)到出租率下(xià)滑情(qíng)况(kuàng)没有得(dé)到及时修复后(hòu)，张江这边也(yě)作了一定的资(zī)源调配(pèi)和倾斜，引入(rù)了一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大厦(shà)和张江光大园项目在给租户(hù)的分(fēn)隔空间、交付标准、租(zū)金(jīn)水平等方面也(yě)有(yǒu)一(yī)些(xiē)差异(yì)化(huà)，张润大(dà)厦多是两千多(duō)平的大平层，楼的成新度高一(yī)些(xiē)，单价(jià)也贵一(yī)些，张江光大园单层以一千平的面积(jī)为主，还(hái)有一些(xiē)独栋形态(tài)的(de)物业(yè)。租户自身也会有诉求，也会根(gēn)据(jù)自身需(xū)求和预算挑选区域内的(de)不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完(wán)成以后，新(xīn)老资产(chǎn)的管理人都变成(chéng)了一(yī)家，后续我们在资源共享和(hé)联合营(yíng)销方面(miàn)能(néng)更(gèng)加(jiā)充分发挥协同效应，相信可以(yǐ)做得更(gèng)好(hǎo)。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及(jí)对于(yú)张江REIT的定位和(hé)展望(wàng)，相(xiāng)关负责人表示，张江集团和张江高科目(mù)前在(zài)管资产约五百万方(fāng)，还有一些其他(tā)在(zài)开发的储备项目，这(zhè)些都将成为(wèi)张江REIT实现打造张江园区产业空间(jiān)资产(chǎn)上市平台(tái)目标的坚(jiān)实后盾和储备资(zī)源。“我们(men)非常重视张(zhāng)江REIT这个资本平台和(hé)它未来的发(fā)展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这次(cì)扩募(mù)是我们(men)实现基大学所在年级怎么填写才正确，大学所在年级一栏填什么金扩容的第(dì)一步，也是(shì)至关重要的(de)一步，眼(yǎn)下我们(men)可能(néng)面(miàn)临了(le)一些(xiē)突发(fā)情况需要解决，但是这和(hé)我们在张江(jiāng)科(kē)学城这三(sān)十年建设发(fā)展过(guò)程中(zhōng)所经历的相比，只能算是一个非常(cháng)小(xiǎo)的插(chā)曲。我(wǒ)们(men)有(yǒu)信心排(pái)除万难，尽一切(qiè)可能(néng)化解当前(qián)突发(fā)事(shì)件的所有负面影响，维持(chí)预(yù)期和市(shì)场的信(xìn)心。”

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