近两年(nián)火爆(bào)的创(chuàng)新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红(hóng)比例千树万树梨花开的上一句是什么，千树万树梨花开的上一句是什么古诗接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士(shì)对此(cǐ)表(biǎo)示，强(qiáng)制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs主要特征之(zhī)一(yī)，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长期(qī)投资(zī)价值，通过观(guān)测(cè)经(jīng)营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况(kuàng)的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到(dào)期后不再产生现(xiàn)金收益，特(tè)许经营权分红(hóng)目前已包含了利(lì)润(rùn)分配和本金的归还(hái)，在选择投资(zī)千树万树梨花开的上一句是什么，千树万树梨花开的上一句是什么古诗标的时应了解(jiě)资产类型和(hé)分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出(chū)了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的(de)公募REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年(nián)分配金(jīn)额占(zhàn)可(kě)供分配金额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分分配比(bǐ)例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表示，投资(zī)公(gōng)募REITs的主要收(shōu)益来源为持有(yǒu)期(qī)分红收益(yì)，以及基金份额(é)交(jiāo)易(yì)价格的变化。基金份额二级市(shì)场价格(gé)受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市(shì)场因素的综合影响，较(jiào)易(yì)引(yǐn)起波(bō)动。与此相比，基金分红(hóng)预(yù)期(qī)则更有规(guī)律可(kě)循(xún)。公募REITs的(de)分红主(zhǔ)要来(lái)自基础(chǔ)设施资产的(de)经营现金流(liú)，投资(zī)人通过基(jī)金募集材料和信息披露文件，结合行(xíng)业及市场情(qíng)况，可以分(fēn)析(xī)基础设施(shī)项目的经(jīng)营(yíng)业绩，作为进行投资决(jué)策的(de)重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份额(é)二(èr)级市场价(jià)格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的(de)现(xiàn)金收益(yì)，对于长期(qī)投资者(zhě)更(gèng)具参考价值(zhí)。”中金基金相关(guān)负责人称(chēng)。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营高级(jí)副总监李华(huá)平也(yě)表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及(jí)相关法规要求，基(jī)础(chǔ)设(shè)施基金应当将90％以上合并(bìng)后基金(jīn)年度可分(fēn)配金(jīn)额以现金形(xíng)式(shì)分配给投资者，强(qiáng)制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之一(yī)，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认为，从投资(zī)角度来(lái)看，基础设施公(gōng)募(mù)REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级(jí)市场(chǎng)价格反映(yìng)这类(lèi)产(chǎn)品“股性”的(de)一面，分(fēn)红体(tǐ)现了这类产品的(de)“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制(zhì)分红要求，分(fēn)红类似于债券派息，但不等同于债券的(de)固定利(lì)息回报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资(zī)者的角(jiǎo)度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构(gòu)投资者的投资品(pǐn)类(lèi)，为(wèi)资产(chǎn)配置多(duō)元(yuán)化(huà)提供抓手，具有较强的配置(zhì)价值(zhí)。另一方面(miàn)，公募REITs的(de)分红能够帮助机(jī)构投资者稳定收益。机构投资(zī)者公募(mù)REITs能够通(tōng)过(guò)分红获取相对于投(tóu)资债券相对高的收益性，在有效控(kòng)制风险(xiǎn)的前提下(xià)，增厚(hòu)资产包收益(yì)，起到投资(zī)“压舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红(hóng)除了(le)投资收益(yì)“落袋(dài)为安(ān)”外，市场对于未来分红水平(píng)的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市(shì)场价格(gé)走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可(kě)分配金额完成率(lǜ)不达预期(qī)，一(yī)定程度上(shàng)影响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格波(bō)动受多重因(yīn)素的影(yǐng)响，投资收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价(jià)格的主(zhǔ)要因素之一，而稳(wěn)定(dìng)的分(fēn)红有利于吸引投(tóu)资(zī)者参与公募REITs二(èr)级市场的投(tóu)资(zī)。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人也表示，近期经济预(yù)期(qī)恢复，一方(fāng)面市(shì)场热点呈现向股(gǔ)票和(hé)债券回归的(de)过(guò)程；另(lìng)一(yī)方(fāng)面，基础设(shè)施项目的经(jīng)营业绩相对经济(jì)活力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日(rì)，将对基金(jīn)份(fèn)额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减金(jīn)额根据单(dān)位基金份额的分红(hóng)金额进(jìn)行计算。除权操(cāo)作是(shì)对分红(hóng)前(qián)后基(jī)金份(fèn)额净值变化的(de)修正，使投资人在基(jī)金分(fēn)红(hóng)前后均可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资(zī)的信心，同时需结合持有产品的特性，关(guān)注二级市场(chǎng)扰动对整体(tǐ)收益(yì)的影响程度。”中航(háng)基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分(fēn)红包括(kuò)利(lì)润分配和本金归还(hái)

　　普通(tōng)投资者应了(le)解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分红(hóng)前提(tí)是(shì)本金之上的(de)增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的(de)是本(běn)金与(yǔ)增值两个(gè)部分，两个部分之间(jiān)的比例是变动的，与现有公募(mù)基金分红差异很大，大多数(shù)普通投资者可能把“分派”金额误认(rèn)为(wèi)是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金价(jià)值面(miàn)临(lín)极大不确定性，这是该类(lèi)投资者应该注(zhù)意(yì)的情(qíng)况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类(lèi)和(hé)产权类两大资产类型，持有产权类产品的收益主要包(bāo)括每年的现金分红及资产增(zēng)值的收益，而持有特(tè)许经(jīng)营(yíng)类产品(pǐn)的收益主要(yào)来自项目每年的现金分红。其中，特许经(jīng)营权类资产的分红包括(kuò)了(le)利润分配和本(běn)金的归(guī)还，两者(zhě)的比率也是变(biàn)动的(de)，对特许经营权类资产的公募(mù)REITs可以内部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标的时(shí)，应了解公(gōng)募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资产属(shǔ)性不同而形(xíng)成区别。特(tè)许经营权类的(de)公(gōng)募REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红(hóng)相(xiāng)当于包含“本金+收益(yì)”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公(gōng)募REITs分(fēn)红主要(yào)为“收益”，更(gèng)看(kàn)重底层资产的价值增值(zhí)，所以相对股(gǔ)性偏(piān)强。普通投资(zī)者在选择公(gōng)募REIT时，需(xū)要考虑底(dǐ)层资(zī)产属性，对所选(xuǎn)择产品(pǐn)的二级市场(chǎng)价格和(hé)分红有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目(mù)相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目(mù)在经营权到期后不再能产(chǎn)生现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，因此(cǐ)将可(kě)供分配金额的(de)分配(pèi)理(lǐ)解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加(jiā)准确(què)。基(jī)于(yú)这个(gè)特点，剩余经营(yíng)期限较(jiào)短的特(tè)许经营项目(mù)，通常具备(bèi)更高的(de)分派率水(shuǐ)平。对于(yú)剩余期限较(jiào)长(zhǎng)的特许(xǔ)经营权项目，即(jí)使(shǐ)分派率相对较低(dī)，也(yě)有足够年限(xiàn)收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资者注意(yì)，特许(xǔ)经营权项目的分派(pài)金(jīn)额(é)包含了投(tóu)资本金(jīn)，在(zài)不进行(xíng)扩(kuò)募的情况下(xià)，基金份额单价随(suí)着(zhe)分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目(mù)相(xiāng)比，产(chǎn)权类项目的土地(dì)或建筑的剩余使用年限一(yī)般较长，再(zài)加上到(dào)期后通过(guò)对建筑的(de)更新改造(zào)或补缴土地出让(ràng)金等追(zhuī)加投资(zī)，有机会进一步延长经营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类(lèi)似永续(xù)经营的假设反映在基(jī)础(chǔ)资产的(de)估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著(zhù)的资产投(tóu)资(zī)属性(xìng)。”该(gāi)负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评(píng)估项目底(dǐ)层资(zī)产运营(yíng)情况

　　在(zài)基金分红的时点(diǎn)，多(duō)位(wèi)业内人士(shì)还表示，在产品(pǐn)分(fēn)红期，投资(zī)者可以观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金、内(nèi)部收(shōu)益率等指标，来观察(chá)和评估项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报(bào)指标中，跟现金(jīn)相关的指标(biāo)有两个：一(yī)是年报中披露(lù)的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质(zhì)性区别。经(jīng)营活动产(chǎn)生的现金净流(liú)量是(shì)指企业经营、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生的(de)现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配(pèi)的现(xiàn)金实(shí)质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进(jìn)行调整，加期(qī)初现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平也(yě)表示(shì)，公募REITs作为资(zī)产配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资价值体(tǐ)现在相对股(gǔ)债市场独立的(de)资产配置功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的资(zī)产可以更(gèng)多关(guān)注内部收益率的高低(dī)，对产权类的资产更(gèng)多关(guān)注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益主要来自(zì)底层资产的经(jīng)营净现金流，所以底层资(zī)产运营情况(kuàng)直接影(yǐng)响(xiǎng)投(tóu)资(zī)回报，投资者(zhě)可综合考虑原(yuán)始权(quán)益人综合实力、运营(yíng)管(guǎn)理机(jī)构实力、公募(mù)基(jī)金管(guǎn)理(lǐ)人实力等多(duō)重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，由于分(fēn)红交易带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连(lián)回调，建议投资者关注有基(jī)本面支撑、填权效应相对(duì)明显(xiǎn)、同时分红(hóng)规模(mó)较(jiào)为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均(jūn)会载(zài)明(míng)REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额预测(cè)。投资者可以(yǐ)将REITs的实际(jì)分(fēn)红金额与募(mù)集材料中披露预测(cè)进行比较分析，结合经(jīng)济及市(shì)场的实际环境，对千树万树梨花开的上一句是什么，千树万树梨花开的上一句是什么古诗基(jī)础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的(de)管理能(néng)力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人(rén)也(yě)称。

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